Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/2996
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 185.000.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2020 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021 te Haarlem. Eiser heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. J.L.G. van Herk. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1977, een perceel van 100 m², een inhoud van 317 m³ en een berging.
2. In het bezwaarschrift gericht tegen de beschikking heeft eiser het volgende verzocht:
“
Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiser bepleit een waarde van € 142.000 en stelt daartoe dat hij de onderbouwing van de WOZ-waarde niet kan controleren omdat verweerder in de bezwaarfase onterecht niet de gegevens heeft verstrekt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
Ook dient een deel van het perceel niet mee te worden genomen bij de waardering omdat het in gebruik is als brandgang. Voorts is één van de vergelijkingsobjecten niet geschikt om als referentie te dienen en is geen rekening gehouden met een transactiecijfer van een vergelijkbaar pand dat rond de waardepeildatum is verkocht.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
5. Verweerder bepleit een waarde van € 185.000 en verzoekt de rechtbank om de uitspraak op bezwaar te bevestigen. Ten aanzien van de grieven van eiser stelt verweerder dat in de bezwaarfase het kavelmodel is verstrekt en dat wat betreft KOUDV- en liggingsfactoren er geen bijzonderheden zijn en de woning gemiddeld is. Bovendien hebben de stukken voorafgaande aan de hoorzitting ter inzage gelegen en is zodoende geen sprake van schending van artikel 7:4 lid 3 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) noch schending van de belangen van eiser. De waardering is voldoende inzichtelijk gemaakt met het taxatieverslag en de waardematrix en de vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar.
Wat betreft de brandgang stelt verweerder dat deze niet op het perceel van eiser ligt. Voorts stelt verweerder dat het door eiser aangedragen vergelijkingsobject niet tot een lagere waarde leidt omdat dit object een lagere prijs per kubieke meter heeft vanwege de onder gemiddelde staat en dat verweerder vrij is in de keuze van vergelijkingsobjecten.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder in strijd met het bepaalde in artikel 40 Wet Pro WOZ, ondanks een daartoe strekkend verzoek, de opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de zogenoemde KOUDV-factoren in bezwaar niet heeft verstrekt. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de gevraagde stukken had moeten toezenden. Eiser stelt dat hij door het niet verstrekken van de gegevens niet in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van onderhavig object te controleren en dat het niet verstrekken van de gegevens op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) moet leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Ten aanzien hiervan oordeelt de rechtbank als volgt.
8. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting verklaard dat eiser uitgenodigd is voor een hoorzitting en dat de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week ter inzage hebben gelegen. Eiser heeft dit niet weersproken. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij bekend is met het gegeven dat voorafgaand aan de hoorzitting de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzake liggen op het kantoor van verweerder). Vast staat dat eiser geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de stukken waarom is verzocht in te zien. Ook anderszins heeft eiser niet gereageerd op het aanbod van verweerder. Het is evenmin tijdens de hoorzitting ter sprake gebracht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder afdoende heeft gereageerd op het verzoek van eiser en dat een en ander niet kan leiden tot gegrondverklaring van het beroep (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5157 en HR 8 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:322).
De waarde van de woning
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
11. Wat betreft de vermeende brandgang op het perceel oordeelt de rechtbank dat eiser niet heeft bewezen dat op het perceel een brandgang aanwezig is. Eiser heeft op zitting foto’s overlegd waarop een brandgang te zien is achter de woningen. Verweerder heeft op zijn beurt op zitting stukken overlegd waaruit volgt dat deze brandgang niet op het perceel van de woning ligt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze stukken erin geslaagd is om inzichtelijk te maken dat de brandgang niet op het perceel van eiser ligt, maar daarachter. Nu de brandgang geen onderdeel uitmaakt van het perceel van de woning is deze niet van invloed op de waarde van de woning.
12. Verweerder heeft zijn waardering onderbouwd door middel van een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten weergegeven in een matrix. De rechtbank overweegt het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat inhoud van de opstal, type, kwaliteit, onderhoud, ligging en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de verkoopdata voldoende dicht bij de waardepeildatum. Eiser stelt dat twee van de vergelijkingsobjecten niet als referentie kunnen dienen omdat het ene object ‒ [object 1] ‒ een hoekwoning betreft met een groter perceel en een grotere inhoud en het andere object ‒ [object 2] ‒ een andere uitstraling heeft dan de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank echter niet zo groot dat vergelijking niet mogelijk is, mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum.
13. Het vergelijkingsobject dat door eiser aangedragen wordt, is vanwege de ondergemiddelde staat van het object onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Bovendien staat het verweerder vrij om de vastgestelde waarde te onderbouwen op de wijze die hij daartoe het meest geschikt acht. Verweerder heeft een zekere vrijheid bij het kiezen van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder een extra vergelijkingsobject voorgedragen. De rechtbank zal aan dit extra vergelijkingsobject voorbijgaan nu daarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn, eiser daar moeilijk op kan reageren, en zich beperken tot de vraag of met de drie in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten de waarde van de woning voldoende is onderbouwd.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk gewaardeerd wat betreft de kwaliteit, het onderhoud en de ligging. Vanwege een kleiner kaveloppervlakte en een lagere prijs per kubieke meter komt de waardering van de woning lager uit dan die van de vergelijkingsobjecten. Voor de woning is gerekend met een prijs van € 437 per kubieke meter, terwijl de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten € 446 is. Nu eiser niet heeft onderbouwd waarom en op welke andere wijze verweerder rekening had moeten houden met de verschillende waardekenmerken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder op een juiste wijze rekening heeft gehouden met deze verschillen.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast.
15. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Beoordeling van het verzoek om immateriële schadevergoeding
16. Ter zitting heeft eiser een verzoek tot vergoeding van immateriële schade gedaan wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van het verzoek om immateriële schadevergoeding stelt de rechtbank voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond.
17. Verweerder heeft het bezwaarschrift tegen de aan eiser opgelegde naheffingsaanslag ontvangen op 3 april 2019. Verweerder heeft uitspraak op het bezwaar gedaan met dagtekening 14 januari 2020. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift, 3 april 2019, tot aan de uitspraak van de rechtbank, 28 juni 2021, is meer dan twee jaar verstreken. Bijzondere omstandigheden kunnen een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen. Ter zitting heeft verweerder naar voren gebracht dat de zitting later heeft plaatsgevonden vanwege de coronacrisis en dat dit een bijzondere omstandigheid is die noopt tot verlenging van de redelijke termijn. De rechtbank oordeelt dat een verlenging van de termijn enkel op zijn plaats is indien al een zittingsdatum was bepaald en deze datum in de periode valt dat de rechtbank gesloten was wegens de maatregelen ter bestrijding van de coronacrisis (vgl. Centrale Raad voor Beroep 6 mei 2021, ECLI:NL:CRVB:2021:1116). In de onderhavige procedure was echter nog geen zitting gepland. Dat het bepalen van de zittingsdatum mogelijk vertraging heeft opgelopen omdat andere zittingen ingehaald moesten worden maakt dit niet anders. Bovendien is de overschrijding van de redelijke termijn, zoals hierna wordt toegelicht, toe te rekenen aan verweerder en niet aan de rechtbank.
18. Op grond van de arresten van de Hoge Raad van 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666 en 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:199 is een termijn van zes maanden voor de behandeling van een bezwaar redelijk en voor de beroepsfase een termijn van anderhalf jaar. De rechtbank zal de toerekening van de overschrijding van de redelijke termijn bepalen met inachtneming van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Gelet op het feit dat de termijn op 3 april 2019 is aangevangen en de rechtbank uitspraak doet op 28 juni 2021, is de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn afgerond 27 maanden. De redelijke termijn is derhalve overschreden met afgerond 3 maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500. Van het tijdsverloop in eerste aanleg dient een periode van 10 maanden te worden toegerekend aan de bezwaarfase en een periode van afgerond 17 maanden aan de beroepsfase.
19. Verweerder heeft het aan hem toe te rekenen deel van de redelijke termijn van een half jaar dus met 3 maanden (afgerond) overschreden. De rechtbank heeft het aan haar toe te rekenen deel van de redelijke termijn van anderhalf jaar niet overschreden. Verweerder dient daarom de gehele schadevergoeding van € 500 te betalen.
20. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank op de voet van artikel 8:73 Awb Pro verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 voor de overschrijding van de redelijke termijn in de eerste fase.
Proceskosten
21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5) nu de proceskostenvergoeding slechts wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn.
Beslissing
De rechtbank:
‒ verklaart het beroep ongegrond;
‒ veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding ten bedrage van € 500 aan eiser;
‒ veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 534, en
‒ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. van Opzeeland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.