ECLI:NL:RBNHO:2025:10296 - Rechtbank Noord-Holland - Beroep tegen WOZ-waarde van een mantelzorgwoning en objec...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/7026

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 augustus 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2024 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak, ook wel: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 800.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) 2024 bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2024 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2025 te Haarlem. Eiseres is verschenen, samen met haar partner [naam 1] en haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar het kadastrale perceel [# 1] . Op dit perceel zijn zowel de onroerende zaak als het object [adres 2] gelegen, is. Eiseres woont in het object [adres 2] . De onroerende zaak wordt gebruikt als mantelzorgwoning en wordt bewoond door de (schoon)moeder van eiseres. De onroerende zaak is een twee- onder een kapwoning met de woning met huisnummer [# 2] , is een gemeentelijk monument, is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2012. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 75 m2. De woning wordt blijkens inschrijving in het bevolkingsregister sinds 2016 door de (schoon)moeder van eiseres bewoond.

Geschil

2. In geschil is ten eerste of de onroerende zaak terecht als afzonderlijk object is afgebakend. Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum) in geschil.

3. Eiseres voert ten eerste aan dat de onroerende zaak ten onrechte als een afzonderlijk object is afgebakend. Daarnaast bepleit eiseres een lagere waarde van de onroerende zaak. Primair bepleit eiseres een waarde van € 10.000 en daartoe voert zij aan dat de onroerende zaak als bijgebouw/garage dient te worden aangemerkt. Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 50.000. Daartoe heeft eiseres zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd:

verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de monumentale status van de onroerende zaak;
verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ondergemiddelde ligging van de onroerende zaak in een bloembollen- en kassengebied en naast een tennishal met horeca;
het perceel dat bij de onroerende zaak hoort is niet 360 m2 maar 84 m2;
de vergelijkingsobjecten hebben in tegenstelling tot de onroerende zaak een woonbestemming, zodat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende bestemming van de onroerende zaak;
eiseres betwist bij gebrek aan wetenschap of rekening is gehouden met verschillen tussen het onderhavige object, dat een ondergemiddelde staat heeft, en de vergelijkingsobjecten en dat de objectkenmerken van de referentie-objecten juist zijn.
verweerder heeft niet voldaan aan de bewijslast. Geen IWOZ-kaarten zijn overgelegd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de referentie-objecten goed zijn onderbouwd.

4. Verweerder heeft de waarde van de woning naar aanleiding van het beroep verlaagd naar € 563.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de (verkoop)gegevens vermeld van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] .

Beoordeling van het geschil

De objectafbakening

5. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt – voor zover van belang – als volgt:

“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

(…)”.

6. Tussen partijen is terecht niet in geschil dat de onroerende zaak en het object [adres 2] beide een gebouwd eigendom zijn. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de toepassing van de onderdelen c en d van artikel 16 Wet WOZ ertoe leidt dat de onroerende zaak en [adres 2] tezamen als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt. Eiseres stelt zich op het standpunt dat dit het geval is, verweerder bestrijdt dat.

7. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve afgebakend te worden naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. Op grond van vaste jurisprudentie is een gedeelte van een gebouwd eigendom dat in hoofdzaak tot woning dient een zelfstandig gedeelte indien er een kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen zijn. Daarnaast moet het zelfstandige gedeelte afsluitbaar zijn (vgl. Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850). Vaststaat dat de woning beschikt over een kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen en afsluitbaar is, als woning is gebouwd op gelijke wijze als de onroerende zaak met huisnummer [# 2] (de andere helft van de twee-onder-een kap) en in 2012 is gerenoveerd.

8. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ dienen – voor zover hier van belang – twee of meer van de in onderdeel c bedoelde gedeelten die bij dezelfde belastingplichtigen in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen als één onroerende zaak te worden aangemerkt. Voor toepassing van artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ is ook vereist dat de samen te stellen delen dezelfde eigenaar en genothebbende krachtens beperkt recht hebben. Eiseres is (samen met haar partner) eigenaar van de onroerende zaak en [adres 2] . Van enig zakelijke recht van een derde ten aanzien van woning is geen sprake. De woning wordt bewoond door de (schoon)moeder van eiseres. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde dat sprake moet zijn van dezelfde gebruiker. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres en haar partner verleende zorg aan de bewoonster van de woning niet tot gevolg heeft dat voor de Wet WOZ het gebruik van de woning moet worden toegerekend eiseres. Daarnaast zijn de onroerende zaak en [adres 2] niet in constructief opzicht op elkaar afgestemd. De bewoonster van de onroerende zaak en eiseres wonen ieder afzonderlijk zelfstandig in de woning respectievelijk het object [adres 2] . De woning en [adres 2] behoren daarom ook niet naar de omstandigheden bij elkaar. Verweerder heeft de onroerende zaak terecht als afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet WOZ aangemerkt (vgl. gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 mei 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1578).

9. Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, doet niet af aan het hiervoor gegeven oordeel. De objectafbakening vloeit voort uit de Wet WOZ. De waarderingsinstructie is opgesteld in het kader van de kwaliteitsbewaking van het waarderingsproces. De toetssteen blijft echter de Wet WOZ. Daarbij komt aan verweerder niet een door de belastingrechter in beginsel te respecteren beoordelingsvrijheid toe (Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058).

10. Ten aanzien van de aan de onroerende zaak en het object [adres 2] toe te bedelen perceelgrootte overweegt de rechtbank dat uit controle van verweerders taxateur volgt dat ongeveer 120 m2 aan de onroerende zaak dient te worden toebedeeld. De rechtbank acht dit aannemelijk en ziet in hetgeen eiseres hierover heeft aangevoerd geen aanleiding om aan deze maatvoering te twijfelen.

De waarde van de onroerende zaak

11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

13. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de onroerende zaak.

14. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn alle in de omgeving van de onroerende gelegen tussen- dan wel hoekwoningen. Ook wat bouwjaar en omvang betreft zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Dat de vergelijkingsobjecten, naar eiseres stelt, anders dan de onroerende zaak wel een woonbestemming hebben, maakt de vergelijkingsobjecten niet onbruikbaar. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.

15. Het is vervolgens de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt.

16. Verweerder heeft in zijn onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak in de matrix bij het verweerschrift rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak (gerenoveerd in 2012) en de vergelijkingsobjecten in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat, anders dan in de matrix staat vermeld, voor de onroerende zaak is uitgegaan van een matige ligging en dat de kavelwaarde ook overeenkomstig is gecorrigeerd. Daarmee is met de gestelde verkeersdrukte dan wel overlast voldoende rekening gehouden.Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat geen sprake is van een tijdelijke situatie. De woning mag als gemeentelijk monument niet worden gesloopt. Verder heeft verweerder – rekening houdend met die verschillen – de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 4.300, € 4.875 en € 4.125 voor de vergelijkingsobjecten. Voor de onroerende zaak heeft dit geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 4.000
.Daarmee heeft verweerder in beginsel de eindwaarde zoals deze nader is bepaald in de uitspraak op bezwaar deugdelijk onderbouwd. Dit behoudens het hierna vermelde.

17. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende omstandigheid dat de onroerende zaak geen woonbestemming heeft. Verweerder betwist dat en heeft daartoe aangevoerd dat de onroerende zaak volgens de BAG-registratie ‘woonfunctie’ als gebruiksdoel heeft. De rechtbank acht het op basis van de stukken aannemelijk dat de onroerende zaak geen woonbestemming heeft. Voor zover verweerder meent dat met het ontbreken van een woonbestemming geen rekening dient te worden gehouden, volgt de rechtbank dat niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen overdrachtsfictie niet zo ver gaat dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld (vgl. HR
20 december 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF2256). Voorts acht de rechtbank het aannemelijk dat het ontbreken van een woonbestemming een waardedrukkend effect heeft, omdat een potentiële koper ermee rekening heeft te houden of de gemeente als uitgangspunt het bestemmingsplan zal willen handhaven dan wel de woonbestemming weer toekent. Een koper zal zich derhalve tot de gemeente dienen te wenden om voor de onroerende zaak weer een woonbestemming te verkrijgen waarbij de gemeente een discretionaire bevoegdheid heeft.

18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van het ontbreken van een woonbestemming, zodat hij de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.

19. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt eiseres niet in haar primaire waardestandpunt van € 10.000, omdat de rechtbank in hetgeen eiseres heeft aangevoerd geen aanleiding ziet voor de conclusie dat de onroerende zaak slechts als bijgebouw/garage dient te worden aangemerkt en gewaardeerd. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar subsidiaire standpunt van € 50.000 gewezen op de Taxatiewijzer Recreatie, opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Daarmee is de door eiseres bepleite primaire en subsidiaire waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank voorts dat het enkele ontbreken van een woonbestemming niet maakt dat de onroerende zaak als een recreatief object dient te worden aangemerkt en voor een bescheiden bedrag te worden gewaardeerd.

20. De verwijzing van eiseres naar het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:705) inzake de Wet rechtsherstel box 3 kan haar niet baten. In de onderhavige procedure ligt immers enkel de waarde van de onroerende zaak ter toetsing voor. Daarop stuit ook af het betoog van de gemachtigde dat bij een hogere dan de bepleite waarde sprake is van een schending van artikel 14 EVRM en artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM. Dat betoog mist voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ steun in het recht.

IWOZ en bouwtekeningen

21. Eiseres betoogt dat verweerder niet aan de bewijslast heeft voldaan en niet de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten heeft onderbouwd, door niet de volledige IWOZ-kaarten te overleggen. Eiseres stelt verder dat de bouwtekeningen dan ook behoren tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank constateert dat eiseres in de bezwaarfase niet om deze gegevens heeft verzocht, zodat verweerder reeds daarom niet gehouden was om deze gegevens te verstrekken. Verder wijst de rechtbank op het oordeel van het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van
20 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:310) en de Hoge Raad in zijn arrest van
21 oktober 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1526), dat IWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat IWOZ- gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hetzelfde te gelden voor bouwtekeningen van de woning en de vergelijkingsobjecten (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282).

Indexeringspercentage

22. De stelling van eiser, dat verweerder de indexatie van de verkoopcijfers op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt, slaagt niet. Ten aanzien van de indexeringspercentages volgt de rechtbank de jurisprudentie die onder meer volgt uit de uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden en het Hof Amsterdam, waarin is overwogen dat de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2024:2262, ECLI:NL:GHARL:2024:4327 en ECLI:NL:GHAMS:2024:3363). Dit betekent dat verweerder niet verplicht is om deze gegevens aan eiseres te verstrekken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn wettelijke verplichtingen voldaan en heeft eiseres geen feiten en omstandigheden gesteld dan wel aannemelijk gemaakt die tot een ander oordeel zouden moeten leiden.

23. Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. De rechtbank houdt daarbij rekening met alle feiten en omstandigheden en met de standpunten van partijen, waaronder de omstandigheid dat het onduidelijk is enerzijds op welke termijn de mantelzorg zal worden beëindigd en anderzijds of de gemeente vervolgens handhavend zal optreden. Schattenderwijs stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast op € 450.000.

Proceskosten

24. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiseres recht op een vergoeding van de kosten voor het beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Omdat de uitspraak op bezwaar bekend is gemaakt na 1 januari 2024, moet de hoogte van de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase worden bepaald aan de hand van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv). Gelet het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46), moet worden beoordeeld of het geval van eiser met het oog op die proceskostenvergoeding is aan te merken als een ‘bijzonder geval’ als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van dat arrest. De bewijslast dat sprake is van een ‘bijzonder geval’, rust op eiser (zie ECLI:NL:HR:2025:46 en ECLI:NL:HR:2025:670). Eiser heeft niet gesteld dat van een bijzonder geval sprake is, zodat eiser het verlangde bewijs naar het oordeel van de rechtbank niet heeft geleverd.

25. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de proceskosten met inachtneming van WHpkv en het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 453,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en wegingsfactor 1, vermenigvuldigd met factor 0,25 (artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ). Gegeven het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 17 januari 2025, is toepassing van de lagere vergoeding voor de beroepsfase die voortvloeit uit de WHpvk in een geval als deze niet onrechtmatig of anderszins niet gerechtvaardigd.

26. De rechtbank zal verweerder voorts opdragen het door eiseres betaalde griffierecht van € 51 te vergoeden.

27. Opmerking verdient dat de vergoedingen op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ dienen te worden uitbetaald op een bankrekening die op naam staat van eiseres.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 450.000;
vermindert de voor de woning opgelegde aanslag ozb over het jaar 2021 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 450.000;
veroordeelt verweerder tot betaling van € 453,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
veroordeelt verweerder tot vergoeding van de wettelijke rente over de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de openbaarmaking van de uitspraak van de rechtbank, tot aan de dag van algehele voldoening. Hierbij wordt opgemerkt dat deze termijn niet eerder aanvangt dan vier weken nadat eiseres haar bankgegevens bekend heeft gemaakt bij verweerder.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).