ECLI:NL:RBNHO:2022:8115

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 21/782

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] (belanghebbende),

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

de heffingsambtenaar van Cocensus, (de ambtenaar).

1. Procesverloop

De ambtenaar heeft in een beschikking de WOZ-waarde van de woning [woning] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 556.000. In hetzelfde document heeft de ambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 18 augustus 2022 te Haarlem. Namens belanghebbende is de gemachtigde verschenen. De ambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .

Overwegingen

Waar gaat het in deze procedure om?

1. De woning van belanghebbende is een twee-onder-een-kapwoning uit 1988. Belanghebbende heeft de woning gekocht op 14 oktober 2016 voor € 430.000. Een kopie van de verkoopadvertentie van destijds – inclusief foto’s – behoort tot het dossier.
In 2017 is de woning van belanghebbende voorzien van een uitbouw aan de achterzijde van ongeveer 39 m3, is de garage aan de voorzijde van de woning van ongeveer 55 m3 bij de woning getrokken, is een dakkapel van 6 strekkende meter gemaakt en is in de achtertuin een berging geplaatst. Tot het dossier behoort een foto van de gewijzigde voorzijde van de woning. De woning heeft (inclusief de uitbouwen) een inhoud van ongeveer 604 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 282 m².

2. Belanghebbende vindt dat de ambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 534.000.

3. De ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de ambtenaar verwezen naar de door hem ingebrachte matrix en de bijbehorende foto’s van de woning van belanghebbende en van drie omstreeks de waardepeildatum verkochte twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] (vergelijkingsobjecten). De matrix bevat gegevens van de objecten [object 1] , [object 2] en [object 3] . [object 1] is gebouwd in 1966, heeft een inhoud van ongeveer 360 m³ en staat op een kavel van ongeveer 377 m². Dit object is op 24 mei 2019 verkocht voor € 490.000. [object 2] is gebouwd in 1977, heeft een inhoud van ongeveer 485 m³ en staat op een kavel van ongeveer 299 m². Dit object is op 29 juli 2018 verkocht voor € 575.000. [object 3] is in 1960 gebouwd, heeft een inhoud van ongeveer 340 m³ en staat op een kavel van ongeveer 271 m². Dit object is op 6 april 2018 verkocht voor 2018. De kwaliteit van [object 2] en de staat van onderhoud van [object 3] zijn in de matrix gewaardeerd als bovengemiddeld. Voor het overige zijn ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van de woning en de drie vergelijkingsobjecten gewaardeerd als gemiddeld.

Beoordeling

De aan de woning toegekende waarde4. Belanghebbende stelt in het beroepschrift dat de ambtenaar geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van de staat van de woning zijn door hem twee foto’s overgelegd. Op de eerste foto is een keuken te zien en op de tweede een douche. Desgevraagd op de zitting heeft de gemachtigde verklaard dat dit alle informatie is waarover hij beschikt ten aanzien van de staat van de woning. Ook heeft hij verklaard dat het hem erom gaat dat de woning ook volgens de matrix van de ambtenaar niet beter is dan gemiddeld en dat dit verder geen punt van geschil is. De ambtenaar heeft erop gewezen dat de foto’s van de verkoopadvertentie zijn en dus dateren van vóór de aankoop en verbouwingen door belanghebbende en dat belanghebbende de gemeente geen toestemming heeft gegeven om de woning aan de binnenzijde te komen bekijken.

5. De rechtbank zal de aan de woning toegekende waarde beoordelen en er daarbij vanuit gaan dat de staat van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten door de bank genomen (de matrix bevat immers twee afwijkingen waarbij de vergelijkingsobjecten beter scoren) niet beter en niet slechter dan gemiddeld is. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de ambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten qua ligging, bouwjaar en woningtype voldoende goed met de woning te vergelijken om als zodanig te dienen en bij het horen in bezwaar heeft gemachtigde verklaard dat hij zelf geen betere heeft gevonden. Verder blijkt uit de matrix voldoende duidelijk dat en hoe met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Herleiding van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geleid tot een prijs per kubieke meter woninginhoud van € 510 voor [object 1] , van € 700 voor [object 2] en van € 710 voor [object 3] . Herleiding van die verkoopprijzen per kubieke meter heeft, rekening houdend met de bijzonderheden van belanghebbendes woning, geleid tot een waarde per kubieke meter woninginhoud van € 520. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

6. De stelling van belanghebbende dat de ligging van de woning slechter zou zijn dan bij de vergelijkingsobjecten, omdat deze ligt aan een drukke dorpsweg, kan de rechtbank niet plaatsen. Op de door de ambtenaar overgelegde luchtfoto is te zien dat de woning niet aan een doorgaande weg maar in een woonwijk ligt. De ambtenaar stelt dat de doorgaande weg achter bebouwing ligt op 75m afstand. Hiertegen heeft belanghebbende niets specifieks ingebracht. De rechtbank acht met het over en weer aangevoerde in elk geval niet aannemelijk dat de ligging van belanghebbendes woning in zo’n mate slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten dat dit in de waardering als relevant verschil moet terugkomen.

7. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de vergelijkingsmethode niet gebruikt kan worden. Er is immers een eigen aankoopprijs bekend en dat cijfer moet dan gebruikt worden voor de waardebepaling. De verbouwing heeft niet tot een beduidend hogere waarde geleid. Het bij de woning trekken van de garage komt neer op een pot verf en een nieuwe vloer, want die was al geïsoleerd, aldus belanghebbende. De ambtenaar vindt de vergelijkingsmethode wel geschikt en heeft ten aanzien van de eigen aankoopprijs uit 2016 gewezen op de sterk stijgende woningmarkt sindsdien en op de verbouwingen. De plaatsing van de dakkapel kan bovendien niet gebeurd zijn zonder de badkamer te vernieuwen en de garageaanpassing heeft wel waarde toegevoegd, aldus de ambtenaar.

Het is waar dat de waardebepalingsmethoden hulpmiddelen zijn om tot de wettelijke waarde te komen. Ook belanghebbende geeft echter toe dat zijn woning niet op of rond de waardepeildatum is verkocht, maar 26 maanden eerder, en dat er nadien verbouwd is. Een direct toepasbare waarde is daarom niet voorhanden. Ter zitting heeft de rechtbank bovendien voorgerekend dat uitgaande van de geïndexeerde aankoopprijs van belanghebbende van € 534.000 en daarbij opgeteld de in de matrix toegekende waarde van de verbouwingen, de waarde van de woning op de waardepeildatum € 572.880 zou bedragen. Zonder enige waardeverhoging van de garageaanpassing mee te rekenen, zou de waarde € 564.280 zijn. Ook uitgaande van de door belanghebbende betaalde koopprijs en de gedane aanpassingen nadien, is de beschikte waarde van € 556.000 dus niet te hoog. Belanghebbende heeft dit wel weersproken, maar heeft niet of onvoldoende gemotiveerd waarom de waarde lager zou zijn.

De beginselen

8. Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en heeft daarbij gewezen op twee arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005: AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945. Volgens belanghebbende is de meerderheidsregel van toepassing omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen een WOZ-waarde hebben die lager is dan de WOZ-waarde die is toegekend aan de woning. Belanghebbende heeft ter onderbouwing een overzicht van de WOZ-waarden van [objecten] , voorzien van een plattegrond van de straat en per huisnummer de woningoppervlakte en grondoppervlakte. De woningen hebben allemaal een lagere WOZwaarde dan de woning van belanghebbende. De ambtenaar heeft weersproken dat deze woningen nagenoeg identiek zijn. Dat is te zien aan de verschillen in kavelgrootte en verder kunnen er ook andere verschillen zijn zoals bij de dakkapellen en uitbouwen of de kwaliteit van de woningen, aldus de ambtenaar.

Naar het oordeel van de rechtbank faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dat beroep kan alleen slagen als minstens twee andere woningen identiek zijn – op verwaarloosbare verschillen na – en toch lager gewaardeerd. Belanghebbende, op wie in eerste instantie de bewijslast rust, heeft behalve de oppervlaktegegevens en de plattegrond van de straat geen informatie van de andere woningen aangedragen. Op de plattegrond is aan de bouwvlakken te zien dat er verschillen in uitbouwen en bijgebouwen zijn en de oppervlakteafmetingen van de grond zijn van alle kavels ook beduidend anders. De rechtbank kan dus op basis van deze informatie niet constateren dat er ten minste twee (nagenoeg) identieke woningen zijn, die toch lager gewaardeerd zijn. Anders dan belanghebbende betoogt is het dan niet aan de ambtenaar om verder inzichtelijk te maken waarin deze woningen precies van elkaar verschillen. De ambtenaar heeft immers de stelling betwist, relevante verschillen benoemd en mogelijke verdere verschillen gesuggereerd. Gelet op het gebrek aan concretere informatie van belanghebbende, kan hij met deze vorm van gemotiveerde betwisting volstaan en slaagt belanghebbende dan niet in zijn bewijslast. Belanghebbende heeft er nog op gewezen dat de andere kavels juist groter zijn, dus dat het dan nog merkwaardiger is dat die WOZ-waarden lager zijn, maar gelijke gevallen levert dat niet op. Zonder inzicht te hebben in de verdere eigenschappen van die woningen, kan de rechtbank niet beoordelen of dit tot een schending van enig beginsel leidt of tot een te hoge waardering van belanghebbendes woning.

9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde via de matrix is geanalyseerd aan de hand van marktprijzen van slechts drie objecten, terwijl in het de toelichting bij het taxatieverslag is te lezen dat bij de analyse veel meer verkopen zijn gebruikt om te bepalen dat de waarde van de woning overeenkomt met de waarden van soortgelijke woningen. Volgens belanghebbende getuigt dit alles van willekeur en heeft de ambtenaar gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel. Belanghebbende heeft daar nog aan toegevoegd dat door de ambtenaar in bezwaar en beroep een andere waarderingsmethode is gehanteerd dan bij het vaststellen van de waarde.
Naar het oordeel van de rechtbank is in de toelichting bij het taxatieverslag geen toezegging te lezen dat de zogenoemde modelmatige waardering ook in een bezwaar- of beroepsprocedure zou moeten worden toegepast. Belanghebbende kan aan deze tekst dan ook geen in rechte te beschermen vertrouwen ontlenen dat dit wel zou gebeuren. De rechtbank merkt daarbij nog op dat het geen bezwaar ontmoet als in bezwaar en beroep een andere waarderingsmethode wordt gekozen dan bij het vaststellen van de waarde. Een andere waarderingsmethode kan immers juist leiden tot het inzicht dat de eerder gehanteerde methode al dan niet tot de juiste waarde heeft geleid. Dit zou slechts anders zijn als de belanghebbende door het gebruik van een andere methode gedurende een procedure in zijn procesbelangen zou worden geschaad, maar dat daarvan in deze zaak sprake zou zijn, is gesteld noch gebleken. Ook ziet de rechtbank in het door belanghebbende gestelde geen aanwijzingen dat de ambtenaar de waarde van zijn woning op willekeurige wijze heeft bepaald.

10. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd, onder meer dat het gemiddelde van twintig of dertig verkooptransacties leidt tot een betere waardering dan het gebruik van het gemiddelde van de drie transacties die de ambtenaar in zijn matrix heeft geanalyseerd, merkt de rechtbank nog op dat consequente toepassing van de modelmatige waardering op de wijze zoals belanghebbende die kennelijk voorstaat, ertoe leidt dat aan alle woningen dezelfde waarde per kubieke meter moet worden toegekend. Dat gaat alleen op als woningen identiek zijn. Het uitgangspunt van de WOZ-waardering is echter het bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper voor die woning besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Een te waarderen woning moet daarom worden vergeleken met woningen die er het meest op lijken, in plaats van er minder vergelijkbare woningen aan toe te voegen. Alleen de verkoopprijzen van de best vergelijkbare panden leveren immers een nauwkeurige waarde-indicatie op.

Slotsom

11. De ambtenaar heeft met de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de daarbij gegeven toelichting over hoe met relevante verschillen rekening is gehouden de vastgestelde waarde van de woning voldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft hiertegen argumenten aangevoerd, maar dat zijn geen argumenten die tot de conclusie leiden dat de waarde lager moet zijn.

12. Het beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt.

Immateriële schade en proceskosten beroep

13. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dat voor een dergelijke vergoeding aanleiding is als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat het bezwaarschrift is ingediend uitspraak doet. Daarbij geldt voor de bezwaarfase een redelijke termijn van een half jaar en voor de beroepsfase van anderhalf jaar. Wordt de redelijke termijn overschreden dan heeft de belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 500 per halfjaar.

14. Het bezwaarschrift is bij de ambtenaar ontvangen op 3 maart 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 1 september 2022. Deze termijn is dus overschreden met (afgerond) zes maanden (Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Gelet hierop bedraagt de immateriële schadevergoeding in deze zaak in totaal € 500. Het bezwaar schrift is bij de ambtenaar ontvangen op 3 maart 2020 en de ambtenaar heeft op 11 december 2020 uitspraak op het bezwaar gedaan. De redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar is daarmee met 4 maanden overschreden. Het beroepschrift is bij de rechtbank ontvangen op 21 januari 2021 en de rechtbank doet uitspraak op 1 september 2022. Daarmee is de redelijke termijn voor de behandeling van het beroep met twee maanden overschreden. De schadevergoeding komt daarom voor 4/6, oftewel € 333 deel voor rekening van de ambtenaar en voor 2/6 deel, oftewel € 167, voor rekening van de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) elk de helft van de schadevergoeding voor hun rekening te nemen.

15. Vanwege de toegekende schadevergoeding is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de kosten van het beroep. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, zal voor het beroepschrift één punt met een waarde van € 759 worden toegekend, te vermenigvuldigen met een wegingsfactor 0,5 voor het lichte gewicht van de zaak omdat deze proceskostenvergoeding enkel wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. In totaal zal dus € 379,50 aan proceskosten worden toegekend. Ook het voor het beroep betaalde griffierecht zal worden vergoed. Het griffierecht en de proceskosten worden door de ambtenaar en de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) ieder voor de helft betaald.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de ambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 333;
veroordeelt de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 167;
veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 189,75
veroordeelt de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 189,75;
gelast de ambtenaar de helft van het griffierecht, oftewel € 24,50 aan belanghebbende te vergoeden;
gelast de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) de helft van het griffierecht, oftewel € 24,50 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van

H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 september 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.