ECLI:NL:RBMNE:2024:1990

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/1386

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: C. van Abbe),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: W.G. Vos).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 276.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.4.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 februari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 1970. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 88 m². De woning beschikt over een berging/schuur van 8 m² en een berging/schuur van 18 m². De woning heeft een hobbykas van 15 m². De woning ligt op een perceel van 256 m².

1.5.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 254.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 276.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.

Beoordeling van het procedurele geschil

2. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.

Beroep op artikel 40 Wet WOZ

2.1.

In beroep is door eiser aangevoerd dat de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.

2.2.

Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser erkend dat de onderliggende stukken en opgevraagde gegevens zijn verstrekt door de heffingsambtenaar. De gemachtigde van eiser heeft daarentegen wel gesteld dat omdat tussen bezwaar en beroep de door de heffingsambtenaar gehanteerde onderbouwing is veranderd, dit maakt dat de inzichtelijkheid alsnog ontbreekt.

2.3.

De rechtbank stelt vast dat de door eiser verzochte stukken die ter onderbouwing lagen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning door de heffingsambtenaar zijn verstrekt. De rechtbank oordeelt dat er in zoverre geen sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Ten aanzien van het standpunt van eiser dat de inzichtelijkheid ontbreekt omdat tussen bezwaar en beroep de onderbouwing is veranderd, overweegt de rechtbank als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elk stadium van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen.^[1]De heffingsambtenaar mag in beroep nog een nieuw taxatierapport opmaken, nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren of de WOZ-waarde voor een voorliggend belastingjaar wijzigen. In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Deze onderbouwing ligt nu ter toetsing voor. De rechtbank bespreekt deze onderbouwing hierna.

Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde

Beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

3.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 24 september 2021 voor € 360.000,-;
[adres 3] , verkocht op 16 oktober 2020 voor € 370.000,-;
[adres 4] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 275.000,-;
[adres 5] , verkocht op 3 september 2021 voor € 384.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

4.1.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Ingetrokken beroepsgronden

5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging nabij het zwembad, waar geluidsoverlast van wordt ondervonden. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.

6. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening onjuist is vanwege de aanwezigheid van een brandgang die is meegeteld terwijl deze niet privé gebruikt kan worden door eiser. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.

7. Eiser stelt dat de referentie
[adres 6]een lagere waarde zou onderbouwen indien men de objectkenmerken op de juiste wijze verdisconteerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.

Referenties uit de bezwaarfase

8. Eiser stelt dat de referentie
[adres 7]onvoldoende vergelijkbaar zijn voor wat betreft het woonoppervlak en om die reden niet bruikbaar is. Omdat de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe onderbouwing van de waarde met nieuwe referentieobjecten heeft overgelegd en de door eiser bedoelde referentieobjecten zijn komen te vervallen, laat de rechtbank deze beroepsgrond verder buiten beschouwing.

Referenties uit de beroepsfase

9. Eiser stelt dat de referentie
[adres 3]niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde omdat deze te veel afwijkt qua woonoppervlak. Op de zitting is door de gemachtigde van eiser gesteld dat de heffingsambtenaar zich niet houdt aan de 35% regel uit de Waarderingsinstructie. In dat kader wijst eiser op de volgens hem goed vergelijkbare woning aan
[adres 8], welke is verkocht op 11 mei 2020 voor € 202.000,-.

9.1.

De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de woning aan
[adres 8]kleiner is en ten tijde van de verkoop in slechte staat verkeerde. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referenties is het standpunt dat er wel verschillen zijn maar dat daar voldoende rekening mee is gehouden. Bovendien staat het de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor de referenties die hij het meest geschikt acht.

9.2.

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de stelling dat het hem vrij staat te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht^[2]en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De rechtbank overweegt daarbij dat de Waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar, maar dit geen rechtsregel is waar de rechter aan is gebonden.^[3]De beroepsgrond slaagt niet.

Staat onderhoud en voorzieningen

10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting toegelicht het op zich eens te zijn met de kwalificatie matig en eenvoudig. Hij stelt dat niet inzichtelijk is hoe voor de verschillende kwalificaties wordt gecorrigeerd.

10.1.

De heffingsambtenaar wijst in dat kader op de legenda die uit de matrix volgt en op de gehanteerde m2-prijs van de woning. In bezwaar en in beroep is een tabel overlegd waaruit de correcties voor de KOUDV volgt. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de m2-prijs van de woning blijkt dat er voldoende ruimte is om het onderhoud en de voorzieningen te verbeteren, aangezien de woning met € 819,- per m2 veruit de laagste m2-prijs heeft.

10.2.

De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de woning een m2-prijs heeft van € 819,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen respectievelijk € 1.578,-, € 1.479,-, € 1.772,- en € 1.399,-. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lage m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van het onderhoud en van de voorzieningen van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.