ECLI:NL:RBNNE:2026:1041

• Datum uitspraak: 31 maart 2026
• Publicatiedatum: 1 april 2026
• Zaaknummer: 11637899 \ CV EXPL 25-1809
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. van Eijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling huurrechtelijke kwalificatie onbemand tankstation en aanhouding zaak in afwachting van Hoge Raad

In deze zaak staat centraal of de huurovereenkomst van een onbemand tankstation kwalificeert als huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van de artikelen 7:230a en 7:290 BW, hetgeen bepalend is voor het toepasselijke huurregime en de huurbescherming. De verhuurder ([eiser]) stelt dat de overeenkomst op 31 oktober 2024 is geëindigd, terwijl EG Retail dit betwist en zich beroept op huurbescherming.

De kantonrechter stelt vast dat er geen sprake is van beëindiging met wederzijds goedvinden of rechtsverwerking. De mededelingen van een medewerker van EG Retail over het einde van de huur worden onvoldoende geacht om instemming met beëindiging aan te nemen. Ook het verstrekken van informatie over de boekwaarde en het doen van een nieuw huurvoorstel wijzen niet op beëindiging.

De kernvraag betreft de kwalificatie van het gehuurde als gebouwde onroerende zaak. De kantonrechter concludeert dat de shopruimte niet tot het gehuurde behoort en dat het gehuurde niet volledig voldoet aan de definitie van een gebouw in de zin van artikel 1 Woningwet. Wel is sprake van meer dan een enkele verharding, zoals een luifel en ondergrondse installaties. De vraag of het onbemande tankstation onder de uitzondering van het Valkenburg-arrest valt, blijft onduidelijk.

Gezien de uiteenlopende jurisprudentie en het belang voor vele soortgelijke zaken, acht de kantonrechter het wenselijk om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Echter, omdat er lopende cassatieprocedures zijn met vergelijkbare rechtsvragen, wordt de zaak aangehouden in afwachting van de arresten van de Hoge Raad. Partijen krijgen gelegenheid zich hierover uit te laten.

Uitkomst: De zaak wordt aangehouden in afwachting van arresten van de Hoge Raad over de kwalificatie van het onbemand tankstation als gebouwde onroerende zaak.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Leeuwarden

Zaaknummer: 11637899 \ CV EXPL 25-1809

Vonnis van 31 maart 2026

in de zaak van

[eiser] V.O.F. ,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. F.B.A.M. van Oss,

tegen

EG RETAIL (NETHERLANDS) B.V. ,

te Breda,

gedaagde partij,

hierna te noemen: EG Retail,

gemachtigde: mr. M. van Schie.

1. De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de beëindiging van de huurovereenkomst van een onbemand tankstation. De kernvraag in deze zaak is of sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van de artikelen 7:230a en 7:290 BW. De kantonrechter is voornemens om de zaak aan te houden in afwachting van te wijzen arresten van de Hoge Raad, waarin vergelijkbare rechtsvragen met betrekking tot de kwalificatie van de huurovereenkomst van onbemande tankstations spelen. De zaak wordt naar de rol verwezen, zodat partijen zich over dit voornemen kunnen uitlaten.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

Tussen [eiser] als verhuurder en (de rechtsvoorganger van) EG Retail als huurder is een huurovereenkomst gesloten met ingang van 1 november 2009 (hierna: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

OVERWEGENDE:

dat Verhuurder eigenaar is van een perceel grond te Noordwolde waarop een verkooppunt voor motorbrandstoffen gevestigd is.

dat op dit perceel door en voor rekening van Huurder een verkooppunt voor motorbrandstoffen zal worden geëxploiteerd dat voldoet aan de eisen zoals die ondermeer worden gesteld in het Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer.

dat Verhuurder dit perceel grond inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen aan Huurder wenst te verhuren.

(…)

KOMEN ALS VOLGT OVEREEN

1. Het gehuurde

1.1

Verhuurder verklaart aan Huurder te verhuren, gelijk Huurder verklaart van Verhuurder te huren, het op de als
Bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, staande en gelegen aan de [het gehuurde] , kadastraal bekend Gemeente Weststellingwerf, Sectie..nr., ter grootte van circa 400 m2, hierna verder aangeduid met
"het gehuurde" .

(…)

2. Looptijd

2.1

Deze overeenkomst gaat in zodra het nieuwe verkooppunt operationeel is voor onbemand verkopen van motorbrandstoffen aan het wegverkeer en eindigt 15 jaren nadien. Huurder is de in artikel 3.1 vermelde huurpenningen evenwel pas verschuldigd met ingang van de ingangsdatum. De officiële ingangsdatum wordt per aangetekend schrijven door Huurder aan Verhuurder bevestigd.

2.2

Huurder is gerechtigd in overleg met Verhuurder na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt, tegen boekwaarde, gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten. De kosten voor het verwijderen zijn voor rekening van Huurder.

(…)

5. Bestemming

5.1

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen.

(…)

3.2.

Per e-mail van 23 november 2023 en 30 maart 2024 heeft [eiser] aan EG Retail laten weten dat zij de huurrelatie wil beëindigen. [eiser] heeft EG Retail verzocht om de boekwaarde door te geven van de brandstofpompen en de eventuele andere materialen die volgens EG Retail haar eigendom zijn.

3.3.

De heer [naam] (Hierna: [naam] ), [functie] bij EG Retail, heeft per e-mail aangegeven [eiser] te zullen voorzien van de boekwaarde van de aan EG Retail toebehorende activa. Vervolgens heeft [naam] desgevraagd in WhatsAppberichten van 14 en 21 juni 2024 aan [eiser] laten weten dat hij de informatie over de totale investeringen met afschrijvingen zal doorsturen nadat hij die heeft ontvangen.

3.4.

Per e-mail van 24 juni 2024 heeft [naam] de boekwaarde met [eiser] gedeeld. Ook heeft [naam] in deze e-mail een uiterste huurvoorstel aan [eiser] gedaan, waarbij hij onder meer het volgende heeft aangegeven:

Zoals meerdere keren aangegeven, willen wij er als EG zijnde toch nog alles aan doen om het station binnen ons netwerk te behouden. (…)

Daarnaast willen wij benadrukken dat we grote waarde hechten aan de lange termijn samenwerking met jou en het behoud van deze locatie in ons netwerk. We hopen dat dit voorstel je vertrouwen is ons als huurder versterkt en dat we tot een wederzijdse overeenkomst kunnen komen.

3.5.

[eiser] is niet ingegaan op het uiterste huurvoorstel van EG Retail en heeft een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een derde voor de duur van vijf jaar, met als ingangsdatum 1 november 2024.

3.6.

Per brief van 4 september 2024 aan [eiser] heeft EG Retail zich beroepen op huurbescherming, omdat de huurovereenkomst zou worden beheerst door de artikelen 7:290 en verder van het Burgerlijk Wetboek (BW). EG Retail heeft aangegeven dat deze huurbescherming met zich meebrengt dat de huurovereenkomst na 1 november 2024 automatisch zal doorlopen voor onbepaalde tijd.

3.7.

[eiser] heeft EG Retail per brief van 23 oktober 2024 verzocht per omgaande te bevestigen dat zij het gehuurde op 31 oktober 2024 zal verlaten en opleveren. EG Retail heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

3.8.

Per brief van 29 oktober 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2025 voor het geval er sprake zou zijn van een huurovereenkomst waarop het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing is. [eiser] heeft EG Retail verzocht om binnen zes weken na de opzegging mede te delen of zij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. EG Retail heeft niet met deze opzegging ingestemd.

3.9.

[eiser] heeft een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank, waarin zij heeft gevorderd EG Retail te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis in kort geding van 11 december 2024 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vordering van [eiser] afgewezen. ^[1]

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2024 (van rechtswege, met wederzijds goedvinden dan wel uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid) ten einde is gekomen;

Subsidiair

II. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, te weten op 31 oktober 2025 dan wel een nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;

Primair en subsidiair

III. EG Retail te veroordelen om het gehuurde, gelegen aan de [het gehuurde] , met al degenen die bij EG Retail verblijven en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege EG Retail bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis althans tegen een andere datum als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden een en ander op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 1.000,00 per dag, een gedeelte van een dag hieronder begrepen, voor elke dag dat zij nalaat uitvoering aan deze veroordeling te geven met een maximum van € 50.000,00 althans op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

IV. EG Retail te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de kosten van de gerechtelijke ontruiming (conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming en andere verschotten), indien EG Retail niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet;

V. EG Retail te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag ter hoogte van € 6.319,48 aan schadevergoeding per maand te rekenen vanaf 1 november 2024 dan wel vanaf 1 november 2025 dan wel vanaf een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum totdat EG Retail het gehuurde heeft verlaten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;

VI. EG Retail te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.

4.2.

EG Retail voert verweer. EG Retail concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Indien de kantonrechter de vorderingen van [eiser] toch toewijst, maakt EG Retail aanspraak op vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW en een vergoeding voor goodwill ex artikel 7:308 BW.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

[eiser] vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2024 ten einde is gekomen. Volgens [eiser] is de huurovereenkomst op die datum van rechtswege geëindigd, dan wel met wederzijds goedvinden dan wel uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid. EG Retail betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter zal hierna de verschillende grondslagen voor de primaire vordering van [eiser] beoordelen.

De huurovereenkomst is niet met wederzijds goedvinden geëindigd en er is geen sprake van rechtsverwerking

5.2.

[eiser] stelt dat [naam] herhaaldelijk tegen haar heeft gezegd dat zij op 31 oktober 2024 ‘contractvrij’ zou zijn, omdat er sprake was van de verhuur van grond en EG Retail geen huurbescherming genoot. Ter onderbouwing heeft [eiser] een aantekening van [naam] overgelegd waarmee [naam] zou hebben uitgelegd dat hiervan sprake was. [eiser] heeft op deze aantekening ook zelf bijschrijvingen gedaan aan de hand van uitleg van [naam] , aldus [eiser] . [eiser] heeft verder gewezen op haar e-mails van 23 november 2023 en 30 maart 2024, waarin zij het eindigen van de huurovereenkomst op 31 oktober 2024 aan EG Retail heeft doorgegeven en heeft verzocht om de boekwaarde van de brandstofpompen en de eventuele andere materialen, die volgens EG Retail haar eigendom zijn, door te geven. [naam] heeft zowel per e-mail als per WhatsApp-berichten laten weten dat hij [eiser] zou voorzien van de boekwaarde van de aan EG Retail toebehorende activa. Per e-mail van 24 juni 2024 heeft [naam] de boekwaarde aan [eiser] toegezonden. [eiser] wijst erop dat [naam] daarbij heeft aangegeven dat EG Retail er alles aan wil doen om het tankstation binnen haar netwerk te behouden en dat EG Retail dit niet aangegeven zou hebben als zij zich op het standpunt stelde dat de huurovereenkomst niet op 31 oktober 2024 zou eindigen. Gelet op het voorgaande bestond er volgens [eiser] instemming tussen partijen dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2024 ten einde kwam althans is er sprake van rechtsverwerking, omdat EG Retail zich dusdanig heeft gedragen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat haar alsnog een beroep op huurbescherming zou toekomen.

5.3.

EG Retail voert aan dat [naam] een junior medewerker is die zich bezighoudt met de commerciële aspecten van haar bedrijfsvoering. Hij is niet bevoegd om EG Retail te binden. EG Retail heeft verder verwezen naar een schriftelijke verklaring die [naam] op 12 november 2024 heeft opgesteld in het kader van de kortgedingprocedure tussen partijen. In deze verklaring heeft [naam] opgenomen dat hij met [eiser] heeft onderhandeld over de huurprijs en dat hij tijdens dit proces meerdere malen heeft aangegeven dat de juridische afdeling van EG Retail vindt dat EG Retail recht heeft op huurbescherming. [naam] heeft naar eigen zeggen een schematische tekening gemaakt waarop hij de verschillen tussen artikel 7:230a en 7:290 BW heeft uitgelegd en waarop [eiser] zelf opmerkingen heeft toegevoegd. [naam] heeft in zijn verklaring betwist dat hij gezegd zou hebben dat [eiser] ‘contractvrij’ zou zijn en heeft verklaard dat hij altijd heeft benadrukt dat hij daar niet over kon beslissen. EG Retail voert verder aan dat zij de informatie over de boekwaarde van de activa als goed huurder aan [eiser] heeft verstrekt, maar dat dit niet impliceert dat zij ermee heeft ingestemd dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2024 zou eindigen. Het feit dat [naam] een nieuw huurvoorstel heeft gedaan en heeft aangegeven dat EG Retail grote waarde hecht aan een lange termijn samenwerking, is volgens EG Retail niet vreemd gelet op het eindigen van de overeengekomen huurtermijn van vijftien jaar. [naam] zou berichten waarin werd verwezen naar ‘eindigen’ en ‘einde’ hebben gelezen als het einde van de huurtermijn, aldus EG Retail.

5.4.

De kantonrechter overweegt dat voor een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is vereist dat sprake is van wilsovereenstemming tussen partijen (artikel 3:33 jo. 6:217 BW). Dat brengt mee dat uit verklaringen en/of gedragingen van beide partijen moet blijken van een op beëindiging van de huurovereenkomst gerichte wil en van overeenstemming over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt. De stelplicht en bewijslast rusten in dit kader op [eiser] , die zich op de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beroept. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden onvoldoende om te kunnen aannemen dat tussen partijen overeenstemming heeft bestaan over beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2024. Uit de door [eiser] gestelde mededeling van [naam] dat [eiser] op 31 oktober 2024 contractvrij zou zijn – welke mededeling door EG Retail wordt betwist – en uit de (aan)tekening van [naam] – waarop ook bijschrijvingen door [eiser] zijn gedaan – kan niet worden afgeleid dat door of namens EG Retail ondubbelzinnig is ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2024. Het is immers niet ondenkbaar dat [naam] met de bedoelde mededeling het oog had op het einde van de huurtermijn per die datum, zoals EG Retail ook heeft aangevoerd. Ook het verstrekken van informatie over de boekwaarde van de activa van EG Retail en de opmerkingen van [naam] per e-mail dat EG Retail er alles aan wil doen om het tankstation binnen haar netwerk te behouden, zijn daartoe onvoldoende. Hooguit kan uit de e-mails en de gedragingen van [naam] worden afgeleid dat [naam] in de veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2024 zou eindigen. Een dergelijke veronderstelling is echter onvoldoende om een beëindiging met wederzijds goedvinden aan te nemen, zeker nu duidelijk was dat [naam] zelf (laat staan EG Retail) helemaal niet wilde dat de huurrelatie met [eiser] definitief zou eindigen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de huurovereenkomst dan ook niet met wederzijds goedvinden geëindigd.

5.5.

Het beroep van [eiser] op rechtsverwerking faalt eveneens. Rechtsverwerking kan slechts worden aangenomen als sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat EG Retail geen aanspraak zou maken op huurbescherming of op grond waarvan [eiser] onredelijk zou worden benadeeld als [eiser] alsnog aanspraak maakt op huurbescherming. Uit de hiervoor genoemde mededelingen van [naam] en uit de overgelegde correspondentie kan niet worden afgeleid dat EG Retail afstand heeft gedaan van haar rechten. Verder is door [eiser] onvoldoende onderbouwd dat EG Retail bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep op huurbescherming zou doen: ook daarvoor is de enkele kennelijke veronderstelling bij [naam] onvoldoende. Eveneens is onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een zodanige benadeling aan de zijde van [eiser] dat aanspraak maken op huurbescherming door EG Retail naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De kwalificatievraag – juridisch kader

5.6.

De kernvraag in deze zaak is of sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan in de zin van de artikelen 7:230a en 7:290 BW. De beantwoording van deze vraag is bepalend voor het toepasselijke huurregime en de (eventueel) daaraan verbonden huurrechtelijke bescherming.

5.7.

Op grond van artikel 7:290 BW wordt onder bedrijfsruimte verstaan: “een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.” Bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geldt een bijzondere bescherming voor de huurder. Zo is opzegging door de verhuurder slechts onder strikte voorwaarden mogelijk en eindigt de huurovereenkomst nog niet door het enkele verstrijken van een overeengekomen huurtermijn.

5.8.

Artikel 7:230a BW lid 1 luidt voor zover van belang als volgt: “Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel (
kantonrechter: bedoeld is ex artikel 7:290 BW) , dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. (…)”. De huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW heeft aanzienlijk minder huurrechtelijke bescherming dan bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

5.9.

Voor de toepassing van zowel het huurregime voor ‘middenstandsbedrijfsruimte’ (artikel 7:290 e.v. BW) als dat voor ‘overige’ bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) moet dus sprake zijn van huur van
een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan . Is dat niet het geval, dan is sprake van bedrijfsmatige huur van een (gedeelte van een)
on gebouwde onroerende zaak, waarvoor geen specifieke huurrechtelijke bescherming geldt. In dat geval gelden alleen de algemene huurbepalingen, waarvan met name artikel 7:228 BW van belang is.

5.10.

In het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 (hierna: het Valkenburg-arrest ^[2] ) is antwoord gegeven op de vraag wanneer sprake is van een gebouwde onroerende zaak, in de context van artikel 7:230a BW. De Hoge Raad overweegt in het Valkenburg-arrest dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. De Hoge Raad overweegt verder dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (artikel 1 Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan naar het oordeel van de Hoge Raad onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van artikel 7:230a BW.

Standpunten van partijen met betrekking tot de kwalificatievraag

5.11.

[eiser] stelt dat het perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren dat EG Retail van haar huurt, geen gebouwde onroerende zaak betreft. Daarbij wijst [eiser] erop dat zij slechts een beperkt aantal zaken aan EG Retail verhuurt, te weten een perceel grond met een ondergrondse installatie en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De brandstofpompen, de betaalzuil en het prijzenbord zijn eigendom van EG Retail, aldus [eiser] . Voorts geeft de beschermende strekking van artikel 7:290 BW in dit geval volgens [eiser] ook geen reden om het gehuurde toch aan te merken als een gebouwde onroerende zaak. [eiser] voert daarbij onder meer aan dat van plaatsgebondenheid geen sprake is, omdat er vrijwel nooit een medewerker van EG Retail bij het gehuurde aanwezig is. De onderhavige huurovereenkomst wordt volgens [eiser] dan ook beheerst door de regeling van artikel 7:228 lid 1 BW, als gevolg waarvan de huurovereenkomst op 31 oktober 2024 (van rechtswege) is geëindigd.

5.12.

EG Retail stelt zich op het standpunt dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak betreft. Zij meent dat de voormalige shop op zichzelf, maar ook de rest van het onbemande tankstation onder de uitzonderingsgevallen zoals bedoeld in het Valkenburg-arrest valt. Tot het gehuurde behoren volgens EG Retail: een gebouw waarin voorheen de shop van het tankstation was gevestigd, de pompen, de luifel, de vloeistofdichte vloer, de bestrating, de ondergrondse opslagtanks, het leidingwerk, overige installaties en de in- en uitrit. EG Retail wijst erop dat het gehuurde is ‘gebouwd’ en niet is ‘geplaatst’. EG Retail meent dat uit het Valkenburg-arrest de conclusie kan worden getrokken dat eerder sprake is van een gebouw bij huur in de context van artikel 7:290 BW dan in de context van artikel 7:230a BW. Volgens EG Retail moet voor de vraag of onbemande tankstations onder de uitzondering van het Valkenburg-arrest vallen in het bijzonder aandacht worden gegeven aan de activiteit die daar wordt uitgeoefend: het verkopen van motorbrandstoffen.

5.13.

Nu volgens EG Retail vaststaat dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is, meent zij verder dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. EG Retail voert daartoe aan dat is voldaan aan de vereisten van artikel 7:290 lid 2 BW. Daarnaast is volgens EG Retail sprake van plaatsgebondenheid. Door de kwalificatie van het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW heeft de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 oktober 2024 volgens EG Retail geen rechtgevolg.

Er is geen sprake van een gebouw in de zin van artikel 1 Woningwet

5.14.

De kantonrechter overweegt dat er tussen partijen discussie bestaat over wat er precies tot het gehuurde behoort. Partijen zijn het er wel over eens dat in ieder geval tot het gehuurde behoort: een perceel grond met een ondergrondse installatie en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. Volgens EG Retail behoren daarnaast ook (onder meer) de shop en de brandstofpompen tot het gehuurde, wat door [eiser] wordt betwist.

5.15.

De kantonrechter is van oordeel dat de shop niet tot het gehuurde behoort en overweegt daartoe als volgt. Niet in geschil is dat er voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst al een bemand tankstation met shop aanwezig was op de plaats van het gehuurde, dat [eiser] zelf exploiteerde. EG Retail heeft aangevoerd dat het gebouw waarin voorheen de shop van het tankstation was gevestigd nu wordt gebruikt voor de aansturing van het tankstation en dat dit een toegankelijke, overdekte en geheel met wanden omsloten ruimte betreft, waardoor het gebouw voldoet aan de definitie van een gebouwde onroerende zaak zoals bedoeld in het Valkenburg-arrest. Volgens EG Retail is het gebouw niet van verwaarloosbare betekenis, waardoor het gehuurde als gebouwde onroerende zaak moet worden aangemerkt. [eiser] heeft er naar het oordeel van de kantonrechter terecht op gewezen dat het gebouw waarin voorheen de shop gevestigd was niet aan EG Retail is verhuurd en ook niet aan EG Retail verhuurd is geweest. Ter onderbouwing hiervan heeft [eiser] verwezen naar de tekening die als bijlage 1 bij de huurovereenkomst is gevoegd en waarop het gehuurde rood is gearceerd. De shop is op deze tekening niet rood gearceerd. [eiser] stelt verder dat de technische aansturing van het onbemande tankstation slechts een kleine kast is die zich bevindt in de shopruimte en dat EG Retail geen vrije toegang tot de shop heeft. EG Retail heeft dit niet betwist. Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de shopruimte niet tot het gehuurde behoort. Het enkele feit dat zich in de shopruimte installaties bevinden die (mede) ten dienste staan van het gehuurde, brengt niet mee dat die ruimte zelf onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Het betoog van EG Retail dat met de shopruimte is voldaan aan de definitie van een gebouwde onroerende zaak, treft dus geen doel.

5.16.

De kantonrechter is van oordeel dat de uiterste ondergrens uit het Valkenburg-arrest wel is gehaald: het gehuurde betreft meer dan een enkele verharding of bewerking van de grond. Tot het gehuurde behoort immers – naast de ondergrondse installatie, de leidingen en de vloeistofdichte vloer – ook een luifel. Nu de shop niet tot het gehuurde behoort is echter niet geheel voldaan aan de omschrijving van een gebouw in de zin van artikel 1 van de Woningwet, waarnaar in het Valkenburg-arrest is verwezen. Er is namelijk geen sprake van een geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte. Dit wordt niet anders als de brandstofpompen, de bestrating en de in- en uitrit ook tot het gehuurde behoren, zoals EG Retail heeft aangevoerd.

5.17.

Het voorgaande betekent dat de beoordeling door de kantonrechter zich zal toespitsen op de vraag of sprake is van de in het Valkenburg-arrest genoemde uitzondering: een zaak die niet (geheel) aan de omschrijving van een gebouw in de zin van artikel 1 Woningwet voldoet, maar toch kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak.

Het verzoek tot het stellen van prejudiciële vragen

5.18.

EG Retail heeft in haar conclusie van antwoord (randnummer 13.1) verzocht prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen voor het geval haar verweren tegen de vorderingen van [eiser] niet zouden slagen. In haar conclusie van dupliek (randnummer 6.1) heeft zij dit verzoek gehandhaafd en stelt zij dat de beantwoording van die vragen noodzakelijk is voor de beoordeling van de vorderingen van [eiser] . Gelet hierop en gelet op de overige inhoud van de processtukken van EG Retail, begrijpt de kantonrechter het verzoek zo dat EG Retail beoogt dat nu prejudiciële vragen worden gesteld, zonder dat daaraan de voorwaarde is verbonden dat haar verweren eerst zouden moeten falen.

5.19.

EG Retail wenst door middel van het stellen van prejudiciële vragen duidelijkheid te verkrijgen over de inhoud en reikwijdte van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW, dan wel in de zin van artikel 7:290 BW. EG Retail heeft er daarbij op gewezen dat de lagere rechtspraak hierover ten aanzien van onbemande tankstations niet eenduidig is, terwijl dit evenwel doorslaggevend is voor de beantwoording van de vraag welke huurregime van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Zij stelt de volgende prejudiciële vragen voor:

In hoeverre betreffen de algemene kenmerken van een onbemand tankstation, zoals (i) de luifel, (ii) de fundering van de luifel, (iii), de betaalpaal, (iv) de (ondergrondse) installatie en leidingen, (v) de opslagtanks, (vi) het pompsysteem, (vii) de reclamezuil en/of (viii) het (elektronische) prijzenbord “omstandigheden” in de zin van het Landingsbaan-arrest (
kantonrechter: in dit vonnis aangeduid als het Valkenburg-arrest) , zodat deze, op zichzelf dan wel in onderlinge samenhang bezien, tot gevolg kunnen hebben dat een onbemand tankstation als “gebouwde onroerende zaak” kwalificeert?

In hoeverre bestaat er een verschil in betekenis tussen het begrip “gebouwde onroerende zaak” in de zin van artikel 7:290 BW en het begrip “gebouwde onroerende zaak” in de zin van artikel 7:230a BW, en, zo ja, in hoeverre kunnen de algemene kenmerken van een onbemand tankstation, zoals (i) de luifel, (ii) de fundering van de luifel, (iii), de betaalpaal, (iv) de leidingen, (v) de opslagtanks, (vi) het pompsysteem, (vii) de reclamezuil en/of (viii) het (elektronische) prijzenbord, er, op zichzelf dan wel in onderlinge samenhang bezien, toe leiden dat een onbemand tankstation als “gebouwde onroerende zaak” in de zin van artikel 7:290 BW kwalificeert?

5.20.

Op grond van artikel 392 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan de rechter in een procedure op verzoek van een partij of ambtshalve de Hoge Raad een rechtsvraag stellen ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing, als een antwoord op deze vraag nodig is om op de vordering of op het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is:

“a. voor een veelheid aan vorderingsrechten die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten en uit dezelfde of soortgelijke samenhangende oorzaken voortkomen, of

b. voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet.”

5.21.

[eiser] heeft aangevoerd dat het antwoord op de door EG Retail voorgestelde prejudiciële vragen niet nodig is om op haar vorderingen te beslissen. Voor zover de kantonrechter zou menen dat het regime van artikel 7:228 lid 1 BW niet van toepassing is op de huurovereenkomst en dat er tussen partijen geen consensus bestond over de einddatum van de huurovereenkomst, zou de kantonrechter volgens [eiser] uit de voeten kunnen met de huuropzegging die [eiser] tegen 31 oktober 2025 heeft gedaan. Zoals hiervoor in 5.4. overwogen is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Ten aanzien van de huuropzegging van [eiser] tegen 31 oktober 2025 overweegt dat de kantonrechter dat [eiser] haar subsidiaire vordering op die opzegging heeft gestoeld. De kantonrechter komt pas toe aan de subsidiaire vordering van [eiser] als zou worden geoordeeld dat de primaire vordering (een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2024 is geëindigd) zou worden afgewezen.

5.22.

Voor de beoordeling van de primaire vordering moet, zoals eveneens hiervoor overwogen, de kernvraag worden beantwoord of sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan in de zin van de artikelen 7:230a en 7:290 BW. Meer in het bijzonder moet de vraag worden beantwoord of sprake is van de in het Valkenburg-arrest genoemde uitzondering: een zaak die niet (geheel) aan de omschrijving van een gebouw in de zin van artikel 1 Woningwet voldoet, maar toch kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. De antwoorden op deze vragen zijn noodzakelijk om vast te stellen welk huurregime van toepassing is, hetgeen bepalend is voor het oordeel of de huurovereenkomst al dan niet per 31 oktober 2024 is geëindigd.

5.23.

In het Valkenburg-arrest is niet expliciet uitgemaakt of uitgewerkt wat van doorslaggevende betekenis kan zijn om een zaak die niet (geheel) voldoet aan de omschrijving van een gebouw in de zin van artikel 1 Woningwet toch aan te merken als een gebouwde onroerende zaak. De reikwijdte en toepassing van deze uitzondering zijn dus niet uitgekristalliseerd. Verduidelijking hiervan is naar het oordeel van de kantonrechter van belang voor de beoordeling van deze zaak.

5.24.

Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat er – zoals ook door EG Retail is gesteld – geregeld gerechtelijke procedures plaatsvinden met betrekking tot onbemande tankstations, waarbij de vraag zich voordoet of het onbemande tankstation een gebouwde onroerende zaak is. Deze vraag wordt in de jurisprudentie wisselend beantwoord. ^[3] Het verkrijgen van de in 5.23 genoemde verduidelijking is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook van rechtstreeks belang voor de beslechting van vele andere zaken met betrekking tot de kwalificatie van een onbemand tankstation (sub b van artikel 392 lid 2 Rv) en kan bijdragen aan de rechtseenheid.

5.25.

In het voorgaande ziet de kantonrechter op zichzelf aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen. De door EG Retail voorgestelde vragen acht de kantonrechter evenwel te feitelijk van aard. Eventuele prejudiciële vragen zouden zich meer moeten richten op het verkrijgen van gezichtspunten die moeten worden gehanteerd bij de beoordeling of sprake is van een in het Valkenburg-arrest bedoelde uitzondering.

5.26.

De kantonrechter is ambtshalve bekend met het feitbij de Hoge Raad twee cassatieprocedures aanhangig zijn waarin EG Retail partij is en waarin – naar blijkt uit de conclusies van advocaat-generaal van Peursem van 19 december 2025 ^[4] – rechtsvragen aan de orde zijn met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst van een onbemand tankstation die vergelijkbaar zijn met de in deze zaak voorliggende rechtsvragen. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het uit een oogpunt van proceseconomie en ter voorkoming van doublures in de rechtsvorming aangewezen de arresten van de Hoge Raad in die procedures af te wachten voordat overgegaan wordt tot het eventueel stellen van prejudiciële vragen.

5.27.

De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van een akte door beide partijen, waarin partijen zich kunnen uitlaten over het voornemen van de kantonrechter om de procedure aan te houden in afwachting van de te wijzen arresten van de Hoge Raad.

5.28.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 28 april 2026 voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder 5.27,

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026

54374

Voetnoten

1. ECLI:NL:RBNNE:2024:4904

2. Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899 (

3. Zie onder meer rechtbank Noord-Nederland 19 november 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:4547; rechtbank Noord-Nederland 26 november 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:4522 en rechtbank Noord-Nederland 22 juli 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:3135.

4. Parket bij de Hoge Raad 19 december 2025, ECLI:NL:PHR:2025:1404 en ECLI:NL:PHR:2025:1406.