Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4556
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.A.A.M. Arts).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 320.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1985 gebouwde tussenwoning met een berging van 7 m². De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 97 m² en ligt op een kavel van 92 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 288.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 1 maart 2019 voor € 320.000;
2. [adres 3] , verkocht op 21 juni 2019 voor € 343.000;
3. [adres 4] , verkocht op 22 maart 2019 voor € 290.000;
4. [adres 5] , verkocht op 19 juni 2020 voor € 371.000.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
6. Volgens eiser is in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Volgens eiser kan niet worden gecontroleerd of de gehanteerde indexering wel correct is. Er worden alleen maar verkoopcijfers vermeld.
7. De rechtbank stelt voorop dat zij ervan uitgaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet, en ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van het toepassen van een indexering, althans van een cijfermatige toepassing van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet, nu niet is gebleken dat er sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van het verstrekte indexeringspercentage op de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
8. Op de zitting heeft eiser ten aanzien van de indexering nog naar voren gebracht dat verweerder in de beroepsfase met de vermelde indexeringspercentages en de overgelegde grafische weergave (bolletjesgrafiek) van de waardeontwikkeling, onvoldoende inzicht geeft in de gehanteerde indexering. Eiser heeft in dit verband gewezen op een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:8088). Daarnaast heeft eiser op de zitting naar voren gebracht dat verweerder het indexeringspercentage in bezwaar onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens eiser had verweerder reeds in de bezwaarfase de grafische weergave moeten overleggen. Hij heeft beroep moeten instellen om kennis te kunnen nemen van deze aanvullende gegevens.
9. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van de beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunt hieromtrent niet eerder, binnen de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 8 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Het aanvullende stuk van verweerder met de grafische weergave is op 18 mei 2022 aan eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij nog voor de zitting een schriftelijke reactie had gestuurd. Eiser heeft op de zitting ook geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook buiten beschouwing.
10. Op de zitting heeft eiser ook aangevoerd dat de referentiewoning aan de [adres 4] vrijwel identiek is aan de woning. Volgens eiser is de gebruiksoppervlakte van deze woning niet 94 m², maar net als bij de woning van eiser 97 m². Bovendien zijn de voorzieningen van deze woning, anders dan waar verweerder van uitgaat, normaal. De rechtbank laat deze beroepsgronden buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Ook deze stellingen heeft eiser namelijk pas op de zitting naar voren gebracht. De taxatiematrix is samen met het verweerschrift al op 8 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd, zodat eiser ook hier eerder en tijdig een schriftelijke reactie op had kunnen geven.
11. Eiser heeft op de zitting verder aangegeven dat verweerder verkeerd heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder had bij de referentiewoningen aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] niet mogen uitgaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst voor het bepalen van correctie op de verkoopcijfers voor de waardeontwikkeling. Volgens eiser is, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113) voor de indexering naar de waardepeildatum namelijk het tijdstip van levering van een woning bepalend als er minder dan drie maanden zijn gelegen tussen de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering.
12. De wijze van indexering zoals eiser die voorschrijft, kan volgens de rechtbank niet in het arrest van de Hoge Raad worden gelezen. Uit het voornoemde arrest en ook uit het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:475) volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst relevant is. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn standpunt dat verweerder een onjuist tijdstip heeft gehanteerd voor het bepalen van de indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum.
13. Eiser stelt dat verweerder rekening had moeten houden met de verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Volgens hem zijn deze woningen net zo goed, misschien zelfs beter, vergelijkbaar met de woning van eiser. Eiser heeft in dit verband gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664).
14. De rechtbank is het niet eens met eiser. Zij stelt voorop dat verweerder een zekere vrijheid heeft in de keuze van de referentiewoningen, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank vindt dat verweerder aansluiting heeft gezocht bij verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare woningen, gelet op onder meer het bouwjaar, de ligging en de uitstraling. Eiser heeft de bruikbaarheid van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen ook niet betwist. Verder heeft hij niet aangegeven waarom de genoemde woningen even goed of misschien zelfs beter vergelijkbaar zijn. Ook de overgelegde informatie van de woningen biedt geen aanknopingspunt voor die conclusie. Eiser noemt in zijn beroepschrift de verkoopcijfers van de woningen, maar vermeldt daarbij slechts de gebruiks- en perceeloppervlaktes en bijvoorbeeld niet de staat van deze woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert verder aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen in waardebepalende (KOUDV) factoren tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Volgens eiser wordt door verweerder modelmatig gerekend met de waardebepalende factoren, maar maakt hij ten onrechte niet kenbaar op welke wijze dat is gebeurd.
16. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factor of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren corrigeert, kan de rechtbank op basis van de gegeven toelichting van verweerder niet volgen. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Eiser heeft verder aangevoerd dat het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 10] , die in het taxatieverslag wordt genoemd een lagere WOZ-waarde onderbouwt. Ook de in de uitspraak op bezwaar genoemde verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 11] , [adres 12] en [adres 4] tonen volgens hem een lagere WOZ-waarde aan.
18. Deze beroepsgronden slagen niet. Verweerder onderbouwt zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, in beroep niet langer met deze verkoopcijfers, met uitzondering van het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 4] . Het staat verweerder ook vrij om in beroep zijn standpunt met andere verkoopcijfers te onderbouwen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat [adres 4] een lagere WOZ-waarde onderbouwt. Zij ziet dat het gerealiseerde verkoopcijfer per vierkante meter (€ 2.607), lager is dan de bij eisers woning vastgestelde woningwaarde per vierkante meter (€ 2.646), maar zij ziet ook dat verweerder bij de referentiewoning een slechter voorzieningenniveau heeft aangenomen. Daarnaast is van belang dat verweerder de waarde van de woning niet alleen onderbouwt met het verkoopcijfer van [adres 4] , maar met nog drie andere verkoopcijfers. Gelet op het geheel aan voorliggende gerealiseerde verkoopcijfers, kan niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld.
19. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.