ECLI:NL:RBNNE:2018:2470

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 16/3324

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 5 juli 2018 in de zaak tussen

[eiseres] , te [vestigingsplaats] eiseres

(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Tynaarlo, verweerder

(gemachtigden: [gemachtigden] ).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming, de Minister.

Procesverloop

Bij besluit van 25 februari 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-weg] 19 in [A-plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum

1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 5.798.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting, waarbij de onderhavige zaak gelijktijdig behandeld is met de zaken met de procedurenummers LEE 16/3323 en 17/4269, heeft plaatsgevonden op 13 december 2017. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Naar aanleiding van de beraadslaging in raadkamer heeft de rechtbank partijen op 7 februari 2018 in kennis gesteld van de mogelijke onjuistheid van de objectafbakening. Naar aanleiding van de reacties van partijen heeft de rechtbank vervolgens het onderzoek heropend en het vooronderzoek hervat.

Op 9 mei 2018 heeft een inlichtingencomparitie plaatsgevonden. Daarna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten. Het proces-verbaal van de inlichtingencomparitie wordt met deze uitspraak meegezonden.

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1

De onroerende zaak waarvan eiseres gebruiker is betreft een hotelaccommodatie gelegen aan de [A-weg] 19 in [A-plaats] genaamd “ [naam hotel 1] ” en is gebouwd omstreeks 1888. Het complex omvat onder meer 65 hotelkamers,

14 multifunctionele (vergader)zalen, een terras, een restaurant, een brasserie, een binnenzwembad, een fitnessruimte, een sauna, een tennisbaan en een overdekte fietsenstalling.

1.2

De totale kaveloppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende kadastrale percelen bedraagt volgens het in beroep overgelegde waarderapport van verweerder (zie 1.4) 21.450 m². Deze totale oppervlakte bestaat uit drie kadastrale percelen, te weten:

- sectie B [nr 1] , groot 11.422 m²;

- secties B [nrs] , tezamen groot 10.028 m² (parkeerterreinen).

1.3

Sectie B [nr 1] , zijnde de bedrijfsruimten op de begane grond en de verdiepingen van het pand, zijn per 13 juli 2009 aan eiseres verhuurd voor een periode van 15 jaar, tot 12 juli 2024. Als verhuurder staat in de overeenkomst vermeld [X] en [Y] de
eigenaarvan het object). Blijkens de huurovereenkomst wordt alleen sectie B [nr 1] verhuurd aan eiseres. De parkeerterreinen (secties B [nrs] ) worden in huurovereenkomst niet vermeld. De variabele huur wordt per kwartaal berekend op 19,3 % van de door de huurder behaalde totale omzet exclusief BTW. De huur bedraagt minimaal € 450.000,-- per jaar, en maximaal € 800.000 per jaar. De maximale huurprijs mag jaarlijks geïndexeerd worden met maximaal 2 %. Over 2015 is door eiseres een huur betaald van € 559.037.

1.4

Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur [taxateur 1] opgesteld waarderapport van 6 oktober 2016. Blijkens dit rapport omvat het gewaardeerde object tevens de secties B [nrs] , tezamen groot 10.028 m². Verweerder heeft in het waarderapport ten aanzien van deze beide secties opgemerkt: 'BEHOORT NIET TOT DE HUUROVEREENKOMST'. In de waardering van verweerder zijn de beide secties als 'extra grond' opgenomen voor een bedrag van in totaal € 240.000.

1.5

Tot de gedingstukken behoort een e-mail van 1 augustus 2016, gezonden door de gemachtigde van eiseres aan verweerder. De e-mail ziet op de waardebepaling “ [naam hotel 2] en luidt als volgt:

“
Beste Dames,

Bijgaand conform afspraak de huurovereenkomst.

Het betreft hier een omzet-gerelateerde huur ter hoogte van 19,3 % van de omzet.

Reken even met mij mee: de omzet was in 2014 2.884.000,- euro. Hiervan 19,3% maakt 556.612,- euro per jaar en gedeeld door 12 is dat een bedrag aan 46.385,- euro aan huur per maand. Het voorschot is trouwens nog steeds 37.500,- euro per maand.

In acht genomen de door jullie gebruikte kapitalisatiefactor van 10 (ik zie de opbouw/specificatie hiervan nog wel graag tegemoet) kom ik uit op een nieuwe waarde ad 5.556.000,- euro. OK?

Met hartelijke groet

[gemachtigde 2] ”

Geschil en beoordeling

2.1

Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2015.

2.2

Gelet op de bij de feiten vermelde e-mail (1.5), begrijpt de rechtbank dat namens eiseres in eerste instantie een waarde werd bepleit van € 5.566.000. Immers, de door eiser vermelde waarde van € 5.556.000 moet wel berusten op een typefout, nu de berekende 19,3 % van de omzet juist is (€ 556.612), hetgeen vermenigvuldigd met 10 geen € 5.556.000 oplevert maar € € 5.566.000. Eiseres heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden gesteld op € 5.499.000.

2.3

Volgens het waarderapport van verweerder bedraagt de waarde € 5.798.000.

2.4

Allereerst beklaagt eiseres zich erover dat zij geen verslag heeft ontvangen van de tweede (nadere) hoorzitting. Voorts heeft eiseres - samengevat - aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud, zoals vochtschade, scheuren in de muren, verouderd sanitair en de afwezigheid van een adequate keukenfaciliteit. Daar komt bij dat de omgeving in een hoog tempo verpaupert. Eiseres wijst op de slechte bereikbaarheid, de parkeersituatie, de beperkte mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede de matige laad- en losfaciliteiten. De door verweerder gehanteerde referentiepanden (voor zover beschikbaar) zijn naar de mening van eiseres niet bruikbaar. Verder is onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico door de voortdurende recessie en is de kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld. Voorts acht eiseres de toegekende huurwaarden onjuist.

2.5

Verweerder heeft verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport van 6 oktober 2016, opgesteld door [taxateur 2] , gediplomeerd WOZ-taxateur (zie 1.4). In dit rapport wordt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode tot een waarde van € 5.798.000 geconcludeerd. Bij het taxatierapport is een verkorte waardeberekening gevoegd, waaruit blijkt dat verweerder is uitgegaan van een bruto markthuur van € 555.860 maal een kapitalisatiefactor van 10, terwijl de werkelijk betaalde huur in 2015 € 559.037 was. Tevens heeft verweerder blijkens de verkorte waardeberekening rekening gehouden met de extra grond ter waarde van € 240.000 (10.028 m²). De waarde van de extra grond is door eiseres niet weersproken. Voorts wordt in het taxatierapport, ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde, verwezen naar de verkoop van [M] , die op 15 april 2015 is verkocht voor € 4.500.000 en de verkoop van [L] die in 2014 is verkocht voor € 4.100.000

2.6

Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij bij de waardebepaling van de onroerende zaak is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. In verweerders taxatierapport is echter vermeld dat is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2016. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat niet duidelijk is waarom die datum in het rapport staat, maar dat er in het jaar 2015 geen veranderingen hebben plaatsgevonden.

Ten aanzien van de objectafbakening

3.1

De rechtbank overweegt omtrent de objectafbakening ambtshalve als volgt. De eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). De rechtbank mag zich niet van een beoordeling van de juistheid van de door verweerder toegepaste objectafbakening laten weerhouden, ook als partijen daarover niet van mening verschillen (vgl. HR 18 januari 1984, nr. 22 165, ECLI:NL:HR:1984:AW8687).

3.2

Voor de objectafbakening is artikel 16 van de Wet WOZ van belang. Dit artikel bepaalt dat - voor zover hier van belang - voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

3.3

Niet in geschil is dat het hotelcomplex (zie 1.1) in gebruik is bij eiseres, terwijl zij daarvan niet de eigendom bezit. Het gebruik betreft het perceel sectie B [nr 1] (11.422 m²), dat enkele (on)gebouwde eigendommen zoals bedoeld in artikel 16, onderdeel a, van de Wet WOZ omvat, welke evenwel op grond van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ, bij elkaar horen.

3.4

Ten aanzien van de percelen secties B [nrs] is dat anders. De rechtbank merkt deze beide percelen grond aan als 'ongebouwde eigendommen', zoals bedoeld in artikel 16, onderdeel b, van de Wet WOZ. Anders dan verweerder voorstaat, moeten deze beide percelen eerst als afzonderlijke WOZ-objecten worden aangemerkt, los van elkaar en los van sectie B [nr 1] met daarop het hotelcomplex (zulks overeenkomstig artikel 16, onderdeel a tot en met c van de Wet WOZ). Een hotelcomplex kan in beginsel namelijk ook zonder parkeerterrein bestaan. Dat de parkeerterreinen wellicht naar de omstandigheden beoordeeld bij het hotel behoren, doet in dit kader niet ter zake, omdat ingevolge de systematiek van artikel 16 van de Wet WOZ eerst de vraag moet worden beantwoord of sprake is van dezelfde gebruiker.

3.5

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de secties B [nrs] niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik als de belastingplichtige bij wie sectie B [nr 1] in gebruik is (eiseres). Om die reden kunnen de secties B [nrs] geen samenstel als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ met sectie B [nr 1] vormen.

3.6

De kern van de zaak is dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat eiseres ook van de secties B [nrs] de gebruiker is als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat zij de enige gebruiker van de parkeerterreinen is, deze terreinen worden volgens haar ook door anderen dan gasten, medewerkers en leveranciers van het hotel gebruikt.

3.7

De rechtbank overweegt ten aanzien van het gebruik van de parkeerterreinen als volgt. De secties B [nrs] (de parkeerterreinen) worden in de huurovereenkomst niet vermeld. Dat betekent dat eiseres op grond van die overeenkomst geen persoonlijk recht heeft op het gebruik van de parkeerterreinen. De rechtbank ziet deze omstandigheid als een belangrijke contra-indicatie ten aanzien van het bestaan van een (afdwingbaar) juridisch en/of feitelijk gebruiksrecht bij eiseres. Eiseres kan het gebruik van de parkeerterreinen op grond van de huurovereenkomst immers niet afdwingen, noch andere feitelijke gebruikers met juridische middelen verhinderen om daar gebruik van te maken. Dat kan alleen de eigenaar.

3.8

Tussen partijen is niet in geschil dat de parkeerterreinen feitelijk door gasten, leveranciers en personeel van het hotel worden gebruikt. Ook derden die niets met het hotel te maken hebben, kunnen daarvan echter gebruik maken. De terreinen zijn namelijk vrij toegankelijk, doordat ze niet zijn omheind, er geen slagbomen zijn geplaatst en het ter plekke aanwezige bord met de naam van het hotel geen aanduiding bevat dat parkeren door derden verboden is. Om en nabij de parkeerterreinen bevinden zich onder andere een bushalte, een tennisbaan, een horecagelegenheid en een kantoorpand. Ter zitting is door eiseres gesteld, en door verweerder niet dan wel onvoldoende bestreden, dat gebruikers en/of werknemers van genoemde voorzieningen ook van de parkeerterreinen gebruik maken. Ter zitting is niet gesteld, noch gebleken dat tegen dat gebruik door derden wordt opgetreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom niet aannemelijk gemaakt dat de parkeerterreinen (vrijwel) exclusief door gasten, leveranciers en personeel van het hotel worden gebruikt. Alleen het feitelijke medegebruik (zonder duidelijke civieljuridische titel) acht de rechtbank onvoldoende.

3.9

In dit kader acht de rechtbank nog van belang, dat uit de wetssystematiek van de Wet WOZ volgt dat de wetgever als gebruiker heeft aangemerkt degene die de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt (zie artikel 24, derde lid, onderdeel b, van de Wet WOZ). Daarvan is gelet op het voorgaande geen sprake. Bovendien volgt uit artikel 24, vijfde lid, van de Wet WOZ, dat bij gedeeltelijk of volgtijdig gebruik als gebruiker wordt aangewezen degene die dat gedeeltelijk of volgtijdig gebruik mogelijk maakt. Bij gebruik door meerdere gebruikers bestaat het voor de Wet WOZ relevante 'gebruik' dus uit het
latengebruiken (door anderen). Vertaald naar de onderhavige casus is dan dus de eigenaar van de parkeerterreinen de gebruiker, en niet eiseres.

3.1

Het voorgaande leidt er toe dat er sprake is van een objectafbakeningsfout. Door de beide percelen grond die niet in gebruik zijn bij eiseres mee te nemen bij het vaststellen van de WOZ-waarde, heeft verweerder de onroerende zaak te groot afgebakend.

3.11

Uit de zogenoemde Raffinaderij-arresten van de Hoge Raad (arresten van 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD5341 en ECLI:NL:HR:2002:AE8146) volgt dat er in een geval als dit, waarin sprake is van een onjuiste objectafbakening, de afbakening van het object in bezwaar of beroep kan worden aangepast, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één - op de juiste wijze afgebakend - belastingobject.

3.12

Hetgeen de rechtbank hierna overweegt heeft dan ook enkel betrekking op het, op juiste wijze afgebakende, hotelcomplex (het perceel sectie B [nr 1] (11.422 m²)). De beide percelen grond secties B [nrs] ter waarde van € 240.000 (10.028 m²) blijven hierbij dus buiten beschouwing.

WOZ-waarde hotelcomplex (het perceel sectie B [nr 1] (11.422 m²))

4.1

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen

(zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4.2

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.3

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

4.4

Benadrukt dient te worden dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000,

nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

Ten aanzien van de waardebepaling met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode

5.1

Partijen zijn het er over eens dat de waardering van de onroerende zaak tot stand kan komen door uit de normatieve omzet van het hotel een huurwaarde te bepalen, welke gekapitaliseerd wordt. De rechtbank acht dit een waardebepaling die niet in strijd is met de wet en zal daarom partijen in hun opvatting volgen.

5.2

Ten aanzien van hetgeen door de gemachtigde van eiseres eerst ter zitting is gesteld, namelijk dat hij een waarde bepleit van € 5.499.000, omdat hij de kapitalisatiefactor niet juist acht, gaat de rechtbank voorbij. Eiseres heeft dat standpunt namelijk onvoldoende aan de hand van feiten en omstandigheden onderbouwd of anderszins geconcretiseerd. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat zij eraan twijfelt of de indexatie die verweerder heeft toegepast, wel goed is gegaan, gelet op de vermelding van de onjuiste toestandsdatum (zie 2.6). Gelet op de toelichting die verweerder heeft gegeven en het ontbreken van een concrete aanwijzing voor het tegendeel, gaat de rechtbank echter uit van een verschrijving.

5.3

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het hotelcomplex (het perceel sectie B [nr 1] (11.422 m²)) als zodanig niet te hoog is vastgesteld.

5.4

Eiseres heeft gesteld dat sprake is van achterstallig onderhoud, slechte bereikbaarheid, en gewezen op de beperkte mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede de matige laad- en losfaciliteiten en dat de omgeving van de onroerende zaak verpaupert. Zij heeft echter niet concreet onderbouwd dat deze aspecten ten aanzien van het onderhavige hotel aan de orde zijn, laat staan dat zij een aanpassing in de waarde rechtvaardigen, temeer nu voor de waardering is uitgegaan van een eigen huurcijfer, waarin deze aspecten zijn verdisconteerd.

5.5

Ten slotte overweegt de rechtbank dat de stelling van eiseres dat zij geen verslag heeft ontvangen van de tweede (nadere) hoorzitting, en dat om deze reden de bestreden uitspraak op bezwaar zou moeten worden vernietigd, niet slaagt. Dat verweerder gehouden zou zijn het verslag van de hoorzitting ter goedkeuring dan wel becommentariëring aan de gemachtigde van eiseres voor te leggen, vindt geen steun in het recht.

5.6

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder met het overgelegde taxatierapport, alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in het licht van hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het hotelcomplex (het perceel sectie B [nr 1] (11.422 m²)) per waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Nu ingevolge het bij 3.1 tot en met 3.12 overwogene de waarde van de secties B [nrs] buiten beschouwing dienen te blijven, zal de rechtbank de vastgestelde WOZ-waarde verlagen met € 240.000 naar € 5.558.000.

6. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

7. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.875 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift,

1. punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen ter inlichtingencomparitie met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1 (conform bijlage Besluit: C1 en C2).

8. De rechtbank constateert ambtshalve dat de redelijke termijn voor berechting in eerste aanleg na de zitting is overschreden. De termijn eindigde op 28 februari 2018. De overschrijding is afgerond naar boven te stellen op een half jaar en is geheel aan de rechtbank te wijten. Dat betekent dat de Minister zal worden veroordeeld in de immateriële schade van eiseres ten bedrage van € 500.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van het perceel sectie B [nr 1] (11.422 m²)) vast op € 5.558.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.875;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. A. Heidekamp en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2018.

w.g. griffier

w.g. voorzitter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.