Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 21/3213, HAA 21/3214, HAA 21/3215, HAA 21/4208 en HAA 21/4209
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 april 2023 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: drs. A.J. Endhoven),
en
De heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
HAA 21/3213, HAA 21/3214 en HAA 21/3215 (2018)
Verweerder heeft bij beschikking (met aanslagnummer 1000882464) krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] (HAA 21/3214) en [adres 2]
(HAA 21/3215) te [plaats] , voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 685.000 respectievelijk € 528.000. In hetzelfde geschrift zijn ook aanslagen
onroerendezaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
onroerendezaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij beschikking (met aanslagnummer 1002507925) krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 31 december 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 3] (HAA 21/3213) vastgesteld op € 5.301.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2018 van [adres 3] bekendgemaakt. In dat geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 van de onroerende zaak [adres 1] (gebruiker) bekendgemaakt, berekend naar de WOZ-waarde van € 528.000 (HAA 21/3214).
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 19 mei 2021, het bezwaar van eiseres ter zake van [adres 2] niet-ontvankelijk verklaard. Het bezwaar gericht tegen [adres 3] en [adres 1] van eiseres heeft verweerder ongegrond verklaard. Verweerder heeft de WOZ-waarde en de aanslagen onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
HAA 21/4208 (2019)
Verweerder heeft bij beschikking (met aanslagnummer 1002507961) krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 31 december 2019 de waarde van de onroerende zaken [adres 3] , [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 5.482.000, € 687.000 respectievelijk € 731.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 6 juli 2021, het bezwaar van eiseres ter zake van [adres 1] gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 586.000. Het bezwaar gericht tegen [adres 3] en [adres 2] van eiseres heeft verweerder ongegrond verklaard. Verweerder heeft de WOZ-waarde en de aanslagen onroerendezaakbelastingen van beide objecten gehandhaafd.
HAA 21/4209 (2020)
Verweerder heeft bij beschikking (met aanslagnummer 1003098616) krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaken [adres 3] en [adres 1] te [plaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 5.522.000 respectievelijk € 688.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 6 juli 2021, het bezwaar van eiseres ter zake van [adres 1] gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 586.000. Het bezwaar gericht tegen [adres 3] heeft verweerder ongegrond verklaard. Verweerder heeft de WOZ-waarde van dit object gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
Door partijen zijn nadere stukken overgelegd.
De rechtbank heeft de beroepen op 22 februari 2023 op zitting behandeld. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door mr. [naam 1] en mr. [naam 2] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigden mr. [naam 3] , ing. [naam 4] , W.L. Heeremans (taxateur) en J.G. Kampert (taxateur).
Feiten
1. Eiseres is gespecialiseerd in de preparatie, opslag en koeling van bloembollen en het wassen en verpakken van leliebollen. De klanten van eiseres bestaan uit telers uit de omgeving die hun bloembollen bij eiseres opslaan tot het moment dat zij hiervoor een afnemer hebben gevonden. Eiseres wordt nooit eigenaar van de bloembollen en verricht enkel diensten aan haar klanten (de telers) op het gebied van opslag en preparatie van de bloembollen. Eiseres maakt hiervoor gebruik van meerdere locaties in [plaats] . Het bedrijf is gestart op de locatie aan de [adres 3] . Toen deze locatie te klein werd heeft eiseres enkele nieuwe locaties in [plaats] aangekocht, namelijk [adres 4] , [adres 1] en [adres 2] .
2. De onroerende zaken [adres 3] en [adres 4] (hierna tezamen [adres 4] ) vormen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder d van de Wet WOZ. Dit betreft een opslag/distributie object. [adres 4] is de hoofdlocatie. Dit object heeft koelcellen, een geconditioneerde hal en een inpakhal.
3. De onroerende zaak [adres 1] is een overig agrarisch object. Dit object heeft een hal en koelcellen die dienen als geconditioneerde opslagruimte voor de bloembollen.
4. De onroerende zaak [adres 2] is een opslag/distributie object. Dit object heeft een hal en koelcellen die dienen als geconditioneerde opslagruimte voor de bloembollen. In 2019 is een deel van dit object, namelijk het kantoor, verkocht aan de buurman van eiseres.
5. Eiseres is zowel eigenaar als gebruiker van bovengenoemde objecten.
6. De afstand tussen [adres 3] en [adres 1] bedraagt hemelsbreed ongeveer 240 meter en de afstand tussen [adres 3] en [adres 2] bedraagt hemelsbreed ongeveer 600 meter. De afstand tussen [adres 1] en 15 bedraagt hemelsbreed ongeveer 400 meter en de afstand tussen [adres 4] en [adres 3] bedraagt ongeveer 200 meter.
7. De bloembollen haalt eiseres op bij haar klanten (de telers), waarna ze op één van de hierboven genoemde locaties in een koelcel worden bewaard. Waar de bloembollen worden opgeslagen is afhankelijk van de benodigde temperatuur. Enkel de leliebollen worden gewassen en verpakt, hetgeen met de inpakmachines op de hoofdlocatie ( [adres 4] ) gebeurt. Om zo min mogelijk koelcellen in gebruik te hebben – om het energiegebruik te beperken – worden de bloembollen tussen de locaties verplaatst. Dit gebeurt met de vier eigen vrachtwagens, palletwagens en heftrucks waar iedere locatie over beschikt. Indien er vanaf één locatie veel uitgeleverd moet worden, worden daar ook de palletwagens en heftrucks van de andere locaties voor gebruikt. De koelcellen kunnen voor meerdere klanten tegelijkertijd worden gebruikt. Op de hoofdlocatie ( [adres 4] ) bevindt zich de server voor het gehele bedrijf. Met behulp van de VPN-verbinding kan via de server ingelogd worden op een app, waarmee de temperatuur van iedere koelcel op elke locatie gemonitord kan worden en zo nodig kan worden aangepast. Het personeel van eiseres werkt op alle locaties. Het personeel start iedere dag op de hoofdlocatie ( [adres 4] ) en ook worden de pauzes, ongeacht op welke locatie de medewerker werkzaam is, in de kantine bij de hoofdlocatie doorgebracht.
8. Tot de stukken van het geding behoort een notitie van de Waarderingskamer van 4 mei 2020 betreffende ‘Toepassing artikel 16d Wet WOZ voor het begrip “aansluiting”‘. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Deze notitie beoogt bij te dragen aan een zo uniform mogelijke toepassing van deze jurisprudentie. Dit wordt gedaan door eerst de wetsgeschiedenis en jurisprudentie te analyseren en vervolgens parallellen te trekken naar voorkomende cases en concrete voorbeelden.
(…)
5. Conclusie en voorgestelde richtlijnen Waarderingskamer
(…)
De algemene richtlijnen die zijn gedestilleerd uit wet, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie zijn dan als volgt:
(…)
- Als sprake is van twee fysiek van elkaar gescheiden eigendommen moet worden beoordeeld of de eigendommen in samenhang worden gebruikt en voor eenzelfde (economisch) doel worden aangewend. Als dat het geval is, moet de fysieke afstand tussen de objecten worden overwogen. Gelet op de verschillende jurisprudentie hierover lijkt een afstand van maximaal 800 meter hiervoor richtinggevend. Verder kan daarbij de onderlinge bereikbaarheid worden meegewogen. Naar mate de fysieke afstand groter is, zullen de criteria op het terrein van “uiterlijke herkenbaarheid”, “samenhangend geheel in de bedrijfsvoering” en “aanwenden voor één organisatorisch doel” overtuigender moeten laten zin dat er sprake is van (objectieve) afhankelijkheid en dienstbaarheid.”
9. Tot de gedingstukken behoren de taxatieverslagen van [adres 4] voor 2018, 2019 en 2020. Daarin is de waarde van het object bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is extra grond (overgrond) in aanmerking genomen ter waarde van € 372.350, met een oppervlakte van 7.447 m2 en een waarde per m2 van € 50.
Geschil
10. Tussen partijen is in geschil of [adres 4] , [adres 1] en [adres 2] naar omstandigheden bij elkaar behoren en aldus een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ. Verder is de WOZ-waarde van [adres 4] in geschil. Meer specifiek is in geschil of terecht 7.447 m2 door verweerder is aangemerkt als extra grond en gewaardeerd is op € 372.350 (€ 50 per m2).
Tussen partijen is niet langer in geschil dat het bezwaar gericht tegen de [adres 2] ter zake van het kalenderjaar 2018 terecht niet-ontvankelijk is verklaard. Ter zitting heeft eiseres voorts aangegeven dat het beroep niet is gericht tegen de voor het kalenderjaar 2020 vastgestelde WOZ-waarde van het object [adres 2] . Indien de rechtbank eiseres zou volgen in haar betoog omtrent de objectafbakening en oordeelt dat de objecten [adres 4] , [adres 1] en [adres 2] een samenstel vormen heeft verweerder ter zitting toegezegd dat dan voor alle jaren (ambtshalve) zal worden overgegaan tot vernietiging van de beschikkingen van de drie objecten en het vaststellen van nieuwe beschikkingen waarbij deze objecten samen als één object worden aangemerkt.
11. Eiseres heeft gesteld dat sprake is van een samenstel van [adres 4] , [adres 1] en [adres 2] . De objecten worden door eiseres voor één productieproces aangewend en (dus) voor één organisatorisch doel, namelijk de geconditioneerde opslag van bloembollen. Ook zijn de objecten niet bedoeld om afzonderlijk van elkaar te functioneren. Met betrekking tot de vastgestelde WOZ-waarde van de [adres 4] heeft eiseres gesteld dat deze te hoog is vastgesteld, omdat een te groot aantal m2 in aanmerking is genomen als ‘extra grond’ en daar ook een te hoge waarde per m2 aan is toegekend.
12. Verweerder heeft gesteld dat voor alle jaren de objecten correct zijn afgebakend, omdat geen sprake is van eigendommen die naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Er is geen sprake van een onmiskenbaar geografisch samenhangend geheel, maar van afzonderlijke locaties die een paar honderd meter van elkaar gelegen zijn en die van elkaar gescheiden zijn door wegen, woningen en andere percelen met eventueel (agrarische) bebouwing daarop. Daarnaast zijn de locaties los van elkaar te verkopen en is naar buiten toe voor derden niet zichtbaar dat de locaties bij het bedrijf van eiseres horen, nu op de gevels nog de namen van de oude bedrijven staan. Over de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 4] heeft verweerder gesteld dat deze niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft terecht 7.477 m2 als ‘extra grond’ in aanmerking genomen en hier dient een waarde van ten minste € 50 per m2 aan te worden toegekend. Daarbij heeft verweerder ook opgemerkt dat ten onrechte de parkeerterreinen niet in de waardering zijn meegenomen, hetgeen wel had gemoeten. Dit betekent volgens verweerder dat, ook al zou te veel extra grond in aanmerking zijn genomen of te hoog zijn gewaardeerd, alsnog de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Beoordeling door de rechtbank
Objectafbakening
13. Artikel 16 Wet Pro WOZ bepaalt – voor zover hier van belang – :
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
(…)
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”
14. In de Memorie van Toelichting (Memorie van Toelichting, Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43) is artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ als volgt toegelicht:
“De complexbepaling zal veel worden toegepast. Het gaat hier om objecten die bestaan uit twee of meer gebouwde dan wel ongebouwd eigendommen die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren en door één en dezelfde (rechts)persoon worden gebruikt.
Dit is onder meer het geval bij een woning met schuur en tuin, voor zover deze objecten bij dezelfde belanghebbende in gebruik zijn. Het complex omvat dan twee gebouwde eigendommen en één ongebouwd eigendom. Er doen zich evenwel ten aanzien van onroerende zaken ook meer gecompliceerde situaties voor, waarbij niettemin sprake is van een samenstel als bedoeld in onderdeel d. Wij hebben hierbij het oog op fabriekscomplexen en agrarische bedrijven die in beginsel bestaan uit een aantal afzonderlijke onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld een kantoorgebouw, de produktieruimten, de opslagruimten en de bijbehorende terreinen. Deze onroerende zaken vormen te zamen één onroerende zaak in de zin van onderdeel d, indien is voldaan aan de voorwaarden dat ze bij dezelfde (rechts)persoon in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Deze laatste voorwaarde houdt overigens niet in dat de genoemde onroerende zaken alle op één terrein moeten zijn gesitueerd. Onroerende zaken kunnen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren ondanks het feit dat ze in fysieke zin op afstand van elkaar zijn gelegen, waarbij uiteraard - gelet op onderdeel e - de gemeentegrenzen niet mogen worden overschreden. Aan de hand van de omstandigheden in concrete gevallen zal moeten worden beoordeeld of onroerende zaken bij elkaar behoren of niet.”
15. Voor de vraag of de objectafbakening door verweerder correct is geweest, dient de rechtbank te beoordelen of sprake is van een samenstel. Daarvoor is van belang of de objecten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. De Hoge Raad heeft in het arrest van 9 mei 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058, Schiphol-arrest) overwogen dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre (gedeelten van) eigendommen als een samenstel moeten worden aangemerkt, beslissend is of dat bedrijf als één samenhangend geheel moet worden beschouwd, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen – die onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel vormen – voor één organisatorisch doel worden aangewend. Daarnaast heeft de Hoge Raad in het arrest van 13 november 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BK3060) overwogen dat de vraag of derden een samenhang kunnen waarnemen weliswaar een belangrijke rol kan spelen bij de beoordeling of sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, maar dat deze factor niet als enige bepalend is. Gelet op de tekst van deze bepaling dienen de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn, aldus de Hoge Raad in laatstgenoemd arrest.
16. In zijn arrest van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1328) oordeelde de Hoge Raad voorts als volgt:
“2.3.2. Het Hof heeft zijn oordeel dat geen sprake is van een samenstel gebaseerd op de uiterlijke kenmerken van beide objecten en de omstandigheid dat zij afzonderlijk van elkaar verkocht kunnen worden. Daarmee heeft het Hof kennelijk verworpen de stelling van belanghebbenden dat het perceel dienstbaar is aan de woning. Aldus gelezen geeft de uitspraak van het Hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De uitspraak is ook niet onbegrijpelijk en voldoende gemotiveerd.”
17. Uit de door partijen overgelegde informatie en (de ter zitting overgelegde) foto’s volgt dat de objecten onderling alleen over openbare wegen kunnen worden bereikt en dat tussen de objecten ook woningen, braakliggende grond en andere opstallen zijn gelegen, die in eigendom en gebruik zijn bij derden. Dit is anders voor de objecten [adres 4] en [adres 3] die wel als een samenstel zijn aangemerkt ( [adres 4] ). Deze objecten zijn immers volgens de ter zitting overgelegde plattegrondfoto via een pad (een niet openbare verbindingsweg) rechtstreeks met elkaar verbonden en ze zijn bovendien op kortere afstand van elkaar gelegen dan de overige objecten. Verder zijn op de gevels van [adres 1] en [adres 2] nog de naamborden van de vorige bedrijven zichtbaar en maken de uiterlijke kenmerken van deze objecten dat het voor derden niet duidelijk waarneembaar dat de objecten bij dezelfde onderneming (eiseres) in gebruik zijn. Verder is ter zitting vast komen te staan dat de objecten ook elk afzonderlijk voor het productieproces van een bloembollenopslagbedrijf zijn uitgerust. [adres 1] en [adres 2] waren ook elk afzonderlijk in gebruik in het kader van verschillende bollenopslagbedrijven voordat eiseres deze aankocht. Alle objecten beschikken over eigen koelcellen. Verder beschikt [adres 1] over een afzonderlijke ruimte die is gebruikt als kantoorruimte en ook als zodanig zou kunnen worden ingericht. De rechtbank stelt vast dat de objecten afzonderlijk van elkaar kunnen worden verkocht en afzonderlijk van elkaar kunnen worden gebruikt in het kader van een bloembollenopslagbedrijf. Het ontbreken van een geconditioneerde hal op de locaties [adres 1] en [adres 2] , waardoor deze locaties op zichzelf bezien niet geschikt zijn voor het schoonmaken en verpakken van leliebloembollen, maakt dit niet anders. Het ontbreken van een afzonderlijke kantoorruimte of een kantine brengt evenmin met zich dat de locaties [adres 1] en [adres 2] ongeschikt zijn om op zichzelf te fungeren als bloembollenopslagbedrijf.
18. Naar het oordeel van de rechtbank horen, rekening houdend met de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden in onderling verband bezien, de objecten niet bij elkaar en is van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ geen sprake. Daaraan doet niet af dat volgens eiseres sprake is van organisatorisch samenhang, omdat bloembollen tussen de locaties worden verplaatst, het personeel iedere dag start op de [adres 4] en ook hier de pauze doorbrengt en de temperatuur van de koelcellen van [adres 1] en [adres 2] op de [adres 4] wordt aangestuurd. Dit acht de rechtbank in dit geval niet van voldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. Niet aannemelijk is geworden dat de objecten dienstbaar aan elkaar zijn. Objectief beoordeeld - dus los van het feitelijke gebruik dat eiseres ervan maakt binnen haar bedrijfsvoering - zijn het zelfstandige onroerende zaken die niet bij elkaar horen. Zij vormen niet onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel. De omstandigheid dat de objecten op een afstand van minder dan 800 meter van elkaar zijn gelegen brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zoals uit het voorgaande blijkt dienen de omstandigheden in onderlinge samenhang te worden bezien en is de genoemde afstand niet doorslaggevend. Voor zover eiser met een beroep op de onder 8 weergegeven notitie van de Waarderingskamer meent dat de objecten een samenstel vormen, faalt het reeds om die reden.
19. De verwijzing van eiseres naar de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant van 20 april 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:1978) brengt de rechtbank ook niet tot een ander oordeel. Deze zaak had betrekking op de objectafbakening van een scholencomplex, waarvan de rechtbank vindt dat de feiten en omstandigheden in die zaak niet vergelijkbaar zijn met de zaken van eiseres. Daarbij acht de rechtbank van belang dat in de zaak over het scholencomplex ten aanzien van de voorzieningen en faciliteiten een zeer grote afhankelijkheidsrelatie bestond tussen de verschillende schoolgebouwen (vgl. gerechtshof Den Haag 18 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2023:41). Ook de verwijzingen van eiseres naar de uitspraken van gerechtshof Amsterdam van 6 augustus 2004, ECLI:NL:GHAMS:2004:AQ9974 en van gerechtshof Den Haag van 8 februari 2006, ECLI:NL:GHSGR:2006:AY7198, waarbij het ging over de vraag of sprake was van een samenstel (voor de Wet WOZ en de Waterschapswet) bij objecten behorend tot elektriciteitscentrales, maakt niet dat de rechtbank tot een ander oordeel komt. Ook in die zaken verschillen de feiten en omstandigheden zodanig van de zaken van eiseres, dat niet gesproken kan worden van een vergelijkbare situatie.
WOZ-waarde [adres 4]
20. Eiseres meent dat de WOZ-waarde van de [adres 4] te hoog is vastgesteld. Bij de waardering is extra grond met een oppervlakte van 7.447 m2 tegen een waarde per m2 van € 50 in aanmerking genomen. Eiseres meent dat de waarde die is toegekend aan de extra grond op een onjuiste systematiek berust en dat een waarde per m2 van € 50 te hoog is. Verweerder heeft (extra) grond in de WOZ-waardering meegenomen terwijl die grond dient om het gebouw functioneel te maken, zoals de verharding waarop vrachtwagens kunnen keren. Verweerder had voor het vaststellen van het aantal m2 aan extra grond moeten bekijken of de [adres 4] daadwerkelijk een stuk grond bevat dat wordt aangehouden als voorraad om in de toekomst op uit te kunnen breiden. Volgens eiseres is enkel
4.095 m2 van de grond (het grasveld) aan te merken als extra grond. Eiseres betwist voorts de gehanteerde waarde van € 50 per m2 voor de extra grond. Verweerder heeft ter onderbouwing van deze waarde verwezen naar een transactie met betrekking tot een perceel nabij de [straat] te [plaats] , maar dit is volgens eiseres geen zakelijke (onafhankelijke) transactie omdat het een transactie tussen de besloten vennootschap en zijn directeur-grootaandeelhouder betreft. Gelet hierop kan deze transactie dan ook niet ter onderbouwing van de gehanteerde waarde dienen, zo meent eiseres. Volgens eiseres dient, op basis van de Taxatiewijzer, de waarde van de extra grond rond de € 7 per m2 te bedragen.
21. Volgens verweerder is de WOZ-waarde van [adres 4] voor de onderhavige jaren niet te hoog vastgesteld.
21.1.
De totale oppervlakte van de percelen bij het object [adres 3] is volgens verweerder 32.307 m2. Bij een WOZ-waardebepaling wordt volgens verweerder 1,5 maal de oppervlakte van het gebouw aan de grond toegerekend, zijnde 16.148 m2 x 1,5 = 24.222 m2. In dit geval betekent dit volgens verweerder dat er 8.085 m2 (32.307 m2 minus 24.222 m2) extra grond (ongebonden grond) aanwezig is. Bij de waardering is uitgegaan van 7.447 m2, hetgeen lager is. Ter onderbouwing van zijn stelling dat niet te veel extra grond in aanmerking is genomen wijst verweerder op omcirkelde gedeelten van een plattegrondfoto van het perceel met kadastrale aanduiding HLG01 B 05691 groot 11.765 m2, dat onderdeel uitmaakt van het object [adres 4] . De plattegrondfoto is o.a. opgenomen op pagina 6 van het verweerschrift (2018) en op pagina 3 van de pleitnota van verweerder. Van dit perceel is 830 m2 toegekend aan de woning [adres 4] 232 en 10.935 m2 aan het object [adres 4] . Het perceel van 10.935 m2 bestaat uit een grasveld van ruim 4.000 m2 en een betegeld terrein (inclusief bouwwerken) eveneens ruim 4.000 m2. Verweerder stelt dat de bouwwerken niet in de waardering zijn meegenomen. Hieruit blijkt volgens verweerder dat genoemde 7.477 m2 aan extra grond niet te veel is.
21.2.
Ter onderbouwing van de gehanteerde m2-prijs heeft verweerder verwezen naar de transactie [straat] te [plaats] , waarbij voor een perceel cultuurgrond afgerond € 68 per m2 is gerealiseerd. Verweerder verwijst voorts naar onderbouwende verkoopcijfers ( [adres 5] en [adres 6] - achter [nummer] ). Voor die vergelijkingsobjecten is de extra grond berekend op de totale oppervlakte minus 1,5 maal het bebouwde deel van het perceel. Vervolgens is aan de extra grond van die vergelijkingsobjecten een waarde van € 50 toegekend. Verder heeft verweerder eerst ter zitting in aanvulling hierop naar voren gebracht dat de gehanteerde waarde per m2 niet te hoog is, omdat uit het Streekplan van de gemeente [plaats] volgt dat er binnen de gemeente plannen zijn om in het gebied waar de [adres 4] is gelegen woningen te bouwen. De eventuele bestemmingswijziging maakt dat de grond eigenlijk een nog hogere waarde heeft dan € 50 per m2. Tot slot heeft verweerder eerst ter zitting opgemerkt dat bij de WOZ-waarde ten onrechte de parkeerterreinen niet in de waardering zijn betrokken. Volgens verweerder is gelet op dit laatste de WOZ-waarde van de [adres 4] eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
22. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder - op wie in dezen de bewijslast rust - de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
23. De discussie over de waarde heeft zich in beroep toegespitst op de vraag of en in hoeverre de omcirkelde gedeelten van de door verweerder overgelegde plattegrondfoto van het perceel bij [adres 4] , als extra grond moeten worden aangemerkt en of voor die extra grond de juiste waarde per m2 is gehanteerd. Dit betreft het perceel met kadastrale aanduiding HLG01 B 05691, waarvan 10.935 m2 hoort bij het object [adres 4] . Het stuk grond dat verweerder als extra grond heeft aangemerkt ligt binnen het zwart omcirkelde gedeelte van de overgelegde plattegrondfoto en bestaat uit een grasveld (rood omcirkeld op de plattegrondfoto) en de naastgelegen met stelconplaten betegelde grond, exclusief het bebouwde deel van die grond. De in aanmerking genomen extra grond van 7.477 m2 bestaat aldus - zo begrijpt de rechtbank het betoog van verweerder - uit de betegelde grond met een oppervlakte van 3.382 m2 en het grasveld met een oppervlakte van 4.095 m2. De rechtbank begrijpt voorts dat verweerder zich in dit verband niet (meer) beroept op de systematiek waarbij de omvang van de extra grond wordt berekend op basis van de totale oppervlakte van het object waarop de oppervlakte van het bebouwde deel - vermenigvuldigd met een factor 1,5 - in mindering wordt gebracht. Het gaat partijen voor de vaststelling van de omvang van de in aanmerking te nemen extra grond om de werkelijke situatie.
24. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat van genoemd perceel van 10.935 m2 (ten minste) 7.477 m2 als extra grond moet worden aangemerkt. Daartoe acht de rechtbank van belang dat eiseres ter zitting nader heeft toegelicht dat het betegelde stuk grond, zijnde 3.382 m2, in gebruik is om vrachtwagens te laten keren. Verweerder heeft dit in zoverre niet weersproken, maar gesteld dat ook een kleiner gedeelte van dit verharde stuk grond gebruikt kan worden voor het keren van de vrachtwagens. Die stelling volgt de rechtbank niet. De rechtbank acht aannemelijk dat dit stuk grond feitelijk in gebruik is binnen het bedrijf van eiseres en dus niet als extra grond kan worden gekwalificeerd.
25. Voor zover verweerder het bebouwde gedeelte van genoemd perceel als extra grond in aanmerking wil nemen kan de rechtbank verweerder evenmin volgen. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat genoemde bouwwerken (overdekte) houten bakken betreffen om de bloembollen te laten drogen. Dit maakt deel uit van de bedrijfsvoering van eiseres. Verweerder heeft dit niet weersproken. Gelet op de functie van de betreffende ondergrond kan in zoverre evenmin sprake zijn van extra grond. Voor zover verweerder meent dat deze bouwwerken niet in de waardering zijn meegenomen en – zo dit alsnog gebeurt – per saldo niet (of in mindere mate) op een lagere waarde wordt uitgekomen als extra grond buiten beschouwing zou worden gelaten, kan de rechtbank verweerder ook niet volgen. Verweerder heeft volgens de taxatieverslagen het gehele perceel [adres 4] in de waardering betrokken. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien of en in hoeverre voor deze houten bakken nog een afzonderlijke waarde in aanmerking zou moeten worden genomen. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat uitsluitend het door partijen als grasveld aangeduide perceel ter grootte van 4.095 m2 als extra grond in de waardering kan worden meegenomen.
26. Ter zitting heeft verweerder naar voren gebracht dat twee parkeerterreinen van totaal 1.110 m2 niet in de waarde zijn betrokken en dat als deze alsnog in de waardering worden betrokken de waarde niet hoeft te worden verminderd, ook als eiseres gelijk zou krijgen over de omvang van de in aanmerking te nemen extra grond. Naar de rechtbank begrijpt zijn deze parkeerterreinen (deels) gelegen op de met stelconplaten betegelde grond waarvan is vastgesteld dat dit niet extra grond betreft. Zonder nadere onderbouwing vermag de rechtbank niet in te zien of en in hoeverre deze parkeerplaatsen (daarenboven) afzonderlijk in de waardering zouden moeten worden betrokken. Ook is niet duidelijk of en tot welk bedrag in de visie van verweerder aan de parkeerterreinen een meerwaarde zou moeten worden toegekend en hoe dit in de berekening van de waarde van de [adres 4] tot uitdrukking zou komen. Verweerder heeft deze stelling ook pas ter zitting ingenomen. Daarbij heeft hij niet inzichtelijk gemaakt hoe dit zich verhoudt tot zijn taxatieverslagen en de daarin vastgestelde waarde. Gelet op dit een en ander is de rechtbank van oordeel dat de stelling over de parkeerplaatsen niet tot een ander oordeel leidt over de waardering.
27. Wat betreft de door verweerder gehanteerde prijs per m2 van € 50, oordeelt de rechtbank als volgt. Allereerst is de rechtbank van oordeel dat de transactie van het perceel nabij de [straat] buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat ter zitting (als onweersproken) vast is komen te staan dat dit geen zakelijke transactie betrof. De mogelijkheid bestaat dat de voor dit perceel gerealiseerde koopprijs te hoog is en ongeschikt om de waarde van het onderhavige perceel te bepalen. Verder verwerpt de rechtbank de stelling van verweerder dat, gelet op het Streekplan, het zeer waarschijnlijk is dat de grond een woonbestemming kan krijgen en dat de extra grond hierdoor aantrekkelijk – en dus meer waard – is voor een derde en dus terecht is uitgegaan van een prijs per m2 van € 50. Op de waardepeildata is namelijk nog geen sprake van een woonbestemming en zonder nadere onderbouwing moet het ervoor worden gehouden dat het Streekplan is opgesteld na de waardepeildata. Gesteld noch gebleken is dat deze plannen voor woningbouw reeds op de waardepeildata aan de orde waren of bekend waren.
28. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de gehanteerde waarde per m2 nog op onderbouwende verkoopcijfers waarbij aan ‘extra grond’ een waarde van € 50 per vierkante meter is toegekend, namelijk:
- [adres 5] , op 16 juni 2017 verkocht voor € 824.000. Dit object is gelegen op een perceel grond van 4.960 m2. Van dat perceel is volgens verweerder 1.390 m2 als extra grond aanwezig, waaraan een waarde van € 50 per m2 is toegekend.
- [adres 6] - achter 12, is verkocht op 15 december 2017 voor € 605.000. Dit object is gelegen op een perceel grond van 5.929 m2. Van dat perceel is volgens verweerder 3.214 m2 als extra grond aanwezig, waaraan een waarde van € 50 per m2 is toegekend.
- [adres 7] , op 5 juli 2019 verkocht voor € 5.625.000. Dit object is gelegen op een perceel grond van 34.614 m2. Er is geen extra grond in aanmerking genomen.
29. Naar het oordeel van de rechtbank kan de verwijzing naar genoemde verkoopcijfers niet dienen als onderbouwing van de gehanteerde waarde per m2. De waarde van extra grond van deze vergelijkingsobjecten is gebaseerd op een ‘toerekening’ waarbij ook een andere verdeling kan worden gemaakt van de waarde aan de onderscheiden objectonderdelen. Een taxatierapport van verweerder waarin een vergelijking wordt gemaakt tussen de [adres 4] en deze objecten ontbreekt. Bovendien is - naar volgt uit de door verweerder genoemde kengetallen - de omvang van de extra grond van genoemde vergelijkingsobjecten berekend op basis van de thans niet aan de orde zijnde systematiek (totale oppervlakte minus 1,5 maal bebouwde oppervlakte), zodat ook om die reden onvoldoende gewicht kan worden toegekend aan de gemaakte vergelijking.
30. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat een prijs van € 50 per m2 dient te worden toegepast op de extra grond.
31. De stelling van eiseres dat een waarde van rond de € 7 per m2 aan de extra grond toegekend dient te worden, volgt de rechtbank evenmin. Verweerder heeft ter zitting toegelicht, hetgeen ook niet door eiseres is weersproken, dat de Taxatiewijzer in deze situatie niet van toepassing is omdat de [adres 4] is gewaardeerd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Ook de verwijzing van eiseres naar www.boerderij.nl waar transacties staan van boerderijen met agrarische grond voor een prijs per m2 van € 9 voor de extra grond, volgt de rechtbank niet, omdat verweerder gemotiveerd heeft betwist dat dit een vergelijkbare situatie is. Een boerderij is een zeer specifiek agrarisch bedrijf en daar is bij eiseres geen sprake van. Verder heeft eiseres geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waarom uitgegaan dient te worden van een waarde per m2 van rond de € 9.
Hierdoor komt de rechtbank tot het oordeel dat eiseres de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
32. Nu geen van beide partijen de waarde van de [adres 4] aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding de waarde in goede justitie vast te stellen. Hierbij gaat de rechtbank uit van 4.095 m2 extra grond. Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat de waarde van die extra grond per m2 minder dan € 50 bedraagt en meer dan € 7. Het vorenoverwogene en de genoemde omstandigheden in aanmerking nemend gaat de rechtbank uit van een waarde per m2 van de extra grond van € 25. Dit betekent dat de waarde van de extra grond (4.095 m2 x € 25 =) € 102.375 bedraagt en niet het door verweerder volgens de taxatieverslagen in aanmerking genomen bedrag van € 372.359. De WOZ-waarden van de [adres 4] dienen aldus te worden verminderd met een bedrag van € 269.975 (-/- € 372.350 + € 102.375). Afgerond stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de [adres 4] voor het jaar 2018 vast op € 5.031.000 (€ 5.301.000 minus € 269.975), voor het jaar 2019 op € 5.212.000 (€ 5.482.000 minus € 269.975) en voor het jaar 2020 op € 5.252.000 (€ 5.522.000 minus € 269.975).
Immateriële schadevergoeding
33. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en heeft daarbij gesteld dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden die leiden tot een verlenging van de redelijke termijn van twee jaar.
34. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het verzoek van eiseres uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. De Hoge Raad overweegt in dit arrest als volgt: de redelijke termijn bedraagt in principe twee jaar voor de behandeling van het bezwaar en het beroep samen. Als de totale procedure langer heeft geduurd, geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover die langer dan zes maanden heeft geduurd en de beroepsfase voor zover deze meer dan 18 maanden heeft geduurd. Vervolgens wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500 per half jaar dat de procedure langer dan de redelijke termijn heeft geduurd, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
35. Vast staat dat het oudste door eiseres ingediende bezwaarschrift op 30 januari 2020 door verweerder is ontvangen. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend op 19 mei 2021 en de rechtbank doet uitspraak op 5 april 2023. Daarmee is in beginsel de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil met (naar boven afgerond) 15 maanden overschreden. Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan twee jaar rechtvaardigen, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
36. In verband met deze overschrijding heeft eiseres recht op een vergoeding van € 1.500. De overschrijding van de redelijke termijn is (afgerond) voor 10 maanden toe te rekenen aan verweerder en (afgerond) 5 maanden toe te rekenen aan de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).
37. Nu sprake is van samenhangende zaken stelt de rechtbank de totale vergoeding voor eiseres vast op € 1.500. De rechtbank zal verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 1.000 en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 voor de overschrijding van de redelijke termijn in de eerste fase.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
38. De beroepen zijn deels gegrond. Dat betekent dat eiseres recht heeft op een proceskostenvergoeding van verweerder. Eiseres heeft ter zitting aangegeven geen aanspraak te willen maken op een (aanvullende) proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase. De rechtbank stelt de kosten voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.511 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Omdat sprake is van vijf samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb waarbij in drie zaken het beroep gegrond zal worden verklaard en voor alle vijf de zaken een immateriële schadevergoeding zal worden toegekend, wordt voor de vijf zaken tezamen één keer een proceskostenvergoeding toegekend vermenigvuldigd met een factor 1,5 wegens vier of meer samenhangende zaken.
39. Omdat de verhoging van de proceskostenvergoeding met 1,5 is te wijten aan de overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep, zal dit deel van de proceskostenvergoeding (zijnde een bedrag van € 837) voor de helft (€ 418,50) moeten worden vergoed door verweerder en de andere helft door de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Verweerder zal aldus worden veroordeeld in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.092,50 (€ 1.674 + € 418,50) en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot een bedrag van € 418,50.
40. Ook het door eiseres betaalde griffierecht zal worden vergoed. In de gegronde beroepen (HAA 21/3213, HAA 21/4208 en HAA 21/4209) is in totaal een bedrag van € 720 (twee maal € 360) aan griffierecht betaald, hetgeen door verweerder dient te worden vergoed. In de ongegronde beroepen (HAA 21/3214 en HAA 21/3215) is in totaal een griffierecht betaald van € 720 (twee maal € 360). Vanwege de toe te kennen schadevergoeding zal ook in die zaken het griffierecht moeten worden vergoed, de helft door verweerder (€ 360) en de andere helft door de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Dit een en ander betekent dat verweerder een bedrag van € 1.080 (€ 720 +
€ 360) dient te vergoeden en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) een bedrag van € 360.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen in de zaken HAA 21/3214 en HAA 21/3215 ongegrond;
- verklaart de beroepen in de zaken HAA 21/3213, HAA 21/4208 en HAA 21/4209 gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar in de zaken HAA 21/3213, HAA 21/4208 en HAA 21/4209 voor zover deze zien op de WOZ-beschikking van de [adres 4] ;
- vermindert de vastgestelde WOZ-waarde van de [adres 4] voor het jaar 2018 tot € 5.031.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- vermindert de vastgestelde WOZ-waarde van de [adres 4] voor het jaar 2019 tot
€ 5.212.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- vermindert de vastgestelde WOZ-waarde van de [adres 4] voor het jaar 2020 tot
€ 5.252.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.000;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € € 2.092,50;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 418,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 1.080 aan eiseres te vergoeden, en
- draagt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 360 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, voorzitter, en mr. G.H. de Soeten en mr. W.M.C Schipper, leden, in aanwezigheid van mr. M. van Doesburg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 april 2023.
Griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).