Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 15/3382
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 maart 2017 in de zaak tussen
[X], gevestigd te Volendam, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente gemeente Edam-Volendam, verweerder.
15/3382
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2014 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [A ADRES] (hierna: de parkeergarage) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 4.328.000. Bij deze beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2016 te Haarlem.
Namens eiseres zijn verschenen [A] en [B] , taxateur (hierna: de taxateur van eiseres). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G.H.J. Kwakman. Tevens is verschenen [C] , taxateur (hierna: de taxateur van verweerder).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de parkeergarage. De parkeergarage, gebouwd in 2012, is gelegen onder het maaiveld. De parkeergarage heeft een oppervlakte van circa 3.143 m2. De parkeergarage is toegankelijk voor het publiek. In de parkeergarage bevinden zich bergingen die behoren tot het erboven gelegen appartementencomplex.
2. In de nabije omgeving van de parkeergarage is sprake van een zogenoemde blauwe zone. In die blauwe zone mag maximaal anderhalf uur kosteloos op straat worden geparkeerd met gebruikmaking van een parkeerschijf.
3. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht met dagtekening 16 september 2015, opgemaakt door de taxateur van verweerder. Daarin is de waarde van de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 4.329.000.
4. Eiseres heeft een taxatierapport ingebracht met dagtekening 15 oktober 2015, opgemaakt door de taxateur van eiseres. Daarin is de waarde van de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 900.000.
Geschil5. In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is of niet.
6. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde € 1.250.000 bedraagt. Zij heeft in dat verband aangevoerd dat de bedrijfswaarde dient te prevaleren en dat deze niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de parkeergarage. De parkeergarage is onrendabel. Eiseres heeft de door haar genoemde waarde onderbouwd met haar taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting. Ook heeft eiseres erop gewezen dat het invoeren van de blauwe zones in de nabije omgeving van de parkeergarage tot een waardedaling van de parkeergarage heeft geleid.
7. Verweerder heeft gesteld dat de waarde op de juiste hoogte is vastgesteld. Hij heeft in dat verband aangevoerd dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van toepassing is. Ter onderbouwing heeft verweerder gewezen op zijn taxatierapport. De bedrijfswaarde is volgens verweerder niet van toepassing omdat geen sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerd onroerend goed. Ook leidt het nieuwe parkeerregime niet tot een waardedaling waarmee rekening moet worden gehouden, aldus verweerder.
8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
9.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9.2.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
10. De bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder.
11. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden vastgesteld overeenkomstig artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Nu aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer lager is (zie overweging 20), volgt de rechtbank verweerder hierin. Ter toelichting wordt het volgende overwogen.
12. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport ingebracht. In het rapport is de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde gewaardeerd op € 4.329.000. Volgens het rapport is de grond gewaardeerd op basis van de residuele waarderingsmethode, waarbij van de grondwaarde 50% is toegerekend aan de parkeergarage. Voor de bepaling van de opstalwaarde is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en Kengetallen Deel 7 Parkeren van de VNG (hierna: de Taxatiewijzer). Aangesloten is bij de kengetallen van het in de Taxatiewijzer genoemd archetype met archetypecodering P4182252. Dit staat voor een ondergrondse parkeergarage die is gebouwd na 1 januari 1990 en die een standaardoppervlakte heeft van 10.000 m2. Eiseres heeft dit archetype niet bestreden en het komt de rechtbank ook niet onredelijk voor. De rechtbank volgt verweerder daarom voor wat betreft de keuze van dit archetype.
13. De gemiddelde bouwkosten bij het archetype bedragen € 955 per m2. Bij de waardering van de parkeergarage is de taxateur van verweerder uitgegaan van bouwkosten van in totaal (€ 631 + € 194 + € 145 = ) € 970 per m2. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat dit is gedaan omdat de oppervlakte van de parkeergarage kleiner is. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een afdoende onderbouwing voor de gekozen bouwkosten. De bouwkosten zijn daarmee in ieder geval niet te hoog vastgesteld.
14. Bij de bepaling van de ongecorrigeerde herbouwwaarde is omzetbelasting in aanmerking is genomen. Eiseres heeft gesteld dat dit onjuist is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft zij gesteld dat de verhuur van parkeerplaatsen niet is vrijgesteld van omzetbelasting. Daarom moet zonder omzetbelasting worden gerekend. Naar aanleiding daarvan heeft verweerder gesteld dat eiseres geen aftrekrecht heeft omdat het een vrijgestelde organisatie is. De rechtbank volgt verweerder niet op dit punt. Een belastingplichtige voor de omzetbelasting heeft recht op aftrek van door hem verschuldigde of voldane omzetbelasting indien de voorwaarden voor aftrek zijn vervuld. Dit is met name het geval als die belastingplichtige de goederenleveringen of diensten waarvoor op het aftrekrecht aanspraak wordt gemaakt, in een later stadium gebruikt voor eigen belaste handelingen en deze in een eerder stadium door een andere belastingplichtige zijn geleverd of verricht (zie bijvoorbeeld het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ) van 15 september 2016, zaak C-516/14, Barlis 06 – Investimentos Imobiliários e Turísticos SA, overwegingen 40 tot en met 43). Verder is op grond van artikel 11, eerste lid, aanhef, onder b en ten derde, van de Wet op de omzetbelasting 1968, de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen uitgezonderd van de vrijstelling van omzetbelasting voor verhuur van onroerende zaken. De verhuur van parkeerruimte voor voertuigen is dus in beginsel belast, hetgeen tot de conclusie leidt dat de parkeergarage gebruikt wordt voor belaste handelingen. Daarom heeft eiseres (ook in beginsel) recht op aftrek van de omzetbelasting die drukt op de parkeergarage. Dit kan anders zijn indien eiseres voor wat betreft het geven van gelegenheid tot parkeren niet als belastingplichtige optreedt (zie bijvoorbeeld het arrest van het HvJ van 16 september 2008, Isle of Wight, ECLI:EU:C:2008:505, en het arrest van de Hoge Raad van 15 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5614). Dit heeft verweerder gesteld noch aannemelijk gemaakt. Wel heeft verweerder gesteld dat eiseres een vrijgestelde organisatie is. Dit is echter iets anders dan een niet-belastingplichtige organisatie. Het verrichten van vrijgestelde prestaties sluit verder ook niet uit dat daarnaast niet-vrijgestelde prestaties worden verricht. Onder deze omstandigheden is het aan verweerder nader te onderbouwen waarom de ongecorrigeerde herbouwwaarde inclusief omzetbelasting zou moeten worden berekend. Hetgeen verweerder daartoe heeft aangevoerd, acht de rechtbank onvoldoende.
15. Bij de herleiding van de ongecorrigeerde herbouwwaarde naar de ‘eindwaarde’ per 1 januari 2013 is een afschrijving toegepast. Daarbij is voor wat betreft de installaties uitgegaan van een restwaarde van 30%. Eiseres heeft gesteld dat dit percentage te hoog is. Zij heeft in dit verband gesteld dat restwaarden van installaties van ziekenhuizen en zorginstellingen lager zijn. Er is sprake van vergelijkbare installaties als bij ziekenhuizen en zorginstellingen. Ook heeft de VNG in verband met de WOZ-jurisprudentie over ziekenhuizen het standpunt over restwaarden van installaties gewijzigd, aldus eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de toegepaste restwaarde van installaties echter voldoende onderbouwd. Voor het archetype geldt namelijk een bandbreedte van 25% tot en met 35%. De restwaarde van 30% valt binnen deze bandbreedte. Eiseres heeft verder onvoldoende onderbouwd dat installaties van ziekenhuizen en zorginstellingen vergelijkbaar zijn met die van een parkeergarage. Ook is onvoldoende onderbouwd dat een wijziging van het standpunt van de VNG over de restwaarde van installaties voor (kennelijk) een later jaar invloed heeft op de onderhavige restwaarde.
16. Bij de herleiding van de ongecorrigeerde herbouwwaarde naar de ‘eindwaarde’ per 1 januari 2013 heeft de taxateur van verweerder geen correctie voor functionele veroudering toegepast. Omdat de parkeergarage in 2012 is gebouwd en de waardepeildatum 1 januari 2013 is, dus vlak daarna, acht de rechtbank dit in beginsel reëel. Eiseres heeft gesteld dat de parkeergarage onrendabel is en dat daarom de waarde lager is dan de taxateur van verweerder heeft vastgesteld. Kennelijk vindt eiseres dat om die reden de gecorrigeerde vervangingswaarde lager is. De rechtbank begrijpt dat deze grond mede gericht is tegen het niet toepassen van een correctie voor functionele veroudering. Naar aanleiding daarvan overweegt de rechtbank het volgende. Naar vaste rechtspraak heeft de wetgever door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde als waardebepalende factor in aanmerking willen nemen de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft. Aldus heeft de wetgever welbewust een subjectief element in de waardering gebracht. De waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit zou voor incourante onroerende zaken resulteren in een waarde die overeenstemt met de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting is opgetreden. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032. Ter toelichting van haar standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is, heeft eiseres verklaard dat zij woningen wilde bouwen. Vervolgens eiste de gemeente dat ook een bepaald aantal parkeerplaatsen werd gerealiseerd. Omdat die niet op maaiveldniveau konden worden gerealiseerd heeft eiseres de parkeergarage gebouwd. Dit betekende extra hoge bouwkosten. De opbrengsten die met de exploitatie van de parkeergarage kunnen worden behaald wegen niet tegen de kosten van de parkeergarage op. Verweerder heeft dit alles erkend, zodat de rechtbank van de juistheid van het gestelde uitgaat. Hiermee is echter niet voldoende onderbouwd dat de door de taxateur van verweerder berekende gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is. Aannemelijk is dat geen sprake is van veroudering van de parkeergarage. Uit de stukken leidt de rechtbank namelijk af dat al bij de bouw van de parkeergarage duidelijk was dat die niet rendabel zou zijn. De rechtbank verwijst in dit verband naar een bijlage bij een e-mail van eiseres van 22 januari 2015 (bijlage 2b bij het verweerschrift). Dit was ook de reden dat eiseres de parkeergarage niet wilde bouwen. Bovendien acht de rechtbank aannemelijk dat de voordelen van de parkeergarage voor eiseres niet uitsluitend gelegen zijn in de exploitatieopbrengst van de parkeergarage. Die voordelen zijn voor eiseres kennelijk ook gelegen in de – mede door de bouw van de parkeergarage mogelijke – nieuwe woningen. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van de subjectieve voordelen voor eiseres. Dit zijn kennelijk meer voordelen dan die van de enkele exploitatie van de parkeergarage. De waarde die de parkeergarage voor de eigenaar zelf heeft, wordt dus niet enkel bepaald door de uitsluitend met die garage te behalen voordelen. Om die reden faalt het standpunt van eiseres.
17. Eiseres heeft gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de (lagere) bedrijfswaarde. Naar aanleiding daarvan wijst de rechtbank op vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421) op grond waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. In de situatie dat de exploitatie niet uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen is geen sprake van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken (vergelijk het arrest van 7 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9842). De rechtbank acht niet aannemelijk dat de parkeergarage een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak is. Gewezen wordt op de hiervoor genoemde reden van de bouw van de parkeergarage. Zoals hierboven gezegd is aannemelijk dat de voordelen van de parkeergarage niet uitsluitend gelegen zijn in de opbrengst van de verhuur van parkeerruimte, maar ook in de – mede door de bouw van de parkeergarage mogelijke – nieuwe woningen. Ook is van belang dat eiseres een woningbouwvereniging is. Haar voornaamste doel is het voorzien in volkshuisvesting. Namens eiseres is dit ook ter zitting bevestigd. In verband met haar activiteiten op dat gebied is de parkeergarage verwezenlijkt. Daaruit volgt dat de parkeergarage niet uitsluitend is gerealiseerd om daarmee winst te behalen, maar ook vanwege de in het algemene belang gelegen redenen die eiseres dient. De rechtbank oordeelt dat dit ook heeft te gelden voor de daarop volgende exploitatie. Weliswaar kan op een zeker moment het verband tussen de exploitatie van de parkeergarage en de gerealiseerde woningen dusdanig zijn gewijzigd dat wel sprake is van een uitsluitend commerciële exploitatie, maar het is aan eiseres om dit te onderbouwen. Dit heeft zij nu onvoldoende gedaan. Verder wordt een deel van de parkeerplaatsen daadwerkelijk verhuurd aan bewoners van de ook gerealiseerde woningen. Dit wijst erop dat de exploitatie van de parkeergarage ook na de realisering mede dient voor volkshuisvesting.
18. Eiseres heeft zich beroepen op wijziging van het parkeerregime in de omgeving, te weten het invoeren van de blauwe zones. De rechtbank gaat er van uit dat zij met dit standpunt ook ageert tegen de afwezigheid van een correctie voor functionele veroudering en daarmee tegen de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het standpunt faalt echter. Eiseres heeft met de enkele verwijzing naar de invoering van de blauwe zone in de nabije omgeving onvoldoende onderbouwd dat dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de parkeergarage. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat er vóór de invoering van de blauwe zone gratis kon worden geparkeerd. De invoering van de blauwe zones kan er dan juist toe hebben geleid dat de parkeergarage voor mensen die langer willen parkeren aantrekkelijker is geworden. Ook is onvoldoende onderbouwd dat ten tijde van de bouw van de parkeergarage niet bekend was dat die zones er zouden komen.
19. Gelet op het voorgaande heeft de taxateur van verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde op een te hoog bedrag berekend. Hij heeft immers ten onrechte een bijtelling toegepast voor de omzetbelasting. De rechtbank berekent de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt:
Waarde grond
Oppervlakte in m2 3143
Vervangingswaarde per m2 € 189
Ongecorrigeerde herbouwwaarde € 594.027
Restwaarde 100%
Waarde € 594.027
Factor functionele veroudering 1,00
Eindwaarde € 594.027
Waarde parkeerdek ruwbouw
Oppervlakte in m2 3143
Vervangingswaarde per m2 € 631
Ongecorrigeerde herbouwwaarde € 1.983.233
Restwaarde 30%
Levensduur 55
Waarde € 1.957.992
Factor functionele veroudering 1,00
Eindwaarde € 1.957.992
Waarde parkeerdek afbouw
Oppervlakte in m2 3143
Vervangingswaarde per m2 € 194
Ongecorrigeerde herbouwwaarde € 609.742
Restwaarde 25%
Levensduur 25
Waarde € 591.450
Factor functionele veroudering 1,00
Eindwaarde € 591.450
Waarde parkeerdek installaties
Oppervlakte in m2 3143
Vervangingswaarde per m2 € 145
Ongecorrigeerde herbouwwaarde € 455.735
Restwaarde 30%
Levensduur 15
Waarde € 434.467
Factor functionele veroudering 1,00
Eindwaarde
€ 434.467
€ 434.467
Totaal € 3.577.936
20. De taxateur van eiseres heeft een taxatierapport opgesteld. Dit rapport leidt – zo heeft de taxateur van eiseres ter zitting verklaard naar aanleiding van kritiek van verweerder op de berekening – tot een waarde van € 1.250.000. Volgens het taxatierapport is dit de aan de hand van de ‘discounted-cashflow-methode’ berekende waarde in het economisch verkeer van de parkeergarage als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De taxateur van eiseres heeft ter zitting bevestigd dat dit de waarde in het economisch verkeer moet zijn. Hij heeft in aanvulling daarop gesteld hiervoor te hebben gekozen omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de bedrijfswaarde en deze gelijk is aan de waarde in het economisch verkeer. Zoals hiervoor al gezegd, kan voor de waardering van de parkeergarage niet worden aangesloten bij de bedrijfswaarde. Daarom faalt die stelling op zich. Dit laat echter onverlet dat kennelijk het taxatierapport van eiseres de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Om die reden is aannemelijk dat de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde in het economisch verkeer van de parkeergarage overtreft. Dit wordt ook bevestigd door het kennelijke feit dat de parkeergarage niet rendabel is. Immers, dat wijst op een relatief lage waarde in het economisch verkeer. Daarom is op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die aan de parkeergarage moet worden toegekend.
21. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de waarde van de parkeergarage op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De waarde bedraagt € 3.577.936. Dus dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De proceskosten van eiseres zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten (beroepschrift en verschijnen ter zitting) met een wegingsfactor 1 x € 495 = € 990 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep. Eiseres heeft niet gevraagd om een vergoeding van kosten in bezwaar. Wel moet verweerder, gelet op de verklaring van verweerder ter zitting, de werkelijke kosten van het deskundigenrapport van € 1.597,20 vergoeden. In totaal bedragen de te vergoeden kosten dus € 2.587,20.
Beslissing
De rechtbank:
- vernietigt de uitspraak van verweerder,
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 3.577.936 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.587,20, en
- gelast dat verweerder aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 331.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, voorzitter, en mr. M.C. van As en mr. M.W. Koenis, leden, in aanwezigheid van mr. E.G. van der Laan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.