Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4945
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 223.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen A. van den Dool (gemachtigde). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door T. Kattouw en C. de Baar (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een berging. De woning is gebouwd in 1987. De woning heeft een inhoud van 297m³ en een grondoppervlakte van 140m².
2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [B] , [C] en [D] .
3. Eiser heeft een taxatierapport op laten stellen. Daarin zijn de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: [E] , [B] en [F] . De taxateur van eiser heeft de waarde bepaald op € 200.000.
Geschil
4. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is en dat de waarde moet worden vastgesteld op € 214.000. Als sprake is van een nagenoeg identiek vergelijkingsobject dan dient de waarde van dat vergelijkingsobject te prevaleren boven de (waarde van de) andere vergelijkingsobjecten (vlg. Rechtbank Oost-Brabant 12 juli 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6465 en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). De gecorrigeerde transactieprijs van het vergelijkingsobject [B] is door verweerder vastgesteld op € 222.953. De woning beschikt, in tegenstelling tot [B] , over een minder luxe badkamer, zodat de waarde op € 214.000 vastgesteld moet worden.
6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij het vaststellen en onderbouwen van de waarde van een woning gebruikt verweerder meerdere vergelijkingsobjecten. Het verschil tussen de gecorrigeerde transactieprijs van [B] en de waarde van de woning bedraagt € 47. Dat verschil is te klein om tot de conclusie te komen dat de waarde van de woning niet juist is vastgesteld en om de waarde van de woning aan te passen. De woning schikt over een zeer nette keuken en een mindere badkamer, zodat het gemiddeld als voldoende is gewaardeerd. Op basis van alle vergelijkingsobjecten is bovendien aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De uiterlijke kenmerken van de vergelijkingsobjecten komen overeen met de uiterlijke kenmerken van de woning.
10. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat het vergelijkingsobject [B] vrijwel identiek is aan de woning. Eiser heeft verwezen naar de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant 12 juli 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen in die uitspraak is overwogen, toegepast kan worden in onderhavige zaak en verwijst naar rechtsoverweging 6 tot en met rechtsoverweging 9 van laatstgenoemde uitspraak.
11. Het vergelijkingsobject [B] is verkocht op 5 november 2018. Verweerder heeft in de matrix de gecorrigeerde transactieprijs berekend van [B] waarbij rekening moest worden gehouden met de periode 1 januari 2018 tot 5 november 2018. Dat kan er, zoals in onderhavig geval, toe leiden dat, ook al is sprake van vrijwel identieke objecten, een klein verschil (€ 47) ontstaat tussen de gecorrigeerde transactieprijs van [B] en de waarde van de woning. Daarbij merkt de rechtbank op dat een taxatie nooit op de euro nauwkeurig kan worden uitgevoerd en dat verweerder in dit geval vrij nauwkeurig de waarde van de woning heeft vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast heeft eiser, naar het oordeel van de rechtbank, geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de woning lager zou zijn. De grief van eiser dat de kwaliteit/luxe matig tot voldoende is, slaagt niet. De rechtbank acht het aannemelijk dat de kwaliteit/luxe van de woning gemiddeld genomen als voldoende moet worden gekwalificeerd.
12. Met het voorgaande heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat, met inachtneming van het zeer kleine verschil, de waarde van € 223.000 niet te hoog is.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.