Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5016
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 679.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 20 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2022 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1929 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 146 m² en een kaveloppervlakte van 240 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 601.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 679.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Ingetrokken beroepsgronden
3. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de grond dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
De WOZ-waarde van de woning
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
5. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie referentiewoningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 27 maart 2020 voor € 745.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 december 2020 voor € 689.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 april 2021 voor € 815.000,-.
7. Eiser voert in het beroepschrift aan dat als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een taxatiematrix zou inbrengen die meer gegevens bevat dan het taxatieverslag, daaruit al blijkt dat het taxatieverslag te kort schiet. Eiser verwijst hiervoor naar het zogenoemde Black Box-arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021. [2]
8. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar mag de waarde van een onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens. [3] Ook staat het de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase nog een taxatiematrix in te brengen. De taxatiematrix in beroep komt in de plaats van het eerder bij het vaststellen van de WOZ-beschikking opgemaakte taxatieverslag. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, als de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de grond van eiser dat het taxatieverslag in bezwaar te kort zou schieten en zal hierna beoordelen of met de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning voldoende is onderbouwd.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Op de zitting heeft eiser gesteld dat uit de overgelegde iWOZ-kaarten blijkt dat de referentiewoning [adres 2] een moderne woning is die uitstekend is onderhouden, wat weinig terugkomt in de gehanteerde objectkenmerken in de taxatiematrix. De staat van onderhoud van de referentiewoning [adres 3] is in de taxatiematrix als bovengemiddeld gewaardeerd, maar deze woning heeft ook een vloerverwarming en is in 2010 uitgebouwd. Dit komt niet genoeg terug in de gehanteerde kwalificaties van de overige objectkenmerken. Referentiewoning [adres 4] is ook bovengemiddeld, maar de gehanteerde prijs per m² vindt eiser iets te hoog. Uit de taxatiematrix blijkt volgens eiser niet hoe er is gecorrigeerd voor bouwkundige kwaliteit voor de referentiewoningen. Als eiser zou rekenen met 10% per punt bij referentiewoning [adres 2] die dus iets bovengemiddeld is, dan komt er een lagere prijs per m² uit. Dit laat volgens eiser zien dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
10. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke twee-onder-één-kapwoningen in dezelfde bouwperiode met een vergelijkbare uitstraling en gelegen in dezelfde buurt. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Over de stelling van eiser in zijn beroepschrift dat de woning ondergemiddeld is, heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift terecht gesteld dat eiser in het door hem in bezwaar overgelegde taxatierapport zelf uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de staat van onderhoud als ‘voldoende’ gekwalificeerd. Eiser heeft op de zitting gesteld zich hierin te kunnen vinden. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat uit de foto’s in de iWOZ-kaarten volgt dat de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van de referentiewoning [adres 2] terecht als ‘voldoende’ is gekwalificeerd en het voorzieningenniveau als ‘normaal’. Daarbij stelt de heffingsambtenaar dat de keuken geen bovenkastjes heeft en dat dit een trend was van 15 jaar geleden en dat ook de badkamer zo’n 15 jaar oud is. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen. Voor wat betreft de andere referentiewoningen ziet de rechtbank in wat eiser aanvoert ook geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de bouwkundige kwaliteit hoger had moeten kwalificeren dan ‘voldoende’. Verder blijkt uit de taxatiematrix dat voor de woning is uitgegaan van een lagere woningwaarde per m² dan die van de referentiewoningen.
11. Eiser heeft op de zitting nog gesteld dat hij ook twijfelt over hoe de grondstaffel tot stand is gekomen en of de knip in de staffels goed is gemaakt. De woning heeft een behoorlijk groot perceel, maar de gemaakte verschillen in de grondprijzen zijn niet groot.
12. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de grondstaffels op verzoek van de (vorige) gemachtigde van eiser in bezwaar per e-mail zijn verstrekt. De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van wat er op de hoorzitting is besproken niet blijkt dat de gemachtigde heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de grondstaffel. De rechtbank stelt verder vast dat in de taxatiematrix de gebruikte grondstaffel is opgenomen. Voor de eerste 150 m² grond wordt een grondprijs van € 500,- per m² gehanteerd. Voor de 150 m² daarboven is een grondprijs gehanteerd van € 400,- per m². Boven de 300 m² is een prijs van € 125,- per m² gehanteerd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op een analyse van grondverkopen van dezelfde type woningen in de gemeente. Voor zover eiser de juistheid van de gehanteerde grondstaffel betwist, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar kon volstaan met de hiervoor gegeven toelichting zonder daarbij de door eiser gevraagde gegevens alsnog over te leggen. Dit gezien het late moment waarop eiser dit punt naar voren heeft gebracht en met inachtneming van de goede procesorde. Niet valt in te zien waarom eiser dit punt niet al eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix al op 20 december 2022 aan de gemachtigde van eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn desgewenst een schriftelijke reactie had gestuurd.
13. Tot slot voert eiser aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Dat daarmee rekening is gehouden blijkt op geen enkele wijze uit de matrix, terwijl het evident is dat met de afnemende meerwaarde per m² rekening moet worden gehouden. Eiser verwijst hiervoor naar verschillende uitspraken. [4]
14. De heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting gesteld dat de oppervlakte van de woning en van de referentiewoningen niet zodanig van elkaar afwijken dat hiervoor een correctie nodig is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Het gaat hier om een verschil in oppervlakte tussen de 10 en 14 m². De verschillen zijn niet dusdanig groot dat daarmee rekening had moeten worden gehouden. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
15. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.