ECLI:NL:RBMNE:2022:342

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/629

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 februari 2022 in de zaak tussen

Stichting Triade-Vitree, uit Lelystad, eiseres

(gemachtigde: H. Vloet),

de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder

(gemachtigde: M. Dens).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak Karveel 39 15 in Lelystad (
de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.507.000,- (
de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Lelystad (
de aanslag).

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van

29 december 2020 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de onlinezitting van de rechtbank van 24 november 2021. Eiseres is op de zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 2] , taxateur.

Vaststaande feiten

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit twee dagverblijven, gebouwd in 1990 en in 1991, met een oppervlak van respectievelijk 2.370 m2 en 229 m2. (de dagverblijven), een fietsenstalling, gebouwd in 1991, met een oppervlak van 50 m2 en grond met een oppervlak van 6.872 m2, waarvan 733 m2 is verhard.

Geschil

2.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.

2.2

Eiseres neemt het standpunt in dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is. Zij voert hiertoe - samengevat - het volgende aan:

de rekenprijs per m2 vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering is lager dan die waarvan verweerder is uitgegaan;
verweerder is bij de berekening van de correctie voor technische veroudering van de dagverblijven uitgegaan van te hoge restwaarden en van ten onrechte verlengde levensduren;
uit het bij het beroepschrift gevoegde taxatierapport, dat op 25 mei 2020 is opgemaakt door taxateur [taxateur 3] , met de als bijlage daarbij gevoegde taxatiekaart (

In de Taxatiekaart E is - samengevat - het volgende vermeld:

BWJR

OPP

(m2)

RP/m2

(€)

VW (€)

(%)

LD/

RLD

(jaren)

Waarde

na TC

(€)

Waarde

na FC

(€)

DAGVB 1

Ruwbouw

Afbouw

Installaties

1990

2.37

495

357

299

1.173.150

846.09

708.63

55/0

30/0

15/0

0,525

0,130

0,100

615.904

109.992

70.863

0,650

400.338

71.495

46.061

DAGVB 2

Ruwbouw

Afbouw

Installaties

1991

229

495

357

299

113.355

81.753

68.471

55/0

30/0

15/0

0.542

0,160

0,100

61.438

13.08

6.847

0.65

0,650

0.65

39.935

8.502

4.451

Totalen

2.599

1.151

2.991.449

878.124

570.781

Bebouwde

oppervlakte (m2)

Vermenig-

vuldigingsfactor

RP/m2

(€)

Waarde

Gebouwgebonden grond

2.599

2,5

487.912

Infrastructuur

Bijgebouwen

2.644

Totaal (€)

490.556

1.061.000

Gebruikte afkortingen:

BWJR = bouwjaar

DAGVB = dagverblijf

FC= factor voor functionele veroudering.

LD/RLD = levensduur/resterende levensduur

OPP = oppervlakte

RP = rekenprijs per m2

RW = restwaarde

TC = factor voor technische veroudering

VW = vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering

De bedragen zijn inclusief omzetbelasting.

Omdat de taxateur bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak per abuis de infrastructuur (de verharding) buiten beschouwing heeft gelaten, heeft eiseres ter zitting de door haar bepleite waarde verhoogd tot € 1.082.000,-.

2.3

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van

€ 1.507.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiekaart (
Taxatiekaart V) overgelegd. De Taxatiekaart V is op 31 maart 2021 opgemaakt door taxateur [taxateur 4] .

In de Taxatiekaart V is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

Onderdeel

BWJR

OPP

(m2)

(€)

VW (€)

(%)

BLD/

VLD/

LDV

(jaren)

(%)

Waarde

na TC

(€)

(%)

Waarde

na FC

(€)

Grond

6.872

405.448

DAGVB 1

Archetype

N1800000

Ruwbouw

Afbouw

Installaties

Totaal (€)

1990

2.37

481

347

291

1.119

1.140.931

821.74

689.67

2.652.030

55/55/0

30/34/5

15/34/5

36,9

62,3

70,8

719.927

309.694

201.372

1.230.993

20,58

571.768

245.059

156.029

977.655

DAGVB 2

Archetype

N1800000

Ruwbouw

Afbouw

Installaties

Totaal (€)

1991

229

481

347

291

110.242

79.374

66.635

256.251

55/55/0

30/33/5

15/33/5

35,6

61,9

70,4

70.996

30.242

19.724

120.961

20,58

56.385

24.018

15.865

96.067

FIETSST

Archetype

….

Ruwbouw

Afbouw

Installaties

Totaal (€)

1991

175

8.75

30/33/0

2.441

2.441

VERHARD

Archetype

….

Ruwbouw

Afbouw

Installaties

1990

733

51.677

50/50/0

58,0

21.704

21.704

Totaal (€)

2.908.281

1.503.310

315.696

Waarde (€)

1.819.056

Gebruikte afkortingen:

BLD/VLD/LDV = basislevensduur/verlengde levensduur/levensduurverlenging vanaf 1 januari 2019

BWJR = bouwjaar

DAGVB = dagverblijf

FC= correctie voor functionele veroudering.

FIETSST = fietsenstelling

OB= omzetbelasting

OPP = oppervlakte

RP = rekenprijs per m2

RW = restwaarde

TC = correctie voor technische veroudering

VERHARD = verharding

VW = vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering

De bedragen zijn exclusief omzetbelasting.

De beoordeling van het geschil

3.1

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.

3.2

In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de WOZ-waarde is^[1]- is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft.^[2]

3.3

Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook de beroepsgronden van eiseres in aanmerking en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling van de waarde komen.^[3]

3.4

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft verweerder de Taxatiekaart V overgelegd (zie onder 2.3). In de Taxatiekaart V is wat betreft de dagverblijven uitgegaan van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging waardepeildatum 1 januari 2019 (
de Taxatiewijzer Verzorging), in het bijzonder de kengetallen van het archetype N1800000, dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten (
archetype N1800000). Ook eiseres gaat, zoals zij op de zitting heeft bevestigd, bij de onderbouwing van haar standpunten uit van de kengetallen van het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging. De rechtbank volgt dit gezamenlijke standpunt van partijen, dat naar haar oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Nu beide partijen de kengetallen van het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging als richtsnoer voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak hebben genomen, moet de partij die aanspraak maakt op een afwijking van deze kengetallen, de gronden daarvoor stellen en bij betwisting door de wederpartij aannemelijk maken.^[4]

3.5

Verweerder heeft bij de bepaling van de correcties wegens technische veroudering de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven met ingang van 1 januari 2019 (de waardepeildatum) verlengd van respectievelijk 30 en 15 jaar (voor beide dagverblijven) tot 34 jaar (dagverblijf 1) en 33 jaar (dagverblijf 2). De verlengde levensduren van de afbouwen van de dagverblijven blijven nog net binnen de bandbreedte van die levensduren in archetype N1800000. De verlengde levensduren van de installaties van de dagverblijven gaan de bandbreedte van die levensduren in archetype N1800000 echter ruimschoots te buiten. Verweerder moet, gelet op wat onder 3.4 is overwogen, feiten stellen en bij betwisting door eiseres aannemelijk maken, waaruit volgt dat de verlengde levensduren voor de installaties van de dagverblijven niet te lang zijn. Voor de verlengde levensduren van de afbouwen van de dagverblijven ligt dit overigens niet anders; ook daarvoor liggen de stelplicht en de bewijslast bij verweerder, maar dan niet omdat verweerder bij de waardebepaling met betrekking tot de verlengde levensduren van de afbouwen is afgeweken van de kengetallen van het archetype N1800000 - want dat doet verweerder strikt genomen niet - maar omdat volgens de normale regels over stelplicht en bewijslast, verweerder deze plicht en last met betrekking tot de verlenging van de levensduren voor (onderdelen van) onroerende zaken heeft.^[5]

3.6

Verweerder heeft ter zitting als redenen voor de verlenging van de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven het volgende aangevoerd. De dagverblijven functioneren goed. Het onderhoud wordt overeenkomstig het meerjarenonderhoudsplan uitgevoerd. De dagverblijven zijn technologisch up-to-date. Zij voldoen aan de strenge eisen die gelden voor dagverblijven als deze. Aan voortgezet gebruik na afloop van de eerder in aanmerking genomen levensduren van de afbouw en de installaties staat niets is de weg.

Eiseres heeft het een en ander niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken.

3.7

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in een zaak waarin de vraag aan de orde was of de verlenging van de technische levensduur(duren) van (onderdelen) van een dagactiviteitencentrum voor mensen met een verstandelijke (en lichamelijke) beperking door de beugel konden, het volgende overwogen:

“Niet in geschil is dat het gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik als dagactiviteitencentrum niet zal worden beëindigd. Van spoedige vervanging van de installaties is evenmin gebleken. De heffingsambtenaar heeft voorts gewezen op het meerjarenonderhoudsplan met betrekking tot de onroerende zaak dat actueel is en wordt uitgevoerd. Uit het voorgaande leidt het Hof af dat de levensduur van de installaties kennelijk langer is dan vooraf is ingeschat. Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw kan naar oordeel van het Hof een verlengde levensduur worden toegepast. (…)”^[6]

Tegen de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden is beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep ongegrond verklaard. De Hoge Raad heeft hiertoe onder meer het volgende overwogen:

“In het oordeel van het Hof ligt besloten dat de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre het voortgezette gebruik van de onroerende zaak aanleiding was voor een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. Dit oordeel geeft geen blijk van miskenning van het hiervoor overwogene. (…).”^[7]

Naar het oordeel van de rechtbank geldt wat het Hof Arnhem-Leeuwarden en de Hoge Raad in de hierboven aangehaalde passages hebben overwogen, mutatis mutandis, onverkort voor de onderhavige zaak. Met wat verweerder niet, althans onvoldoende, weersproken heeft verklaard over het functioneren, het onderhoud en het voortgezet gebruik van de dagverblijven, is hij erin geslaagd aannemelijk te maken dat er gegronde redenen zijn voor de verlenging van de levensduren van de afbouw en de installaties op de manier zoals verweerder heeft gedaan.

3.8

Bij de bepaling van de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (
de vervangingswaarde vóór correcties) en de restwaarden van de dagverblijven is verweerder niet afgeweken van het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging. Nu beide partijen bij de onderbouwing van de door hen verdedigde waarde de Taxatiewijzer Verzorging, en in het bijzonder de kengetallen in het archetype N1800000, tot richtsnoer hebben genomen, is er geen reden om verweerder wat betreft deze twee onderdelen van de waardebepaling niet te volgen (zie onder 3.4). Dit is slechts anders indien eiseres feiten aanvoert en zo nodig aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de vervangingswaarde vóór correcties en/of de restwaarden te hoog zijn (zie hierna onder 3.12 en 3.13).

3.9

Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij niet met verweerder van mening verschilt over de correctie voor functionele veroudering. De verschillen tussen de door eiseres en de door verweerder voorgestane deelwaarden van de grond, de fietsenstalling en de verharding zijn verwaarloosbaar, als ermee rekening wordt gehouden dat deze deelwaarden in het Taxatieoverzicht E inclusief omzetbelasting zijn vermeld, terwijl ze in het Taxatieoverzicht V (conform de Taxatiewijzer Verzorging) exclusief omzetbelasting zijn opgenomen.

3.1

Over wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, overweegt de rechtbank het volgende.

3.11

Eiseres neemt het standpunt in dat de rekenprijs per m2 vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (
rekenprijs vóór correcties) lager is dan die waarvan verweerder is uitgegaan.

Ter motivering voert de taxateur van eiseres aan dat in de Taxatiewijzer wat betreft de rekenprijs vóór correcties geen onderscheid wordt gemaakt naar de periode waarin de onroerende zaken zijn gebouwd. De taxateur neemt aan dat de voor het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging genoemde gemiddelde rekenprijs vóór correcties van € 1.119,- geldt voor dagverblijven met het bouwjaar 2000. De taxateur neemt vervolgens aan dat deze gemiddelde rekenprijs 20% hoger is dan de rekenprijs per m2 voor dagverblijf 1 en dagverblijf 2 uit 1990 en 1991. De op grond van die aanname berekende rekenprijs per m2 van (100/120 x € 1.119,- = € 932,50) heeft eiseres afgerond op € 950,-. Deze rekenprijs ligt, aldus de taxateur, weliswaar onderin, maar niet buiten de bandbreedte van de rekenprijzen vóór correctie die in de Taxatiewijzer Verzorging voor het archetype N1800000 is opgenomen (€ 923,- t/m € 1.315,-).

3.12

Voor de beide onder 3.11 genoemde aannames van de taxateur van eiseres zijn geen aanknopingspunten te vinden in de door beide partijen tot richtsnoer genomen Taxatiewijzer Verzorging. Evenmin heeft eiseres deze aannames met marktgegevens of andere objectieve, controleerbare gegevens onderbouwd. Met haar vindingrijke, maar niet op toetsbare feiten berustende rekenarij, heeft eiseres geen gerede twijfel opgeroepen aan de door verweerder gehanteerde rekenprijs van € 1.119,- per m2.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

3.13

Eiseres neemt het standpunt in dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties op 10% moeten worden gesteld. Eiseres kiest daarmee voor restwaarden die aanmerkelijk lager zijn dan de laagste restwaarden, genoemd in het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging, die door beide partijen bij de onderbouwing van de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak tot richtsnoer is genomen. Zoals onder 3.4 is overwogen moet eiseres de gronden voor deze afwijking van de Taxatiewijzer Verzorging stellen en bij betwisting door de wederpartij aannemelijk maken. Daarin is eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Haar taxateur heeft ter zitting uiteengezet dat de bandbreedte voor de restwaarden in de Taxatiewijzer Verzorging veel te hoog ligt en dat hij daarom, op basis van zijn kennis en ervaring als taxateur, heeft gekozen voor een ‘tussenweg’ tussen de in de (taxatie)praktijk veel gebruikte restwaarde van 0% en de bandbreedte voor de restwaarden in de Taxatiewijzer Verzorging. Eiseres heeft geen marktgegevens of andere objectieve, controleerbare gegevens, waarop deze door haar taxateur gekozen ‘tussenweg’ zou kunnen steunen, in het geding gebracht. Ook anderszins heeft eiseres met wat zij heeft aangevoerd en overgelegd geen gerede twijfel opgeroepen aan de door verweerder gehanteerde restwaarden van - conform archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging - 30, 27 en 17 percent voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties.

Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

3.14

Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven ten onrechte heeft verlengd. Op de verlenging van deze levensduren is de rechtbank onder 3.5 tot en met 3.7 ingegaan. Daar heeft de rechtbank geoordeeld dat verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat er gegronde redenen zijn voor de verlenging van de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven met vier (dagverblijf 1), onderscheidenlijk drie (dagverblijf 2) jaren. Wat eiseres heeft aangevoerd en overgelegd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Deze beroepsgrond slaagt evenmin.

3.15

Op grond van onder 3.1 tot en met 3.14 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 1.507.000,- niet te hoog is. Dan komt de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde van (uiteindelijk) € 1.082.000,- aannemelijk heeft gemaakt, niet meer aan de orde.^[8]

Conclusie

4.1

Het beroep is ongegrond.

4.2

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en

mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

ECLI:NL:RBMNE:2022:342

Beroep tegen WOZ-waarde van een dagverblijf in Lelystad

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 februari 2022 in de zaak tussen

Stichting Triade-Vitree, uit Lelystad, eiseres

de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder

Procesverloop

Vaststaande feiten

Geschil

De beoordeling van het geschil

Conclusie

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Voetnoten