Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/7917
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit Haarlem, eiseres
(gemachtigde: mr. W.A.A.M. Duineveld),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem
(gemachtigden: mr. J.C. Sumter en S. Bukman).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[vergunninghoudster] B.V., uit Amsterdam (vergunninghoudster)
[vergunninghoudster] B.V., uit Amsterdam (vergunninghoudster)
(gemachtigde: mr. D. op de Hoek).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de aan vergunninghoudster verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van een shortstayhotel met 75 appartementen nabij Energieplein 73 in Haarlem. Eiseres is het hier niet mee eens. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank of het college de omgevingsvergunning mocht verlenen.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning mocht verlenen. De rechtbank oordeelt dat in dit geval shortstay geen woonfunctie betreft en als ondergeschikte functie mocht worden beschouwd. Verder is de rechtbank van oordeel dat het realiseren van shortstayappartementen niet in strijd is met het hotelbeleid en geen sprake is van een onzorgvuldig tot stand gekomen besluit. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 beoordeelt de rechtbank of eiseres belanghebbende is. Onder 4 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. Onder 5 staat de omvang van het geding. Onder 6 staat het overgangsrecht. Onder 7 en verder volgt de bespreking van de beroepsgronden. Daarbij gaat de rechtbank in op de volgende vragen. Is de op zitting aangevoerde beroepsgrond over brandveiligheid in strijd met de goede procesorde? Betreft shortstay een woonfunctie? Heeft shortstay een ondergeschikte functie? Is het realiseren van shortstayappartementen in strijd met het hotelbeleid? Is het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand gekomen? Aan het eind staan de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Vergunninghoudster heeft een omgevingsvergunning gevraagd voor het realiseren van een shortstayhotel met 75 appartementen. Met het bestreden besluit van 5 november 2024 heeft het college de gevraagde vergunning verleend.
2.1.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Vergunninghoudster heeft ook schriftelijk gereageerd.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres [naam 1] (indirect enig bestuurder en aandeelhouder), de gemachtigde van eiseres, de gemachtigden van het college, namens vergunninghoudster [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] (allen werkzaam bij Lingotto Management B.V., een van de bestuursters van vergunninghoudster) en de gemachtigde van vergunninghoudster.
Beoordeling door de rechtbank
Is eiseres belanghebbende?
3. De rechtbank dient ambtshalve - dat wil zeggen, ook als hierover tussen partijen geen discussie bestaat - te beoordelen of eiseres als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan worden aangemerkt bij het bestreden besluit. Op grond van artikel 8:1 van de Awb kan alleen een belanghebbende tegen een besluit beroep instellen bij de bestuursrechter. Het college heeft de belanghebbendheid van eiseres ter discussie gesteld.
3.1.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is degene wiens concurrentiebelang rechtstreeks is betrokken bij een besluit, belanghebbende bij dit besluit. Dit is slechts het geval indien de onderneming in hetzelfde verzorgingsgebied en marktsegment werkzaam is als de in het besluit voorziene bedrijvigheid. Dit geldt ongeacht de vraag of het concurrentiebelang bij het nemen van dit besluit een rol kan spelen. [1] Of het belang rechtstreeks is betrokken bij het besluit hangt af van de aard van het besluit en de gevolgen die eiseres daarvan ondervindt. [2] Van het uitgangspunt dat een concurrentiebelang in beginsel rechtstreeks is betrokken bij het besluit indien een concurrent werkzaam is in hetzelfde marktsegment en in hetzelfde verzorgingsgebied, kan alleen worden afgeweken als het uitgesloten is dat feitelijke gevolgen aanwezig zijn. [3] Voor het concurrentiebelang wordt niet de correctie via het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ gehanteerd. [4]
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres belanghebbende is. Zowel eiseres als vergunninghoudster is werkzaam in hetzelfde verzorgingsgebied en hetzelfde marktsegment. Op zitting heeft eiseres immers aangegeven dat zij shortstayappartementen in de binnenstad van Haarlem verhuurt, onder meer voor klanten die werkzaam zijn in de Waarderpolder. Het vergunde shortstayhotel zal in de Waarderpolder worden gerealiseerd. Dat de shortstayappartementen van eiseres en die van vergunninghoudster in omvang en prijs verschillen, zoals vergunninghoudster op zitting heeft gesteld, is onvoldoende om aan te nemen dat zij niet in hetzelfde marktsegment actief zijn.
Totstandkoming van het bestreden besluit
4. Op 31 maart 2023 heeft vergunninghoudster een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van 25 shortstayappartementen in het voormalige directiekantoor van het gemeentelijke energiebedrijf en 50 shortstayappartementen in een nieuw te bouwen deel nabij het Energieplein 73 te Haarlem. Dit gebouw maakt deel uit van het voormalige complex van de gemeentelijke lichtfabrieken dat onder de naam Haarlemmer Stroom wordt herontwikkeld.
4.1.
Het college heeft de uitgebreide voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in paragraaf 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met afdeling 3.4 van de Awb. Het ontwerpbesluit, waarin het college aangaf voornemens te zijn de aanvraag in te willigen, is ter inzage gelegd. Eiseres heeft geen zienswijze naar voren gebracht. [5]
4.2.
Met het bestreden besluit van 5 november 2024 heeft het college de omgevingsvergunning verleend voor het (ver)bouwen van een bouwwerk, voor het wijzigen van een gemeentelijk monument en met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, aanhef en onder 3°, van de Wabo voor het handelen in strijd met regels van ruimtelijke ordening. Gelet op de positieve adviezen die deskundigen hebben gegeven over de aanvraag, ziet het college ten aanzien van geen van de activiteiten die deel uitmaken van de aanvraag grond om de omgevingsvergunning te weigeren.
Omvang van het geding
5. Eiseres heeft alleen tegen de activiteiten bouwen en handelen in strijd met regels van ruimtelijke ordening beroepsgronden aangevoerd. Eiseres heeft tegen de activiteit wijzigen van een gemeentelijk monument geen beroepsgronden aangevoerd. De rechtbank beoordeelt deze activiteit daarom niet.
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
6. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Vergunninghoudster heeft haar aanvraag om een omgevingsvergunning op 31 maart 2023, derhalve voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, ingediend. Dit betekent dat op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het oude recht, zijnde de Wabo, van toepassing blijft tot het bestreden besluit onherroepelijk wordt.
Is de op zitting aangevoerde beroepsgrond over brandveiligheid in strijd met de goede procesorde?
7. Op zitting heeft eiseres twee aanvullende beroepsgronden aangevoerd. Eiseres stelt dat het college ten onrechte voorbij is gegaan aan de bezwaren van de adviseur brandveiligheid van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving met betrekking tot de brandveiligheid. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat het uitgevoerde stikstofonderzoek geen grondslag kan bieden voor de verleende omgevingsvergunning. Eiseres heeft deze beroepsgrond later op zitting laten vallen.
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgrond over de brandveiligheid in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank acht het daarbij van belang dat het standpunt van de adviseur brandveiligheid al in het bestreden besluit stond, zodat niet valt in te zien waarom eiseres pas op zitting hierover een beroepsgrond heeft aangevoerd. Dat, zoals op zitting gesteld, de gemachtigde van eiseres hieroverheen heeft gelezen, komt voor rekening en risico van eiseres. Om die reden laat de rechtbank deze beroepsgrond buiten beschouwing.
Betreft shortstay een woonfunctie?
8. Eiseres betoogt dat shortstay een woonfunctie betreft. Zij stelt dat het college blijkens meerdere documenten en uitingen onder shortstay een woonfunctie verstaat. Zo wijst eiseres op de definitie van ‘shortstay’, neergelegd in het bestemmingsplan ‘Oude Binnenstad’ (de rechtbank begrijpt: ‘Oude Stad’). Daarnaast verwijst eiseres naar een besluit van 1 november 2018 van het college waarin de aanvraag van eiseres om een omgevingsvergunning voor onder meer het realiseren van hotelappartementen is afgewezen. Uit de motivering van dat besluit volgt dat op grond van het bestemmingsplan ‘Oude Stad’ shortstay als een vorm van wonen mogelijk is. Bovendien volgt dat shortstay een woonfunctie betreft ook uit een e-mail van de planbeoordelaar van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving. Wonen is uitgesloten in de Waarderpolder. Dit volgt uit, onder meer, de volgende passage van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor [vergunninghoudster] (SPvE): “
Wonen blijft uitgesloten.
Logiesfuncties zoals hotel of shortstay als ondergeschikte functie van de ontwikkeling zijn denkbaar. Shortstay heeft een verblijfsduur van minimaal één week tot maximaal 6 maanden.”Daarnaast volgt uit het Convenant Waarderpolder 2021-2025 dat wonen in de Waarderpolder niet is toegestaan, omdat het onwenselijk is voor het behoud van de werkfuncties en stimulering van de regionale economie. Omdat shortstay een woonfunctie betreft en wonen in de Waarderpolder is uitgesloten, is eiseres van mening dat de omgevingsvergunning niet mocht worden verleend.
Wonen blijft uitgesloten.
Logiesfuncties zoals hotel of shortstay als ondergeschikte functie van de ontwikkeling zijn denkbaar. Shortstay heeft een verblijfsduur van minimaal één week tot maximaal 6 maanden.”Daarnaast volgt uit het Convenant Waarderpolder 2021-2025 dat wonen in de Waarderpolder niet is toegestaan, omdat het onwenselijk is voor het behoud van de werkfuncties en stimulering van de regionale economie. Omdat shortstay een woonfunctie betreft en wonen in de Waarderpolder is uitgesloten, is eiseres van mening dat de omgevingsvergunning niet mocht worden verleend.
8.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Het college mocht shortstay in dit geval als logiesfunctie beschouwen. Anders dan in de gevallen waarop de afgewezen aanvraag van eiseres en de e-mail van de planbeoordelaar zien, is op de vergunde locatie niet het bestemmingsplan ‘Oude Stad’, maar het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Waarderpolder’ van toepassing. Shortstay en wonen worden in dit bestemmingsplan niet gedefinieerd. In het SPvE, dat specifiek voor de herontwikkeling van het [vergunninghoudster] -terrein in de Waarderpolder is opgesteld, wordt een verblijf van minimaal één week tot maximaal zes maanden gezien als shortstay. Ook de verleende omgevingsvergunning gaat van die verblijfsduur uit. In het SPvE staat verder dat shortstay in beginsel niet wordt aangemerkt als wonen, omdat hieraan een duurzaam woonkarakter moet worden ontzegd. Dit is in lijn met rechtspraak van de Afdeling waaruit volgt dat wonen een zekere duurzaamheid vereist. [6]
Heeft shortstay een ondergeschikte functie?
9. Eiseres betoogt dat volgens het SPvE een logiesfunctie een ondergeschikte functie moet hebben. Eiseres vindt dat met een hotelcomplex met 75 hoteleenheden, een baliefunctie, vergaderruimtes en een restaurant op het kleine terrein van [vergunninghoudster] niet meer gesproken kan worden van een ondergeschikte functie.
9.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank kan het standpunt van het college volgen dat de ondergeschiktheid bezien moet worden ten opzichte van het hele terrein van [vergunninghoudster] . Er moet dus niet enkel gekeken worden naar het perceel waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd. Het SPvE gaat namelijk over de ontwikkeling van het gehele terrein van [vergunninghoudster] . Wat betreft de oppervlakte gaat het om een klein deel van het terrein, zoals volgt uit afbeelding 9 op bladzijde 16 van het SPvE en uit de door vergunninghoudster gemaakte oppervlakteberekeningen. Om deze reden is de rechtbank van oordeel dat aan de in het SPvE geformuleerde voorwaarde van ondergeschiktheid wordt voldaan.
Is het realiseren van shortstayappartementen in strijd met het hotelbeleid?
10. Eiseres betoogt dat de omgevingsvergunning in strijd is met het hotelbeleid, waarin de hotelaanvraagpauze is opgenomen. De oorspronkelijke hotelstop hield in dat de gemeente in ieder geval tot 1 januari 2022 geen nieuwe hotelinitiatieven zou stimuleren en faciliteren. De hotelstop is tweemaal verlengd en loopt nu tot 1 januari 2026. De verleende omgevingsvergunning maakt het mogelijk dat 75 shortstayappartementen worden toegevoegd aan het hotelbestand van de gemeente Haarlem en dat is op grond van het beleid niet toegestaan.
10.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit het hotelbeleid volgt dat de hotelstop niet geldt voor initiatieven die vóór 10 december 2019 al bekend waren bij het Team Economie van de gemeente. [vergunninghoudster] wordt in het hotelbeleid expliciet als een van die initiatieven benoemd. Vergunninghoudster en de gemeente hadden in 2018 al een overeenkomst gesloten met het oog op de ontwikkeling van het [vergunninghoudster] -terrein, waarin is bepaald dat de gemeente de intentie heeft om mee te werken aan de realisatie van een hotelfunctie en shortstay.
Is het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand gekomen?
11. Eiseres betoogt dat de belangen van andere hoteleigenaren en aanbieders van shortstayappartementen niet zijn meegewogen. Andere hoteleigenaren hebben niet het voordeel om buiten het hotelseizoen het hotel door middel van shortstay rendabeler te exploiteren. Dit is wel mogelijk voor vergunninghoudster en is daarom concurrentievervalsend. Het bestreden besluit maakt inbreuk op de concurrentiepositie van eiseres. Doordat er extra shortstayappartementen beschikbaar komen zal dat invloed hebben op de bezettingsgraad van haar shortstayaccommodaties en dus op haar inkomsten. Daarbij zou het hotel volgens het SPvE niet thuis horen tussen culturele functies en creatieve industrie, aangezien logies wordt verstrekt aan toeristen.
11.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiseres kan allereerst alleen voor haar eigen belangen opkomen in beroep, en niet voor de belangen van anderen. [7] Het belang waarin eiseres stelt te worden geraakt, een concurrentiebelang, hoeft op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling [8] bij een planologische belangenafweging in beginsel niet te worden meegewogen. Dit is slechts anders als zich een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau zal voordoen ten aanzien van eerste levensbehoeften van inwoners van een bepaald gebied die niet door dwingende redenen wordt gerechtvaardigd. Een dergelijke ontwrichting is bij shortstayappartementen niet aan de orde en betreft bovendien niet het belang van eiseres. [9] Het college hoefde concurrentiebelangen dan ook niet mee te wegen in de besluitvorming. Verder valt niet in te zien waarom toeristische verhuur niet zou passen bij culturele functies en creatieve industrie, zoals voorzien in het SPvE. Bovendien is de ontwikkeling van shortstay uitdrukkelijk in het SPvE voorzien.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de omgevingsvergunning in stand blijft. Eiseres krijgt het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. N.G. Dankerlui, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 25 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.