ECLI:NL:RBNHO:2023:6770 - Rechtbank Noord-Holland - Beroep tegen WOZ-waarde woning en proceskostenvergoeding

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 21/4772

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

het hoofd Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.000.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Vervolgens is op 9 augustus 2021 uitspraak op bezwaar gedaan.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2023 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1939. De inhoud van de woning is 520 m³

(inclusief een aanbouw van 60 m³) en de oppervlakte van het perceel is 371 m². De woning is daarnaast voorzien van een berging/schuur (8 m²) en twee dakkappelen.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit primair een waarde van € 879.000 en subsidiair een waarde van
€ 909.000 en stelt het volgende:

verweerder heeft geen rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten;
verweerder heeft erkend dat de WOZ-waarde € 909.000 dient te bedragen;
eiser brengt zelf een matrix in de procedure waarin een vergelijking is gemaakt met de verkoopprijzen van [object 1], [object 2] en [object 3], alle te [woonplaats]. Eiser stelt dat deze objecten meegewogen dienen te worden bij de waardering van de woning;
eiser heeft ter zitting aangevoerd dat in de uitspraak op bezwaar geen proceskostenvergoeding is toegekend en daarom het beroep gegrond dient te worden verklaard;
eiser heeft ter zitting ook aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met dat de woning achter een spoorlijn is gelegen.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijbehorende waardeopbouw. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [object 4] (bouwjaar 1938, inhoud 578 m³,
perceel 300 m², verkocht op 5 juli 2019 voor € 836.500),
[object 5] (bouwjaar 1938, inhoud 410 m³, perceel 189 m², verkocht op
31 augustus 2020 voor € 670.000), [object 6] (bouwjaar 1938, inhoud 450 m³,
perceel 207 m², verkocht op 30 maart 2020 voor € 780.000) en [object 7]
(bouwjaar 1938, inhoud 450 m³, perceel 210 m², verkocht op 4 februari 2020 voor
€ 750.000), alle te [woonplaats]. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 923.000.

Beoordeling van het geschil

Waarde van de woning

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. De rechtbank is van oordeel dat de in het waarderapport en waardeopbouw

genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De transactiedata van de vergelijkingsobjecten liggen voldoende dichtbij de waardepeildatum. Verder zijn de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit
– gelet op het door hem overgelegde waarderapport met waardeopbouw en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

9. Eiser heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332), het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664) en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden van
7 februari 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:1115), gesteld dat verweerder ook de door hem aangedragen objecten [object 1], [object 2] en [object 3], in de overweging dient mee te nemen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Het object [object 3] is niet opgenomen in de door eiser overgelegde matrix, dus ook niet meegenomen in de door hem berekende waarde. Zonder nadere onderbouwing vermag de rechtbank niet in te zien dat dit object tot een lagere waarde zou moeten leiden. Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat de door eiser aangedragen objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning en niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het object [object 2] is niet op de vrije markt verkocht. Het object [object 1] is aan een doorgaande weg gelegen, dus qua ligging anders dan de woning. De door eiser aangedragen objecten zijn niet in dezelfde straat als de woning van eiser gelegen, terwijl dat wel het geval is met betrekking tot de door verweerder in de vergelijking betrokken objecten. De door eiser genoemde objecten kunnen dan ook buiten beschouwing blijven. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat eiser op zijn beurt in zijn vergelijking de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten buiten aanmerking heeft gelaten, terwijl van die vergelijkingsobjecten wel is komen vast te staan dat deze voldoende vergelijkbaar zijn. Dat maakt dat de vergelijking van eiser, gelet op de hierboven genoemde arresten, onvolledig is. Hierdoor is onduidelijk of en in hoeverre de door eiser aangedragen objecten binnen de door eiser gemaakte vergelijking moeten leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook om die reden faalt het betoog van eiser. Gelet op deze uitkomst ziet de rechtbank geen aanleiding om het nader stuk van eiser tardief te verklaren, omdat het niet buiten de 10-dagentermijn genoemd in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is ingediend.

10. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat verweerder er geen rekening mee heeft gehouden dat de woning achter een spoorlijn is gelegen. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid ook tot uitdrukking komt bij de in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobjecten en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat hiermee in de waardering voldoende rekening is gehouden.

Vormgebrek?

11. In de uitspraak op bezwaar is vermeld dat het bezwaar ongegrond is verklaard, dat de waarde blijft gehandhaafd en dat geen proceskostenvergoeding wordt toegekend. In de uitspraak is voorts vermeld dat naar aanleiding van het bezwaar een taxatieadvies is opgesteld door een taxateur. Dit taxatieadvies is als bijlage gevoegd bij de uitspraak op bezwaar. Verweerder heeft in de uitspraak aangegeven dat dit advies van de taxateur wordt overgenomen. In het taxatieadvies is geadviseerd de waarde te bepalen op € 909.000.

12. Eiser meent dat het beroep gegrond moet worden verklaard, omdat sprake is van een onjuist dictum en ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend in de uitspraak op bezwaar. Verweerder meent dat sprake is van een kennelijke verschrijving die niet moet leiden tot een gegrondverklaring van het beroep. Verweerder stelt dat de waarde van de woning in het systeem van verweerder reeds voor de dagtekening van de uitspraak op bezwaar is verminderd, dat hangende het beroep alsnog proceskosten zijn toegekend voor de bezwaarfase en dat hierover is gecommuniceerd met de toenmalige gemachtigde van eiser.

13. Vooropgesteld moet worden dat de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) met betrekking tot de uitspraak op bezwaar geen vormvoorschriften kent zoals voor uitspraken van de rechtbank in beroep geldt op grond van artikel 8:72 van Pro de Awb. Als al kan worden gesproken van een vormfout in de uitspraak dan kan hieraan worden voorbijgegaan op de voet van artikel 6:22 van Pro de Awb, mits aannemelijk is dat eiser hierdoor niet is benadeeld.

14. De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is vermeld dat het bezwaar ongegrond is en dat dit berust op een kennelijke vergissing zijdens verweerder. Blijkens het bij de uitspraak behorende taxatieadvies is een lagere waarde geadviseerd dan de vastgestelde WOZ-waarde en in de uitspraak op bezwaar is vermeld dat dit advies wordt gevolgd. De uitspraak strekt dan ook tot gegrondverklaring en dit had eiser redelijkerwijs moeten begrijpen. In het beroepschrift geeft eiser zelf ook aan hiervan op de hoogte te zijn geweest. In het beroepschrift is immers opgemerkt dat verweerder heeft erkend dat de WOZ-waarde in ieder geval € 909.000 dient te bedragen. Hieruit leidt de rechtbank af dat eiser bij het instellen van het beroep wist dat de waarde was verminderd tot € 909.000. Dit betekent dat in beroep de waarde van € 909.000 wordt bestreden (vgl. de HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1056, r.o. 4.2.2.). Aannemelijk is voorts dat eiser door de kennelijke vergissing in de uitspraak op bezwaar niet is benadeeld en dat niet kan worden gezegd dat eiser zonder die vergissing niet in beroep was gegaan. Als sprake zou zijn van een vormfout dan kan hieraan op grond van artikel 6:22 van Pro de Awb voorbij worden gegaan en leidt dit niet tot een gegrondverklaring van het beroep.

15. Nu de waarde in beroep niet verder wordt verlaagd dient het beroep tot dusverre ongegrond te worden verklaard.

16. De uitspraak op bezwaar is echter onjuist als het gaat om de proceskostenvergoeding. De beslissing hierover is niet in overeenstemming met de strekking van de uitspraak waarbij de waarde wordt verminderd en het bezwaar gegrond moet worden geacht. Deze onjuistheid is – zo is ter zitting vastgesteld – hangende het beroep hersteld waarbij alsnog een proceskostenvergoeding is toegekend voor de bezwaarfase. De uitspraak op bezwaar zal in zoverre moeten worden vernietigd en het beroep zal op dit punt gegrond moeten worden verklaard. De omstandigheid dat in het beroepschrift geen beroepsgronden waren aangevoerd tegen de beslissing inzake de proceskostenvergoeding, maakt dit niet anders. Nu de waarde overeenkomstig de uitspraak op bezwaar wordt gehandhaafd, na de uitspraak op bezwaar alsnog een proceskostenvergoeding is toegekend voor de bezwaarfase en de juistheid en de hoogte hiervan niet in geschil zijn, zal de rechtbank dienovereenkomstig beslissen.

Slotsom

17. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de in beroep overgelegde taxatie de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, omdat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is beslist dat geen proceskosten worden vergoed.

18. Eiser heeft niet verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om die toe te kennen.

Proceskosten en griffierecht

19. Bij gegrondverklaring wordt een proceskostenvergoeding toegekend wegens kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten bedragen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank echter vast dat geen van de door eiser naar voren gebrachte beroepsgronden heeft geleid tot gegrondverklaring van het beroep. Het beroep is gegrond omdat geen proceskostenvergoeding is toegekend in de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft zich eerst ter zitting op het standpunt gesteld dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend. Op dat moment was op het punt van de proceskostenvergoeding echter al volledig tegemoet gekomen aan eiser. Eiser is dan ook op geen van de door hem aangevoerde punten in het gelijk gesteld. Om die reden ziet de rechtbank aanleiding de wegens de gegrondverklaring van het beroep toe te kennen proceskostenvergoeding, op de voet van artikel 2, tweede lid van het Besluit proceskosten bestuursrecht, te verminderen tot nihil. Voor een proceskostenveroordeling voor in beroep gemaakte kosten bestaat dus geen aanleiding.

20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaald de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de proceskostenvergoeding;

- beslist overeenkomstig de na de uitspraak op bezwaar toegekende
proceskostenvergoeding, stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op het
reeds toegekende bedrag;

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van
€ 49.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van M. Hassan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).