Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/213
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: H. Mercanoglu).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.540.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 oktober 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2016. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 414 m². De woning beschikt over een vrijstaande schuur van 12 m² en een inpandige garage.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde voorgesteld van € 1.543.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.435.000,-.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 29 december 2022 voor € 1.505.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 juli 2021 voor € 1.450.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 februari 2022 voor € 1.252.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 13 december 2021 voor € 1.100.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 3 november 2022 voor € 1.1250.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
De heffingsambtenaar is uitgegaan van de WOZ-waarden van de referentiewoningen bij indexering
9.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij indexering van de referentiewoningen onterecht is uitgegaan van de WOZ-waarden. In het taxatieverslag bij de beschikking worden namelijk WOZ-waarden genoemd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er niet wordt geïndexeerd op basis van WOZ-waarden, maar op basis van verkooptransacties. In het taxatieverslag zijn inderdaad WOZ-waarden genoemd, dat zijn de verkooptransacties die gecorrigeerd zijn naar de waardepeildatum. Het uitgangspunt is dus de verkooptransactie.
9.2
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Uit de stukken blijkt niet dat er gebruik is gemaakt van WOZ-waarden bij indexering. Dat de gecorrigeerde verkooptransactie in het taxatieverslag de WOZ-waarde genoemd wordt, betekent niet dat er op basis van de WOZ-waarde is geïndexeerd. Eiser heeft niet onderbouwd waaruit zou blijken dat de heffingsambtenaar wel gebruik heeft gemaakt van WOZ-waarden bij de indexering van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De heffingsambtenaar is uitgegaan van de datum van levering van de referentiewoningen bij indexering
10.1
Eiser stelt zich daarnaast op het standpunt dat de heffingsambtenaar onterecht is uitgegaan van de datum van levering van de verkopen bij de indexering van de referentiewoningen. Daarom zou de indexering niet goed toegepast zijn. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van deze rechtbank [1] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij standaard uit gaat van de datum van levering omdat data van koopovereenkomsten van referentiewoningen niet altijd beschikbaar zijn. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat de Waarderingskamer daar bij de jaarlijkse controle geen probleem van maakt.
10.2
Uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is, op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [2] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan. In dit geval leidt de gehanteerde werkwijze van de heffingsambtenaar dus tot een onjuiste indexering van de gebruikte referentiewoningen. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat de Waarderingskamer hier geen probleem van maakt, maakt niet dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om standaard een andere werkwijze toe te passen. De beroepsgrond slaagt.
Schending van art. 40 Wet Pro WOZ
11.1
Eiser voert aan dat de nieuwe referentiewoningen die gebruikt zijn in de uitspraak op bezwaar, niet volledig zijn onderbouwd. Eiser heeft na het indienen van het bezwaarschrift een uitgebreid taxatieverslag ontvangen waarin onder andere de grondstaffels en KOUDV-L factoren zijn vermeld. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen gebruikt ter onderbouwing, maar daar is geen taxatieverslag bij gevoegd en daardoor heeft eiser die gegevens niet kunnen controleren. Hierdoor stelt eiser gedwongen te zijn beroep in te stellen. Dit zou een schending van art. 40 Wet Pro WOZ opleveren en daarom moet de heffingsambtenaar veroordeeld worden in de proceskosten van eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar extra onderbouwingen zijn en dat het taxatieverslag leidend is. Verder stelt de heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd zijn. Eiser had kunnen vragen naar extra informatie of een taxatierapport en heeft dat niet gedaan.
11.2
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek aan eiser moet verstrekken. KOUDVL-factoren, de gegevens achter de indexatiecijfers en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat zowel de WOZ-beschikking als de uitspraak op bezwaar daarop gebaseerd zijn. Bij de beoordeling van een schending van art. 40 Wet Pro WOZ betrekt de rechtbank de goede procesorde en wordt bekeken of een informatieachterstand is ontstaan en of die achterstand tijdens de procedure is hersteld. [3]
11.3
Eiser heeft in het bezwaarschrift onder andere gevraagd om de primaire objectonderdelen en KOUDVL-factoren van de woning en de gebruikte referentiewoningen. Het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag bij de WOZ-beschikking bevat een uitgebreide onderbouwing van de referentiewoningen, waaronder de KOUDVL-factoren en de objectonderdelen. Daaruit leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar het zelf ook noodzakelijk vond dat eiser inzage kreeg in die gegevens. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar nieuwe referentiewoningen gebruikt en daarvan alleen de verkoopdatum, verkoopprijs, gebruiksoppervlakte en het bouwjaar vermeld. De objectonderdelen en KOUDVL-factoren ontbreken. Dat is niet in lijn met de eerdere wijze van onderbouwen van de heffingsambtenaar en heeft ervoor gezorgd dat eiser deze gegevens niet heeft kunnen betwisten in bezwaar. Daarmee heeft de heffingsambtenaar eiser inderdaad gedwongen om beroep in te stellen. Daarom oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden. [4]
Voorgestane waarde door eiser
12. De rechtbank is dus van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 1.435.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd. Hij heeft deze waarde namelijk niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met een taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
Vaststelling van de WOZ-waarde
13. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de gestelde waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie vast op € 1.485.000,-.
Griffierecht en weging proceskostenvergoeding
14.1
Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van het griffierecht en de gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [5] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [6] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.
14.2
In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning en heeft gemachtigde van eiser gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,- [7] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend en er heeft een schriftelijke hoorzitting plaatsgevonden. In beroep heeft hij een beroepschrift ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Dat maakt dat de proceskostenvergoeding in totaal € 749,50 bedraagt. Ook moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser vergoeden.
14.3
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Uitbetaling proceskostenvergoeding
15.1
Eiser heeft verzocht om te bepalen dat uitbetaling van de proceskostenvergoeding rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden. Daarbij heeft eiser verzocht om geen toepassing te geven aan artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ omdat dit strijd met het gelijkheidsbeginsel zou opleveren.
15.2
De rechtbank is van oordeel dat de belastingrechter niet bevoegd is een oordeel te geven over de wijze waarop de betaling van de proceskostenvergoeding dient plaats te vinden. Belanghebbende dient zich bij een geschil over de uitbetaling van de proceskostenvergoeding te wenden tot de burgerlijke rechter. Uit artikel 8:75 Awb Pro, noch uit artikel 30a Wet WOZ of enige andere wettelijke bepaling, volgt immers dat de belastingrechter is gehouden op een dergelijk verzoek te beslissen. [8] Dat er geen overgangsrecht geldt voor artikel 30a van de Wet WOZ, is een keuze van de wetgever. Het staat de rechtbank niet vrij daarin anders te overwegen. Daarbij komt dat het feit dat een verandering in uitkomsten als gevolg van nieuwe wetgeving niet direct een schending van het gelijkheidsbeginsel oplevert. In dit geval is dat dan ook niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 1.485.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 749,50 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 december 2024.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.