Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2172
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 4.465.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 15 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 29 februari 2020 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 26 september 2022 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
Het geschil en beoordelingskader
1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1975 en 1997 gebouwd tuincentrum. Het tuincentrum heeft een vloeroppervlakte van 8.228 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 11.078 m².
2. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het tuincentrum te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde voor niet-woningen kan worden bepaald door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). Dit volgt uit artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het tuincentrum op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarbij zal de rechtbank het beroep beoordelen op basis van de beroepsgronden die de gemachtigde van eiseres op de zitting in deze zaken specifiek naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat in deze uitspraak dan ook niet in op de door de gemachtigde van eiseres algemeen geformuleerde stellingen in het beroepschrift en de aanvullingen daarop.
De beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde van het tuincentrum heeft vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De rechtbank sluit zich aan bij die gezamenlijke opvatting. Op de zitting heeft eiseres verklaard dat de huurwaarde niet langer een geschilpunt vormt. De rechtbank gaat daarom uit van een huurwaarde van € 59,- per m² en een huurwaarde van € 485.361,- per jaar. Partijen verschillen uitsluitend nog van mening over de hoogte van de kapitalisatiefactor.
6. Volgens de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar voor het tuincentrum een kapitalisatiefactor van 9,2 gehanteerd. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix marktgegevens opgenomen van drie referentieobjecten. Eiseres stelt daarover dat de gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met het tuincentrum waarin ook horeca is gevestigd. Het referentiepand [adres 2] is een bouwmarkt. Referentiepand [adres 3] is ook een bouwmarkt en ligt veel zuidelijker aan de andere kant van de A12 in een industriegebied. Referentiepand [adres 4] is een modern kantoorgebouw uit 2002 aan de andere kant richting [locatie] .
7. De rechtbank geeft eiseres geen gelijk. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met het tuincentrum. De heffingsambtenaar heeft deze objecten dus als uitgangspunt kunnen gebruiken voor de vaststelling van de kapitalisatiefactor en daarmee voor de waardering van het tuincentrum. Het is immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen objecten. De referentieobjecten zijn ook bedrijfsgebouwen/winkelruimten. Het is daarbij niet van belang wat voor soort bedrijven op de waardepeildatum gevestigd zijn in deze objecten, maar wat er op dat moment gevestigd kan worden. De kapitalisatiefactor voor het tuincentrum is lager vastgesteld dan de uit de verkooptransacties afgeleide prijzen. De kapitalisatiefactor van de referentiewoningen is vastgesteld op 9,6, 12,1 en 14,2 tegenover 9,2 voor het tuincentrum. De WOZ-waarde per m² voor het tuincentrum komt uit op € 543,- tegenover € 559,-, € 1.032,- en € 1.038,- voor de referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de totstandkoming van de kapitalisatiefactor van 9,2 voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt.
8. Eiseres heeft ook nog gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. [1] Volgens eiseres volgt uit deze uitspraak dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties nooit mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. [2] De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten, te weten de ingezonden huurovereenkomsten en een huurinlichtingenformulier van twee gebruikte referentieobjecten. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Verder voert eiseres aan dat het tuincentrum ook vuurwerk verkocht in de laatste dagen van het jaar met een fenomenale omzet, maar door het vuurwerkverbod is dat niet meer mogelijk. Daardoor is volgens eiseres geen sprake meer van een winstgevende exploitatie van het tuincentrum.
10. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De waarde van het tuincentrum in deze zaak moet worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Dat was voor de inwerkingtreding van het verbod om vuurwerk te verkopen in december 2020 en kan al daarom geen effect hebben gehad ten tijde van de waardepeildatum. Bovendien heeft eiseres niet onderbouwd en dus niet inzichtelijk gemaakt op welke manier omzetverlies bij de huurwaardekapitalisatiemethode een rol speelt.
11. Verder stelt eiseres onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [3] dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico als gevolg van de coronapandemie. Volgens eiseres heeft dit risico zich al verwezenlijkt door de coronacrisis en de lockdowns als gevolg van die crisis. De horecagelegenheid in het tuincentrum was daardoor gesloten en niet-essentiële spullen konden niet worden verkocht.
12. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Zoals hiervoor overwogen is de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019. Op dat moment speelden de gevolgen van de coronapandemie nog geen rol. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. De coronacrisis heeft namelijk de gehele maatschappij geraakt en niet alleen eiseres. Er waren tussen de waardepeildatum en het daaropvolgende kalenderjaar bovendien nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Verder komt het leegstandsrisico tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. Eiseres heeft verder geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand verstrekt waaruit zou volgen dat de heffingsambtenaar daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van [adres 1] niet te hoog is vastgesteld.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
14. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
15. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [4] De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal 2 jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
16. In deze zaak komt de rechtbank op grond van artikel 6 van Pro het EVRM en artikel 17 van Pro de Grondwet tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 30 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van ongeveer 2 jaar en 7 maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met 7 maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.000,-. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat der Nederlanden (de Staat). De rechtbank stelt vast dat de bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 15 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 11 maanden geduurd en daarmee, naar beneden afgerond, 5 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 23 april 2021 tot de uitspraakdatum, ongeveer 19 maanden geduurd. De rechtbank heeft daarmee het aan haar toe te rekenen deel van de redelijke termijn van 18 maanden met, naar boven afgerond, een maand overschreden. De ‘overgebleven’ maand is aan niemand toe te rekenen, aangezien dat, afgerond, de periode is tussen de uitspraak op bezwaar en de ontvangst van het beroepschrift. De heffingsambtenaar is daarom voor 5/6 verantwoordelijk voor de termijnoverschrijding en de Staat voor 1/6. Hierdoor komt € 833,33 (5/6 deel van € 1.000,-) voor rekening van de heffingsambtenaar en € 166,67 (1/6 deel van € 1.000,-) voor rekening van de Staat.
17. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Justitie en Veiligheid niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. [5]
Conclusie en gevolgen
18. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 1] niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
19. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en
1. punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,-) bij een wegingsfactor 0,5. Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. [6] Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-. [7] Toegekend wordt dus € 759,-. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn aan zowel de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is toe te rekenen, komt deze vergoeding voor de helft voor rekening van verweerder en voor de helft voor rekening van de Staat.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 833,33 aan schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 166,67 aan schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan eiseres;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 180,- aan eiseres moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat het griffierecht van € 180,- aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. J. Wolbrink en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.