Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2446, UTR 21/2454, UTR 21/2455 en UTR 21/2456
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van diverse onroerende zaken (niet-woningen) in [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 21/2446
[adres 1]
€ 548.000,-
UTR 21/2453
[adres 2]
€ 1.909.000,-
UTR 21/2454
[adres 3]
€ 2.367.000,-
UTR 21/2455
[adres 4]
€ 302.000,-
UTR 21/2456
[adres 5] (2e verdieping achterzijde)
€ 335.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 12 september 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Het geschil over [adres 2] (UTR 21/2453)
2. De gemachtigde van eiseres heeft het beroep met betrekking tot het object [adres 2] op de zitting ingetrokken. Het beroep met betrekking tot dit object hoeft dan ook niet te worden besproken.
Beroepsgronden ten aanzien van alle objecten
Één kapitalisatiefactor
3. Eiseres stelt ten eerste dat alle objecten zijn gelegen in hetzelfde pand. Volgens eiseres moet voor de objecten daarom dezelfde kapitalisatiefactor gehanteerd worden. De rechtbank is van oordeel dat het mogelijk is dat verschillende objecten in hetzelfde pand verschillende kapitalisatiefactoren hebben. Een verschil in kapitalisatiefactoren betekent niet zonder meer dat deze onjuist zijn. Verweerder heeft de verschillende objecten individueel gewaardeerd en per object een kapitalisatiefactor vastgesteld. De rechtbank kan deze werkwijze van verweerder volgen. Het is niet zo dat objecten in één pand per definitie dezelfde kapitalisatiefactor moeten hebben. De waarde van ieder object moet op zichzelf vastgesteld worden. De beroepsgrond slaagt niet. Hierna zal per object, indien betwist, beoordeeld worden of de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
Huurkorting vanwege de coronapandemie
4. Eiseres wijst erop dat vanwege de coronapandemie maar de helft van de huur is betaald aan eiseres. Volgens eiseres is dit een onvoorziene (bijzondere) omstandigheid waarmee rekening moet worden gehouden. Vanwege deze bijzondere omstandigheid moeten volgens eiseres de objecten worden gewaardeerd naar de toestandsdatum van 1 januari 2020 zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
5. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de naderende coronacrisis, die zich overigens ook pas na 1 januari 2020 in Nederland manifesteerde, kan niet worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, aangezien dit de gehele maatschappij heeft geraakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Methode berekening kapitalisatiefactor
6. Eiseres wijst op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 [1] . Eiseres leidt uit deze uitspraak af dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties niet mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. [2] Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. Verweerder heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten, te weten de ingezonden huurcijfers. Deze huurcijfers liggen in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 3] (UTR 21/2454)
7. In deze zaak gaat het om een in ca. 1450 gebouwd object waar nu een [bedrijf] in zit. De [bedrijf] heeft een oppervlakte van 1443 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 213.319,- per jaar (huurwaarde per m2: € 148,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 11,1. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onderscheid m2-prijs naar verdieping
8. Verweerder is voor zowel de 1e verdieping als de begane grond uitgegaan van huurwaarde per m2 van € 171,-. Eiseres stelt dat de 1e verdieping een lagere huurwaarde per m2 moet hebben dan de begane grond. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het door verweerder gehanteerde referentieobject [adres 6] . De 1e verdieping van dit referentieobject heeft een huurwaarde per m2 van € 211,- en de begane grond een huurwaarde per m2 van € 221,-. De taxateur van verweerder heeft op de zitting hierover toegelicht dat een differentiatie per verdieping voor de [bedrijf] niet nodig is. Doorslaggevend is de bereikbaarheid van de verdiepingen. Het verschilt dus per object of een differentiatie per verdieping nodig is. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Daarbij komt dat bij de andere door verweerder gehanteerde referentieobjecten [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] ook geen onderscheid naar verdieping wordt gemaakt: de m2-prijs van de 1e verdieping is hetzelfde als de m2-prijs van de begane grond. Eiseres onderbouwt niet waarom er bij dit object wel gedifferentieerd zou moeten worden naar verdieping. Uiteindelijk gaat het niet om de waardering van de verdiepingen afzonderlijk maar om de samengestelde huurwaarde per m2 en uit de vergelijking met de referentieobjecten blijkt niet dat die te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Berekening kapitalisatiefactor en leegstand
9. Eiseres vraagt zich daarnaast af hoe rekening is gehouden met de leegstand en hoe de kapitalisatiefactor is berekend. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van de daadwerkelijke transactiecijfers van referentieobjecten. De transactiecijfers van de referentieobjecten heeft verweerder vervolgens gedeeld door de huurwaarden. Het leegstandsrisico is verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten. In tegenstelling tot wat eiseres stelt, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een berekening volgens de bottom-up methode te overleggen. [3]
Het geschil over [adres 4] (UTR 21/2455)
10. In deze zaak gaat het om een in 1904 gebouwd object waar nu een coffeebar in zit. De coffeebar heeft een oppervlakte van 120 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 26.760,- per jaar (huurwaarde per m2: € 223,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 11,3. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door de getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten
11. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten onvergelijkbaar zijn, omdat deze verschillen qua objectsoort. Volgens eiseres heeft verweerder het object - een coffeebar ‑ ook vergeleken met winkels en een bedrijfsruimte. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat wordt gekeken naar wat er in een object mogelijk is. De rechtbank is het daarmee eens. Het maakt niet uit wat een huidige huurder doet met een pand. Voor de verhuurmogelijkheden, en daarmee de waarde, gaat er om wat een huurder zou kunnen doen met een pand. Volgens verweerder is in het object van eiser hetzelfde toegestaan als in de referentieobjecten. Eiseres heeft dit niet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de mogelijkheden hetzelfde zijn en kan daarom het standpunt van verweerder volgen dat de gehanteerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 1] (UTR 21/2446)
12. In deze zaak gaat het om een in ca. 1450 gebouwd object waarin nu een kantoor in zit. Het kantoor heeft een oppervlakte van 333 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 48.951,- per jaar (huurwaarde per m2: € 147,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 11,2. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door de getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijken met gecorrigeerde transactieprijzen per m2
13. Eiseres voert aan dat de gecorrigeerde transactieprijzen per m2 van de referentieobjecten veel hoger zijn dan de WOZ-waarde per m2 van het object. Volgens eiser moet vergeleken worden met objecten met gecorrigeerde transactieprijzen per m2 van € 1.500,- tot € 2.000,-. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De referentieobjecten worden niet gebruikt om de prijzen per m2 te vergelijken, maar om een kapitalisatiefactor mee te berekenen. De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn qua type, grootte en locatie. Het enkele feit dat er verschil zit in de WOZ-waarde per m2 van het object en de gecorrigeerde transactieprijs per m2 is geen reden om aan te nemen dat deze referentiewoningen onvergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 5] (UTR 21/2456)
14. In deze zaak gaat het om een in ca. 1450 gebouwd object waar nu een kantoor in zit. Het kantoor heeft een oppervlakte van 204 m2. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 29.988,- per jaar (huurwaarde per m2: € 147,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 11,2. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door de getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijken met WOZ-waardes
15. Eiseres voert aan dat de gecorrigeerde transactieprijzen van de referentieobjecten ook hier veel hoger zijn dan de WOZ-waarde per m2 van het object. Volgens eiser moet daarom vergeleken worden met WOZ-waardes per m2 van € 1.500,- tot € 2.000,-. Deze grond kan om dezelfde redenen als genoemd onder 13 niet slagen.
Verschil m2-prijs met [adres 1]
16. Eiseres heeft daarnaast nog aangevoerd dat [adres 1] een andere prijs per m2 heeft dan [adres 5] . Uit de taxatiematrix blijkt dat [adres 1] een WOZ-waarde per m2 heeft van € 1.646,- en [adres 5] een WOZ-waarde per m2 heeft van € 1.642,-. Er zit dus € 4,- verschil tussen. De rechtbank is van oordeel dat het verschil in m2-prijs op zichzelf geen reden is om de waarde voor onjuist aan te nemen. Elk object wordt namelijk afzonderlijk beoordeeld. De taxateur van verweerder heeft bovendien op de zitting toegelicht dat het verschil in waardering komt door afronding. Eiseres heeft hier verder niets meer tegen aangevoerd. De rechtbank kan daarom het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
17. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
18. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [4] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
19. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 20 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim zeven maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met zeven maanden. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1000,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 18 april 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 12 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 21 mei 2021 tot de uitspraakdatum, ruim 17 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 1.000,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Conclusie
20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
21. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
22. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend). [5] Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 1.000,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 november 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.