ECLI:NL:RBMNE:2022:4740

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/5093

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: B.A.M. Slockers),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)

(vertegenwoordiger: M.M. Dens).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 11 februari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 328.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (
de aanslag). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 328.000.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De mondelinge behandeling was aanvankelijk gepland op 26 april 2022. Op verzoek van verweerder heeft de rechtbank de mondelinge behandeling uitgesteld.

Verweerder heeft geen verweerschrift ingediend. Wel heeft hij op 13 mei 2022 een nader stuk met een taxatieoverzicht ingediend waarin hij zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft toegelicht.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 30 juni 2022. Op de zitting is eiser vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een appartement, gebouwd in 1997 en gelegen in [woonplaats] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m². Tot de woning behoren een garage en een ligplaats.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 328.000 te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 295.000.

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunten – samengevat – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft in het bij zijn nadere stuk van 13 mei 2022 gevoegde taxatieoverzicht met bijlages (
het Taxatieoverzicht) onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, meer specifiek met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in grootte en in verkoopprijs onderscheidenlijk marktwaarde. Zou verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten wél rekening hebben gehouden met deze verschillen, dan zou dit hebben geresulteerd in een waarde van de woning die lager is dan de vastgestelde waarde. Het vergelijkingsobject [adres 4] verschilt zozeer van de woning dat de verkoopprijs van dit object niet geschikt is om te worden gebruikt bij de onderbouwing van de waarde van de woning. Het vergelijkingsobject heeft, anders dan de woning, een markante bouwstijl, en heeft een betere ligging en hoger kwaliteits- en onderhoudsniveau dan de woning, met als gevolg dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject van een heel andere orde is dan de verkoopprijzen van de andere vergelijkingsobjecten en de marktwaarde van de woning. Indien de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] desondanks bij de onderbouwing van de woning moet worden gebruikt, dienen bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject in verband met de grote verschillen tussen het vergelijkingsobject en de woning forse correcties op de verkoopprijs van het vergelijkingsobject te worden aangebracht. In het Taxatieoverzicht wordt met deze verschillen echter in het geheel geen rekening gehouden.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde niet te hoog is;

2e. dat de door eiser bepleite waarde van € 295.000 te laag is.

Ter onderbouwing van deze standpunten heeft verweerder het Taxatieoverzicht met bijlagen overgelegd. Het Taxatieoverzicht bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens. Deze gegevens betreffen de woning en de naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbare panden [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de
vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, in [woonplaats] gelegen appartementen. De gegevens die in het Taxatieoverzicht zijn gebruikt om de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te herleiden, heeft de rechtbank in het onderstaande schema samengevat:

Woning

[adres 1]

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

bouwjaar

1997

2007

2009

koopsom (€)

297.5

296

440

koopdatum

19-11-2019

10-12-2018

31-03-2020

correctie VvE (€)

13.56

9.086

4.397

correctie naar waarde-

peildatum

0 %

0,7%

0 %

waarde op waarde peildatum (€)

331

283.94

288.92

435.603

WOZ-waarde (€)

328

oppervlakte hoofdgebouw1 (m2)

135

140

149

rekenprijs/m² hoofdgebouw1 (€)

2.308

1.955

2.064

2.924

deelwaarde hoofdgebouw1 (€)

311.828

263.94

288.922

435.603

ligplaats (€)

garage (€)

kwaliteits-, onderhouds- en liggingsfactor

3-3-5

3-3-4

correctie o.b.v. kwaliteits-, onderhouds- en liggingsfactor (%)

correctie bouwjaarklasse (%)

-4

correctie oppervlakte

hoofdgebouw1 (%)

gecorrigeerde rekenprijs /

m2 hoofdgebouw^[1](€)

1.995

2.018

2.952

gemiddelde gecorrigeerde rekenprijs/m2 hoofdgebouw1

2.308

In de bijlagen bij het Taxatieoverzicht heeft verweerder onder meer een nadere analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gegeven en een tabel opgenomen met rekenprijzen per m2 of per stuk van de apart in de waardebepaling betrokken gebouwde delen van onroerende zaken. Van deze rekenprijzen zijn in de onderhavige zaak met name van belang de rekenrijzen per stuk van garages (€ 8.000/stuk) en ligplaatsen (€ 12.000/stuk).

Beoordeling

5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[2].

6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 328.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 295.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[3]

7. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de taxateur van verweerder als volgt te werk gegaan. Hij heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of vice versa (
de tussentijdse waardeontwikkeling). De voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van één vergelijkingsobject ( [adres 2] ) is verminderd met de door de taxateur geschatte deelwaarden van de tot dit vergelijkingsobject behorende, in het taxatieoverzicht afzonderlijk benoemde gebouwde delen, te weten een ligplaats en een garage (de zogeheten
bijgebouwen^[4]). De gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject – wat betreft [adres 2] : na vermindering met de geschatte deelwaarden van de bijgebouwen – heeft de taxateur gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het vergelijkingsobject (wat betreft [adres 2] : exclusief de oppervlakten van de bijgebouwen). Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het vergelijkingsobject (wat betreft [adres 2] : exclusief de bijgebouwen). De rekenprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten (wat betreft [adres 2] : exclusief de oppervlakten van de bijgebouwen) bedragen € 1.955 ( [adres 2] ), € 2.064 ( [adres 3] ) en € 2.924 ( [adres 4] ). De taxateur heeft de rekenprijs per m2 van de woning exclusief bijgebouwen (een ligplaats en een garage) gesteld op € 2.308, zijnde het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de drie vergelijkingsobjecten. De rekenprijs van € 2.308 per m2 heeft hij vervolgens vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van de woning (exclusief bijgebouwen). Daaruit resulteert de deelwaarde van de woning (exclusief bijgebouwen). Deze deelwaarde heeft de taxateur verhoogd met de door hem geschatte deelwaarden van de tot de woning behorende bijgebouwen met als uitkomst een waarde van de woning van de woning van (afgerond) € 331.000. Omdat dit bedrag € 3.000 hoger is dan de vastgestelde waarde van de woning, blijkt – volgens verweerder – uit het Taxatieoverzicht dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

8. De onder 7 geschetste waardeherleiding is naar het oordeel van de rechtbank in beginsel een geschikte manier om de marktwaarde van een woning te bepalen. Wel dient verweerder de door hem bij de waardeherleiding gebruikte aannames van een deugdelijke onderbouwing te voorzien.

9. De rechtbank stelt voorop dat het bij het beantwoorden van de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is, niet gaat om (de motivering van) de door verweerder aan de samenstellende delen van de onroerende zaak toegekende deelwaarden, maar om de beoordeling van de (motivering van de) waarde van de onroerende zaak als geheel. Bij die beoordeling mag niet uit het oog worden verloren dat het waarderen van onroerende zaken voor de Wet WOZ geen exacte wetenschap is^[5]. Dat neemt niet weg dat van verweerder verlangd mag worden dat hij in een geval als het onderhavige, waarin hij de vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met een herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, inzichtelijk en controleerbaar maakt dat de bij die herleiding gebruikte aannames berusten op marktgegevens en/of andere objectieve, waarderelevante gegevens. Daarin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

10. In de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning in het Taxatieoverzicht is de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] duidelijk een buitenbeentje. De door eiser gestelde en door verweerder niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] , in het bijzonder wat betreft de zogeheten secundaire kenmerken (de architectuur, de kwaliteit, het onderhoud en de ligging), wekken naar het oordeel van de rechtbank gerede twijfel aan de bruikbaarheid van de rekenprijs per m2 van het vergelijkingsobject [adres 4] (€ 2.924) bij de bepaling van de rekenprijs per m2 van de woning (exclusief bijgebouwen).

11. In het beroepschrift heeft eiser gesteld dat de oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] niet, zoals is vermeld in het taxatieverslag dat verweerder in de bezwaarfase aan eiser heeft verstrekt, 100 m2 maar 135 m2 is. In het Taxatieoverzicht is de oppervlakte van dit vergelijkingsobject vervolgens op 135 m2 gesteld. Daarnaast heeft eiser in het beroepschrift erop gewezen dat het vergelijkingsobject [adres 2] een eigen ligplaats heeft en dat de oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 3] wat groter is dan die van de woning. In het Taxatieoverzicht is de geschatte deelwaarde van de eigen ligplaats van het vergelijkingsobject [adres 2] op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject in mindering gebracht en is met de omstandigheid dat de oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 3] wat groter is dan die van de woning uitdrukkelijk rekening gehouden. Eiser heeft in beroep geen andere concrete kanttekeningen geplaatst bij de berekening van de rekenprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 1.955) en [adres 3] (€ 2.018). Ook overigens is het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat dat de door verweerder berekende rekenprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] te hoog zijn.

12. Gelet op wat onder 10 is overwogen kan de in het Taxatieoverzicht berekende rekenprijs per m2 van het vergelijkingsobject [adres 4] niet worden gebruikt om mede daaruit de rekenprijs per m2 van de woning af te leiden. Uit wat onder 11 is overwogen volgt dat de in het Taxatieoverzicht berekende rekenprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] van respectievelijk € 1.955 en € 2.018 wél kunnen worden gebruikt om de rekenprijs per m2 van de woning te bepalen. Hiervan uitgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met het Taxatieoverzicht aannemelijk gemaakt dat de rekenprijs per m2 van de woning (exclusief bijgebouwen) in de bandbreedte van € 1.955 tot € 2.018 ligt. Een rekenprijs per m2 binnen deze bandbreedte is in betekenende mate lager dan de in het Taxatieoverzicht voor de woning berekende rekenprijs per m2 van € 2.308. Nu de andere in het Taxatieoverzicht vermelde elementen van de bepaling van de waarde van de woning niet (meer) in geschil zijn en de rechtbank ook anderszins geen reden heeft om aan deze elementen van de waardeberekening te twijfelen, concludeert de rechtbank dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet lager is dan (135 x € 1.955 + € 12.000 en € 8.000 =) afgerond € 284.000 en niet hoger is dan (135 x € 2.018 + € 12.000 en € 8.000 =) afgerond

€ 293.000. Dit betekent dat verweerder niet erin is geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarde van € 328.000 niet te hoog is. Omdat verweerder wél aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op waardepeildatum minimaal € 284.000 en maximaal € 293.000 bedraagt en beide bedragen lager zijn dat de door eiser voorgestane waarde van € 295.000, zal de rechtbank de waarde van de woning nader vaststellen op dit laatste bedrag.

13. Het beroep is gegrond.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten en bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

15. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 2.056 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518 (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uit van een waarde per punt van € 759 in beroep.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de waarde op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 295.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 november 2022.

De rechter is verhinderd

Griffier
de uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

Waarde woning WOZ vastgesteld op €295.000 na beroep tegen te hoge aanslag