Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/5034, UTR 21/5035, UTR 21/5037, UTR 21/5038, UTR 21/5039 en UTR 21/5042
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente 1] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 29 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waardes van de navolgende onroerende zaken, voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020, als volgt vastgesteld:
Onroerende zaak
Vastgestelde WOZ-waarde
Zaaknummer in de beroepsprocedure
[adres 1] in [gemeente 2]
€ 1.215.000
UTR 21/5034
[adres 2] in [gemeente 2] (inclusief [adres 3] en de eerste verdieping van [adres 4] )
€ 1.383.000
UTR 21/5035
[adres 4] in [gemeente 2]
€ 336.000
UTR 21/5042
[adres 5] in [gemeente 2]
€ 582.000
UTR 21/5037
[adres 6] in [gemeente 2]
€ 1.477.000
UTR 21/5039
[adres 7] in [gemeente 2]
€ 1.541.000
UTR 21/5038
Tegelijk met de beschikkingen heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken aanslagen onroerendezaakbelasting en aanslagen rioolheffing opgelegd, waarbij de vastgestelde waardes als heffingsmaatstaven zijn gehanteerd.
Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 10 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.174.000 en de daarop gebaseerde aanslagen verminderd. De andere WOZ-waardes en de daarop gebaseerde aanslagen heeft verweerder gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 10 oktober 2022. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Het geschil
1. In geschil zijn de WOZ-waardes van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn in [locatie 1] gelegen winkelpanden waarin verschillende gebruikers gevestigd zijn ( [bedrijf 1] B.V., [bedrijf 2] B.V., [bedrijf 3] B.V., [bedrijf 4] B.V., [bedrijf 5] B.V. en [bedrijf 6] B.V.)
2. Verweerder handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraken op bezwaar vastgestelde of gehandhaafde waardes. Eiseres bepleit voor ieder object een lagere waarde. Op de zitting heeft eiseres bepleit dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken alle minstens 30% lager moet worden vastgesteld.
Beoordelingskader
3. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, eveneens algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke beroepsgronden in deze zaak aan de orde zijn. Hoewel dit pas op de zitting duidelijk is geworden, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaken te beoordelen.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger zijn vastgesteld dan hun waardes in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zijn betaald. De rechtbank zal hierna beoordelen of dit het geval is. Daarbij zal de rechtbank ook betrekken wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd.
5. Verweerder heeft de waardes van de onroerende zaken bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaardes per vierkante meter van de onroerende zaken zijn door de taxateur van verweerder vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). Verweerder heeft in dit verband een taxatierapport met overzicht overgelegd met huur- en verkooptransacties van objecten die naar zijn oordeel vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken van eiseres (referentieobjecten).
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken door middel van de huurwaardekapitalisatie kunnen worden vastgesteld. Deze methode is volgens de rechtbank ook geschikt om de waardes van de onroerende zaken mee te bepalen.
7. Uit het taxatierapport volgt dat verweerder voor de onroerende zaken is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,5. De huurwaardes p/m² zijn, afhankelijk van de bouwlaag, vastgesteld op de volgende bedragen:
Onroerende zaak
Bouwlaag / oppervlakte (VVO)
Bouwlaag / Huurwaarde p/m²
[adres 1] in [gemeente 2]
2 / 1565 m²
2 / € 79
[adres 2] in [gemeente 2] (inclusief [adres 3] en de eerste verdieping van [adres 4] )
0 / 920 m²
1 / 1380 m²
0 / € 79
1 / € 54
[adres 4] in [gemeente 2]
0 / 453 m²
0 / € 79
[adres 5] in [gemeente 2]
0 / 460 m²
1 / 462 m²
0 / € 79
1 / € 54
[adres 6] in [gemeente 2]
0 / 1190 m²
1 / 1140 m²
0 / € 79
1 / € 54
[adres 7] in [gemeente 2]
0 / 1220 m²
1 / 1220 m²
0 / € 79
1 / € 54
De beoordeling van de zaken
Bewijsaanbod
8. Eiseres heeft op de zitting aangegeven dat het totaal aan vierkante meters van het winkelcentrum waar verweerder van uitgaat niet klopt en dat zij daarom een externe deskundige wil benoemen om het op te meten. De rechtbank passeert het bewijsaanbod van eiseres, omdat dit aanbod ziet op de totale oppervlakte van het winkelcentrum, terwijl verweerder, volgens de rechtbank terecht, uitgaat van zes verschillende onroerende zaken. De groottes van de verschillende onroerende zaken zijn voor eiseres niet in geschil. De rechtbank ziet geen reden om het winkelcentrum als geheel op te meten, omdat dit niet relevant is in het kader van de beoordeling in de verschillende gewaardeerde onroerende zaken.
Coronacrisis
9. Eiseres voert aan dat verweerder een huurkorting had moeten hanteren op de vastgestelde waardes van de onroerende zaken. Vanwege de coronacrisis zijn de huuropbrengsten lager en is er meer leegstand. Volgens eiseres was op 1 januari 2020 al sprake van corona.
10. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft in reactie op eiseres’ stelling toegelicht dat op de waardepeildatum, 1 januari 2020, geen sprake was van een coronacrisis. Pas op februari 2020 werd de eerste besmetting met het virus in Nederland gemeld en de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het virus zijn in de loop van maart 2020 getroffen. Dat is ruim na de waardepeildatum. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Van een (kenbare) uitbraak of een coronacrisis in Nederland was nog geen sprake op de waardepeildatum. Voor zover eiseres hiermee bedoelt dat de coronacrisis een bijzondere omstandigheid is waardoor de onroerende zaken moeten worden gewaardeerd naar de toestandsdatum van 1 januari 2021 zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, volgt de rechtbank eiseres daarin evenmin. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis is geen omstandigheid die een verandering van de onroerende zaken of een specifiek voor de onroerende zaken van eiseres geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, zodat hierom niet van de toestand per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden.
Huurwaarde
11. Eiseres voert aan dat verweerder van de referentieobjecten aan de [locatie 2] en de [straat 1] niet de huurovereenkomsten en/of huurinlichtingenformulieren heeft overgelegd, waardoor voor haar de gehanteerde huurgegevens van de referentieobjecten niet controleerbaar zijn. Eiseres betwist verder dat de hoogte van het eigen huurcijfer van de onroerende zaak aan de [adres 5] , dat in het taxatieoverzicht is vermeld (€ 62.450) juist is. Volgens eiseres blijkt dit bedrag niet uit het eigen huurcontract. In het eigen huurcontract wordt een huurprijs van in totaal € 93.200 genoemd. Volgens eiseres moet worden uitgegaan van een huurprijs van € 46.600 omdat de gebruiker van de onroerende zaak, [bedrijf 4] B.V, slechts de helft heeft hoeven betalen in verband met corona. Ook had verweerder er rekening mee moeten houden dat de huurovereenkomst inclusief 150 parkeerplaatsen tot stand is gekomen.
12. De rechtbank ziet met eiseres dat verweerder in de onderhavige zaken geen huurovereenkomsten of huurinkomsten heeft overgelegd van de referentieobjecten die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaardes. Eiseres heeft de door verweerder gehanteerde huurwaardes van de referentieobjecten aan de [locatie 2] en de [straat 1] niet kunnen controleren en zo nodig betwisten, maar ook als de rechtbank de (huurprijzen van de) referentieobjecten buiten beschouwing laat, maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld, gelet op het eigen huurcijfer van de onroerende zaak aan de [adres 5] van € 62.450 (resulterend in een huurwaarde p/m² van € 79 (ITZA)), waarmee verweerder de huurwaardes van de onroerende zaken onderbouwd. Het eigen huurcijfer van de onroerende zaak aan de [adres 5] vormt volgens de rechtbank de beste indicatie van de huurwaardes van [adres 5] , maar ook van de andere onroerende zaken van eiseres, omdat ze allemaal in het [locatie 1] aan de [straat 2] zijn gelegen.
12.1.
De rechtbank ziet dat verweerder ook het eigen huurcontract niet heeft overgelegd, maar er is volgens de rechtbank ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de huurovereenkomst had moeten overleggen. Het gaat namelijk om een stuk dat eiseres zelf in haar bezit heeft. Eiseres is dus voldoende in staat geweest om de juistheid van de gegevens die aan de onderbouwing van de huurwaarde ten grondslag liggen te controleren en te betwisten en dat heeft eiseres ook gedaan. De enkele betwisting van eiseres van de hoogte van het eigen huurcontract vormt voor de rechtbank echter onvoldoende aanleiding om aan de juistheid van het gehanteerde eigen huurcijfer van € 62.450 te twijfelen. Verweerder heeft in reactie op de betwisting van eiseres toegelicht dat het totale jaarhuurcijfer € 93.200 bedraagt en dat dit bedrag is gecorrigeerd voor de huurvrije periodes en huurkortingen, wat resulteert in een gecorrigeerde huurprijs van € 62.450. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Dat de gebruiker van de onroerende zaak, [bedrijf 4] B.V., feitelijk slechts de helft heeft hoeven betalen van de huur, wat door verweerder echter is betwist, heeft eiseres niet (met concrete gegevens) onderbouwd. Verweerder kon daarom uitgaan van de gegevens die bij hem bekend waren. Ten aanzien van de parkeerplaatsen heeft verweerder op de zitting overtuigend uitgelegd dat hij bij de bepaling van de huurwaarde ook daar rekening mee heeft gehouden. Eiseres heeft haar stelling dat er geen rekening mee is gehouden niet verder uitgewerkt, waardoor de rechtbank geen reden heeft om te twijfelen aan de uitleg van verweerder.
13. Eiseres heeft ten aanzien van de huurwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (welke in gebruik is bij [bedrijf 1] B.V.) aangevoerd dat de huurwaarde van € 79 p/m² te hoog is, omdat de onroerende zaak is gelegen op de tweede bouwlaag. Volgens eiseres zijn de eerste en tweede verdieping van dergelijke complexen (de rechtbank begrijpt dat eiseres daarmee doelt op het [locatie 1] als complex), minder waard. Eiseres wijst er in dit verband de onroerende zaken aan dat de eerste bouwlaag van de onroerende zaken [adres 2] , [adres 6] en [adres 7] een lagere huurwaarde p/m² van € 54 hebben. Verweerder had daar ook voor de onroerende zaak aan de [adres 1] aansluiting bij moeten zoeken.
14. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in reactie op de stelling van eiseres toegelicht dat de waardering van € 79 p/m² betrekking heeft op de primaire ruimtes, de ‘nuttige’ in het oog springende meters. Deze meters zijn doorgaans op de begane grond gelegen. Bij de onroerende zaak aan de [adres 1] is de primaire ruimte echter gelegen op de tweede verdieping, omdat dit object alleen een entree op de begane grond heeft. Omdat de onroerende zaken waar eiseres naar verwijst hun primaire ruimtes op de begane grond hebben, hebben de verdiepingen van die objecten volgens verweerder een lagere huurwaarde p/m2. De rechtbank vindt deze toelichting begrijpelijk. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiseres wijst er verder op dat in het overzicht in bijlage 1 bij het taxatierapport de huurwaarde p/m² voor alle onroerende zaken is bepaald op € 79 p/m². Dit kan volgen volgens eiseres niet kloppen, omdat uit de opbouw van de getaxeerde waardes van de onroerende zaken blijkt dat verweerder juist een onderscheid maakt tussen verdiepingen met een huurwaarde van € 54 p/m² en verdiepingen met een huurwaarde van € 79 p/m².
16. Verweerder heeft hier overtuigend over uitgelegd dat dit komt omdat in bijlage 1 waar eiseres op wijst de huurwaarde p/m² ITZA wordt weergegeven. Dat in die bijlage de huurwaarde van € 54 p/m² voor de niet-primaire ruimtes niet terugkomt is daarom te begrijpen. In de opbouw van de getaxeerde waarde wordt vervolgens een onderscheid gemaakt tussen de primaire ruimtes en de overige ruimtes. Zoals hiervoor overwogen kan de rechtbank dit onderscheid volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Eiseres’ stelling dat de onroerende zaak aan de [adres 1] (gebruiker: [bedrijf 1] B.V.) onjuist is getypeerd als een winkelruimte, omdat deze in gebruik is als fitnessruimte, vormt voor de rechtbank geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de verweerder bij de waardebepaling onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. Dat geldt ook voor de stelling van eiseres dat verweerder de onroerende zaak aan de [adres 4] (gebruiker: [bedrijf 2] B.V.) niet had moeten typeren als een winkelruimte, omdat feitelijk sprake is van een overdekte marktplaats. De rechtbank oordeelt dat niet zozeer relevant is hoe de onroerende zaak wordt gebruikt, maar welke gebruiksmogelijkheden een onroerende zaak (voor een potentiële koper en/of huurder) heeft. Eiseres heeft niet gesteld dat de onroerende zaken niet potentieel bruikbaar zijn als winkelruimtes en gelet op de ligging in het winkelcentrum heeft de rechtbank ook geen aanleiding om dat te veronderstellen. Voor zover eiseres heeft willen betogen dat de onroerende zaken niet met de referentieobjecten kunnen worden vergeleken omdat zij feitelijk anders worden gebruikt, volgt de rechtbank eiseres daarom niet in haar betoog.
Kapitalisatiefactor
18. Eiseres stelt onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 [1] , dat de door verweerder bepaalde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactoren van zijn onroerende zaken, omdat bij de berekeningen gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaardes in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurwaardes.
19. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank verwijst in dit verband naar haar uitspraak van 7 april 2022 [2] . Daarin heeft de rechtbank overwogen dat huurwaardes voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd mogen worden, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk worden gemaakt. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval sprake. De getaxeerde huurwaardes van de referentieobjecten aan de [adres 8] , [locatie 2] en [adres 9] bedragen per m² gelet op de getaxeerde huurwaardes per jaar en de totale verhuurbare vloeroppervlaktes respectievelijk € 83 (€ 323.000 / 3.915 m²), € 72 (€ 973.700 / 13.509 m²) en € 75 (€ 272.000,- / 3615 m²). Het gerealiseerde huurcijfer van de eigen onroerende zaak aan de zaak aan de [adres 5] bedraagt gelet op de gerealiseerde huursom per jaar en de totale verhuurbare vloeroppervlakte € 66 p/m². (€ 62.450 / 922 m²). Van een te hoge inschatting van de huurwaardes van de referentieobjecten en daarmee mogelijk te laag ingeschatte kapitalisatiefactoren, is gelet op voornoemde bedragen geen sprake. Eiseres heeft verder ook niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaardes niet juist zijn.
20. Eiseres voert aan dat de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en daarmee ook de kapitalisatiefactoren van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld door verweerder. De verkoopprijzen zijn namelijk kunstmatig hoog gehouden, omdat investeren in vastgoed zeer aantrekkelijk is geweest, vanwege de negatieve rente op banktegoeden sinds maart 2020. Verweerder heeft dit betwist. Volgens hem heeft eiseres haar stelling niet onderbouwd.
21. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet-marktconform zijn. Niet gebleken is dat de verkoopprijzen niet overeenstemmen met hun waardes in het economisch verkeer. Dat er mogelijk persoonlijke motieven voor beleggers een rol hebben gespeeld bij het al dan niet kopen van vastgoed, waardoor de verkoopprijzen zijn opgedreven maakt niet dat de verkoopprijzen niet de marktwaarde vertegenwoordigen.
22. De grond van eiseres dat verweerder uitgaat van een te laag leegstandsrisico, slaagt niet. Zo al sprake zou zijn van een zeker leegstandsrisico, dan is dit verdisconteerd in de rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, biedt geen aanknopingspunt voor een ander oordeel.
Conclusie
23. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Het beroep is ongegrond.
Verzoek immateriële schadevergoeding
24. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.
25. De rechtbank overweegt dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. [3] De rechtbank stelt op basis van de uitspraak op bezwaar vast dat het bezwaarschrift bij verweerder is binnengekomen op 12 februari 2021. Van een overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar is gelet op de datum van deze uitspraak op 23 november 2022, geen sprake. De rechtbank wijst het verzoek om een immateriële schadevergoeding daarom af.
26. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het beroep is ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.