Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1770
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,(gemachtigde: A. Mulder),ende heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 643.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2025 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak en in een later stadium zijn beroepsgronden aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrix.
1.4
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 2 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de Heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning die in 1989 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 107 m², een tuinhuis van 6 m² en een aanbouw van 23 m². De woning ligt op een perceel van 294 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze niet hoger zijn dan € 535.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 643.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2024 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
4.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met vijf andere woningen gelegen in [plaats] . Van deze woningen zijn gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar. Het gaat om: [adres 2] , (referentiewoning 1), [adres 3] (referentiewoning 2), [adres 4] (referentiewoning 3), [adres 5] (referentiewoning 4) en [adres 6] (referentiewoning 5) (gezamenlijk: de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 643.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
5.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 643.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de woning en referentiewoningen allemaal geschakelde woningen of 2 onder 1 kap woningen zijn in de wijk [plaats] noordwest of [plaats] noordoost. De referentiewoningen zijn binnen 1 jaar rondom de waardepeildatum verkocht. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referentiewoningen allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit hebben, voldoende onderhouden zijn, een gemiddelde uitstraling, doelmatigheid en ligging hebben. De woning is gebouwd in 1989 en de referentiewoningen zijn gebouwd tussen 1979 en 1991. Het zijn allemaal ruime woningen (meer dan 100m²) met meerdere deelobjecten.
5.2
De voorzieningen van de woning en referentiewoningen 1 en 5 zijn voldoende, de voorzieningen van referentiewoning 2 is onder gemiddeld en de voorzieningen van referentiewoning 3 en 4 zijn bovengemiddeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, omdat de woningwaarde per m² van de woning lager is dan de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Type woning
6. Eiser voert aan dat de woning een geschakelde woning is en geen geschakelde villa/landhuis. Omdat de woning onjuist getypeerd is, zijn de referenties niet bruikbaar.
6.1
De rechtbank stelt voorop dat het staat de heffingsambtenaar (taxateur) vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht [1] , waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die goed vergelijkbare referenties waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [2] De rechtbank stelt vast dat de woning in de matrix wordt vergeleken met vijf referenties, te weten: drie 2-onder-1 kap woningen en twee geschakelde woningen die allemaal gelegen zijn in hetzelfde waardegebied. De rechtbank heeft onder punt 5.1 geoordeeld dat de referenties gebruikt kunnen worden voor een vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging WOZ-waarde vergeleken met voorgaande jaren en andere woningen uit de straat
7. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning teveel is gestegen in vergelijking met voorgaande jaren en vergeleken met andere woningen in de straat. Hij doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en meerderheidsbeginsel.
7.1
De rechtbank stelt voorop dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In dit systeem wordt er niet gekeken naar de waarde die in eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend. Een eventuele flinke stijging (of daling) van de vastgestelde waarde ten opzichte van een voorgaand belastingjaar is daarom geen reden om aan te nemen die vastgestelde waarde niet klopt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Dat wil zeggen dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Eiser heeft gewezen op andere woningen in de straat, maar geeft hierbij zelf aan dat tussen de woning en de andere woningen verschillen zijn. Deze woningen zijn bovendien ook niet rondom de waardepeildatum verkocht. Als ze verkocht zouden zijn, zouden het prima referentieobjecten zijn, maar ze zijn niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten ze dus identiek met hooguit verwaarloosbare verschillen zijn, en daar is geen sprake van. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskostenvergoeding
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een proceskostenvergoeding heeft afgewezen.
8.1
Volgens de heffingsambtenaar is geen sprake van bedrijfsmatig handelen door de gemachtigde van eiser.
8.2
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar terecht aan eiser geen proceskostenvergoeding heeft toegekend in het bestreden besluit. Het bezwaar is namelijk ongegrond verklaard. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase ook terecht geen proceskostenvergoeding toegekend. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2026.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.