Beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
7. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] is een kantoor met vier parkeerplaatsen. Het object is gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 164 m2.
8. De onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats 1] is een kantoor. Het object is gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 189 m2.
9. De onroerende zaak aan de [adres 3] in [plaats 1] is een kantoor. Het object is gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 189 m2.
10. De onroerende zaak aan de [adres 4] in [plaats 2] is een bedrijfspand. Het object is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum] in Utrecht. Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 1.020 m2.
11. De onroerende zaak aan de [adres 5] in [plaats 2] is een bedrijfspand. Het object is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum] in Utrecht. Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 1.244 m2.
12. In geschil zijn de waardes van de objecten per 1 januari 2020. Eiseres bepleit lagere waardes, namelijk voor:
- [adres 1] : € 189.000,-;
- [adres 2] : € 199.000,-;
- [adres 3] : € 199.000,-;
- [adres 4] : € 499.000,-;
- [adres 5] : € 799.000,-.
Maakt verweerder de waardes aannemelijk?
Huurwaarde ten aanzien van alle objecten
13. Van het object [adres 1] is het huurcijfer bij de heffingsambtenaar bekend. Uit het huurinlichtenformulier blijkt dat dit object op 1 februari 2018 is verhuurd voor € 54.600,- per jaar (€ 295,- per m²). In de onderbouwing van de huurwaarde van de objecten aan de [adres 1, 2 en 3] heeft de heffingsambtenaar de huurprijzen onderbouwd met het huurcijfer van [adres 1] . Bij deze toetsing is de heffingsambtenaar uitgegaan van een gerealiseerd huurcijfer van € 36.667,- per jaar (€ 198,- per m²) bij [adres 1] . Het gerealiseerde huurcijfer zoals opgenomen in het overzicht van de huurreferenties van € 36.667,- wijkt aanzienlijk af van het eigen huurcijfer zoals vermeld op het huurinlichtingenformulier. De heffingsambtenaar is in de taxatiematrix uitgegaan van een huurwaarde van € 25.940 per jaar (€ 158,- per m²) voor [adres 1] , € 29.415,- per jaar (€ 156,- per m²) voor [adres 1 en 2] . Tijdens de zitting kon de heffingsambtenaar geen verklaring geven voor de afwijkende huurcijfers tussen het huurinlichtingenformulier en het huurcijfer in de taxatiematrix. De huurwaarde waar de heffingsambtenaar vanuit gaat wijkt echter in het voordeel van eiseres af. Daarbij komt dat de huurwaarde per m² van de objecten van eiseres binnen de bandbreedte liggen van de huurwaardes van de referentieobjecten (€ 198,-per m², € 220,- per m², € 215,- per m² en € 172,- per m²).
14. Bij de onderbouwing van de huurwaarde van het object [adres 4] heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde onder andere onderbouwd met het eigen huurcijfer. Dit object is namelijk op 1 april 2020 verhuurd voor € 88.000,- per jaar (€ 86,- per m²). Het vanwege de huurvrije periode gecorrigeerde huurcijfer voor het object is € 85.800,- per jaar (€ 84,- per m²). In de taxatiematrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde van € 76.020,- per jaar (€ 75,- per m²).
15. Bij de onderbouwing van de huurwaarde van het object [adres 5] heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde onder andere onderbouwd met het eigen huurcijfer. In het overzicht met huurcijfers staat een gerealiseerd huurcijfer voor het object van € 131.467,- per jaar (€ 108,- per m²). In de taxatiematrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde van € 126.540,- per jaar (€ 102,- per m²).
16. Naar oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurcijfers voldoende aannemelijk gemaakt. De gerealiseerde eigen huurcijfers zijn hoger dan de huurcijfers waar verweerder vanuit gaat. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou moeten twijfelen aan de bruikbaarheid van de eigen huurcijfers.
17. Voor de kapitalisatiefactor bij de objecten aan de [adres 1, 2 en 3] is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,8. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen de objecten van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten in [plaats 1] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als de objecten gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De kapitalisatiefactor van de objecten vallen binnen de bandbreedte van de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (15,8, 14,6 en 10,6).
18. Voor de kapitalisatiefactor van het object aan de [adres 4] is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten in [plaats 2] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen in of nabij winkelcentrum [naam winkelcentrum] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde kapitalisatiefactor van het object is lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (13,8, 11,4 en 15,4).
19. Voor de kapitalisatiefactor van het object aan de [adres 5] is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,6. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten in [plaats 2] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen in of nabij winkelcentrum [naam winkelcentrum] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde kapitalisatiefactor van het object is lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (12,5, 11,4 en 15,4).
20. Eiseres stelt dat de bij objecten [adres 1, 2 en 3] gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat zij een veel groter gebruiksoppervlakte hebben. Zij betwist dat er geen kleinere referentieobjecten zijn en wijst daarbij op de referentieobjecten die gebruikt zijn bij [adres 4] en [adres 5] . De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er geen kleinere kantoorpanden verkocht zijn in dit deel van [plaats 1] . Volgens de heffingsambtenaar is dit logisch aangezien de kantoorvilla’s meestal als geheel worden verkocht maar in delen worden verhuurd. Daarnaast brengt een groter object minder op dan een kleiner object (afnemende meerwaarde) en is dit juist in het voordeel van eiseres. Een vergelijking met referentieobjecten die zijn gebruikt voor de onderbouwing van de waarde aan de [adres 4] en [adres 5] in [plaats 2] gaat niet op. De ligging wijkt namelijk aanzienlijk af: [plaats 1] is geen [plaats 2] . De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn toelichting waarom er grotere referentieobjecten zijn gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
21. Eiseres stelt verder dat de bij de objecten [adres 4] en [adres 5] gebruikte referentieobjecten ook teveel afwijken qua gebruiksoppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat eiseres heeft nagelaten om te onderbouwen dat het verschil in grootte ertoe zou leiden dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank overweegt dat er verschillen zijn tussen de objecten en de referentieobjecten, maar ook overeenkomsten qua type object, ligging en kwaliteit. Het verschil is niet dusdanig groot dat de referentieobjecten hierdoor niet vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De op de zaak betrekking hebbende stukken (alle objecten)
22. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overlegd. Zij doelt daarbij op het ontbreken van de allonges en de koopovereenkomsten. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangevoerd dat zij alle stukken waar hij over beschikt en die zijn gebruikt voor het vaststellen van de waarde hebben overlegd aan de gemachtigde van eiseres. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit het verslag van de hoorzitting blijkt ook dat de gemachtigde van eiseres al vóór de hoorzitting in het bezit was van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat het niet van de heffingsambtenaar verlangd kan worden dat hij (allonges van) huurovereenkomsten en huurinlichtingenformulieren overlegt waarover hij niet beschikt en die hij (dus) niet heeft gebruikt bij de bepaling van de vastgestelde waarde. De koopovereenkomsten en akten van levering zijn openbare gegevens die te verkrijgen zijn bij het Kadaster. Dit zijn geen stukken die vallen onder artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. De beroepsgrond slaagt niet.