Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4489 en UTR 24/4492
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Heek).
Inleiding
1.1.
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] (UTR 24/4489) en de [adres 2] (UTR 24/4492) in [plaats] (de woningen).
1.2.
In de beschikking van 25 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
- [adres 1] op € 420.000,-;
- [adres 2] op € 453.000,-.
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 juni 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de zitting van 10 februari 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Overwegingen
Beoordelingskader
2. De woning aan de [adres 1] is een in 1998 gebouwde rijtjeswoning van 138 m2 met een perceeloppervlakte van 151 m2, een berging en een dakterras van 12 m2. De woning aan de [adres 2] is een in 1998 gebouwde hoekwoning van 130 m2, met een perceeloppervlakte van 240 m2, een dakopbouw van 12 m2, een dakterras van 12 m2 en een berging.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woningen per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarden van respectievelijk € 420.000,- en € 453.000,-. Eiser bepleit lagere waarden, namelijk € 399.000,- voor de woning aan de [adres 1] en € 420.000,- voor de woning aan de [adres 2] .
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarden van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar ook taxatiematrixen overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met verschillende verkopen van woningen in [plaats] .
Voor [adres 1] betreft het de volgende drie woningen:
- [adres 3] , verkocht 1 november 2021 voor € 432.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 maart 2022 voor € 508.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 31 mei 2022 voor € 472.600,-.
Voor [adres 2] betreft het de volgende woningen:
- [adres 6] , verkocht op 25 november 2021 voor € 400.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 420.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 485.000,-.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarden van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarden worden betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Het oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Gelijke waarde [adres 2] en [adres 1]
8.1.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de [adres 2] niet meer waard kan zijn dan de [adres 1] omdat beide woningen een dakterras, een buitenruimte en een berging hebben en de grond is verrekend. Daaruit zou volgen dat de waarde van de woning aan de [adres 2] te hoog is vastgesteld en dat die woning gewaardeerd zou moeten worden op
€ 420.000,-, gelijk aan de waarde van de [adres 1] .
8.2.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de [adres 2] over een extra dakopbouw van 12 m2 en 90 m2 meer grond beschikt ten opzichte van de [adres 1] . Gelet op dit verschil in kavelgrootte en de extra dakopbouw is [adres 2] terecht hoger gewaardeerd dan [adres 1] , zo stelt de heffingsambtenaar.
8.3.
De rechtbank begrijpt het standpunt van eiser zo dat hij zich beroept op het gelijkheidsbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet het gaan om een ongelijke waardering van (nagenoeg) identieke woningen. De bewijslast daarvoor rust op eiser. Eiser heeft in dit geval echter onvoldoende onderbouwd dat sprake is van (nagenoeg) identieke woningen. Dit geldt eens temeer nu de heffingsambtenaar er onweersproken op heeft gewezen dat de woning aan de Galopstraat over een groter kaveloppervlakte en een extra dakkapel beschikt. Ook in de taxatiematrix is de extra dakopbouw en het verschil in kavelgrootte met bijbehorende waardering per onderdeel terug te vinden. Het verschil in eindwaarde is daarmee dan ook goed te verklaren. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering aan de hand van datum van levering
9.1.
Eiser wijst er verder op dat de transportaktes van de verkochte referentiewoningen niet zijn overgelegd. In de taxatiematrix zijn alleen data van levering genoemd. Daarmee is volgens eiser onterecht geïndexeerd op basis van datum van levering in plaats van datum van koopovereenkomst. Als gevolg van de incorrecte indexering zijn de waarden van de woningen te hoog vastgesteld, zo stelt eiser.
9.2.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat inderdaad de datum van levering gebruikt is voor de indexering en dat rekening is gehouden met waardestijgingen. Dat is hoe het gebruikte systeem voor de marktanalyse werkt. Daarbij wordt wel gekeken naar de periode tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van levering. Als daar een periode van langer dan drie maanden tussen zit, wordt een correctie toegepast. Dat is bij deze verkochte referenties niet nodig geweest. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de transportaktes vrij opvraagbaar zijn bij het Kadaster.
9.3.
De rechtbank stelt voorop dat uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is, op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [1] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan. De rechtbank is echter van oordeel dat het onjuiste uitgangspunt van de heffingsambtenaar er in dit geval niet aan af doet dat aannemelijk is gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank legt dat hieronder uit.
9.4.
In het geval van de woning aan de [adres 1] is bijvoorbeeld voor de berekening van de gecorrigeerde verkoopprijs van referentiewoning aan de [adres 3] , uitgegaan van een gerealiseerde verkoopprijs op 1 november 2021 (datum van levering) van € 432.000,-. Daarop is vervolgens een positief indexeringscijfer toegepast. De verkoopprijs van € 432.000,- is echter al eerder dan 1 november 2021 overeengekomen, namelijk per datum van de koopovereenkomst. Dat betekent dat die gerealiseerde verkoopprijs in de huidige stijgende markt dus over een langere periode naar boven gecorrigeerd had moeten worden. Dat zou hebben geleid tot een hogere gecorrigeerde verkoopprijs dan € 466.097,-. Omgekeerd geldt dat de gerealiseerde verkoopprijzen voor de referentiewoningen aan de [adres 4] en de [adres 5] , die beide na de waardepeildatum zijn verkocht, over een kortere periode naar beneden had moeten worden geïndexeerd. Ook dat zou leiden tot hogere gecorrigeerde verkoopprijzen dan respectievelijk € 493.215,- en € 439.651,-. Hetzelfde geldt voor de referentiewoningen die zijn gebruikt voor de waardering van de [adres 2] .
9.5.
Uit het voorgaande volgt dat het juist in het voordeel van eiser is geweest dat, voor de indexering van de verkoopprijzen van de referenties naar de waardepeildatum, is uitgegaan van de leveringsdatum in plaats van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet daarop is dan ook aannemelijk dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om daar aan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een vergoeding voor het betaalde griffierecht of een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
11.1.
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
11.2.
Het bezwaarschrift is ontvangen op 23 maart 2023. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank.
11.3.
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiser worden toegerekend. [2] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juni 2025.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.