Overwegingen
3. Op 1 januari 2024 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat de vergunninghouder haar aanvraag voor een omgevingsvergunning voor die datum heeft ingediend, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan in strijd is met de beheersverordening “Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening” (de beheersverordening). Volgens het bouwplan worden namelijk twee nieuwe woningen gebouwd waar alleen een recreatiewoning is toegestaan. Verder wordt er buiten het bouwvlak gebouwd en is de nokhoogte van de twee woningen hoger dan de toegestane 5 meter hoogte.
5. Het college heeft in dit geval de omgevingsvergunning voor het gebruik van gronden in afwijking van de geldende planologische regels (zoals hier vervat in de beheersverordening) verleend op basis van een buitenplanse afwijking als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef a en onder 3º van de Wabo. Dat kan als uit een goede ruimtelijke onderbouwing is gebleken dat het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.Het college heeft bij het nemen van een dergelijk besluit beleidsruimte. Als het college van mening is dat de activiteit waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, kan hij ervoor kiezen om zijn bevoegdheid tot afwijking van de planologische regels te gebruiken. Daarbij moet het college alle betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden van eisers of het college met de motivering van zijn besluit bij een afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
De ruimtelijke onderbouwing van Kubiek
6. De ruimtelijke onderbouwing voor het bouwplan is neergelegd in het rapport ‘ [adres 1] en [adres 3] , [plaats 1] ’ van Kubiek van 1 december 2022 (de ruimtelijke onderbouwing). In de ruimtelijke onderbouwing is ingegaan op de bestaande situatie ter plaatse, het bouwplan en de aanleiding daartoe, op de ligging en begrenzing van de planlocatie en de ruimtelijke effecten van het bouwplan. Bij de ruimtelijke onderbouwing zijn ook verschillende onderzoeken betrokken. In de ruimtelijke onderbouwing is onder andere geconcludeerd dat er geen sprake is van strijdigheid met het ruimtelijk beleid van het Rijk, de provincie Utrecht of de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Daarnaast is toegelicht dat de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige overlast op voor de omgeving oplevert. Met het initiatief treden geen overtredingen op in het kader van de flora en faunawetgeving. Het bouwplan leidt niet tot een onevenredige toename van verkeer en de omliggende woningen en bedrijven worden in milieutechnische zin niet extra belemmerd. Het bouwplan leidt ook niet tot luchtvervuiling en geluidsoverlast. Het initiatief voorziet in zowel een woning die geschikt is voor ouderen als in twee gezinswoningen. Daarmee levert het een bijdrage aan een divers woningaanbod in de gemeente, zo volgt uit de ruimtelijke onderbouwing.
7. Eiser gaat in zijn beroepschrift en aanvullende beroepschrift uitvoerig in op de ruimtelijke onderbouwing, waarbij hij er op wijst dat de ruimtelijke onderbouwing meerdere onzorgvuldigheden en onvolkomenheden bevat. Daarbij is niet steeds duidelijk wat eiser daarmee beoogt. In zijn nadere reactie van 25 januari 2025 heeft eiser aangegeven dat hij wel vindt “dat het college zich bij de besluitvorming had mogen baseren op de ruimtelijke onderbouwing, maar dat de ruimtelijke onderbouwing niet voor 100% ‘accuraat’ is”. Anders dan eiser meent, ligt in deze procedure echter niet ter beoordeling voor of de ruimtelijke onderbouwing voor 100% accuraat is. Waar het daarentegen om gaat is nu juist of het college zich op de ruimtelijke onderbouwing heeft mogen baseren. Tegen die achtergrond beoordeelt de rechtbanken de beroepsgronden van eiser.
8. Daarbij merkt de rechtbank nog het volgende op. Eiser heeft op 22 januari 2025 bij zijn aanvullend beroepschrift nog een tweetal rapporten overgelegd. Het gaat om een rapport van het Expertisecentrum Regelgeving Bouw (ERB) van 20 januari 2025 en het rapport ‘Stedenbouwkundig advies Bouwplan [adres 1] te [plaats 1] ’ van Urban Outlines van 16 januari 2025. Eiser heeft in zijn aanvullend beroepschrift en ter zitting slechts zijdelings verwezen naar die rapporten. Daarom is niet steeds duidelijk wat er volgens eiser uit die rapporten blijkt en ter onderbouwing van welke standpunten van eiser die rapporten precies zijn bedoeld. De rechtbank betrekt deze rapporten dan ook slechts bij haar beoordeling voor zover eiser die rapporten aan zijn beroepsgronden ten grondslag heeft gelegd.
Omgeving van de planlocatie
9. Eiser voert aan dat bij de beoordeling van het bouwplan ten onrechte niet de gehele omgeving van de locatie van het bouwplan is betrokken. Er is namelijk geen rekening gehouden met bestemmingsplan ‘Maarn Noord’. Nu dat bestemmingsplan de planologische mogelijkheden bevat van de vier woningen tegenover de geplande bouwlocatie en de nabijgelegen groenstrook, had ook dat bestemmingsplan bij de beoordeling moeten worden betrokken, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser.
10. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Bij de beoordeling van de vergunningaanvraag gaat het om het planologisch regime dat geldt voor de locatie van het bouwplan. Die locatie is in dit geval gelegen op het perceel aan de [adres 1] . Op dat perceel is de beheersverordening van toepassing. Dat vormt dus het planologische regime dat van toepassing is op het bouwplan. Daar is in de ruimtelijke onderbouwing ook terecht vanuit gegaan. Overigens heeft eiser niet onderbouwd waartoe toetsing van het bouwplan aan het bestemmingsplan “Maarn Noord” bij de beoordeling van het bouwplan zou moeten leiden, en waarom daaruit zou volgen dat het bouwplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Ook om die reden kan eiser niet worden gevolgd in zijn betoog. De rechtbank overweegt verder dat de omgeving van de locatie van het bouwplan wel degelijk is betrokken in de ruimtelijke onderbouwing. In de ruimtelijke onderbouwing is namelijk de ligging en de begrenzing van de planlocatie inzichtelijk gemaakt met een luchtfoto en een kadastrale kaart, en is ingegaan op de ruimtelijke effecten van het plan op de omgeving. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Breedtemaat en vormgeving
11. Eiser stelt dat het college ten onrechte van de ruimtelijke onderbouwing is afgeweken, doordat een vergunning is verleend voor een woning met een breedte van 11,15 meter terwijl in de ruimtelijke onderbouwing staat dat aan de [straat] een woningbreedte van 7,5 tot 8 meter passend is. Nu de breedtemaat afwijkt van wat volgens Kubiek passend is, is het bouwplan in strijd met een goede ruimtelijke ordening, zo voert eiser aan. Eiser stelt dat hij nu tegen een muur aan aaneengesloten woningen zal kijken, en wil dat de doorkijk tussen de woningen behouden blijft. Eiser vreest er verder voor dat er in de breedte ook nog verder vergunningsvrij uitgebouwd zal worden.
12. Door het college en vergunninghouder is toegelicht dat in de ruimtelijke onderbouwing alleen is gekeken naar de ruimtelijke effecten van het hoofdgebouw, dat een breedte van 7,5 meter heeft. Daarbij is de aanbouw (van 3,65 meter breed) niet meegenomen, omdat dit een bijbehorend bouwwerk is dat ook vergunningvrij gerealiseerd kon worden en niet tot een andere ruimtelijke afweging leidt. Dat de aanbouw wel in de aanvraag is meegenomen komt doordat vanuit stedenbouwkundig oogpunt de wens bestond om de kap van de woningen over de aanbouw door te trekken, en dat de aanbouw gelet daarop niet meer vergunningvrij is. Volgens het college is de afwijking dermate gering, dat de woningen ook met de afwijkende breedtematen ruimtelijk inpasbaar zijn en geen sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening.
13. De rechtbank kan volgen dat met het doortrekken van de kap over de aanbouw slechts sprake is van een beperkte afwijking ten opzichte van waar in de ruimtelijke onderbouwing vanuit is gegaan. Gelet daarop heeft het college zich naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat deze geringe afwijking niet maakt dat het bouwplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, en dat ook de breedtemaat zoals voorzien in de aanvraag ruimtelijk aanvaardbaar is. Dat eiser zijn mogelijkheden tot doorkijk zoveel mogelijk wenst te behouden is op zichzelf begrijpelijk, maar er bestaat geen recht op een blijvend behoud van een vrije doorkijk. Los daarvan valt ook niet in te zien dat het doortrekken van de kap over de aanbouw maakt dat de mogelijkheden van doorkijk voor eiser wezenlijk verminderen ten opzichte van de situatie waar in de ruimtelijke onderbouwing van is uitgegaan, te weten een hoofdgebouw met aanbouw zónder dat de kap daarover is doorgetrokken. Ook de vrees van eiser dat er nu in de breedte nog verder vergunningsvrij uitgebouwd zal kunnen worden, is onvoldoende concreet om aan de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser is het ook niet eens met de vormgeving van de twee woningen. In dat verband wijst eiser op het rapport van Urban Outlines. In dat rapport staat dat op basis van de gehanteerde uitgangspunten in de beheersverordening het te splitsen bouwperceel aan de [adres 1] in [plaats 1] niet geschikt is voor de bouw van twee vrijstaande woningen, en dat het beter zou zijn om op het perceel één vrijstaande woning te bouwen of eventueel één twee onder een kap woning.
15. De rechtbank stelt in dit verband voorop dat het ontwerp van de woningen is beoordeeld door stedenbouw en welstand, waarbij is geoordeeld dat het bouwplan niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand. Daar is eiser niet tegen opgekomen en dat staat in deze zaak dan ook niet ter discussie. Anders dan waar in het rapport vanuit lijkt te worden gegaan staat in deze zaak ook niet ter discussie dat het bouwplan afwijkt van de beheersverordening, en juist een omgevingsvergunning is aangevraagd voor gebruik van de gronden in strijd met de beheersverordening. Verder ligt hier niet ter beoordeling voor of een alternatief "beter" is of "meer geschikt". Het college moet de aanvraag beoordelen zoals die is ingediend, waarbij het er om gaat of het aangevraagde bouwplan ruimtelijk aanvaardbaar is. Als dat het geval is, kunnen alternatieven alleen een rol spelen als op voorhand duidelijk is dat met die alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Het is aan degene die stelt dat er alternatieven zijn om deze alternatieven te benoemen en aannemelijk te maken dat op voorhand duidelijk is dat verwezenlijking van het alternatief een gelijkwaardig resultaat met aanmerkelijk minder bezwaren oplevert.Dat dit het geval is, heeft eiser echter niet voldoende onderbouwd.
16. Verder stelt eiser dat de afstand van de nieuwe woningen tot de openbare weg gelijk moet zijn aan de afstand tussen de woning van eiser tot de openbare weg. Volgens eiser is de steenachtige massa die vanaf de straat bij de geplande woningen wordt waargenomen substantieel groter dan bij vergelijkbare woningen in de straat of in het dorp. Er is een te kleine buffer tussen de straat en het groen. De auto’s komen bijna direct aan de straat te staan. Dit wijkt af van de overzijde van de straat en de kenmerkende straten in Maarn.
17. In de ruimtelijke onderbouwing is vermeld dat de woningen aan de [adres 1] zodanig zijn gesitueerd dat de afstand van de nieuwe vrijstaande woningen tot de weggrens van de [straat] nagenoeg gelijk is als bij de tegenoverliggende woningen. De afstand van de twee nieuwe woningen tot aan de weggrens bedraagt respectievelijk 11 en 13 meter. De tegenovergelegen woningen ( [adres 4] en [nummer 3] ) hebben een afstand van de woning tot aan de weggrens van de [straat] van circa 14 meter. Eiser woont op nummer [nummer 3] . Gelet hierop, ziet de rechtbank niet in hoe de afstanden van de nieuwe woningen ten opzichte van de weggrens een zodanige ruimtelijke impact voor eiser hebben dat dit onaanvaardbaar moet worden geacht.
18. Eiser voert aan dat in de ruimtelijke onderbouwing onvoldoende aandacht is besteed aan de parkeereffecten van het bouwplan. Eiser stelt dat de parkeerplaatsen bij de [adres 5] niet bereikbaar zijn omdat er in de haag slechts is voorzien in een doorgang van 1,5 meter. Daarom is er ten onrechte van uitgegaan van parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser.
19. De rechtbank kan eiser niet volgen in dit standpunt. Waar eiser op baseert dat er slechts een doorgang van 1,5 meter in de haag zal worden gerealiseerd en waarom dat zou maken dat er niet van mag worden uitgegaan dat op eigen terrein zal (kunnen) worden geparkeerd, heeft eiser niet voldoende onderbouwd. De rechtbank heeft gelet daarop onvoldoende aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid van de vaststelling in de ruimtelijke onderbouwing, dat het aspect parkeren geen belemmering vormt voor het bouwplan omdat de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd zullen worden.
20. Eiser voert aan dat er in de ruimtelijke onderbouwing geen aandacht is besteed aan de verkeersveiligheid. Hij vreest dat het uitrijden vanaf het perceel op de [straat] tot een verkeersonveilige situatie zal leiden, omdat in het bouwplan het groen tot op 25 centimeter van de weg is voorzien en de haag het zicht op de weg zal ontnemen. Het risico is dan dat daardoor weggebruikers zouden kunnen worden verrast, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser.
21. Het college heeft toegelicht geen gevaar voor de verkeersveiligheid te zien als gevolg van het bouwplan. De situatie bij de nieuw te bouwen woningen is volgens het college niet wezenlijk anders dan bij andere uitritten aan de Vinkenbuurt(weg). Ook bij de nieuw te bouwen woningen kom je niet direct uit op de weg, omdat de haag op de erfgrens stopt en er een stukje groenstrook ligt tussen de haag en de openbare weg. Er is verder in de buurt sprake van een groen straatbeeld met veel begroeiing en bochten, en er mag van alle weggebruikers verwacht worden dat zij daar rekening mee houden. Dat er een verkeersonveilige situatie zou kunnen ontstaan doordat weggebruikers zouden worden verrast door het uitrijden vanaf het perceel is dan niet reëel. Ter zitting heeft het college daar aan toegevoegd dat het niet om een drukke doorgaande weg gaat en dat de weg zich in de lommerrijke omgeving ook niet leent voor druk verkeer.
22. De rechtbank kan het college volgen dat in die omstandigheden niet valt in te zien dat het bouwplan tot een verkeersonveilige situatie zal leiden. De beroepsgrond dat daaraan in de ruimtelijke onderbouwing te weinig aandacht is besteed slaagt dan ook niet.
23. Eiser stelt dat het college het bestreden besluit wat betreft brandveiligheid onvoldoende heeft gemotiveerd, en dat het bestreden besluit op dat punt onzorgvuldig is opgesteld. Eiser verwijst hiervoor naar het ERB rapport.
24. Deze beroepsgrond kan niet slagen vanwege het relativiteitsvereiste. Dit vereiste houdt, kort gezegd, in dat iemand in een beroepsprocedure alleen met succes een beroep kan doen op een norm, als deze norm bedoeld is om zijn of haar belangen te beschermen. Volgens vaste rechtspraak strekken de brandveiligheidsnormen waar eiser zich op beroept slechts tot bescherming van de belangen van eigenaren en gebruikers van de gebouwen waarvoor die normen gelden – te weten de twee nieuw te bouwen woningen – en de eigenaren en gebruikers van naastgelegen gebouwen.Die normen strekken dus niet tot bescherming van de belangen van eiser als omwonende aan de overkant van de twee te bouwen woningen. Daarop stuit de beroepsgrond af.
25. Eiser voert aan dat met het bestreden besluit de rechtszekerheid onvoldoende is gewaarborgd. Dit omdat “niet valt op te maken hoe in een toekomstig bestemmingsplan het plangebied wordt opgenomen”, zo stelt eiser. Dit betekent dat de kans aanzienlijk is dat er een bestemmingsplan zal moeten worden vastgesteld waarvan deze bouwaanvraag per ingang van het nieuwe plan onmiddellijk afwijkt, waarmee volgens eiser de uitvoerbaarheid in het geding komt. Naar de rechtbank begrijpt had volgens eiser daarom in dit geval met het oog op de rechtszekerheid de bestemmingsplanprocedure doorlopen moeten worden, in plaats van de vergunning te verlenen op grond van een buitenplanse afwijking als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3, van de Wabo.
26. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Als voor een bouwplan moet worden afgeweken van het geldende planologische regime, dan bood de Wabo daarvoor de mogelijkheid een bestemmingsplanprocedure te doorlopen óf de uitgebreide procedure voor een buitenplanse afwijking. De vergunninghouder heeft in dit geval voor laatstgenoemde mogelijkheid gekozen, en heeft dat gelet op de Wabo ook mogen doen. Het valt niet in te zien dat de uitgebreide procedure voor een buitenplanse afwijking minder rechtszekerheid biedt dan een bestemmingsplanprocedure. Ook in het kader van de uitgebreide procedure voor een buitenplanse afwijking kunnen immers zienswijzen worden ingediend en kan beroep worden ingesteld bij de bestuursrechter. De beroepsgrond slaagt niet.