Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4709
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.A.A.M. Arts).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 381.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1978 gebouwde eindwoning met een berging van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m² en ligt op een kavel van 155 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 358.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 5 april 2020 voor € 430.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 25 januari 2019 voor € 377.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 372.500,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit. De rechtbank zal de beroepsgrond over de ligging van de woning nabij een school niet bespreken, omdat eiser deze op de zitting heeft ingetrokken.
6. Op de zitting heeft eiser ten aanzien van de indexering naar voren gebracht dat verweerder in de beroepsfase met de vermelde indexeringspercentages en de overgelegde grafische weergave (bolletjesgrafiek) van de waardeontwikkeling, onvoldoende inzicht geeft in de gehanteerde indexering. Eiser heeft in dit verband gewezen op een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:8088). Daarnaast heeft eiser op de zitting naar voren gebracht dat verweerder het indexeringspercentage in bezwaar onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens eiser had verweerder reeds in de bezwaarfase de grafische weergave moeten overleggen. Hij heeft beroep moeten instellen om kennis te kunnen nemen van deze aanvullende gegevens.
7. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van de beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunt hieromtrent niet eerder, binnen de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 14 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Het aanvullende stuk van verweerder met de grafische weergave is op 18 mei 2022 aan eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij nog voor de zitting een schriftelijke reactie had gestuurd. Eiser heeft op de zitting ook geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook buiten beschouwing.
8. De rechtbank laat eveneens de stelling van eiser dat de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 2] , zoals genoemd in de taxatiematrix, niet klopt, buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Ook deze stelling heeft eiser namelijk pas op de zitting naar voren gebracht. De taxatiematrix is samen met het verweerschrift al op 14 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd, zodat eiser ook hier eerder en tijdig een schriftelijke reactie op had kunnen geven.
9. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen in waardebepalende (KOUDV) factoren tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Volgens eiser wordt door verweerder modelmatig gerekend met de waardebepalende factoren, maar maakt hij ten onrechte niet kenbaar op welke wijze dat is gebeurd.
10. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren corrigeert, kan de rechtbank op basis van de gegeven toelichting van verweerder niet volgen. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat verweerder verkeerd heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hij had niet mogen uitgaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst voor het bepalen van de correctie op de verkoopcijfers voor de waardeontwikkeling. Volgens eiser is gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113), voor de indexering naar de waardepeildatum namelijk het tijdstip van levering van een woning bepalend als er minder dan drie maanden zijn gelegen tussen de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering.
12. De wijze van indexering zoals eiser die voorschrijft, kan volgens de rechtbank niet in het arrest van de Hoge Raad worden gelezen. Uit het voornoemde arrest en ook uit het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:475) volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst relevant is. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn standpunt dat verweerder een onjuist tijdstip heeft gehanteerd voor het bepalen van de indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum.
13. Eiser heeft ter onderbouwing van de eigen voorgestane waarde gewezen op de verkoopcijfers van [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Op de zitting heeft eiser onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664) aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling ook rekening had moeten houden met (deze) lagere gerealiseerde verkoopcijfers.
14. De rechtbank is het niet eens met eiser. Zij stelt voorop dat verweerder een zekere vrijheid heeft in de keuze van de referentiewoningen, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank vindt dat verweerder aansluiting heeft gezocht bij verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare woningen, gelet op onder meer het bouwjaar, de ligging en de uitstraling. Eiser heeft de bruikbaarheid van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen verder ook niet betwist. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen die eiser noemt minder optimale onderbouwingen zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder daarin niet te volgen, omdat eiser dit niet heeft weersproken en ook de beperkte door eiser overgelegde informatie van de referentiewoningen geen aanknopingspunt biedt om daaraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is onder meer sprake van lekkages op zolder, schimmelvorming in de woonkamer en slecht voegwerk. Eiser wijst er ook op dat verweerder in de uitspraak op bezwaar erkent dat de staat van de woning niet goed is, terwijl dit niet heeft geleid tot een correctie van de WOZ-waarde.
16. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk maakt dat verweerder de staat van onderhoud onjuist en/of te hoog heeft gewaardeerd. De foto’s die in de bezwaarfase zijn overgelegd van bijvoorbeeld een rottend kozijn en waar eiser in beroep naar verwijst, laten weliswaar enkele gebreken zien, maar zij ondersteunen volgens de rechtbank niet het beeld van een woning in een algeheel matige staat. Met de kwalificering ‘voldoende’, houdt verweerder in voldoende mate rekening met de door eiser geschetste gebreken aan de woning. Voldoende houdt namelijk in dat de woning niet op peil is, maar dat onderhoud op de korte termijn niet noodzakelijk zal zijn.
17. Het enkele feit dat verweerder het naar aanleiding van het bezwaarschrift eens is met eiser dat het onderhoudsniveau niet goed is, betekent volgens de rechtbank nog niet dat verweerder dan ook gelijk een correctie moet toepassen. Uit onderbouwende verkoopcijfers kan immers nog steeds blijken dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar ook toegelicht dat hij de vastgestelde waarde nog steeds reëel vindt, gelet op de verkoopcijfers van de onderbouwende woningen. Nu in beroep, onderbouwt verweerder de waarde met twee referentiewoningen die wat betreft de kwaliteit, onderhoudstoestand en voorzieningen gelijkwaardig zijn gekwalificeerd en een referentiewoning die slechter is gekwalificeerd dan de woning, terwijl de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter lager ligt dan de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Ook daarmee maakt verweerder volgens de rechtbank aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.