ECLI:NL:RBNNE:2014:4868 - Rechtbank Noord-Nederland - Aansprakelijkheid taxateur voor onzorgvuldige taxatie en ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/111941 / HA ZA 11-321

Vonnis van de meervoudige handelskamer van 8 oktober 2014

in de zaak van

de naamloze vennootschap

REGIOBANK N.V.,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaat: mr. D.M. Brinkman, kantoorhoudende te Utrecht,

tegen

wijlen [A],

gewoond hebbende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe, kantoorhoudende te Arnhem.

Partijen zullen hierna "RegioBank" en "[A]" genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het incidenteel tussenvonnis ex artikel 843a Rv van 27 november 2013
de akte overlegging nadere stukken van RegioBank
de akte uitlating nadere stukken van [A]
de conclusie na deskundigenbericht van RegioBank
de pleidooizitting van 26 mei 2014 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnotities.

1.2.

Ten slotte is wederom vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling van het geschil

2.1.

De inhoud van voornoemd tussenvonnis dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.

Terugkomen op oordeel inzake artikel 6:89 BW Pro

2.2.

[A] heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat de rechtbank, in het licht van de zogeheten klachtplichtarresten van de Hoge Raad van 8 februari 2013, dient terug te komen op haar oordeel in het tussenvonnis van 12 september 2012 met betrekking tot het verwerpen van het desbetreffende verweer ter van [A]. In genoemde arresten heeft de Hoge Raad met zoveel woorden overwogen dat artikel 6:89 BW Pro van toepassing is op alle verbintenissen, en daarmee óók op de verbintenis uit onrechtmatige daad, zo stelt [A]. Het is derhalve niet relevant dat RegioBank niet de rechtstreekse opdrachtgeefster van [A] was voor de taxatie. Daarbij komt dat financiële instellingen - ook RegioBank - standaard eisen dat taxateurs tevens verantwoordelijkheid aanvaarden voor gebruik van hun rapport door derden. Dat maakt dat er tussen [A] en RegioBank een rechtsbetrekking is ontstaan, die meebrengt dat [A] zich jegens RegioBank op artikel 6:89 BW Pro kan beroepen. Gelet op de(ze) nieuwe jurisprudentie van de Hoge Raad dient het klachtplichtverweer volgens [A] door de rechtbank alsnog te worden gehonoreerd.

2.3.

RegioBank stelt dat het verweer ter zake de schending van de klachtplicht - waarop door RegioBank reeds uitgebreid en gemotiveerd is ingegaan - inmiddels door de rechtbank is afgedaan en daarmee "een gepasseerd station" is. De Hoge Raad heeft in de genoemde klachtplichtarresten, anders dan [A] stelt, ook geen nieuw recht geschapen, aldus RegioBank.

2.4.

De rechtbank oordeelt als volgt. In het tussenvonnis van 12 september 2012 is het op artikel 6:89 BW Pro gebaseerde verweer van [A] verworpen, op grond van de overweging dat genoemd wetsartikel in dezen toepassing mist, aangezien RegioBank en [A] ten aanzien van (het opstellen van) het taxatierapport niet tot elkaar staan in een verhouding van schuldeiser en schuldenaar. Díe verhouding bestond slechts tussen [B] c.s. als opdrachtgever voor de taxatie en [A] als opdrachtnemer. RegioBank kan in deze verhouding slechts als derde worden beschouwd, die geen zelfstandig recht heeft op een bepaalde prestatie, zodat in de verhouding tussen RegioBank en [A] geen sprake kan zijn van een gebrek dat RegioBank binnen bekwame tijd bij [A] had moeten melden, zo vervolgt het tussenvonnis.

2.5.

De rechtbank ziet geen aanleiding om terug te komen op haar eerdere oordeel aangaande het door [A] opgeworpen klachtplichtverweer ex artikel 6:89 BW Pro. Gehandhaafd wordt al hetgeen hieromtrent is overwogen in het tussenvonnis van 12 september 2012. Hieraan voegt de rechtbank nog het volgende toe. In zijn arresten van 8 februari 2013 (LJN: BX7195, BY4600 en BX7846) heeft de Hoge Raad overwogen dat artikel 6:89 BW Pro van toepassing is op alle verbintenissen. Artikel 6:89 BW Pro ziet, gelet op de in deze bepaling gehanteerde terminologie alsmede de plaats van deze bepaling in boek 6 BW, namelijk in paragraaf 3 van Titel 1, afdeling 9 'verdere gevolgen van niet-nakoming', naar het oordeel van de rechtbank (slechts) op ondeugdelijke nakoming van tussen partijen overeengekomen prestaties (vgl. ook HR 23 maart 2007, NJ 2007, 176). Met betrekking tot een onrechtmatige gedraging - waarbij er geen sprake is van een verhouding opdrachtgever/schuldeiser - opdrachtnemer/schuldenaar ter zake een overeengekomen prestatie - kan dan ook niet geoordeeld worden dat de gelaedeerde partij daarover krachtens artikel 6:89 BW Pro binnen bekwame tijd bij de veroorzaker dient te klagen. Nu RegioBank niet de opdrachtgeefster van [A] was, kon zij jegens hem geen aanspraak maken op een prestatie zonder gebrek (vgl. ook rechtbank Rotterdam, 22 september 2010, LJN: BO1693 en rechtbank Almelo 7 september 2011, LJN: BT6383).

Het deskundigenrapport, algemeen

2.6.

In het tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank tot deskundige benoemd de heer H.W. Duker, verbonden aan NieNoord Makelaars te Leek (hierna aan te duiden als: de deskundige).

2.7.

De deskundige diende de rechtbank van advies te dienen omtrent de volgende vragen:

I. Wat is de waarde van de woning met bedrijfsruimte aan de [adres] per de datum waarop wijlen makelaar [A] zijn taxatie heeft gedaan (op of omstreeks 26 april 2007)?

II. Voldoet de door wijlen makelaar [A] uitgevoerde taxatie van dit object aan de eisen die aan een dergelijk (deskundigen)onderzoek gesteld mogen worden? Wilt u daarbij aandacht schenken aan de getaxeerde waarde, de uitgangspunten van de taxatie en de wijze van onderzoek?

III. Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?

De totstandkoming van het deskundigenrapport

2.8.

[A] stelt dat het deskundigenrapport niet op juiste wijze tot stand is gekomen

en daarom door de rechtbank buiten beschouwing dient te worden gelaten. Daartoe voert

[A] aan dat er tussen de deskundige en (de advocaat van) RegioBank

e-mailcorrespondentie en overleg heeft plaatsgevonden, zonder (de advocaat van) [A] daarvan tegelijkertijd kopie te verschaffen en zelfs zonder dat kenbaar te maken. Het betreft niet alleen toezending van het dossier door de raadsman van RegioBank aan de deskundige, maar ook om vragen die de deskundige aan de heer [X] (hierna: [X]) van RegioBank heeft gesteld over hetgeen van hem verwacht werd, de vraagstelling en het bezichtigen van het object in kwestie. [X] heeft de deskundige daarop ook geantwoord. Van deze contacten maakt het deskundigenrapport geen melding. De deskundige heeft RegioBank hiermee als het ware als opdrachtgeefster voor het onderzoek beschouwd. Voorts is (de advocaat van) [A] ten onrechte niet in kennis gesteld van, laat staan dat hij een uitnodiging heeft ontvangen voor, de bezichtiging van het object door de deskundige. (De advocaat van) [A] had deze bezichtiging willen bijwonen, om de staat van het object te kunnen aanschouwen, vragen te stellen en opmerkingen te maken. Daar had [A] ook recht op. Gelet op het vorenstaande heeft de deskundige minstens de schijn van partijdigheid op zich geladen, althans heeft hij zijn taak niet op zorgvuldige wijze uitgevoerd. Er dient daarom een nieuwe deskundige door de rechtbank te worden benoemd, aldus [A].

2.9.

RegioBank betwist dat er - inhoudelijk - overleg heeft plaatsgevonden tussen de deskundige en één van haar medewerkers. De door [A] in dat verband genoemde correspondentie geeft totaal geen aanleiding voor het trekken van die conclusie. Onderwerp van gesprek tussen de deskundige en de heer [X] van RegioBank was louter de uitvoering van het tussenvonnis. Over de inhoud van de zaak of de (wijze van) hertaxatie is niet gesproken. Met betrekking tot de bezichtiging van het pand door de deskundige merkt RegioBank op dat zij net zo min als [A] is uitgenodigd voor die bezichtiging. Van ongelijkheid tussen partijen op dit punt is dan ook geen sprake (geweest). Overigens betwijfelt RegioBank wat de meerwaarde zou zijn geweest van het aanwezig zijn van partijen bij de bezichtiging. De door [A] aangevoerde bezwaren tegen het deskundigenrapport lijken vooral te zijn ingegeven door de omstandigheid dat het deskundigenrapport ongunstig voor hem uitvalt.

2.10.

De rechtbank stelt voorop dat ingevolge artikel 198 lid 1 Rv Pro de deskundige, na aanvaarding van zijn benoeming, verplicht is om de opdracht onpartijdig en naar beste weten te volbrengen. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het onderhavige geval, in het licht van de aangehaalde e-mailwisseling tussen de deskundige en de heer [X] (opgenomen in de pleitnota van de raadsman van [A]) niet geoordeeld worden dat de deskundige in dat verband de schijn van partijdigheid op zich heeft geladen.

Deze correspondentie luidt - voor zover overgelegd - als volgt:

"Geachte heer [X],

Zoals toegezegd ben ik bereid om deze opdracht op mij te nemen. Zou u mij nog even kort kunnen toelichten wat er van mij wordt verwacht. Het betreft een waardering per peildatum 2007. Kan ik het pand nog bezichtigen? Verwacht u een taxatierapport of een uitgebreide toelichting en een taxatierapport?

Op basis van uw antwoorden kan ik een exacte inschatting van tijd en kosten voor u maken. Zodra ik uw bericht heb gelezen kan ik u per ommegaande berichten.

Met vriendelijke groet,

Makelaardij NieNoord BV

Erik Duker"

"Geachte heer Duker,

Aan u zullen een tweetal vragen worden gesteld, zijnde:

Daarnaast wordt aan u het dossier toegezonden ter bestudering.

Wat betreft de bezichtiging kan ik u meedelen dat het wel de bedoeling is om het object te bezichtigen. Er dient t.z.t. een afspraak te worden gemaakt met de huidige eigenaar.

SNS REAAL

[X]

Senior Veiligheidsadviseur Veiligheidszaken en ORM"

"Geachte heer [X],

Inzake de casus Kornhorn heb ik inmiddels bericht van de griffier ontvangen. Het dossier heb ik nog niet in mijn bezit, kan ik deze van u ontvangen of verloopt dit via de rechtbank? Graag verneem ik van u.

Met vriendelijke groet,

Makelaardij NieNoord BV

Erik Duker"

"Geachte heer Duker,

Het dossier zal u worden verzonden door de advocaat van de SNS Bank, de heer [Y]. Ik zal deze mail ook naar de heer Brinkman doorsturen.

mvg

[X]"

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de deskundige zich in de eerste e-mail ongelukkig uitgedrukt, waar hij aan procespartij RegioBank vraagt wat er van hem verwacht wordt. Een dergelijke vraag had door hem aan de rechtbank dienen te worden gesteld. Het stellen door de deskundige van een dergelijke vraag aan een procespartij impliceert evenwel geen schijn van partijdigheid. Op geen enkele manier is ook gebleken dat RegioBank in antwoord op deze e-mail haar voordeel heeft willen doen met het contact met de deskundige. De e-mails van de contactpersoon van RegioBank in dit dossier, de heer [X], zijn neutraal van karakter. Voor het overige is gesteld noch gebleken dat de deskundige enig ander contact met RegioBank heeft gehad, waarmee hij de schijn van partijdigheid op zich zou hebben geladen. De deskundige had de wederpartij van RegioBank, [A], overigens op de hoogte dienen te stellen van zijn e-mailcontact met RegioBank, uit het oogpunt van hoor en wederhoor (vgl. gerechtshof Arnhem, 8 april 2008, RAV 2008, 81). Nu echter niet gebleken is dat de door de deskundige in acht te nemen onpartijdigheid in het gedrang is gekomen in zijn contacten met RegioBank, zijn deze verzuimen niet fataal voor de status van het deskundigenrapport. Het desbetreffende bezwaar van [A] wordt dan ook verworpen.

2.11.

Op grond van artikel 198 lid 2 Rv Pro, tweede volzin, dient een deskundige bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Uit het arrest van de Hoge Raad van 7 maart 1980 (NJ 1980, 441) moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat zulks met zich brengt dat partijen het recht hebben om bij een onderzoek door de deskundige ter plaatse aanwezig te zijn. Vast staat dat beide partijen niet door de deskundige zijn uitgenodigd voor, en - in het verlengde hiervan - niet aanwezig zijn geweest bij de bezichtiging van het pand in kwestie door de deskundige. Dit verzuim van de deskundige staat naar het oordeel van de rechtbank in het voorliggende geval niet in de weg aan het gebruik van het deskundigenbericht voor het bewijs (vgl. HR 7 januari 1994, NJ 1994, 320). Beide partijen zijn tot twee maal toe in de gelegenheid geweest om hun standpunt met betrekking tot (de inhoud van) het deskundigenbericht naar voren te brengen, zowel in hun conclusies na deskundigenbericht als bij pleidooi. [A] heeft, mede tegen die achtergrond, ook niet aannemelijk gemaakt in welk concreet - rechtens te respecteren - belang zij is geschaad door voormeld verzuim.

2.12.

Het deskundigenrapport kan dan ook volledig worden gebruikt voor het bewijs.

Daarmee komt de rechtbank toe aan de bespreking van de inhoud van dit rapport.

De inhoud van het deskundigenrapport

2.13.

In zijn rapport d.d. 14 augustus 2013 heeft de deskundige - voor zover van belang - de navolgende bevindingen vermeld:

"Inzake bovengenoemde zaak heb ik kennis genomen van het procesdossier, tevens heb ik de locatie bezocht, alsmede de opstallen opgenomen. Daarbij moet ik opmerken dat de huidige eigenaar de opstallen grondig heeft verbouwd en verbeterd.

Op basis van de eerder gemaakte taxatierapporten, de informatie uit de systemen van de NVM, waaronder fotopresentaties ten tijde van de verkoop, ben ik tot de navolgende conclusies gekomen.

1. De waarde van het object, [adres] per medio april 2007, zal hebben gelegen in een bandbreedte tussen de € 155.000,- k.k. en € 170.000,- k.k.

De woning bevond zich in een matige tot slechte staat van onderhoud, het buitenonderhoud (houtwerk/dakgoten en voegwerk) waren slecht, intern was modernisering nodig en de houten (begane grond) vloeren waren aan vernieuwing toe. De woning was slecht geïsoleerd en de CV installatie diende te worden vervangen, aangezien de gemeente had aangegeven dat de hout gestookte CV ketel verwijderd moest worden.

Bovenstaande wordt bevestigd door de overige rapporten. Dhr. [A] geeft ook aan dat het onderhoud matig tot slecht is en heeft als bijlage de offerte van de aannemer toegevoegd. Uit deze offerte blijkt duidelijk dat de woning aan achterstallig onderhoud onderhevig is. Beide verkoopmakelaars geven ook aan dat het een woning is met "werk" en geschikt is voor een handige doe-het-zelver.

Het perceel is groot 1.626 m², aan de achterzijde grenst het perceel direct aan een grote locatie van een kippenslachterij (Storteboom). Een dergelijke slachterij/fabriek geeft altijd geluids- dan wel stankoverlast. De woning is gelegen aan een relatief, drukke, doorgaande weg. Vergelijkbare percelen van deze grootte in het (beter) buitengebied van het Westerkwartier (omgeving Kornhorn) hebben een andere, hogere waarde. De ligging tussen doorgaande weg en fabrieksterrein van de kippenslachterij heeft een nadelige invloed op de waarde.

II. Het taxatierapport van [A] is summier en derhalve niet uitgebreid opgesteld. Op alle vragen worden antwoorden verstrekt, echter zonder hierover uit te weiden. Het bewijs van eigendom is niet ingezien door de taxateur, omdat deze niet beschikbaar zou zijn. Dit is een openbaar document welke bij het kadaster kan worden opgevraagd en hieruit kan belangrijke informatie worden gehaald m.b.t. een taxatie. Dhr. [A] geeft aan bij punt F dat het onderhoud op enig punt matig of slecht is. Verder in het rapport komt hij daar niet op terug. Gebruikelijk is om te omschrijven wat globaal de onderhoudsstaat is, zeker bij een slechte woning.

Dhr. [A] noemt bij de belendingen een "groot bedrijf schuin achter het getaxeerde". Beter was geweest om de aard van het bedrijf te omschrijven (kippenslachterij), welke direct achter het getaxeerde is gelegen, waarbij slechts een hekwerk de percelen scheidt.

De toegepaste methodiek is, in de taxatie van [A], gebaseerd op objectvergelijking. Later is gebleken dat [A] geen vergelijkingsobjecten o.i.d. kan aanleveren, maar enkel een handgeschreven notitie. Het is niet geheel duidelijk hoe [A] tot zijn waarde is gekomen, hij kon het zelf ook niet meer verklaren in 2009.

Wat zeker buiten elke discussie staat is dat de grondwaarde van € 160.000,- veel te hoog is. Nieuwbouwgrond werd in die omgeving in die periode uitgegeven voor prijzen van € 110,- tot € 130,- excl. 19% BTW. Echter dit betreft grond op nieuwbouwlocaties/woonwijken in een andere omgeving als grenzend tussen een doorgaande weg en een kippenslachterij.

Dhr. [A] heeft het gehele perceel een vergelijkbare m² prijs van € 100,- toegekend. Bij een dergelijk groot perceel is het gebruikelijk om een bepaald gedeelte van het perceel toe te rekenen aan de woning met een bijbehorende m² prijs, de overige grond moet worden gewaardeerd t.b.v. bijvoorbeeld de ondergrond, schuur, erfverharding of tuin met een lagere m² prijs. Uit de handgeschreven notitie van [A] kunnen we mogelijk opmaken dat [A] deze verdeling in eerste instantie wel heeft aangehouden (700/400 en 526), maar dat hij te hoge m² prijzen heeft toegekend (167/70 en 30).

Uit het schrijven van 9 december 2010 van [A] geeft hij nogmaals aan voor het gehele perceel een m² prijs van de grond heeft gehanteerd van € 100,- per m². Voor het gehele perceel is dit te hoog. Voor de eerste 600-700 m² was dit realistischer geweest. Tevens geeft [A] in dit schrijven aan dat er geen vergelijkbare transacties zijn geweest, deze zijn er wel degelijk geweest.

De door hem aangebrachte referenties, bijvoorbeeld [adres] is op zich een goede referentie. Het is echter een veel betere woning qua onderhoud en voor het gemak telt [A] het verschil in grondgrootte erbij (m² x € 100,-).

€ 100,- waar € 25 per m² realistischer zou zijn geweest, derhalve een referentie met een realistische waarde van ca. € 205.000,-, echter een veel betere opstal op een betere/rustige locatie.

Bij de andere referenties doet [A] exact hetzelfde. Ik kan mij niet aan de indruk onttrekken dat dit "gezochte" en naar zichzelf toegerekende referentiepanden zijn op deze manier. De heer [A] noemt bij deze referenties enkel een adres en geen woonplaats, dit geeft geen goede indruk van zijn deskundigheid. De laatste referentie [adres] betreft een ruimer en goed woonhuis op een landelijke locatie met een perceel van bijna 4000 m², derhalve niet vergelijkbaar. [A] geeft hier aan dat het perceel 1.075 m² groot is, terwijl de grootte 3.090 m² is.

[A] geeft in zijn schrijven van 9 december 2010 aan dat de showroom/schuur 350 m² groot is. Deze is echter slechts tussen de 160 m² en 180 m² groot en het betreft ook geen showroom, maar een eenvoudige loods/schuur. Wederom een teken van de onzorgvuldige wijze waarop het deskundigenrapport tot stand is gekomen.

[A] heeft tevens aangegeven niet op de hoogte te zijn geweest van de koopsom, dan wel de vraagprijs van het object. Als makelaar/taxateur met bekendheid in een bepaald werkgebied ben ik van mening dat je daar wel een bepaald "gevoel" bij moet hebben. Daarbij bereid je een dergelijke taxatieafspraak voor en verzamel je gegevens en informatie. Als je een dergelijke opdracht goed en deskundig oppakt, dan kom je in ieder geval deze vraagprijs tegen. Als de getaxeerde waarde uiteindelijk € 130.000,- boven de vraagprijs uitkomt en je weet dat er voor € 120.000,- aan de woning verbouwd moet worden, dan kan ik niet anders dan, met alle respect voor [A], concluderen dat zijn rapport niet op een deskundige manier is opgesteld en uitgewerkt.

III. Het voorgaande geeft een volledige opsomming van mijn bevindingen. Wel is het bijzonder en ook niet deskundig dat [A] circa twee jaren na de opdracht geen kopie van het taxatierapport in zijn archief heeft en eveneens geen digitale informatie meer van deze opdracht beschikbaar heeft. Ook dat zegt iets over de werkwijze/deskundigheid van [A].

Om de waarderingen van de deskundigen te onderstrepen kunnen we constateren dat de woning binnen twee jaren twee keer is verkocht. Eén keer voor de koopsom van € 165.000,- en een keer voor de koopsom van € 152.000,-, waarbij de laatste keer de woning 272 dagen te koop heeft gestaan met een eerste vraagprijs van € 174.500,-. Derhalve heeft de markt tijd voldoende gehad om op deze vraagprijs adequaat te reageren. De genoemde koopsommen zijn dan ook realistisch tot stand gekomen.

Op verzoek van de heer [Z] van Dirkzwager Advocaten namens "[A]" kom ik nog tot de volgende aanvulling.

De berekeningen van het tuchtcollege van de VBO kan ik niet onderschrijven. Dat de executiewaarde, in deze regio en medio 2007, 60% van de vrije verkoop waarde bedraagt ben ik niet met het tuchtcollege eens. Destijds bedroeg de executiewaarde circa 80% van de vrije verkoopwaarde. Daarnaast heeft elk object op een executieveiling zogenaamde veilingkosten welke doorgaans liggen tussen de € 5.000,- en € 15.000,- per object. In de genoemde berekening worden deze gemakshalve achterwege gelaten. Daarnaast is de genoemde terugrekenmethode niet gebruikelijk en een dergelijke berekening is van vele factoren afhankelijk, zoals nu door het tuchtcollege van de VBO opgenomen lijkt het meer het "toe te rekenen naar een gewenst getal".

Datzelfde geldt voor de rekenmethode als gebruikt in 4.24 van de uitspraak van het tuchtcollege. De m² prijs voor de grond wordt hier ook te hoog in gezet en een nog groter verschil ontstaat door een te hoge waarde toe te kennen aan de waarde van de opstallen. Voor de woning wordt een m³ prijs van € 400,- gehanteerd. Dit is een m³ prijs welke bij een nagenoeg nieuwe en goed onderhouden woning kan worden gehanteerd. Bij een woning waar veel werkzaamheden en modernisering dient plaats te vinden is een m³ prijs van

€ 200,- meer gebruikelijk. Het tuchtcollege geeft zelf ook aan dat deze berekening is ontstaan zonder het object te hebben geïnspecteerd en zonder kennis van de regio. Twee zaken die mijns inziens zeer relevant zijn voor het uitvoeren van een deugdelijke taxatie.

De WOZ waarde zou destijds € 250.000,- hebben bedragen. Ik heb hier geen onderzoek naar verricht. Een WOZ waarde is veelal een modelmatige waardebepaling waar men zonder een object te inspecteren de waarde toekent aan een object. Veelal wordt uitgegaan van berekeningen als het VBO tuchtcollege ook heeft gehanteerd. Gebaseerd op kernwaarden als grootte van een perceel en inhoud van een object. Bij objecten met veel referenties (eengezinswoningen) een redelijk toepasbare rekenmethode, echter bij afwijkende objecten als het onderhavige niet te gebruiken. De ervaring leert ook dat WOZ waarden veelal te hoog, maar ook te laag worden bepaald, derhalve voor een dergelijk object niet betrouwbaar.

[A] heeft op pagina 2 bij F4 aangegeven dat de onderhouds- of bouwkundige staat matig of slecht is. Als [A] een relatief goede woning had getaxeerd en een verbouwing had moeten opvoeren van bijna € 120.000,- (waar ook een waardevermeerdering van € 70.000,- aan wordt toegekend) dan ben ik van mening dat [A] hier een opmerking over had moeten maken.

Een goede woning met zo'n investering aanpassen, waarbij vele fundamentele zaken worden vervangen (zie specificatie van verbouwing) geeft natuurlijk een hoop vragen. Bij een woning met een slechte staat van onderhoud geheel logisch, niet bij een "goede" woning. Het voorgaande spreekt helaas ook niet in het voordeel van de deskundigheid van [A].

De aantekening met pen in productie 1 bij conclusie van antwoord, betreft een aanpassing van het woord vierkante meter in kubieke meter. Bij een gemiddelde hoogte van ca. 3 meter blijft er in dat geval een grootte over van ca. 110 m², terwijl de schuur wel degelijk groter is. Geen 350 m² maar wel ca. 160-180 m². Het mag dan een tikfout worden genoemd, als je je als taxateur moet verweren bij een tuchtcollege, dan mogen we er toch van uitgaan dat dergelijke "fouten" niet meer voorkomen, ook hier moet ik helaas de deskundigheid van [A] in twijfel trekken.

Met betrekking tot de m² prijs heb ik daar ook al over bericht in dit verslag. Voor een dergelijk groot perceel van ca. 1600 m² kun je de eerste 600-700 m² waarderen op een m² prijs van ca. € 25,- per m². Het gehele perceel wordt niet op € 25,- per m² gewaardeerd, maar er vindt een splitsing plaats.

Gezien het voorgaande geven de opmerkingen van de heer [Z] geen aanleiding tot een andere zienswijze op de waarde van het object."

2.14.

[A] heeft bij conclusie na deskundigenrapport en ter gelegenheid van het pleidooi - samengevat - het volgende over de inhoud van het deskundigenrapport naar voren gebracht. Zijdens [A] is bij e-mail van 5 augustus 2013 met een aantal vragen/opmerkingen op het concept deskundigenrapport gereageerd. De deskundige is in het definitieve rapport gedeeltelijk ingegaan op deze vragen/opmerkingen, maar een deugdelijke toelichting op c.q. onderbouwing van de bevindingen van de deskundige ontbreekt op diverse punten. Het had naar de mening van [A] wél op de weg van de deskundige gelegen om een dergelijke toelichting c.q. onderbouwing te geven. Kennelijk heeft de deskundige ook de in eerder stadium (buiten rechte) uitgebrachte rapporten in zijn beschouwing betrokken, terwijl op die rapporten het nodige valt aan te merken en deze rapporten door de rechtbank niet zijn betrokken in haar overwegingen in het tussenvonnis van 12 september 2012. Ook om deze reden is het deskundigenrapport niet zorgvuldig tot stand gekomen, aldus [A]. De deskundige is verder van evident onjuiste feiten en omstandigheden uitgegaan. Ten slotte stelt [A] dat de afwijking van de door hem uitgevoerde taxatie binnen de daarvoor geldende marges valt, uitgaande van de omstandigheid dat het een incourante woning betrof, waarbij een grotere afwijking geoorloofd is. Als wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik dan bedraagt in dit geval het gewogen (rekenkundige) gemiddelde van de taxaties van [A] en de deskundige € 225.000,-

(€ 280.000,- plus € 170.000 / 2). De afwijking van de taxatie door [A] ten opzichte van het rekenkundig gemiddelde zou dan 24% bedragen. Als wordt uitgegaan van de executiewaarde vrij van huur en gebruik, bedraagt in dit geval het gewogen (rekenkundig) gemiddelde van de taxaties van [A] en de deskundige € 207.500,- (€ 245.000,- plus

€ 170.000,- / 2). De afwijking van de taxatie door [A] ten opzichte van het gewogen (rekenkundig) gemiddelde bedraagt dan 18%. Genoemde afwijkingen waren in dit geval geoorloofd.

2.15.

RegioBank heeft bij conclusie na deskundigenrapport en ter gelegenheid van het pleidooi - samengevat - het volgende over de inhoud van het deskundigenrapport naar voren gebracht. De insteek van het deskundigenonderzoek was om een in de betreffende regio werkzame taxateur een "second opinion" te laten geven over de taxatie zoals die door [A] destijds is uitgevoerd. Aan die eis voldoet het deskundigenrapport. De deskundige heeft volgens RegioBank gedaan wat hij moest doen. Er is zelfstandig een waarde per peildatum vastgesteld en er is commentaar gegeven op de taxatie van [A]. Het deskundigenrapport is ook voldoende gemotiveerd.

2.16.

De rechtbank acht het deskundigenbericht (voldoende) concludent, consistent, overtuigend en deugdelijk gemotiveerd. De rechtbank zal de bevindingen uit het deskundigenbericht dan ook overnemen en tot de hare maken. Aan dat oordeel kunnen de door [A] naar aanleiding van het deskundigenbericht geuite bezwaren niet afdoen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

2.17.

Allereerst dient te worden bedacht dat het deskundigenonderzoek niet bedoeld was om de taxatie van [A] in volle omvang over te doen. De deskundige is slechts gevraagd om de rechtbank van advies te dienen omtrent de waarde van het object per datum taxatie van [A] alsmede omtrent de deugdelijkheid van de taxatie van [A]. In zijn definitieve rapport is de deskundige gemotiveerd op opmerkingen en vragen van de zijde van [A] - naar aanleiding van het concept deskundigenrapport - ingegaan en heeft hij deze bezwaren naar het oordeel van de rechtbank op voldoende duidelijke en overtuigende wijze verworpen. Dat [A] van mening is dat op zijn opmerkingen en vragen onvoldoende gemotiveerd door de deskundige is gereageerd, betekent nog niet dat het deskundigenrapport daarmee onvoldoende onderbouwd is. Het gaat erom of naar objectieve maatstaven het deskundigenrapport (in al zijn onderdelen) voldoende gemotiveerd is en daaraan is in dezen redelijkerwijs voldaan. De rechtbank kan zich voldoende in de reactie van de deskundige op de opmerkingen en vragen van [A] vinden en schaart zich derhalve (ook) achter dat gedeelte van het deskundigenbericht. De bezwaren van [A] tegen het deskundigenbericht treffen al met al dus geen doel.

2.18.

De rechtbank zal als gezegd de bevindingen van de deskundige overnemen. Op grond daarvan zal de onderhandse waarde van de woning per datum taxatie door [A] op een bedrag tussen € 155.000,- en € 170.000,- k.k. worden geraamd. Deze waardering acht de rechtbank te meer aannemelijk, nu deze aansluit bij taxaties die in eerder stadium zijn uitgevoerd en bij de prijzen waarvoor het object tot drie keer toe is verkocht. Vastgesteld kan worden dat de door [A] getaxeerde waarde hier ver bovenuit stijgt, nu hij de onderhandse verkoopwaarde van het pand heeft gewaardeerd op een bedrag van

€ 280.000,- (vrij van huur en gebruik).

2.19.

Als uitgangspunt bij de verdere beoordeling of een taxateur bij het verrichten van een taxatie de benodigde zorgvuldigheid in acht heeft genomen, geldt dat geen (taxatie)waarde valt aan te wijzen die onbetwistbaar de juiste is. Gelet op de aard van een taxatie, die altijd tot op zekere hoogte afhankelijk is van de inschatting van diverse factoren, moet geaccepteerd worden dat een zekere marge of bandbreedte acceptabel is. De bandbreedte in een concreet geval is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate van courantheid van het object en de wijze waarop de taxateur overigens tot zijn taxatie is gekomen. De problematiek die zich veelal voordoet bij zaken als de onderhavige en zich ook hier voordoet, is dat de waarde geen objectief en onveranderlijk gegeven is. In de rechtspraak wordt breed aangenomen dat een taxatiewaarde die tot 10% naar boven of naar beneden afwijkt van de daadwerkelijke waarde acceptabel is. De bandbreedte is dus in totaal 20% (van 10% onder de waarde tot 10% daarboven). Uitgaande van het maximale bedrag dat door de deskundige is genoemd, € 170.000,-, bedraagt de bandbreedte (€ 170.000,- + 10% =) naar boven toe (maximaal ca.) € 187.000,-. De door [A] gedane taxatie valt ruimschoots buiten deze bandbreedte. Maar ook indien van een ruimere bandbreedte zou worden uitgegaan (van bijvoorbeeld 20% onder/boven de waarde), in verband met de mindere courantheid van het pand, dan bevindt de door [A] getaxeerde waarde zich daar ruimschoots boven.

2.20.

In zoverre is de rechtbank dan ook van oordeel dat [A] bij de totstandkoming van het taxatierapport niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mocht worden verwacht. In het tussenvonnis van 12 september 2012 is reeds geoordeeld dat [A] ook jegens RegioBank had in te staan voor de juistheid van zijn taxatierapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten, alsmede de zorgvuldigheid van zijn onderzoek naar de taxatiewaarde.

Aansprakelijkheid

2.21.

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat [A] een toerekenbare onrechtmatige daad heeft begaan jegens RegioBank en dat hij dientengevolge gehouden is tot vergoeding van de schade die RegioBank als gevolg van die onrechtmatige daad heeft geleden. De door [A] geschonden norm strekt bovendien tot bescherming tegen de schade zoals RegioBank die stelt te hebben geleden.

Toerekening schade

2.22.

[A] is in beginsel gehouden de schade van RegioBank te vergoeden, voor zover die schade, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en de schade, in redelijkheid aan hem kan worden toegerekend als gevolg van zijn onrechtmatig handelen, zo volgt uit artikel 6:98 BW Pro.

2.23.

RegioBank heeft haar schade becijferd, zoals weergegeven in r.o. 4.4. van het tussenvonnis van 12 september 2012. De betreffende schadeopstelling - die overigens door [A] gemotiveerd is betwist - dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.

2.24.

Tussen partijen is niet in geschil dat de taxatie van [A] mede van invloed is geweest op de hoogte van de door RegioBank verstrekte hypothecaire geldlening. Hiermee is het causaal verband tussen de beroepsfout van [A] en de te hoge lening gegeven (vgl. gerechtshof Den Haag, 25 maart 2014: ECLI:NL:GHDHA:2014:859). De rechtbank acht zonder meer aannemelijk dat wanneer [A] de waarde van het object zorgvuldig had getaxeerd, er geen geldlening van € 302.000,- aan [B] c.s. zou zijn verstrekt. De waarde van het te verhypothekeren onroerend goed, als zekerheidsobject, is immers één van de belangrijke toetsingsfactoren die een rol speelt bij de afweging van een geldverstrekker om al dan niet de in een concreet geval gevraagde geldlening te verstrekken.

2.25.

Op het - naar de rechtbank aan de hand van het optellen van bedragen zelf heeft vastgesteld - totale opgevoerde schadebedrag van € 365.803,48 strekken in ieder geval in mindering de opbrengst van de veiling van het pand ad € 146.204,23 alsmede de overige ontvangsten ad € 3.244,90.

2.26.

Een gedeelte van de schade, ad € 61.927,74, bestaat uit de betalingsachterstand van [B] c.s. ten tijde van de verkoop van het pand. Deze schade kan niet aan [A] worden toegerekend. Naar het oordeel van de rechtbank staat deze betalingsachterstand, die is ontstaan door het niet-nakomen van de betalingsverplichtingen door [B] c.s. uit hoofde van de hypothecaire geldlening, namelijk los van de beroepsfout van [A]. De omstandigheid dat [B] c.s. een onbetrouwbare schuldenaar bleek te zijn, kan niet enkel op basis van de beroepsfout van [A] aan hem worden toegerekend. Een taxatierapport strekt er ook niet toe om inzicht te verstrekken aan een financier over de financiële positie van de persoon die het object wenst te kopen. Het causaal verband tussen deze beroepsfout en deze schade ontbreekt dus. Gemeld bedrag is derhalve niet toewijsbaar.

2.27.

Van de geldlening ad € 302.000,- maakt ook deel uit het aan [B] c.s. ten behoeve van de verbouwing van het pand aan Aannemingsbedrijf Rockanje uitbetaalde bedrag ad € 120.000,-. Deze schade kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin aan [A] worden toegerekend. In de offerte voor de geldlening is bepaald dat de bank pas tot uitbetaling zal overgaan na overlegging van door [B] c.s. getekende (ver)bouwnota's. In dit geval was het bouwdepot ad € 120.000,- reeds binnen enkele weken na de levering van de woning geheel uitgekeerd. Er is zelfs op 31 mei 2007 een bedrag

(€ 71.400,-) betaald vóór de levering van de woning, op basis van een - overigens ook nauwelijks gespecificeerde -
voorschotnota van 21 mei 2007. Toen kon er nog geen verbouwing hebben plaatsgevonden. Bovendien ontbreekt op de betreffende nota de handtekening van [B] c.s. De tweede nota dateert van 6 juli 2007, ten bedrage van € 49.788,41, en vermeldt "tweede fase van de verbouwing". De nota is kennelijk niet aan voormeld Aannemingsbedrijf uitbetaald, maar aan een derde, ene [Q], zonder dat er een nota van deze persoon voorhanden was en zonder bewijs van diens betaling van genoemde kosten. De betreffende nota zou ook nog eens "cash" zijn betaald door genoemde [Q], blijkens een handgeschreven aantekening op de nota, hetgeen bij een dergelijk groot bedrag zonder meer vragen had moeten oproepen bij RegioBank. Niet gebruikelijk is immers dat zodanige bedragen in het hedendaagse betalingsverkeer "cash" worden betaald. Kennelijk heeft RegioBank zich er evenmin van vergewist wie genoemde [Q] nu precies was. Deze al met al zeer onzorgvuldige handelwijze van RegioBank kan niet aan [A] worden toegerekend en dient volledig voor rekening en risico van Regio Bank te komen. Het causaal verband tussen de beroepsfout van [A] en de schade ontbreekt derhalve ook hier.

2.28.

Aldus resteert er nog een in aanmerking te nemen bedrag van € 34.426,61

(€ 365.803,48 min € 146.204,23 min € 3.244,90 min € 61.927,74 min € 120.000,-).

Eigen schuld

2.29.

[A] heeft zich beroepen op eigen schuld aan de zijde van RegioBank ter zake het ontstaan van de schade. RegioBank heeft betwist dat er sprake is van eigen schuld. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt.

2.30.

Vooropgesteld wordt dat het bij de beoordeling van eigen schuld als bedoeld in artikel 6:101 BW Pro aan [A] is om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die aan RegioBank kunnen worden toegerekend en die mede tot de schade hebben geleid (vgl. HR 11 juni 2010, LJN: BM1733).

2.31.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [A] voldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht, die aan RegioBank kunnen worden toegerekend en die mede tot de schade hebben geleid. Er waren in het onderhavige geval duidelijke aanwijzingen voorhanden die, in onderling verband en samenhang bezien, zonder meer argwaan bij RegioBank hadden moeten wekken ten aanzien van de (betrouwbaarheid van de) kredietaanvraag en reden hadden moeten zijn voor nader onderzoek door RegioBank. De rechtbank licht dit als volgt toe:

( i) Er zou een aanzienlijke verbouwing van het pand plaatsvinden, voor een bedrag van € 120.000,-, terwijl het RegioBank bekend was dat de (kort tevoren gerealiseerde) koopsom van het pand - € 165.000,- - niet aanzienlijk hoger was. Het opgevoerde verbouwingsbedrag van € 120.000,- is in verhouding tot het bedrag van de koopsom naar het oordeel van de rechtbank uitzonderlijk hoog te noemen.

(ii) Het moet RegioBank op basis van de voorhanden zijnde gegevens duidelijk zijn geweest dat zij een (totale) financiering zou verstrekken die genoemde koopsom verre te boven ging.

(iii) Op basis van de overgelegde inkomensgegevens was er sprake van een aanvraag, gedaan door een jong echtpaar, van wie de man - destijds 30 jaar oud - alleen al een inkomen zou genieten van ca. € 75.000,- bruto, hetgeen minst genomen een hoog inkomen is voor iemand van die leeftijd. Opvallend aan de loonstrook van dhr. [B] is bovendien dat deze afkomstig is van een bedrijf te Veendam (Groningen), terwijl [B] op dat moment woonachtig was te Kerkdriel (Gelderland), hetgeen een flinke afstand is.

(iv) [B] c.s. woonden ten tijde van de kredietaanvraag in Kerkdriel (Gelderland), terwijl zij voor de (vermeende) verbouwing een aannemingsbedrijf op afstand, in Rockanje (Zuid-Holland), hebben ingeschakeld, die vervolgens een verbouwing in een geheel ander deel van Nederland, Kornhorn (Groningen) zou moeten uitvoeren;

( v) Het op de overgelegde loonstrook van dhr. [B] vermelde bankrekeningnummer is een andere bankrekening dan die ten laste waarvan de hypotheeklasten zouden worden voldaan.

2.32.

Al deze omstandigheden hadden naar het oordeel van de rechtbank voor RegioBank aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te (laten) doen naar de financieringsaanvraag. Dat heeft zij kennelijk nagelaten, waardoor de schade mede heeft kunnen ontstaan. Gelet op alle omstandigheden van het geval - waaronder de aard en ernst van de gedragingen van RegioBank en [A] als professionele partijen, zoals hiervoor vastgesteld - levert een evenredige verdeling in de zin van artikel 6:101 BW Pro op dat de vergoedingsplicht van [A] met 50% dient te worden verminderd. Redelijkheid en billijkheid eisen geen andere verdeling. Dat betekent dat in dezen slechts toewijsbaar is een bedrag van (afgerond) € 17.213,- (50% x € 34.426,61).

Overigens

2.33.

De gevorderde boedelbijdrage ad € 1.000,- zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. RegioBank heeft geen verificatoire bescheiden in het geding gebracht ter onderbouwing van dit gedeelte van de vordering.

2.34.

De kosten van de uitgevoerde hertaxaties ad € 565,25 acht de rechtbank op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro wél toewijsbaar.

2.35.

De gevorderde interne onderzoekskosten ad € 1.250,00 zullen worden afgewezen, nu niet gebleken is dat RegioBank deze schade
zelfheeft geleden, doordat haar moedermaatschappij SNS Bank - die genoemde kosten kennelijk heeft gemaakt (zie paragraaf 5.42 - 5.44 van de conclusie van repliek) - bij haar in rekening heeft gebracht. Evenmin is gebleken dat SNS Bank RegioBank heeft gevolmachtigd om onderhavige vordering op eigen naam te innen.

Wettelijke rente

2.36.

De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als hierna in het dictum te melden.

Proceskosten en nakosten

2.37.

Gelet op de uitkomst van het geding ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dat brengt ook met zich dat de kosten van de deskundige voor rekening van RegioBank blijven en dat de gevorderde nakosten dienen te worden afgewezen.

3.De beslissing

De rechtbank:

I. veroordeelt (wijlen) [A] tot betaling aan RegioBank van een bedrag van

€ 17.213,- te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf

21 augustus 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;

II. veroordeelt (wijlen) [A] tot betaling aan RegioBank van een bedrag van

€ 565,25 ter zake de kosten van de uitgevoerde hertaxaties, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 augustus 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;

III. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

IV. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

V. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Giltay, mr. S.B. van Baalen en mr. E.Th.M. Zwart-Sneek en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.

343

Dit vonnis is bij afwezigheid van de voorzitter door de oudste rechter ondertekend.