Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2374
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (het object).
2. In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 5.733.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object en de aanslag gehandhaafd. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 23 september 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
5. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet zijn aangevoerd in strijd met de goede procesorde.
6. Het object aan de [adres 1] in [plaats 1] is een hotel/motel, met als bouwjaar 1982 en een totale oppervlakte van 7.239 m2.
7. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 3.999.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in beroep gehandhaafd.
Beoordeling door de rechtbankHet beoordelingskader
8. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 21 juli 2023 (de taxatiematrix) overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de brutohuurwaarde wordt vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. Dit leidt volgens de heffingsambtenaar tot een waarde van € 5.733.000,-.
10. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
De beoordeling van de zaak
11. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 716.661,- per jaar. De huurwaarde van het belastingobject wordt bepaald door middel van een vergelijking met gerealiseerde (ver)huurprijzen van soortgelijke objecten in [plaats 2] die rondom de waardepeildatum gerealiseerd zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
12. De heffingsambtenaar heeft voorts een kapitalisatiefactor van 8,0 gehanteerd. Dit heeft de heffingsambtenaar onderbouwd door middel van en vergelijking met een drietal koopreferenties in [plaats 2] , te weten [adres 5] , [adres 2] en [adres 6] .
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de bruto huurwaarde en de kapitalisatiefactor is gekomen aan de hand waarvan de waarde van het object is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar ook aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
14. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten kapitalisatiefactor
15. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te dienen van de vastgestelde kapitalisatiefactor. Zo zijn de gehanteerde referentiepanden veel kleinere of juist grotere hotels. Bovendien, zo heeft de gemachtigde van eiseres nog aangevoerd op zitting, zijn de referentiepanden ook niet vergelijkbaar vanwege de ligging/locatie buiten Nieuwegein. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
15. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten wel degelijk voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat is gezocht naar verkochte hotels in [plaats 1] maar dat deze rondom de waardepeildatum niet voorhanden waren. Om die reden heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft locatie van de referenties moeten uitwijken naar [plaats 2] . De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Zo wijst hij op het gebruik van het eigen huurcijfer en stelt hij dat uit de m2-prijs blijkt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
15. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Er is voor de rechtbank geen aanknopingspunt gebleken om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn. Daarbij neemt zij in aanmerking dat de door eiseres geen concrete argumenten heeft genoemd waaruit blijkt dat en welke beter vergelijkbare referentiepanden beschikbaar zouden zijn. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 8,0 voor het object. Die is fors lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (die variëren van 13,4 tot en met 19,4). Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Getaxeerde huurwaarden kapitalisatiefactor
Getaxeerde huurwaarden kapitalisatiefactor
15. Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar bepaalde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten niet kunnen dienen als onderbouwing van de factor van haar object, nu bij de berekeningen hiervan gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaardes in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurwaardes. In dat kader wijst eiseres naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [2]
19. De rechtbank volgt dit standpunt van eiseres niet. De rechtbank verwijst in dit verband naar een eerdere uitspraak van deze rechtbank. [3] Daarin heeft de rechtbank overwogen dat huurwaardes voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd mogen worden, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk gemaakt worden. [4] De heffingsambtenaar heeft ook in deze zaak de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarde. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten huurwaarde
20. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voor de berekening van de huurwaarde onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te kunnen dienen. Zo betreft het referentieobject aan de [adres 3] een veel kleiner hotel dan het object. Ook het hotel aan de [locatie] is volgens eiseres onvoldoende vergelijkbaar omdat dit al langere tijd wordt gebruikt als opvanglocatie voor asielzoekers. Bovendien zijn ook deze referenties niet goed vergelijkbaar ze niet in [plaats 1] maar in [plaats 2] zijn gelegen.
20. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat bij het selecteren van de referenties is geprobeerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij vergelijkbare objecten. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar voor andere referentieobjecten had moeten kiezen. De enkele stellingen dat één hotel kleiner is en daarom onvergelijkbaar is en het andere hotel gebruikt wordt als opvanglocatie, is onvoldoende om aan te nemen dat daarom de huursom niet kan worden berekend. De beroepsgrond slaagt niet. Daar komt bij dat de bruto huurwaarde waar voor de waardebepaling van het object van uit is gegaan met €99,- per vierkante meter veel lager ligt dan de prijs per vierkante meter van de referentieobjecten (te weten €154,-, €238,- en €143,- per vierkante meter). Gelet daarop is dus ook aannemelijk dat met de eventuele verschillen in ligging en omvang voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling.
Ontbreken van stukken
22. De gemachtigde van eiseres voert aan dat hij om de onderbouwing van de koopcijfers (koopaktes, koopovereenkomsten en aktes van transport) heeft gevraagd. Daarnaast heeft hij ook nog aangevoerd dat hij onderliggende informatie mist ten aanzien van ‘badwill’ en ‘goodwill’, de handelsnaam, de inventaris en het personeel. Zonder deze stukken kunnen de koopcijfers niet gecontroleerd worden.
22. De rechtbank is van oordeel dat de koopaktes/koopovereenkomsten geen ontbrekende stukken zijn omdat deze niet door de heffingsambtenaar aan de waardebepaling ten grondslag zijn gelegd. Ten aanzien van het standpunt van eiseres over de transportaktes heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat de transportaktes openbaar te raadplegen zijn in het Kadaster. Bovendien worden de data van de koopovereenkomsten vermeld in de taxatiematrix. Ten aanzien van de overige aangevoerde informatie die de gemachtigde van eiseres stelt te missen heeft zij niet onderbouwd waarom de heffingsambtenaar deze informatie zou moeten overleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
24. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
25. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
26. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [5] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
27. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 4 maart 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Misbruik van procesrecht
28. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting het verzoek om eiseres in de proceskosten te veroordelen, vanwege misbruik van procesrecht door de gemachtigde van eiseres, ingetrokken. Nu dit verzoek is ingetrokken zal de rechtbank dit verder buiten beschouwing laten.
Conclusie en gevolgen
29. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
30. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak
te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.