ECLI:NL:PHR:2025:1404

• Datum uitspraak: 19 december 2025
• Publicatiedatum: 18 december 2025
• Zaaknummer: 25/00557
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt dat onbemand tankstation geen gebouwde onroerende zaak is volgens huurrecht

Deze zaak betreft de vraag of een onbemand tankstation in [plaats 1], verhuurd aan EG Retail, kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a en 7:290 BW. De huurovereenkomst liep van 2010 tot 2024 en werd door de verhuurder opgezegd. De kantonrechter en het hof oordeelden dat het tankstation geen gebouwde onroerende zaak is, omdat het niet voldoet aan de definitie van een gebouw als een overdekte, met wanden omsloten ruimte. De luifel en brandstofpompen maken geen gebouw, en de verkoopruimte en betaalpaal behoren niet tot het gehuurde.

De Hoge Raad bevestigt deze lijn en verwijst naar het arrest Vliegveld Valkenburg, waarin is bepaald dat een enkele verharding of bewerking van de grond niet volstaat om als gebouwde onroerende zaak te gelden. Hoewel bij twijfelgevallen de strekking van de huurbescherming kan meewegen, is hier onvoldoende onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die bijzondere bescherming rechtvaardigt. De Hoge Raad wijst ook op de grote contractsvrijheid van partijen en het feit dat de huurovereenkomst geen keuze voor het 290-huurregime bevatte.

De conclusie is dat de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2024 zonder toepassing van de bijzondere huurbescherming voor bedrijfsruimte. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van EG Retail en bevestigt het oordeel van het hof. Dit arrest verduidelijkt de criteria voor de kwalificatie van onbemande tankstations als gebouwde onroerende zaken en bevestigt dat niet elk onbemand tankstation onder het 290-huurregime valt.

Uitkomst: De Hoge Raad bevestigt dat het onbemand tankstation geen gebouwde onroerende zaak is en dat de huurovereenkomst per 31 december 2024 eindigt zonder bijzondere huurbescherming.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 25/00557

Zitting 19 december 2025

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

EG Retail (Netherlands) B.V.,

eiseres tot cassatie

tegen

[Verhuurder] B.V.,

verweerster in cassatie

Partijen worden hierna verkort aangeduid als EG Retail of Huurder en [Verhuurder] .

Deze zaak gaat over de beëindiging van een huurovereenkomst van een onbemand tankstation in [plaats 1] – en loopt parallel met een identieke zaak tussen dezelfde partijen over een ander onbemand tankstation in [plaats 2] (aanhangig in cassatie onder zaaknummer 25/00560, waarin ik vandaag ook concludeer ^[1] ). Volgens de kantonrechter is zo’n tankstation geen ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, zodat beëindiging van een huurovereenkomst van zo’n tankstation wordt beheerst door art. 7:228 lid 1 BW uit de algemene huurbepalingen. Dat betekent dat de huur die is aangegaan voor een periode van 15 jaar na verloop van die termijn eindigt (per 31 december 2024), zonder dat daartoe opzegging is vereist.

Dat oordeel is door het hof bekrachtigd. Leidend is hier de beschikking inzake de landingsbaan van
Vliegveld Valkenburg (ECLI:NL:HR:2014:899) met regels over uitleg van ‘gebouwde onroerende zaak’ uit art. 7:230a BW. Daarbij kan in de eerste plaats worden gedacht aan ‘een gebouw’. Een gebouw is in die beschikking onder verwijzing naar de Woningwet gedefinieerd als ‘een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’. Daar voldoet het onbemande tankstation volgens het hof niet aan (het gehuurde is niet met wanden omsloten). De verkoopruimte naast de luifel (de voormalige ‘tankshop’) maakt geen deel uit van het gehuurde en de ‘betaalpaal’ evenmin. In
Vliegveld Valkenburg is verder geoordeeld dat een zaak die niet (geheel) aan bedoelde omschrijving van een gebouw voldoet, onder omstandigheden toch kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak (wat ik aanduid als een ‘twijfelgeval-escape’). Behalve dat een enkele verharding of bewerking van de grond daartoe in de regel niet volstaat en ook niet of het gehuurde naar normaal spraakgebruik al dan niet ‘gebouwd’ is, is de invulling daarvan in die beschikking open gelaten. In het ‘tussengebied’ van twijfelgevallen die niet volledig voldoen aan de ‘gebouw’-omschrijving, maar wel méér zijn dan een enkele verharding of bewerking van de grond, zou betekenis kunnen toekomen aan de strekking van de huurrechtelijke bescherming van art. 7:290 BW (‘plaatsgebondenheid’) en art. 7:230a BW (die strekking is voor deze categorie minder duidelijk). Volgens het bestreden oordeel zijn hier geen omstandigheden aanwezig die maken dat het gehuurde toch moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, waarbij is meegewogen dat ‘plaatsgebondenheid’ hier niet kon worden vastgesteld (afgedaan op niet voldoen aan stelplicht door Huurder). Ook het gegeven dat hier geen contractuele keuze is gemaakt voor toepassing van het 290-huurregime, is door het hof van belang geacht.

Huurder heeft cassatieberoep ingesteld. Ik zie geen van de klachten slagen en concludeer net als in de parallelle zaak tot verwerping.

1. Feiten ^[2]

1.1 Verhuurder is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s.

1.2 Huurder is een vennootschap die zich (onder meer) richt op de verkoop van motorbrandstoffen. Huurder exploiteert een netwerk van zowel bemande als onbemande tankstations.

1.3 Tot 2010 exploiteerde Verhuurder een bemand tankstation op haar terrein bij de autogarage aan [a-straat 1] in [plaats 1] .

1.4 Per 1 januari 2010 heeft Verhuurder een deel van het genoemde perceel verhuurd aan een rechtsvoorganger van Huurder. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren (onder meer) brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 15 jaar, te weten van 1 januari 2010 tot 31 december 2024 ^[3] .

1.5 Huurder had geen belangstelling voor de huur van de verkoopruimte die zich naast de luifel bevindt. De verkoopruimte is daarom door Verhuurder verhuurd aan een derde.

1.6 Huurder heeft bij aanvang van de huur een ‘betaalpaal’ bij het tankstation geplaatst. Verder heeft Huurder op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht. Het gehuurde ziet er als volgt uit:

1.7 In oktober 2010 hebben Verhuurder en Huurder de huur schriftelijk vastgelegd. De tekst van de schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld door Huurder. De overeenkomst vermeldt onder meer:

‘
1. Het gehuurde

1.1 Verhuurder verklaart aan Huurder te verhuren, gelijk Huurder verklaart van Huurder te huren, het op de als
Bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte tekening rood gearceerde perceel inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren in de ruimste zin des woords, (…)

2. Looptijd

2.1

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van vijftien (15) jaar ingaande 1 januari 2010 en eindigende 31 december 2024. De aanvangsdatum is tussen partijen schriftelijk vastgelegd. Uiterlijk 12 maanden voor het einde van de huurperiode van 15 jaar treden partijen in overleg over voortzetting van de huurovereenkomst.

2.2

Huurder is gerechtigd na afloop van de onderhavige overeenkomst al hetgeen zich in of ondergronds van het gehuurde perceel bevindt gedeeltelijk of in zijn geheel achter te laten.

(…)

5. Bestemming

5.1

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt (met toebehoren in de ruimste zin des woords) voor motorbrandstoffen. (…)

12. Einde van de overeenkomst en oplevering

(…)

12.2

Bij het einde van deze overeenkomst verplicht Verhuurder zich om Huurder zonder enige beperkingen in de gelegenheid te stellen de haar toebehorende en op het gehuurde aanwezige eigendommen, buitenpaal, identificatie- en reclamemateriaal tot zich te nemen.’

1.8

Verhuurder schrijft in een aangetekende brief aan Huurder van 7 december 2021 dat zij de huurovereenkomst voor de locatie in [plaats 1] opzegt en dat zij de ontruiming aanzegt, dit tegen 31 december 2024 althans tegen de eerst mogelijke datum. In diezelfde brief heeft Verhuurder de huur voor een onbemand tankstation in [plaats 2] opgezegd (de beëindiging van de huur van het onbemande tankstation in [plaats 2] is als gezegd onderwerp van de samenhangende zaak 25/00560, waarin ik vandaag ook concludeer).

1.9

Huurder heeft in een brief van 11 augustus 2022 aan Verhuurder laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens Huurder leiden de opzegging en de aanzegging die zijn opgenomen in de brief van 7 december 2021 niet tot het eindigen van de huurovereenkomst.

2. Procesverloop

2.1

Verhuurder vordert in eerste aanleg een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 december 2024 zal eindigen met uitvoerbaar bij voorraad verklaarde ontruiming van het gehuurde door Huurder vóór 1 januari 2025, kosten rechtens.

2.2

De kantonrechter heeft dat toegewezen (zie rov. 5 van de al aangehaalde eerste aanleg uitspraak). De kern van dat oordeel is dat geen sprake is van huur van een ‘gebouwde onroerende zaak’ volgens art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, zodat deze bepalingen hier niet van toepassing zijn en beëindiging van de huurovereenkomst wordt beheerst door art. 7:228 BW ^[5] .

2.3

Het hof heeft het appel van Huurder afgewezen en het vonnis bekrachtigd, waartoe onder meer als volgt is overwogen:

‘(…)

4.2

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 11 april 2014 ^[6] het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uitgelegd in het kader van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Deze uitleg is ook van belang voor dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW, dat een definitie geeft van bedrijfsruimte. Uit genoemd arrest volgt dat in het kader van zowel artikel 7:230a BW als artikel 7:290 BW als uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). De Hoge Raad overwoog dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW (en dus ook niet in de zin van artikel 7:290 BW).

4.3

Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. ^[7]

4.4

In de huurovereenkomst is bepaald dat [Huurder] van [Verhuurder] een perceel huurt inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren en dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Niet in geschil is dat tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De betaalpaal maakt geen onderdeel uit van het gehuurde.

4.5

Met de kantonrechter stelt het hof voorop dat het gehuurde geen gebouw is in de zin van een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Het geschil spitst zich dan toe op de vraag of er omstandigheden zijn die maken dat er toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW, zoals [Huurder] met een beroep op het samenstel van alle gehuurde elementen betoogt. Het hof oordeelt dat dat niet het geval is.

4.6

De (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) aanwezige bebouwing is niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als het hof daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel betrekt. De luifel dient als ‘paraplu’ voor de klant en bevesti[gi]ngspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen. Daarmee levert het gebruik van de luifel evenmin een aanwijzing op dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Een onbemand tankstation met luifel zonder wanden zoals hier aan de orde, zal in het normale spraakgebruik doorgaans ook niet als een gebouw of als gebouwd worden aangemerkt. Voor zover de in- en uitritten tot het gehuurde behoren, wat volgens [Huurder] wel maar volgens [Verhuurder] niet het geval is, leidt dat niet tot een ander oordeel. Deze behoren tot de standaarduitrusting van een tankstation en niet valt in te zien waarom deze dan omstandigheden opleveren die tot de conclusie leiden dat het gehuurde toch een gebouw is.

4.7 [

Huurder] wijst er nog op dat het grootste deel van de elementen van het gehuurde meeweegt bij het bepalen van de WOZ-waarde en dat de bouw van een tankstation (met luifel voorzien van een fundering) gepaard gaat met hoge kosten en een uitgebreid bouwproces (met benodigde vergunningen, berekeningen, tekeningen, adviezen en keuringen). Deze omstandigheden maken afzonderlijk en ook in samenhang bezien echter niet dat het gehuurde alsnog als een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW kwalificeert. De WOZ-waardebepaling is niet van belang bij de juridische kwalificatievraag van een gehuurde zaak, terwijl ook zaken die geen gebouwde onroerende zaak zijn kostbaar kunnen zijn om aan te leggen, een omvangrijke constructie kunnen omvatten en een uitgebreid bouwproces kunnen vergen.

4.8

Het oordeel van het hof wordt ook niet anders als bij de beoordeling wordt betrokken dat het gehuurde is bestemd en wordt gebruikt als tankstation. Het gaat hier om een onbemand tankstation met een luifel zonder shop maar met een betaalpaal, welke paal geen deel uitmaakt van het gehuurde. Exploitatie van een dergelijk tankstation maakt op zichzelf niet dat toch sprake is van een gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW. Een onbemand tankstation met enkel brandstofpompen en een betaalpaal zal immers in ieder geval niet een gebouwde onroerende zaak zijn. Daaruit volgt al dat de bestemming van het gehuurde van ‘onbemand verkooppunt (…) voor motorbrandstoffen’ niet bepalend is voor het antwoord op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.

4.9

De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat vooraf aan de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a BW of (plaatsgebonden) 7:290 BW bedrijfsruimte. En voor zover toch van belang voor de vraag of het gehuurde voldoet aan de maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, oordeelt het hof dat [Huurder] in het licht van de betwisting door [Verhuurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die bijzondere huurbescherming en daarmee kwalificatie van het gehuurde als gebouw in de zin van artikel 7:230a of artikel 7:290 BW rechtvaardigt.

4.10 [

Huurder] heeft nog aangevoerd dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte (en dus een gebouwde onroerende zaak) te sluiten. Ter onderbouwing is door [Huurder] gewezen op de overeengekomen huurtermijn. De omstandigheid dat er een huurovereenkomst is gesloten voor zestien jaar [bedoeld zal zijn: 15 jaar, zie 1.4 en 1.7 hiervoor, A-G] is echter geen omstandigheid die ertoe kan leiden dat het gehuurde als gebouwde onroerende zaak moet worden gezien. Evenmin kan hieruit worden afgeleid dat partijen contractueel gekozen hebben voor het regime van artikel 7:290 BW. In de huurovereenkomst staat de begindatum als zodanig benoemd en is bepaald dat partijen in overleg treden over voortzetting van de huurovereenkomst na het einde van de huurtermijn. Overleg over een nieuwe huurtermijn zonder automatische verlenging en het ontbreken van een opzegtermijn en opzegmogelijkheden, stroken niet met een afgesproken toepasselijkheid van het 290-huurregime. Aan dat standpunt van [Huurder] gaat het hof dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij.

4.11

De conclusie is dat afzonderlijk noch in samenhang gezien de door [Huurder] aangedragen omstandigheden kunnen leiden tot het oordeel dat toch sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW. Net als de kantonrechter oordeelt het hof daarom dat de huurovereenkomst met toepassing van artikel 7:228 BW eindigt op 31 december 2024.

(…)’

2.4

Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Verhuurder heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna zijdens Huurder is gerepliceerd (Verhuurder heeft afgezien van dupliek).

3. Bespreking van het cassatiemiddel

Inleiding

3.1

Het cassatiemiddel heeft vijf onderdelen, de eerste vier met subonderdelen en onderdeel 5 is louter voortbouwend.
Onderdeel 1 bestrijdt dat het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:230a BW en art. 7:290 BW dezelfde betekenis heeft.
Onderdeel 2 bestrijdt dat onbemande tankstations geen gebouwde onroerende zaak kunnen zijn in de zin van deze bepalingen – ook niet in het licht van de
Vliegveld Valkenburg -beschikking.
Onderdeel 3 bestrijdt het oordeel over plaatsgebondenheid, dat geen verband houdt met de kwalificatie als ‘gebouwde onroerende zaak’ en hier ook niet bij de kwalificatie als 290-bedrijfsruimte. Volgens
onderdeel 4 zijn essentiële stellingen van Huurder gepasseerd, waarna de voortbouwende klacht van
onderdeel 5 volgt.

Het toepasselijke huurregime op tankstations

3.2

Art. 7:290 BW luidt voor zover relevant als volgt:

‘1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.

2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

a.
een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan , die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

(…)’ (Onderstreping A-G)

Dit staat naast art. 7:230a BW, dat voor zover van belang als volgt luidt:

‘1. Heeft de huur betrekking op
een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte [bedoeld is ex art. 7:233 BW, A-G], noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel [bedoeld is ex art. 7:290 lid 2 BW, A-G], dan kan de huurder na einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. (…)’ (Onderstreping A-G)

3.3

Voor de toepassing van zowel het huurregime voor ‘middenstandsbedrijfsruimte’ (art. 7:290 e.v. BW) als dat voor ‘overige’ bedrijfsruimte (art. 7:230a BW) moet dus sprake zijn van huur van
een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan . De kernvraag in deze zaak is of daaraan is voldaan. Zo niet, dan hebben we te maken met bedrijfsmatige huur van een (gedeelte van een)
on gebouwde onroerende zaak, waarvoor geen specifieke huurrechtelijke bescherming geldt ^[8] . Van dat laatste gaat Verhuurder in deze zaak uit en dat is ook wat de kantonrechter en het hof hebben geoordeeld. In dat geval gelden alleen de algemene huurbepalingen uit art. 7:201 – 7:231 BW (m.u.v. art. 7:230a BW) en daarvan is dan met name art. 7:228 BW van belang. Beperking van het 290-bedrijfsruimte huurregime tot een (gedeelte van) een
gebouwde onroerende zaak was een bewuste keuze van de wetgever destijds; al sinds 1960 geldt geen speciaal huurrechtelijk regime meer voor huur van ongebouwde onroerende zaken ^[9] . Of het begrip ‘onroerende zaak’ in 290- en 230a-bedrijfsruimte overeenstemt, komt hierna nog aan bod.

3.4

Het juridische (huurrechtelijke) ‘(on)gebouwd’ moet hier overigens worden onderscheiden van ‘(on)bebouwd’ uit het spraakgebruik. ‘Gebouwd’ uit het huurrecht is een minder ruim begrip dan ‘bebouwd’: een onroerende zaak kan bebouwd zijn, zoals bij een parkeerplaats bijvoorbeeld, of een ondergronds leidingwerk, maar huurrechtelijk toch moeten worden aangemerkt als een ongebouwde onroerende zaak ^[10] .

3.5

In de rechtspraak van de Hoge Raad uit de afgelopen jaren is de huur van gebouwde en ongebouwde grond een aantal keer in verscheidene varianten aan de orde geweest, regelmatig ook met betrekking tot tankstations. Ik schets daar ter inleiding het volgende beeld van.

3.6

Een bemand benzinestation met toebehoren kan (maar hoeft niet altijd, zoals hierna wordt besproken) worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte (art. 1624 BW (oud)). Dat betekent dat dan sprake moet zijn van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan. Leidend is hier de beslissing in de zaak
Utrecht/ […] ^[11] :

‘Onderdelen 2 en 3 bestrijden tevergeefs het oordeel van de Rb. dat de nieuwe zelfstandige overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst t.a.v. bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW. In r.o. 4e ^[12] gaat de Rb. na of in het onderhavige geval de volgens de omschrijving van het tweede lid van genoemd artikel
vereiste elementen aanwezig zijn –
waaronder: gebouwd onroerend goed , bestemming voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, de aanwezigheid in de verhuurde ruimte van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening –, waarbij de Rb. o.g.v. de vastgestelde feiten zonder schending van enige rechtsregel ^[13] tot een bevestigend antwoord op die vraag kon komen. Voor die opvatting vond de Rb. blijkens r.o. 4f ^[14] nog steun hierin dat daarmede bij een huurobject als het onderhavige en in de omstandigheden van dit geval
recht wordt gedaan aan de strekking van de bepalingen inzake huur en verhuur van bedrijfsruimte , t.w. bescherming van de huurder i.v.m. de bijzondere ligging van de gehuurde ruimte, de aldaar gekweekte goodwill, de gedane investeringen en de moeilijkheid elders een geschikte plaats van vestiging te vinden. Aldus opgevat is het tegen deze overwegingen gewekte verwijt van onbegrijpelijkheid ongegrond ^[15] .’ (Voetnoten en onderstrepingen toegevoegd, A-G)

3.7

Bij dit benzinestation was voldaan aan alle vereisten voor 290-bedrijfsruimte (ver)huur: kleinhandelsbedrijf ^[16] met een voor het publiek toegankelijk lokaal ^[17] én een gebouwde onroerende zaak. Dat volgens de rechtbank (gesauveerd door de Hoge Raad) aan dat laatste vereiste was voldaan, hield zo te zien verband met de aanwezigheid van ‘het bedieningsgebouwtje’ (de tankshop) ^[18] . De rechtbank vond hiervoor mede ruimte in de plaatsgebondenheidsstrekking van de huurrechtelijke bescherming voor middenstandsbedrijfsruimte, die ook voor zo’n tankstation met bedieningsgebouwtje opgaat. Dat is in stand gelaten in cassatie met de overweging dat op die referte aan plaatsgebondenheid in het rechtbankoordeel de motiveringsklacht afketst. De andere kenmerken van het benzinestation die de rechtbank had vastgesteld – pompen, luifels en toe- en afritten – duiden immers niet op een ‘gebouw’; men had destijds bij ‘gebouwd onroerend goed’ een (bedrijfs)gebouw voor ogen, zoals we hiervoor hebben gezien (voetnoot 9), en ook onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis blijkt uit de voorlaatste alinea van de conclusie van P-G Van Oosten vóór
Utrecht/ […] (kenbaar uit NJ 1979/507).

3.8

Nadien is een dergelijk tankstation in de rechtspraak regelmatig als 290-bedrijfsruimte aangemerkt ^[19] , maar er zijn volgens Smithuis en Willemsen drie categorieën uitzonderingen ^[20] : naast (i) verhuur van tankstations die vallen onder de Benzinewet ^[21] en (ii) gemengde overeenkomsten die te splitsen zijn, zoals verhuur van een gebouwde onroerende zaak die gedeeltelijk als 290-bedrijfsruimte wordt gebruikt en gedeeltelijk als 230a-bedrijfsruimte, noemen zij (iii) constructies waarbij opstallen van de grond worden gescheiden middels al dan niet huurafhankelijke opstalrechten en er sprake is van huur van
ongebouwd onroerend goed, omdat de gebouwen dan zelf niet onder de huurovereenkomst vallen.

3.9

Dat brengt ons bij verhuur van een
onbebouwd terrein met de bedoeling of verplichting voor de huurder om daarop bebouwing te doen plaatsvinden bestemd voor gebruik als 290-bedrijfsruimte, zoals een tankstation. Dat valt volgens de Hoge Raad in
Shell/ […] niet onder het huurregime van 290-bedrijfsruimte ^[22] . Of dat na bebouwing anders wordt, hangt ervan af of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde en tot 290-bedrijfsruimte bestemde onroerende zaak, zo volgt uit
Utrecht/ […] , al aangehaald, waar naar wordt verwezen in
Shell/ […] .

3.1

Dat kan bij eerste beschouwing tot opmerkelijke consequenties leiden als de desbetreffende huurovereenkomst vervolgens wordt verlengd nádat de huurder daarop een bedrijfsruimte heeft gebouwd en/of er nadien indeplaatsstelling aan huurderszijde plaatsvindt. In een zaak die zag op de laatste casuspositie is uitgemaakt dat in dat geval (bij gebreke van aanwijzingen voor het tegendeel) sprake bleef van een huurovereenkomst van een
ongebouwde onroerende zaak waarop art. 7:290 e.v. BW niet van toepassing was ^[23] . Dat, hoewel de huurder hier feitelijk een ‘middenstandsbedrijfsruimte’ in de vorm van een tankstation exploiteerde ^[24] .

3.11

Dit stelsel ademt een grote mate van contractsvrijheid voor partijen voor wat het precieze object van hun huurrelatie is. NJ-annotator Huydecoper geeft in zijn noot onder de hierna te bespreken
Vliegveld Valkenburg- beschikking ^[25] een ander voorbeeld van dergelijke (grote) huurrechtelijke verschillen bij economisch vergelijkbare situaties: ‘het enorme verschil’ in huurbescherming tussen de huurder van een bloemenwinkel en de huurder van een stuk grond waarop de huurder zelf een ‘bloemenstalletje’ plaatst, met de toevoeging dat
X/Stg. Berregratte ^[26] wat hem betreft ‘een treffende illustratie op[levert] van het tekortschieten van de bescherming voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak’.

3.12

In 1997 is een voorstel ^[27] gedaan om de huurbescherming voor exploitanten van tankstations uit te breiden ^[28] . Het idee was om de bestaande uitzondering voor kampeerbedrijven (die ook onder 290-bedrijfsruimte vallen vanwege hun plaatsgebondenheid) uit te breiden tot gevallen waarin ‘de huurovereenkomst ertoe strekt dat daarop door de huurder of zijn onderhuurder te gebruiken bedrijfsruimte (…) zal worden gebouwd’ ^[29] . Deze algemene formulering, die een ruimere strekking had dan bescherming van exploitanten van tankstations, stuitte echter op bezwaren uit de praktijk vanwege mogelijk onbedoelde effecten ^[30] . Het wetsvoorstel heeft de eindstreep om deze en andere redenen niet gehaald en is in 1999 door de regering ingetrokken ^[31] . Vervolgens is in 2003 een nieuwe titel 7.4 BW (huur) ingevoerd met de huidige afdeling 7.4.6 BW (huur van bedrijfsruimte) ^[32] . De eind jaren ’90 geuite wens om exploitanten van tankstations huurrechtelijk beter te beschermen is daarbij niet opnieuw aan de orde gekomen ^[33] .

3.13

In 2005 is in de al genoemde Benzinewet met regels voor het in gebruik geven van grond in eigendom van het Rijk voor de verkoop van motorbrandstoffen langs wegen in beheer bij het Rijk, in de rechtsverhouding
tussen de huurder en de Staat zowel art. 7:290 e.v. BW als art. 7:230a BW buiten toepassing verklaard ^[34] . Dat geldt uitdrukkelijk
niet voor de huurverhouding tussen de
huurder en de exploitant , zo is van regeringswege toegelicht ^[35] :

‘Het vijfde lid van artikel 3 bevat een aantal afwijkingen van het algemene huurrecht en het huurrecht van bedrijfsruimte.
Om ieder misverstand te voorkomen is bepaald, dat afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is . Deze uitsluiting van de toepassing van de bepalingen inzake het huurrecht van bedrijfsruimte
heeft uitsluitend betrekking op de rechtsverhouding tussen de huurder en de Staat en niet op de rechtsverhouding tussen de huurder en de exploitant .
In die laatste rechtsverhouding zal, uitgaande van de huidige rechtspraak, nog steeds sprake zijn van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 leden 2 en 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, zoals bepaald in het zesde lid van artikel 3 . (…)
Ten slotte is in het vijfde lid
ook artikel 230a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing verklaard. Deze laatste afwijking is opgenomen omdat het niet valt uit te sluiten dat er zich op een locatie gebouwde onroerende zaken als bedoeld in artikel 230a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek bevinden .’ (onderstrepingen A-G)

Uit deze toelichting volgt dat de regering ervan lijkt uit te gaan dat een huurovereenkomst met betrekking tot een – in de wettelijke terminologie – verkooppunt van motorbrandstoffen onder het huurregime van art. 7:290 e.v. BW of art. 7:230a BW
kan vallen, maar dat dit in de praktijk (afgezien van de in de Benzinewet geregelde specifieke gevallen) niet altijd het geval zal zijn – onder meer niet als zich op de locatie geen gebouwde onroerende zaak bevindt. Andere uitzonderingen zijn hiervoor besproken.

Vliegveld Valkenburg

3.14

Wanneer is dan sprake van een gebouwde onroerende zaak? In de al aangehaalde
Vliegveld Valkenburg -beschikking – het ging om de landingsbaan van vliegveld Valkenburg – is daar duidelijkheid over gegeven in de context van art. 7:230a BW ^[36] :

‘3.5.1 Bij de beoordeling van het onderdeel dient het volgende te worden vooropgesteld. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet ^[37] ). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond [zoals een landingsbaan, A-G] is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW.’ (Voetnoot toegevoegd, A-G)

3.15

Doorgaans zal duidelijk zijn of een zaak voldoet aan deze zo aangegeven criteria ^[38] , maar in grens- of twijfelgevallen kan dat lastig zijn. Gevallen waarin niet (geheel) aan deze omschrijving van ‘een gebouw’ wordt voldaan, maar waarin blijkens
Vliegveld Valkenburg onder omstandigheden toch sprake kan zijn van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Volgens A-G Wissink in zijn conclusie vóór deze beschikking zal ‘met name in twijfelgevallen (…) de beoordeling in het teken dienen te staan van de vraag of zich een geval voordoet waarin de door de wetgever wenselijk geachte bescherming van de huurder van de in art. 7:230a bedoelde zaak passend moet worden geacht’ ^[39] .

3.16

NJ-annotator Huydecoper signaleert in zijn noot onder
Vliegveld Valkenburg dat deze gedachte van A-G Wissink – of de door de wetgever wenselijk geachte bescherming in het desbetreffende geval passend moet worden geacht – niet uitdrukkelijk terugkomt in de beschikking en hij zegt daar onder 4 het volgende over:

‘Ik kan er begrip voor opbrengen dat de Hoge Raad dat gegeven niet (expliciet) in zijn beoordeling heeft betrokken. Mijn begrip steunt er dan vooral op, dat de wetgever er eigenlijk in het geheel geen blijk van heeft gegeven, welke beweegredenen er ten grondslag hebben gelegen aan de gedachte om de – durf ik het te zeggen? halfhartige en gebrekkige – bescherming van art. 7:230a BW, te beperken tot ‘gebouwde onroerende zaken’.’

3.17

Dat is, zoals gesignaleerd, anders bij huur van middenstandsbedrijfsruimte, waar wèl een duidelijke ratio is geformuleerd, te weten ‘plaatsgebondenheid’, en er ook bewust voor is gekozen de bescherming van art. 7:290 e.v. BW te beperken tot gebouwde onroerende zaken; besproken is al het geval van het (bemande) ‘benzinestation c.a.’ uit
Utrecht/ […] , waarin deze
strekking van de huurrechtelijke bescherming voor middenstandsbedrijfsruimte door de rechtbank uitdrukkelijk werd meegewogen, hetgeen vervolgens in stand is gelaten in cassatie.

3.18

Intussen is de vraag of de benadering van ‘gebouwde onroerende zaak’ uit
Vliegveld Valkenburg (Woningwet-analogie met ‘twijfelgeval-escape’) in een art. 7:230a BW zaak, onverkort kan worden doorgetrokken naar het overeenkomstige begrip uit art. 7:290 BW. Dat lijkt voor de hand te liggen en daar wordt ook vaak, net als in onze zaak door het hof, gewoon van uitgegaan, maar er lijkt een tendens in literatuur en feitenrechtspraak te zijn dat bij 290-bedrijfsruimte eerder dan bij 230a-bedrijfsruimte over de drempel van ‘gebouwd’ kan worden gekomen (onderdeel 1 gaat hierover).

3.19

Huydecoper bespreekt dit in zijn NJ-noot onder
Vliegveld Valkenburg onder 10, met de figuur van de ‘casco-verhuur’ van bedrijfsruimte in het vizier ^[40] , en geeft de volgende benadering:

‘Daarom durf ik het aan te poneren, dat de maatstaf die de Hoge Raad in de hier besproken beslissing heeft gegeven, ook voor het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uit art. 7:290 BW geldt. Misschien is het juist de hier onderzochte categorie [namelijk: casco-huur, A-G] die de Hoge Raad aanleiding heeft gegeven voor de slagen om de arm waarover het in nr. 3 ^[41] hiervóór ging: men kan zich gevallen van casco-huur voorstellen waarbij het voorwerp van de huurovereenkomst in enig opzicht niet aan de omschrijving van de Woningwet blijkt te beantwoorden (het casco heeft bijvoorbeeld nog helemaal geen muren), terwijl toch toepasselijkheid van de 6e afdeling van titel 4 van Boek 7 BW duidelijk aangewezen is. Het zou goed te begrijpen zijn wanneer de Hoge Raad ervoor gekozen heeft, voor dergelijke gevallen nog niet een hard-and-fast-rule te geven.’

3.2

Ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II/532 vinden een gelijkstelling van de begrippen ‘gebouwde onroerende zaak’ uit de twee bedrijfsruimtehuurregimes ‘voor de hand liggen’, maar zien, onder verwijzing naar Huydecopers noot, ook ruimte voor nuancering:

‘De Hoge Raad sprak tot tweemaal toe uitdrukkelijk over het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ c.q. ‘gebouwd’
in de zin van art. 7:230a BW, hetgeen de mogelijkheid openlaat dat het begrip in het kader van art. 7:290 lid 2 BW (iets) anders wordt ingekleurd .
Verdedigbaar is dat uit de strekking van afdeling 7.4.6 BW voortvloeit dat onder omstandigheden iets minder strenge eisen gelden voor kwalificatie als ‘gebouwd’ van een onroerende zaak die is verhuurd met een bestemming als bedoeld in art. 7:290 lid 2 onder a BW, dan van een onroerende zaak die is verhuurd met een niet onder art. 7:290 lid 2 BW vallende bestemming . Zie ook Rossel, in:
T&C Huurrecht 2020, art. 7:290 BW, aant. 3 onder a. Al met al lijkt de uitspraak voldoende ruimte te bieden om bijvoorbeeld
de huur van onbemande benzinestations in voorkomend geval onder het regime van afdeling 7.4.6 te brengen .
Onbemande benzinestations doen zich echter in verschillende gedaanten voor en vooralsnog is onduidelijk wel ‘bouwwerken’ minimaal vereist zijn om van een gebouwde onroerende zaak te kunnen spreken . Dat (enkel) een ondergrondse tank met vloeistofdichte vloer (zonder daarop staande brandstofpomp) niet als gebouwde onroerende zaak wordt gekwalificeerd, is niet verrassend (Ktr. Haarlem 27 september 2017,
WR 2018/63). Zie ook Hof Arnhem-Leeuwarden 9 januari 2019,
WR 2019/56 (ondergrondse tanks, leidingwerk, creditcardautomaat, verlichting en vloeistofdichte bestrating: geen onroerende zaak). Als ook de pompen tot het gehuurde behoren en sprake is van een overkapping, komt kwalificatie als gebouwde onroerende zaak wel in zicht, ook als is geen sprake van een geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte. Zie ook de noot van Le Clerq onder Ktr. Tilburg 12 december 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:6751,
TvHB 2019/20.

Mogelijk kan ook een onroerende ‘pakketautomaat’ (een onbemand en geautomatiseerd afhaalpunt voor online bestelde producten) onder omstandigheden als een gebouwde onroerende zaak worden gekwalificeerd, ook als geen sprake is van een voor mensen toegankelijke, overdekte en (gedeeltelijk) met wanden omsloten ruimte. Zie over pakketautomaten en andere afhaalpunten voor online bestelde producten ook [541]. (…)’ (Onderstrepingen A-G).

Dit schetst de in deze zaak voorliggende problematiek al scherp en dat beeld wordt completer als we ons vizier nu richten op de feitenrechtspraak over onbemande tankstations.

Feitenrechtspraak over onbemande tankstations ^[42]

3.21

Ik begin met een kantonrechtersoordeel, stammend van vóór de
Vliegveld Valkenburg -beschikking, dat een onbemand tankstation
wel als 290-bedrijfsruimte zag, waarin (dus) ook werd aangenomen dat sprake was van een ‘gebouwde onroerende zaak’ ^[43] :

‘4.5 [X] heeft in dat geval [dat sprake is van een huurovereenkomst, A-G] als verweer gevoerd dat blijkens de overeenkomst alleen de ondergrond is verhuurd en niet de bebouwing, zodat sprake is huur van onbebouwd onroerend goed en slechts de algemene bepalingen van art 7:201 tot en met art. 7:231 BW van toepassing zijn. De kantonrechter overweegt het volgende.

Vast staat dat het onroerend goed ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bebouwd was. Immers het hele benzinestation inclusief de ondergrondse en bovengrondse installaties was al aangebracht. Kuwait heeft, ter onderbouwing van haar stelling dat de overeenkomst ziet op een gebouwde onroerende zaak, naar voren gebracht dat de essentie van de overeenkomst juist zit in de ondergrondse installaties, omdat daar voor de oliemaatschappij de belangrijkste onderdelen van het benzinestation zitten, te weten de opslagtanks en de oppompinstallaties. Kuwait heeft in dat verband verder naar voren gebracht dat het daarom in de branche gebruikelijk is om in de huurovereenkomst op te nemen dat met name ook de ondergrond wordt gehuurd, inclusief ondergrondse installaties, om ieder misverstand daarover te voorkomen.

4.6

De kantonrechter komt deze uitleg van de overeenkomst plausibel voor. Zeker waar partijen hebben beoogd dat Kuwait de gehele exploitatie van het benzinestation zou overnemen, valt niet in te zien dat zij dan niet de ondergrondse (en ook bovengrondse) installaties mee zou huren. Daarbij dient [t]e worden bedacht dat door natrekking de ondergrondse installaties ook tot de ondergrond horen. Hieruit valt dus af te leiden dat partijen met deze overeenkomst hebben beoogd de ondergrond van het tankstation inclusief de ondergrondse installaties aan Kuwait in gebruik af te staan en te verhuren. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende komen vast te staan
dat sprake is van de verhuur van een gebouwd onroerend goed .

(…)

4.8

Naar vaste jurisprudentie heeft te gelden dat een benzinestation met bedieningsgebouw/winkel gekwalificeerd moet worden als een 290-bedrijfsruimte.

De onderhavige situatie is in zoverre bijzonder dat de overeenkomst betrekking heeft op een onbemand benzinestation, hetgeen blijkens de brief van Kuwait van 14 december 2000 ook de intentie van partijen is geweest. (…) Er moet (…) van worden uitgegaan dat de shop bij het ingaan van de huurovereenkomst niet meer in gebruik was. De kantonrechter ziet zich dan ook gesteld voor de vraag
of een onbemand benzinestation onder de criteria van een 290-bedrijfsruimte valt , zoals Kuwait stelt.

4.9

Blijkens de wetsgeschiedenis en jurisprudentie van de Hoge Raad dient “
een lokaal ” in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW ruim te worden opgevat. Daaronder hoeft niet per se een afgesloten of af te sluiten ruimte te worden verstaan. Zelfs hoeft geen sprake te zijn van een lokaal in strikte zin, maar is een ruimte al voldoende. De wetgever heeft met het begrip “lokaal” tot uitdrukking gebracht dat er een verkooppunt voor het publiek moet zijn. In de onderhavige situatie is bij het tankstation
een paal met kassasysteem geplaatst, voor een ieder toegankelijk, waar “het publiek” brandstoffen kan afrekenen en waarbij men ten bewijze van betaling een kwitantie verkrijgt. Deze paal is daarmee geschikt voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Daarbij betrekt de kantonrechter dat er een “
watchman-functie ” is, waardoor de rollen kassapapier worden bijgehouden. Verder zijn er handschoenen- en handdoekbakjes opgehangen en worden het terrein en de installaties door de watchman netjes en schoon gehouden. Dit alles ten behoeve van een goede dienstverlening aan het publiek. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan
ook sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal/ toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening .

4.1

In deze situatie is ook voldaan aan het in “een lokaal” besloten liggende criterium van
plaatsgebondenheid . Door Kuwait is beoogd het lokale en regionale publiek aan te trekken en aan zich te binden door het benzinestation netjes en schoon te houden en het aanbieden van aantrekkelijke kortingen. Daarnaast ondersteunt de locatie het Libertynetwerk voor de zakelijke klanten van Kuwait die tanken met de Q8 Libertycard. Verder zijn er door Kuwait op deze locatie diverse investeringen gedaan, ook tijdens de looptijd van de overeenkomst, om het publiek te bedienen, en die binnen een redelijke tijd moeten worden terugverdiend. Een en ander is door Kuwait voldoende aannemelijk gemaakt.

4.11

Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat dit onbemande tankstation kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.’ (Onderstrepingen A-G)

3.22

In een hofuitspraak stammend van ná
Vliegveld Valkenburg wordt de maatstaf voor ‘gebouwde onroerende zaak’ een-op-een toegepast in de 290-context, met als uitkomst dat hier
geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak ^[44] :

‘7.4 Het hof stelt voorop dat
de uitleg die de Hoge Raad in het arrest van 11 april 2014 (NJ 2014/438) heeft gegeven aan het begrip “gebouwde onroerende zaak” in artikel 7:230a BW ook van belang is voor de uitleg van dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW . Dat betekent dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW tot uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. De Hoge Raad overwoog dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.

7.5

Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde omschrijving van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan.
[X] heeft blijkens de huurovereenkomst gehuurd het onbemande tankstation, dat uit niet meer bestaat dan ondergrondse tanks, leidingwerk, een creditcardautomaat, verlichting en vloeistofdichte bestrating. Deze elementen waren al eerder aangelegd ten behoeve van de exploitatie van een tankstation door [X], die de exploitatie na het sluiten de huurovereenkomst tussen partijen heeft voortgezet. In de huurovereenkomst is bepaald dat deze elementen in eigendom toebehoren aan [X] en dat zij verantwoordelijk is voor onderhoud en instandhouding daarvan. Tussen partijen is verder niet in geschil dat het onbemande tankstation hoofdzakelijk is bedoeld en wordt gebruikt voor het tanken van diesel door vrachtwagens die bij TTS in onderhoud en reparatie zijn .

7.6

Naar het oordeel van het hof zijn de ondergrondse tanks, het leidingwerk, de creditcardautomaat, de verlichting en de vloeistofdichte bestrating,
mede gelet op de beperkte functie van het geheel als tankstation ,
niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de onder 7.2 bedoelde zin. Door [X] zijn verder geen omstandigheden aangevoerd waaruit valt op te maken dat partijen niettemin hebben beoogd een huurovereenkomst te sluiten die betrekking heeft op bebouwde grond.
Dit betekent dat [X] zich niet kan beroepen op de (huur)bescherming die de artikelen 7:290 respectievelijk 7:230a BW bieden .’ (Onderstrepingen A-G)

3.23

Vijf jaar later oordeelde een kantonrechter dat vaste rechtspraak zou zijn dat de
Vliegveld Valkenburg -maatstaf voor gebouwde onroerende zaak ook bij 290-bedrijfsruimte huur is toe te passen, maar deze uitspraak geeft vervolgens invulling aan de ‘twijfelgeval-escape’ uit
Vliegveld Valkenburg , die neerkomt op een divergentie bij 230a- en 290-verhuur, te weten vanwege het beschermingsaspect van 290-huur
een minder strenge gebouwde onroerende zaak-maatstaf dan bij 230a-huur, dus in lijn met het hiervoor geciteerde betoog van Asser/Rossel & Heisterkamp ^[45] :

‘4.2. Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, dient volgens vaste rechtspraak als uitgangspunt te worden genomen wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan.

4.3.

De kantonrechter neemt als vast staand aan dat partijen beoogden een huurovereenkomst aan te gaan voor een tankstation. Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt namelijk dat de rechtsvoorganger van Tamoil een geldlening heeft verstrekt aan de rechtsvoorganger van [X] ter financiering van de bouw van het tankstation. Verder blijkt uit de huurovereenkomst dat [X] eigenaar is van het tankstation en dat het tankstation wordt verhuurd aan Tamoil. Volgens de huurovereenkomst
behoren in ieder geval de boven- en ondergronds[e] installatie, de luifel, de vloeistofdichte vloer tot het tankstation . Volgens Tamoil volgt hieruit dat partijen beoogden een huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. [X] betwist dit.

4.4.

Onder ‘bedrijfsruimte’ wordt volgens artikel 7:290 lid 2 onder a BW verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.

4.5.

Volgens vaste rechtspraak geldt dat voor de uitleg van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uit artikel 7:290 lid 2 BW acht moet worden geslagen op de uitleg die de Hoge Raad geeft over dat begrip in het arrest van 11 april 2014 dat zag op artikel 7:230a BW (hierna: het Valkenburg-arrest) . Dat betekent dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW tot uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. De Hoge Raad overwoog in het Valkenburg-arrest echter dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.

4.6.

Uit het Valke[n]burg-arrest blijkt dus allereerst
dat het mogelijk is dat een zaak die niet aan de door de Hoge Raad gegeven omschrijving voldoet toch valt aan te merken als ‘gebouwde onroerende zaak’. Daarnaast spreekt de Hoge Raad in het Valkenburg-arrest uitdrukkelijk over het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ c.q. ‘gebouwd’ in de zin van artikel 7:230a BW. Deze twee omstandigheden in onderling verband beschouwd bieden de mogelijkheid om het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW (iets) anders in te kleuren dan in het Valkenburg-arrest is gedaan .

4.7.

. Een (iets) andere inkleuring acht de kantonrechter hier gelet op de feitelijke omstandigheden van toepassing. Het huurregime van afdeling 7.4.6 BW, waarvan artikel 7:290 BW onderdeel uitmaakt, beoogt detailhandelaren te beschermen tegen opzegging van de huur. Dat beschermingsniveau rechtvaardigt het hanteren van een minder strenge eis voor de kwalificatie als ‘gebouwd’ van een onroerende zaak die is verhuurd met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW. Vanuit die gedachte biedt het Valkenburg-arrest voldoende ruimte om de huur van een onbemand tankstation in voorkomend geval onder het regime van afdeling 7.4.6 BW te brengen. Volgens vaste rechtspraak valt een bemand tankstation namelijk altijd onder het regime van artikel 7:290 BW .

4.8.

Zoals blijkt uit het in r.o. 4.2 en 4.4 overwogene, kan een onbemand tankstation alleen onder de reikwijdte van afdeling 7.4.6 BW vallen als partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond dat het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en er in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.

(…)

4.11.

Het voorgaande maakt dat volgens de kantonrechter het tankstation is verhuurd met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a BW. Daarvan uitgaande is de kantonrechter van oordeel dat ook het tankstation aangemerkt kan worden als ‘gebouwde onroerende zaak’. Het tankstation is ten eerste duurzaam verenigd met de grond en dus ‘onroerend’. Daarnaast was er voor de bouw, althans aanleg en/of plaatsing ervan een bouwvergunning nodig. Aard en functie van het gehuurde in combinatie met de bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken zijn hier van belang. Deze omstandigheden in samenhang bezien acht de kantonrechter voldoende om tot dat oordeel te komen. Aan het antwoord op de vraag of het tankstation, dan wel de luifel van het tankstation, is ‘gebouwd’ of ‘geplaatst’, komt zodoende geen zelfstandige betekenis toe . Dat geldt ook voor de tussen partijen gevoerde discussie of er sprake is van ‘plaatsgebondenheid’. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de plaatsgebondenheid bepalend is geweest bij de vaststelling van het werkingsgebied van de wettelijke regeling van afdeling 7.4.6 BW. Plaatsgebondenheid is echter geen argument pro of contra de toepasselijkheid van de afdeling als vast staat dat het bedrijf wel of niet onder de in artikel 7:290 lid 2 BW gegeven opsomming valt. Alleen als dáárover twijfel bestaat, kan de al-of-niet-plaatsgebondenheid van het bedrijf van de huurder een rol spelen. In het onderhavige geval is er gelet op hetgeen partijen beoogd hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst en de invulling die partijen daar vervolgens aan hebben gegeven geen sprake van twijfel.

4.12.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter echter dat er weldegelijk sprake is van plaatsgebondenheid van het tankstation. Zoals in r.o. 4.9 overwogen betreft de clientèle in hoofdzaak particulieren die zowel van [X] als van Tamoil producten afnemen. Ook staat tussen partijen vast dat [X] en Tamoil, in het kader van de goodwill, zijn overeengekomen dat op de afreken-bon voor de klant zowel de naam van [X] als die van Tamoil wordt vermeld. Uit dit alles blijkt dat (de rechtsvoorgangers van) partijen beoogden een vruchtbare samenwerking aan te gaan tussen twee voor het publiek toegankelijke kleinhandelsbedrijven, met de intentie die te laten voortduren.’ (Citaat met weglating van voetnoten en onderstrepingen toegevoegd, A-G)

3.24

Zie ook ^[46] :

‘4.6
. De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat bij de beoordeling van de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd, gebouwd of ongebouwd, de uitleg die de Hoge Raad in het arrest van 11 april 2014 (NJ 2014/438) heeft gegeven aan het begrip “gebouwde onroerende zaak” in artikel 7:230a BW ook van belang is voor de uitleg van dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW. Dat betekent dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW tot uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Voorts heeft de Hoge Raad overwogen dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.

4.7.

Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde omschrijving van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.

4.8.

Het gehuurde betreft een onbemand tankstation en daartoe behoort in ieder geval, zo heeft Tamoil onvoldoende weersproken gesteld, de pompen, een prijzenbord met merkaanduiding, de luifel/overkapping met luifelranden, de ondergrondse installatie en de technische (elektrische) installatie die de pompen, het betaalsysteem en het elektronische prijzenbord aanstuurt en zich in de voormalige shop bevindt. Hoewel partijen zich daar niet (expliciet) over uit hebben gelaten, gaat de kantonrechter er van uit dat de zogenoemde betaalpaal óók tot het gehuurde behoort, evenals de voormalige shop. De betaalpaal zal, ook als deze is geplaatst door Tamoil, door natrekking immers in eigendom zijn gaan toebehoren aan [eiser 1] als eigenaar van de grond waarop het tankstation zich bevindt. Niet (goed) valt daarnaast in te zien dat de technische installatie in de voormalige shop wel tot het gehuurde zou behoren en de shop zelf niet.

4.9.

De kantonrechter leidt uit dit samenstelsel, dat wil zeggen de aanwezigheid van de luifel/overkapping met luifelranden en de voormalige shop met daarin de technische installatie af dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de door de Hoge Raad bedoelde, hiervoor geciteerde zin. Voor dat oordeel is temeer aanleiding nu, zo staat voldoende vast, voor de bouw van de luifel destijds een bouwvergunning is aangevraagd en verstrekt .
Deze zaak wijkt daarmee in zoverre af van het door [eiser 1] genoemde arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 november 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:7134 [bedoeld zal zijn: ECLI:NL:GHARL:2024:7133,
het bestreden arrest in de onderhavige zaak , A-G]) en het daaraan voorafgaande vonnis van deze rechtbank van 5 september 2023 ((…)ECLI:NL:RBNNE:2023:3658),
waarbij geen sprake was van een voormalige shop . Zoals de kan[t]onrechter in het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 26 juni 2024 heeft geoordeeld, kwalificeert de betaalpaal als een lokaal/verkooppunt als bedoeld in artikel 7:290 BW. De kantonrechter neemt dat oordeel hier over. Zie in vergelijkbare zin ook het vonnis van deze rechtbank van 26 november 2024 (ECLI:NL:RBNNE:2024:4522 en het hiervoor genoemde arrest van 26 november 2024 (waarbij de betaalpaal juist
geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde). Dat sprake is van detailhandel in de zin van artikel 7:290 BW lijkt tussen partijen niet in geschil te zijn.

4.10.

De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [eiser 1] dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst slechts de (ver-)huur van grond hebben beoogd, hetgeen volgens hem zou moeten blijken uit artikel 1.2. van de huurovereenkomst. Dat artikel rept echter niet over de (ver-)huur van grond. Zijdens Tamoil is daarnaast onvoldoende weersproken toegelicht dat met dit artikel, in samenhang bezien met de andere door [eiser 1] genoemde artikelen 7, 8 en 13.1 van de huurovereenkomst, is voorzien in de mogelijkheid voor huurder om een opstalrecht te vestigen (en een vergoeding als er niet wordt weggebroken) voor door huurder later zelf aangebrachte veranderingen (gedane investeringen), alsmede dat het gaat om na het aangaan van de huurovereenkomst aangebrachte wijzigingen. Een aanwijzing dat partijen met deze artikelen niet de extra bescherming van het 290-regime hebben beoogd, zoals [eiser 1] stelt, is hiermee voldoende weerlegd.

4.11.

Vanwege het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat het gehuurde kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. (…)’ (Onderstrepingen A-G)

3.25

Het hieruit opdoemende beeld is dat in de feitenrechtspraak over onbemande tankstations, die casuïstisch van aard is, de maatstaf voor ‘gebouwde onroerende zaak’ uit
Vliegveld Valkenburg (gewezen voor 230a-huur) ook met niet veel aarzeling of omhaal wordt toegepast bij 290-huur, maar dat daarin net als in de literatuur steun kan worden gevonden voor het stellen van minder zware eisen aan het vereiste van ‘gebouwde onroerende zaak’ bij 290-huur, met name als niet geheel wordt voldaan aan de omschrijving van ‘gebouw’ uit de Woningwet, omdat geen sprake is van ‘een geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte’.

Insteek van het cassatiemiddel en nuancering

3.26

Volgens Huurder bestaat, gelet op de feitenrechtspraak waarin wisselend wordt geoordeeld over de vraag of een onbemand tankstation als ‘gebouwde onroerende zaak’ kan worden aangemerkt, ‘grote rechtsonzekerheid’ voor huurders van onbemande tankstations ^[47] . Volgens Huurder is het – ‘[o]m de exploitatie van een gehuurd onbemand tankstation mogelijk en rendabel te houden’ – nodig dat de Hoge Raad beslist dat ‘óók een onbemand tankstation’ als gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW en/of art. 7:290 BW ‘kwalificeert of kan kwalificeren, althans om te verduidelijken welke omstandigheden in dat verband relevant zijn’ ^[48] . Huurder neemt daarbij tot uitgangspunt dat zij ‘grootschalig heeft geïnvesteerd’ in het onbemande tankstation, dat zij als gevolg van het oordeel van het hof ‘geen enkele huurbescherming’ geniet en dat dit ‘in schril contrast [staat] tot het feit dat een
bemand tankstation in de rechtspraak sinds jaar en dag als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt beschouwd’ ^[49] . Deze laatste uitgangspunten lenen zich voor de volgende nuancering.

3.27

Het is zoals we gezien hebben niet juist dat bemande tankstations altijd als 290-bedrijfruimte (of als 230a-bedrijfsruimte) worden aangemerkt. Dat hangt af van de specifieke kenmerken, waarbij een grote contractsvrijheid voor partijen leidend is – zeker na intrekking van wetsvoorstel 24150 en het niet meer oppakken van de daarin vervatte gewenste verbeterde huurbescherming voor tankstations in de nieuwe bedrijfsruimtehuurparagraaf van begin deze eeuw. Partijen kunnen er bewust voor kiezen om uitsluitend de ondergrond te (ver)huren, waardoor geen huur van middenstandbedrijfsruimte voorligt ^[50] , of zij kunnen juist een uitdrukkelijke contractuele keuze maken (ook als feitelijk niet aan alle toepassingsvoorwaarden is voldaan) voor toepassing van het 290-huurregime ^[51] . Zelfs als een huurovereenkomst onder dezelfde termen wordt ‘verlengd’ die aanvankelijk werd aangegaan voor een onbebouwde onroerende zaak met de verplichting voor de huurder om er een tankstation neer te zetten, kan het na realisatie van dat station eenzelfde huurovereenkomst voor een onbebouwde onroerende zaak blijven (zonder 290-, of 230a-bescherming), zo hebben we hiervoor gezien in
Shell/ […] . Dat alles lijkt (mij) niet per se anders te moeten zijn voor onbemande tankstations. Onderscheid tussen bemande en onbemande tankstations qua huurregime zou ongerijmd kunnen zijn, als het
enige verschil tussen beide typen tankstations zou zijn dat in het eerste personeel aanwezig is en het in het tweede niet ^[52] . Maar de diversiteit aan kenmerken van tankstations in de huurpraktijk is groot. Dat illustreert bijvoorbeeld ook onze zaak: de voormalige tankshop van het tot 2010 door Verhuurder zelf geëxploiteerde toen nog bemande tankstation, is
niet door Huurder meegehuurd hier (zie hiervoor 1.3 en 1.5) – dus het ‘gebouw(tje)’ à la
Utrecht/ […] behoort hier niet tot het gehuurde. En juist in een dergelijke tankshop schuilt de ‘retailfunctie’ van een bemand tankstation in de rechtspraak, zo we hebben gezien ^[53] . Daarmee wil niet gezegd zijn dat het uitgesloten is dat een
onbemand tankstation
zonder shop onder het regime van art. 7:290 BW of art. 7:230a BW kan vallen, maar de
afwezigheid van zo’n shop kan ook hier naar ik meen wel een aanwijzing vormen dat zo’n onbemand tankstation
geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is.

3.28

Ik plaats deze prealabele kanttekening, omdat dit het beeld nuanceert dat sprake zou zijn van de door Huurder gestelde ‘grote rechtsonzekerheid’. Als partijen, zoals in onze zaak, geen uitdrukkelijke contractuele keuze hebben gemaakt voor een bepaald huurregime, is niet ‘volkomen onduidelijk’ aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of het desbetreffende onbemande tankstation een ‘gebouwde onroerende zaak’ is in de zin van art. 7:230a BW en/of art. 7:290 BW. De
Vliegveld Valkenburg -beschikking biedt daar immers richtsnoeren voor, die voor 290-huur mogelijk iets soepeler kunnen worden ingevuld dan bij 230a-huur, zo hebben we gezien. Uit rov. 3.5.1 van
Vliegveld Valkenburg volgt dat een enkele verharding of bewerking van de grond ‘in de regel’ niet toereikend is om een zaak die niet (geheel) aan de omschrijving van ‘een gebouw’ voldoet toch aan te merken als ‘gebouwd’. Dus een onbemand tankstation waarbij het gehuurde alleen bestaat uit een ondergrondse tank en een vloeistofdichte vloer, is geen ‘gebouwde onroerende zaak’ ^[54] . Als bij een onbemand tankstation verder, zoals in onze zaak, ook de brandstofpompen en een luifel tot het gehuurde behoren, lijkt mij de in
Vliegveld Valkenburg gegeven ‘uiterste ondergrens’ wel te worden gehaald; er is dan méér dan een enkele verharding of bewerking van de grond, maar er wordt nog niet helemaal voldaan aan de omschrijving van ‘een gebouw’ ^[55] – want er is geen sprake van een ‘geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte’.
Vliegveld Valkenburg leert voor zulke twijfelgevallen in rov. 3.5.2 dat ook een andere relevante omstandigheid gewicht in de schaal kan leggen – niet van doorslaggevende betekenis maar wel als ‘aanwijzing’ – namelijk het normale spraakgebruik:

‘Het hof heeft in rov. 5.3 onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is als hiervoor in 3.5.1 bedoeld, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het hof de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Aldus heeft het hof geen blijk gegeven van miskenning van de hiervoor in 3.5.1 vermelde maatstaven. Het oordeel van het hof is evenmin onvoldoende gemotiveerd, ook niet in het licht van hetgeen KNVvL [huurder, A-G] heeft aangevoerd over de constructie en het gebruik van de onderhavige landingsbaan. Het onderdeel faalt derhalve.’

Een onbemand tankstation met brandstofpompen en luifel maar zonder wanden en zonder shop zal ook in het normale spraakgebruik, vermoed ik (met het hof, zie rov. 4.6), niet snel als ‘een gebouw’ worden aangemerkt, zodat dit gezichtspunt ons hier niet veel verder lijkt te brengen. Maar of dat, in het algemeen gesproken, in een concreet geval zo is, is een in hoge mate feitelijk oordeel en hangt onvermijdelijk af van de omstandigheden.

3.29

Wat in dergelijke twijfelgevallen die dicht aanliggen tegen een gebouw uit de Woningwetdefinitie dan wél van doorslaggevende betekenis is voor een ‘gebouwde onroerende zaak’, is in
Vliegveld Valkenburg niet expliciet uitgemaakt of uitgewerkt, maar open gelaten (geen ‘hard and fast rule’, in de al geciteerde woorden van NJ-annotator Huydecoper), zodat hier ruimte bestaat voor verduidelijking. In een dergelijk twijfelgeval zou mogelijk de
strekking van de huurrechtelijke bescherming voor bedrijfsruimte – de plaatsgebondenheid – een rol kunnen spelen, zoals hiervoor is besproken. In onze zaak heeft het hof daar overigens over geoordeeld dat Huurder
onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een dergelijke plaatsgebondenheid – dus dat is op de stelplicht gesneuveld.

3.3

De situatie waarin Huurder feitelijk verkeert (‘geen enkele huurbescherming’) ten opzichte van de situatie waarin art. 7:290 BW (termijnbescherming van minimaal tien jaar en beperkte ontbindingsgronden met rechterlijke toetsing) of art. 7:230a BW (ontruimingsbescherming) van toepassing zou zijn geweest, is in de omstandigheden van de onderhavige zaak ook minder ‘cru’ dan dat bij eerste beschouwing zou kunnen lijken. De looptijd van de huurovereenkomst was hier immers 15 jaar en al ruim drie jaar voor ommekomst daarvan is door Verhuurder te kennen gegeven dat voortzetting er niet in zat. Daarbij moet bedacht worden dat tussentijdse beëindiging in beginsel niet mogelijk is, behoudens uitzonderingen. De vergelijking met ontruimingsbescherming bij art. 7:230a BW lijkt dan niet per se zonder meer ongunstiger: die wordt alleen toegewezen als de belangen van de huurder door ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voorzettend gebruik door de huurder ^[56] . En de termijnbescherming ^[57] van 290-bedrijfsruimte zou hier niet gegolden hebben vanwege de duur van 15 jaar, want dan geldt art. 7:300 BW ^[58] . In afwijking van art. 7:228 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst dan niet door enkel verloop van de huurtermijn, maar dient zij tegen het einde van de huurtijd te worden
opgezegd met een opzegtermijn van ten minste een jaar ^[59] (en hier is drie jaar voor ommekomst aangegeven dat zou worden beëindigd). De beëindigingsvordering kan dan niet slechts worden toegewezen op de gronden vermeld in art. 7:296 lid 1 onder a (‘slechte bedrijfsvoering’) en onder b (‘dringend eigen gebruik’) BW, maar op
alle gronden vermeld in art. 7:296 BW, dus ook op grond van de algemene belangenafweging bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW ^[60] . Verder dienen in dat geval de (overige) opzeggingsformaliteiten van art. 7:293-294 BW in acht te worden genomen, zoals dat de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid ^[61] . Men kan erover twisten, en dat is ook gebeurd ^[62] , of de brief van 7 december 2021 aan alle formaliteiten voldoet. Aan die vraag werd in deze zaak niet toegekomen, nu het partijdebat zich in alle instanties heeft toegespitst op de vraag of sprake was van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Niet onmogelijk lijkt dat bij toepassing van het 290-bedrijfsruimte huurregime ook zou zijn beëindigd op 31 december 2024 op een van de gronden vermeld in de brief van 7 december 2021 ^[63] .

3.31

Ten slotte nog over de ‘grootschalige investeringen’ in het onbemande tankstation die Huurder in de cassatiestukken stelt. Dat lijkt niet te stroken met de door het hof vastgestelde feiten: het tankstation was al aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst en Huurder heeft alleen een betaalpaal geplaatst en haar eigen handelsnaam en reclame-uitingen aangebracht. De looptijd van de huurovereenkomst van 15 jaar zal geredelijk voldoende zijn geweest om dergelijke investeringen terug te verdienen/af te schrijven.

3.32

Na deze inleiding en kanttekeningen kom ik toe aan bespreking van de klachten.

Onderdeel 1: maatstaf voor ‘gebouwde onroerende zaak’

3.33

Onderdeel 1 is, met twee subonderdelen, gericht tegen rov. 4.2 en 4.3 waarin het hof voorop heeft gesteld aan de hand van welke maatstaf moet worden beoordeeld of het desbetreffende onbemande tankstation kwalificeert als ‘gebouwde onroerende zaak’ volgens art. 7:230a BW en art. 7:290 BW.

3.34

Subonderdeel 1.2 (subonderdeel 1.1 is, zoals bij alle inhoudelijke onderdelen, alleen inleidend en bevat geen klacht; het parafraseert alleen rov. 4.2 en 4.3) klaagt dat het hof heeft miskend dat ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:230a BW niet dezelfde betekenis heeft als dat begrip in art. 7:290 BW. De uitleg die in
Vliegveld Valkenburg aan ‘gebouwde onroerende zaak’ is gegeven, heeft alleen betrekking op art. 7:230a BW en is in ieder geval niet (ook) van belang voor de uitleg van dat begrip in art. 7:290 BW. Het hof heeft althans eraan voorbijgezien dat ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:290 BW een minder streng criterium vormt dan in art. 7:230a BW, zodat sneller sprake kan zijn van een ‘gebouwde onroerende zaak’ bij huur van middenstandsbedrijfsruimte, dan bij 230a-huur.

3.35

Op zich is juist dat het in
Vliegveld Valkenburg alleen om uitleg van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uit art. 7:230a BW ging en niet over het overeenkomstige begrip uit art. 7:290 BW. Ook is besproken dat er een trend in literatuur en feitenrechtspraak is te zien die eerder ruimte lijkt aan te nemen voor een ‘gebouwde onroerende zaak’ bij 290-bedrijfsruimte dan bij 230a-bedrijfsruimte, met name in twijfelgevallen waarbij niet helemaal is voldaan aan de Woningwetdefinitie van ‘gebouw’ en waartoe in
Vliegveld Valkenburg ook ruimte lijkt te zijn gelaten. Dus of de begrippen helemaal een-op-een congruent zijn in art. 7:230a BW en 7:290 BW, is de vraag. Ik denk het niet; er is veel te zeggen voor een mogelijk iets lagere drempel bij 290-huur vanwege het hiervoor in de inleiding besproken ‘plaatsgebondenheidaspect’ bij ‘twijfelgevallen’ als ook in onze zaak, waarin niet helemaal is voldaan aan de definitie van ‘gebouw’ uit de Woningwet (in gelijke zin s.t. Huurder 12-15). Het zou op grond daarvan kunnen zijn dat de rechtsklacht inhoudelijk terecht is voorgesteld, maar tot cassatie zie ik dat niet leiden bij gebrek aan belang. Het hof heeft in rov. 4.9 namelijk ten overvloede (‘En voor zover toch van belang (…)’) het aspect van ‘plaatsgebondenheid’ onderzocht, maar feitelijk geoordeeld dat Huurder wat dat punt betreft niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Cassatie op dit punt kan Huurder dan, bij de stand van zaken dat rov. 4.9 zoals hierna zal blijken bij de bespreking van onderdeel 3 stand houdt in cassatie, niet baten, zodat de klacht in mijn ogen geen doel treft.

3.36

Voor de rechtsontwikkeling zou het wel dienstig zijn als de Hoge Raad in een vooropstelling of overweging ten overvloede zou aangeven dat in de besproken omstandigheden de lat voor ‘gebouwde onroerende zaak’ bij 290-bedrijfsruimte inderdaad lager kan liggen dan bij 230a-bedrijfsruimte, een ruimte die ook strookt met de
Vliegveld Valkenburg- beschikking ^[64] . Die vraag speelt in de praktijk in breder verband dan de onderhavige zaak, zoals deze zaak en de besproken feitenrechtspraak over onbemande tankstations, onbemande pakketafhaallocaties en onbemande wasserettes laat zien.

3.37

Subonderdeel 1.3 richt een rechtsklacht tegen rov. 4.3. Dat oordeel is onjuist, omdat niet hetgeen in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen en wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan, de maatstaf is voor de vraag of sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW en/of art. 7:290 BW. Die maatstaf geldt alleen in het kader van de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het hof heeft althans miskend dat voor de vraag of sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ niet de inhoud van de huurovereenkomst en/of de partijbedoelingen van belang zijn, maar (ook) de overige omstandigheden van het geval, zoals ook uit de
Vliegveld Valkenburg -beschikking volgt voor 230a-verhuur.

3.38

Hoewel de formulering van rov. 4.3 inderdaad geen schoonheidsprijs verdient, zie ik deze klacht niet opgaan. Het is juist dat voor de vraag of sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ de
Vliegveld Valkenburg -beschikking het kader geeft en dat het antwoord op die vraag niet volgt uit de inhoud van de huurovereenkomst en/of de partijbedoelingen. Het hof heeft dat echter, zoals blijkt uit rov. 4.2 en 4.6 t/m 4.8 (in gelijke zin s.t. Verhuurder 8), niet miskend. Wat het hof kennelijk in rov. 4.3 tot uitdrukking heeft willen brengen, is het primaat van de partijautonomie op dit vlak. Huurder en verhuurder hebben een grote mate van vrijheid om het object van huur te bepalen, zoals in de inleiding onder ogen is gezien. Dat het hof hierop het oog had in rov. 4.3 blijkt ook uit de rechtspraakverwijzing in voetnoot 2, in het bijzonder het al aangehaalde en in 3.10 besproken arrest
Benzinestations Rotterdam, dat ging over huur van een onbebouwd terrein. De klacht faalt.

Onderdeel 2: kwalificatie onbemand tankstation als (on)gebouwde onroerende zaak

3.39

Onderdeel 2 is, na een inleiding onder 2.1, met drie subonderdelen gericht tegen rov. 4.4 tot en met 4.8 en 4.11, waarin het hof heeft geoordeeld dat het onderhavige onbemande tankstation niet kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW.

3.4

Subonderdeel 2.2 klaagt dat het bestreden oordeel onjuist is, omdat het hof heeft miskend dat de in de klacht genoemde tien, hierna weergegeven, kenmerken op zichzelf of in onderlinge samenhang bezien wél (kunnen) leiden tot of (kunnen) bijdragen aan het oordeel dat een onbemand tankstation (als uitgangpunt) een ‘gebouwde onroerende zaak’ is volgens art. 7:230a BW en/of art. 7:290 BW is. Althans is miskend dat die kenmerken wel ‘omstandigheden’ zijn in de zin van de
Vliegveld Valkenburg -beschikking, zodat deze op zichzelf dan wel in onderlinge samenhang bezien wél (kunnen) leiden tot of (kunnen) bijdragen aan het oordeel dat een onbemand tankstation (als uitgangspunt) een ‘gebouwde onroerende zaak’ is volgens genoemde bepalingen. Dat maakt in ieder geval onjuist de oordelen in rov. 4.6 dat het gebruik van de luifel geen aanwijzing oplevert dat sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ en/of dat de in- en uitritten tot de standaarduitrusting van een tankstation behoren en niet valt in te zien waarom deze dan omstandigheden opleveren die tot de conclusie leiden dat het gehuurde toch een gebouw is. De tien kenmerken uit de klacht zijn deze:

- (i) de ter plaatse aanwezige bebouwing (waaronder (de constructie en fundering van) de luifel, die dient als ‘paraplu’ voor de klant en als bevestigingspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen),

- (ii) de in- en uitritten,

- (iii) de vloeistofdichte vloer,

- (iv) de ondergrondse leidingen,

- (v) de ondergrondse opslagtanks,

- (vi) de brandstofpompen,

- (vii) het pompsysteem,

- (viii) de hoge kosten en het uitgebreide bouwproces die met de bouw gepaard gaan,

- (ix) de bestemming van het gehuurde, en

- (x) het gebruik van het gehuurde als tankstation.

3.41

Deze klacht lijkt mij tevergeefs voorgesteld. De tien kenmerken zijn allemaal voldoende kenbaar betrokken bij de uitvoerig gemotiveerde beoordeling of sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’: (i) en (ii) in rov. 4.6, (iii) tot en met (vii) in rov. 3.4 en 4.4, (viii) in rov. 4.7 en (ix) en (x) in rov. 4.8. Voor zover deze kenmerken al relevant zijn of kunnen zijn voor de beoordeling of er omstandigheden zijn die maken dat er, ondanks dat het gehuurde geen ‘gebouw’ is in de zin van de Woningwet (zie rov. 4.5, niet bestreden in cassatie), toch sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’, de ‘twijfelgevallen-escape’ uit
Vliegveld Valkenburg, kunnen die kenmerken noch afzonderlijk noch in onderlinge samenhang bezien doorslaggevend zijn daarvoor. Dit, omdat het hof van meer gewicht acht dat er kenmerken zijn die juist niet wijzen op een gebouwde onroerende zaak, zoals het gegeven dat de verkoopruimte die zich naast de luifel bevindt (de voormalige tankshop) geen deel uitmaakt van het gehuurde (rov. 3.5 en 4.8) en dat een onbemand tankstation zoals hier (met luifel zonder wanden) in het normale spraakgebruik doorgaans niet als een ‘gebouw’ of als ‘gebouwd’ zal worden aangemerkt (rov. 4.6). Als besproken komt het dan in een dergelijk twijfelgeval mogelijk aan op de strekking van de huurrechtelijke bescherming (de plaatsgebondenheid) waarover het hof in rov. 4.9 heeft geoordeeld dat die in deze zaak onvoldoende is onderbouwd door Huurder. Deze feitelijke beoordeling door het hof is geheel in lijn met de
Vliegveld Valkenburg -beschikking en (dus) niet onjuist. Voor een hernieuwde afweging is in cassatie geen plaats (in gelijke zin s.t. Verhuurder 10).

3.42

De klacht zoomt nog nader in op de oordelen in rov. 4.6 over de luifel en de in- en uitritten. Deze oordelen zijn evenmin onjuist. Over de
luifel heeft het hof het volgende geoordeeld:

‘De (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) aanwezige bebouwing is niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als het hof daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel betrekt. De luifel dient als ‘paraplu’ voor de klant en bevesti[gi]ngspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen. Daarmee levert het gebruik van de luifel evenmin een aanwijzing op dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak.’

3.43

Op zichzelf kunnen de constructie en fundering van de luifel wel beschouwd worden als een aanwijzing dat de ‘ondergrens’ uit de
Vliegveld Valkburg -beschikking hier wordt gehaald; de constructie is immers meer dan een ‘enkele bewerking of verharding van de grond’. Het hof heeft met dit oordeel echter niet miskend dat het mogelijk is dat daarmee die ondergrens kan worden gehaald, uit rov. 4.6 volgt evenwel dat er naar de beoordeling van het hof niet voldoende ‘bij’ komt om de ‘twijfelgevallen-escape’ zodanig te ‘vullen’ dat hier kan worden gesproken van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Daartoe betrekt het hof namelijk een andere omstandigheid uit de
Vliegveld Valkenburg -beschikking, het besproken ‘normale spraakgebruik’ – aspect, dat naar het feitelijke hofoordeel juist een aanwijzing oplevert dat het onbemande tankstation hier geen gebouwde onroerende zaak is. Van onjuistheid is geen sprake.

3.44

Van de in- en uitritten laat het hof in rov. 4.6 in het midden of die wel tot het gehuurde behoren, zodat de klacht gericht is tegen een overweging ten overvloede, maar hoe die zouden kunnen bijdragen aan invulling van de ‘twijfelgeval-escape’, valt niet goed in te zien – en dat licht de klacht ook niet toe. Dit lijkt niet veel meer dan de ondergrens van ‘enkele verharding van de grond’ in te houden naar het kennelijke oordeel van het hof. Ook dat is niet onjuist. De klachten van subonderdeel 2.2 falen.

3.45

Subonderdeel 2.3 ontwaart vervolgens nadere onjuistheden in enkele passages uit rov. 4.6 en 4.8. De passage uit rov. 4.6 dat een onbemand tankstation met luifel zonder wanden in het normale spraakgebruik doorgaans niet als een gebouw of gebouwd zal worden aangemerkt en de passage uit rov. 4.8 dat een onbemand tankstation met enkel brandstofpompen en een betaalpaal in ieder geval niet een ‘gebouwde onroerende zaak’ zal zijn, zien ieder voor zich voorbij aan de juiste maatstaf voor ‘gebouwde onroerende zaak’. Daarvoor is niet relevant wat in het normale spraakgebruik als ‘gebouwde onroerende zaak’ wordt gezien. Verder kan niet in algemene zin worden vastgesteld dat een bepaalde constructie in ieder geval geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is, zoals het hof in rov. 4.8 overweegt. Of sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ dient te worden beantwoord met aandacht voor alle (relevante) omstandigheden van het geval, zoals volgt uit de
Vliegveld Valkenburg -beschikking.

3.46

Deze klachten treffen ook geen doel. De gewraakte passage uit rov. 4.6 is helemaal in lijn met rov. 3.5.2 uit de
Vliegveld Valkenburg- beschikking en daarmee andermaal niet onjuist, maar juist relevant – zij het niet doorslaggevend; wel een mogelijke aanwijzing. Dat is in de uitspraak niet miskend. De aangevallen passage uit rov. 4.8 wordt te geïsoleerd beschouwd in de klacht en faalt ook. De plaatsing van het woord ‘niet’ uit de vierde zin van rov. 4.8 kan een verschrijving zijn, waarmee dan is bedoeld: ‘niet in ieder geval’ in plaats van ‘in ieder geval niet’. Maar ook als dit geen verschrijving is, is gelet op de in de huurpraktijk voorkomende grote verscheidenheid aan typen verhuurde tankstations niet onjuist dat een onbemand tankstation met alleen een luifel zonder shop, waarbij de betaalpaal ook nog eens niet is meeverhuurd, geen ‘gebouwde onroerende zaak’ is
in dit geval ^[65] : dan wordt de ‘ondergrens’ wel gehaald, maar de ‘twijfelgevallen-escape’ naar het feitelijke oordeel van het hof onvoldoende opgevuld om ondanks dat geen sprake is van een ‘gebouw’ in de zin van de definitie uit de Woningwet hier toch gesproken kan worden van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Van onjuistheid is hier – hoe ook opgevat – geen sprake. Dat geen aandacht zou zijn geweest voor (in ieder geval) alle relevante omstandigheden van het geval voor het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uit de
Vliegveld Valkenburg -beschikking, mist ten slotte feitelijke grondslag. Die zijn aan bod gekomen in rov. 4.6 en 4.9 (in gelijke zin s.t. Verhuurder 14, die verwijst naar rov. 4.2 t/m 4.11). Subonderdeel 2.3 kan niet tot cassatie leiden.

3.47

Subonderdeel 2.4 , een motiveringsklacht, beroept zich op een viertal kenmerken van het onbemande tankstation mede aan de hand waarvan Huurder heeft betoogd dat het hier wel een ‘gebouwde onroerende zaak’ betreft:

- (i) vloeistofdichte vloer,

- (ii) ondergrondse leidingen,

- (iii) ondergrondse opslagtanks, en

- (iv) brandstofpompen ^[66] .

Gelet hierop is het aangevallen oordeel ontoereikend gemotiveerd, omdat het hof deze omstandigheden in rov. 3.4 en rov. 4.4 wel heeft onderkend, maar niet voldoende (kenbaar) heeft meegewogen in zijn beoordeling in rov. 4.5 t/m 4.11. Uit de
Vliegveld Valkenburg -beschikking volgt dat deze omstandigheden wel relevant zijn. Dat het hof in rov. 4.6 wel oog heeft gehad voor ‘de (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) aanwezige bebouwing’ is geen voldoende respons, omdat daaruit niet volgt om welke reden de omstandigheden (i)-(iv) niet (kunnen) leiden of (kunnen) bijdragen aan het oordeel dat sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’.

3.48

Van ontoereikende motivering is geen sprake in rov. 4.5 t/m 4.11, ook niet in het licht van de kenmerken (i) tot en met (iv). Zoals de klacht zelf al aangeeft, heeft het zich van deze kenmerken rekenschap gegeven in rov. 3.4 en rov. 4.4. Vervolgens heeft het hof in rov. 4.5 geoordeeld dat geen sprake is van een ‘gebouw’ volgens de
Vliegveld Valkenburg -lijn en dat is in het licht van (onder meer) deze omstandigheden goed te volgen. Er ontbreken immers wanden (in gelijke zin s.t. Verhuurder 16). Daarna is onderzocht of de ‘twijfelgevallen-escape’ uit die beschikking hier kan leiden tot het halen van de ‘gebouwde onroerende zaak’-drempel. Het antwoord in de aangevallen overwegingen is negatief en ook dat is een goed te volgen feitelijk oordeel. Daar strandt deze motiveringsklacht op.

Onderdeel 3: plaatsgebondenheid

3.49

Onderdeel 3 is, met drie subonderdelen, gericht tegen rov. 4.9, waarin het hof heeft geoordeeld dat de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak voorafgaat aan de kwalificatie van het gehuurde als 230a- of 290-bedrijfsruimte en voor zover de plaatsgebondenheid toch van belang is voor de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak, Huurder in het licht van de betwisting door Verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die de bijzondere huurbescherming van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW rechtvaardigt.

3.5

Subonderdeel 3.2 klaagt dat dit onjuist is, omdat plaatsgebondenheid hoogstens relevant kan zijn in het kader van de kwalificatie als 290-bedrijfsruimte, maar daaraan geen betekenis toekomt bij de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.

3.51

Volgens
subonderdeel 3.3 heeft het hof miskend dat plaatsgebondenheid noch voor een ‘gebouwde onroerende zaak’ volgens art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, noch voor kwalificatie als 290-bedrijfsruimte een zelfstandige toepassingsvoorwaarde vormt. Ook zonder plaatsgebondenheid kan een onbemand tankstation een gebouwde onroerende zaak zijn volgens een van de twee bepalingen en de enkele omstandigheid dat geen sprake is van plaatsgebondenheid van het daarin uitgeoefende bedrijf, kan niet tot gevolg hebben dat geen sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ dan wel van 290-bedrijfsruimte.

3.52

Subonderdeel 3.4 klaagt dat voor zover het hof heeft geoordeeld dat het onbemande tankstation – ook als sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak – niet kwalificeert als 290-bedrijfsruimte, omdat het niet plaatsgebonden is, dat oordeel onjuist is of ontoereikend gemotiveerd. Plaatsgebondenheid is in die context immers alleen relevant bij twijfel of een bedrijf onder één van de in art. 7:290 lid 2 BW bedoelde categorieën valt en het hof heeft niet vastgesteld dat hier sprake is van dergelijke twijfel – onder verwijzing naar vindplaatsen in feitelijke instanties ^[67] waarin is aangevoerd dat een onbemand tankstation een kleinhandelsbedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW is en dit in de rechtspraak steevast wordt aangenomen. In dat licht is het oordeel over ontbreken van plaatsgebondenheid als reden voor het niet kwalificeren als 290-bedrijfsruimte ontoereikend gemotiveerd.

3.53

Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

3.54

Het hof heeft in rov. 4.9 terecht geoordeeld dat de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak voorafgaat aan de kwalificatie van het gehuurde als 230a- of 290-bedrijfsruimte ^[68] . Aan die kwalificatievraag is het hof vervolgens niet toegekomen, omdat niet werd voldaan aan het vereiste van een ‘gebouwde onroerende zaak’.

3.55

Voor zover het onderdeel tot uitgangspunt neemt dat het hof de plaatsgebondenheid in het kader van beantwoording van de kwalificatievraag heeft betrokken, gaat het dus uit van een onjuiste lezing van het bestreden arrest en mist het feitelijke grondslag. Hierop ketst subonderdeel 3.4 in zijn geheel af en subonderdeel 3.3 ook voor zover die klacht betrekking heeft op de kwalificatievraag.

3.56

In de subonderdelen 3.3 en 3.4 wordt wel terecht tot uitgangspunt genomen dat bij de kwalificatievraag de plaatsgebondenheid geen zelfstandige toepassingsvoorwaarde is ^[69] , maar slechts bij twijfel of een bedrijf onder één van de categorieën van art. 7:290 lid 2 BW valt bij de kwalificatievraag mag worden betrokken ^[70] . Dan resteert de vraag of het hof de plaatsgebondenheid mocht betrekken bij de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het hof heeft in rov. 4.9 geoordeeld ‘voor zover toch van belang voor de vraag of het gehuurde voldoet aan de maatstaf van een gebouwde onroerende zaak’ onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van plaatsgebondenheid die de bijzondere huurbescherming van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW rechtvaardigt. Beide partijen lezen dit oordeel verschillend. Huurder legt dit oordeel zo uit dat het hof ‘op dit punt ook niet geheel zeker van zijn zaak was’ ^[71] en volgens Verhuurder volgt uit rov. 4.9 dat het oordeel over de plaatsgebondenheid ‘niet dragend’ ^[72] is voor de conclusie in rov. 4.11 dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak volgens art. 7:230a BW of art. 7:290 BW, waardoor het onderdeel al moet falen bij gebrek aan belang.

3.57

Beide lezingen lijken mij niet de meest voor de hand liggende. Dat het hof zich in voorwaardelijke termen (‘voor zover toch (…)’) heeft uitgedrukt, betekent niet dat het oordeel over het ontbreken van plaatsgebondenheid niet (mede) dragend is voor het oordeel dat geen sprake is van een ongebouwde onroerende zaak, waardoor wel belang bij deze klacht bestaat ^[73] . Voor onzekerheid over de vraag of (het ontbreken van) plaatsgebondenheid in dit geval medebepalend kon zijn bij de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak, lijkt mij geen plaats hier. Al in de
Utrecht/ […] -uitspraak uit 1979 ligt besloten dat de plaatsgebondenheid in twijfelgevallen mag worden betrokken bij de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak, zoals in de inleiding is besproken. Ook
Vliegveld Valkenburg laat ruimte om in twijfelgevallen rekening te houden met plaatsgebondenheid bij de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak, zo hebben we gezien. Ik heb dat in deze conclusie de ‘twijfelgeval-escape’ genoemd. Van een twijfelgeval is sprake als niet helemaal wordt voldaan aan de Woningwet-definitie van gebouw – en dus niet als daar wel aan is voldaan en evenmin als de zaak de ‘ondergrens’ niet haalt van niet meer zijn dan louter bestrating etc. De onderhavige zaak is een twijfelgeval – een onbemand tankstation met luifel maar zonder wanden. In zo’n twijfelgeval kan voor de toets of sprake is van een gebouwde onroerende zaak meewegen of al dan niet is voldaan aan de strekking van de huurbescherming van art. 7:290 BW (of art. 7:230a BW, zo daarvan al sprake is; zie Huydecopers in de inleiding besproken geringschattende uitlating daarover in zijn NJ-noot onder
Vliegveld Valkenburg ). In dit geval heeft het hof geoordeeld dat plaatsgebondenheid – zo al van belang voor de gebouwde onroerende zaak maatstaf (lees: de ‘twijfelgeval-escape’ uit
Vliegveld Valkenburg ) niet is komen vast te staan, omdat Huurder op dat punt in het licht van Verhuurders betwisting niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Dat is volgens het boekje en daar ketsen de overige klachten van onderdeel 3 op af. Subonderdeel 3.2 en het deel van subonderdeel 3.3 dat betrekking heeft op de vraag of sprake is van een ongebouwde onroerende zaak ventileren in mijn ogen geen juiste rechtsopvatting. Daarmee faalt onderdeel 3 in zijn geheel.

Onderdeel 4: partijbedoeling was 290-bedrijfsruimte

3.58

Onderdeel 4 is met vier subonderdelen gericht tegen rov. 4.10. Daarin bespreekt het hof het punt dat Huurder nog heeft aangevoerd dat beoogd zou zijn een 290-bedrijfsruimte huurovereenkomst te sluiten, zodat dus een gebouwde onroerende zaak voor ogen stond, met als onderbouwing de overeengekomen huurtermijn. Dat verwerpt het hof gemotiveerd in rov. 4.10. De termijn van zestien (bedoeld moet zijn: vijftien) jaar is volgens het hof geen omstandigheid die ertoe kan leiden dat het gehuurde als een gebouwde onroerende zaak moet worden gezien. Daaruit is ook niet af te leiden dat partijen gekozen hebben voor toepassing van het 290-bedrijfsruimte regime: de huurovereenkomst bevat begin- en einddatum met de bepaling dat partijen in overleg zullen treden over voortzetting na ommekomst van de huurtermijn en overleg over een nieuwe huurtermijn zonder automatische verlenging en het ontbreken van een opzegtermijn en opzegmogelijkheden sporen niet met toepasselijkheid van het 290-regime volgens het hof, zodat dit beroep op de partijbedoeling ook als onvoldoende onderbouwd wordt gepasseerd.

3.59

Subonderdeel 4.2 klaagt dat voor zover het hof in rov. 4.10 heeft geoordeeld dat voor de vraag of sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ (alleen) de partijbedoelingen relevant zijn, dan wel (steeds) doorslaggevend zijn, dat oordeel onjuist is. Het hof heeft althans miskend dat in dit verband niet (alleen) de partijbedoelingen van belang zijn, maar (in ieder geval ook) de overige omstandigheden van het geval, zoals ook uit de
Vliegveld Valkenburg -beschikking volgt, onder verwijzing naar subonderdeel 1.3.

3.6

Deze klachten ontberen feitelijke grondslag en zijn daarom tevergeefs voorgesteld (in gelijke zin s.t. Verhuurder 20). De veronderstellingen waar de klachten van uitgaan, doen zich niet voor in rov. 4.10. De verwijzing naar subonderdeel 1.3 is ook tevergeefs en sneuvelt op de gronden aangegeven bij de bespreking daarvan.

3.61

Subonderdeel 4.3 richt vervolgens een vergelijkbare klacht tegen rov. 4.10 voor zover het hof in rov. 4.10 heeft geoordeeld dat voor de vraag of sprake is van 290-bedrijfsruimte (alleen) de partijbedoelingen relevant zijn, dan wel de partijbedoelingen (steeds) doorslaggevend zijn. Als zo is geoordeeld, is dat oordeel onjuist is. Althans heeft het hof miskend dat in dit verband (mede) bepalend is wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen, alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan, ook hier met verwijzing naar subonderdeel 1.3.

3.62

Ook dit mist feitelijke grondslag in de bestreden uitspraak (ook zo s.t. Verhuurder 20), omdat in rov. 4.10 helemaal niet inhoudelijk is geoordeeld over de kwalificatievraag, maar alleen is onderzocht of het additionele beroep van Huurder dat sprake zou zijn van een partijbedoeling voor 290-huur hout snijdt. Antwoord al Haviltexend: nee. Ook hier helpt de verwijzing naar subonderdeel 1.3 niet en dat deel van de klacht strandt ook hier op de gronden aangegeven bij de bespreking daarvan.

3.63

Subonderdeel 4.4 bevat de motiveringsklacht dat rov. 4.10 ontoereikend is gemotiveerd in het licht van de volgende zes stellingen ^[74] :

- (i) de levering van benzine, diesel en gas vormt de rechtstreekse levering van een roerende zaak middels een kleinhandelsbedrijf;

- (ii) een onbemand tankstation vormt een voor het publiek toegankelijk lokaal;

- (iii) voor een publiek toegankelijk lokaal is voldoende dat er een verkooppunt voor het publiek aanwezig is;

- (iv) de motorbrandstoffen kunnen worden afgerekend via betaalterminals die door alle afnemers kunnen worden gebruikt;

- (v) uit feitenrechtspraak volgt dat een onbemand tankstation als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW kwalificeert; en

- (vi) er geldt een lage lat voor de kwalificatie als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.

3.64

Stellingen (i) tot en met (vi) zien op de kwalificatievraag die het hof als gezegd in rov. 4.10 niet heeft behandeld (in gelijke zin s.t. Verhuurder 23 over stellingen (i) t/m (iv)). Geen van deze stellingen is relevant in het kader van de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak of in het kader van de vraag of een contractuele keuze voor het 290-regime is gemaakt. Het bestreden oordeel is dan ook niet ontoereikend gemotiveerd in het licht van deze stellingen. De klacht faalt.

3.65

Subonderdeel 4.5 bouwt op de stellingen uit subonderdeel 4.4 voort met de klacht dat het hof deze stellingen niet kenbaar heeft betrokken in zijn (eventuele) oordeel dat het onbemande tankstation geen 290-bedrijfsruimte betreft. Daarmee is rov. 4.10 ontoereikend gemotiveerd, omdat deze stellingen ieder voor zich verband houden met de maatstaf van art. 7:290 lid 2 onder a BW en/of de inrichting van het gehuurde.

3.66

Ook dit kan niet slagen, omdat ook deze klacht feitelijke grondslag ontbeert; de klacht gaat uit van een verondersteld oordeel in rov. 4.10 dat daarin niet te lezen is, zoals na de bespreking van de vorige klachten duidelijk zal zijn. Ook onderdeel 4 treft zodoende geen doel.

Onderdeel 5: voortbouwklacht

3.67

De voortbouwklacht is dat het slagen van (één van) de vorige klachten ook rov. 4.13, 4.14 en het dictum aantast. Dat mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de vorige klachten.

4. Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Huurder heeft in beide zaken één s.t. gegeven en geeft daarin onder 2 aan dat in beide zaken weliswaar twee afzonderlijke hofarresten zijn gewezen, maar dat de inhoudelijke overwegingen volledig gelijkluidend zijn en dat de PI’s in beide zaken, op de plaatsnamen, feitelijke situaties ter plekke, de relevante data en de nummering van enkele rovv. in de bestreden arresten na, identiek zijn en de klachten aldus geheel overlappen.

2. De feiten zijn ontleend aan het bestreden arrest: Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7133, WR 2025/75 m.nt. E.P.W. Korevaar en RVR 2025/3 m.wenk S.A. Boot-Veerman, rov. 3.1-3.9.

3. In rov. 3.4 van het bestreden arrest staat per abuis als jaartal 2014. Uit art. 2.1 van de hierna weergegeven huurovereenkomst en uit het kantonrechtersvonnis: Rb. Noord-Nederland 5 september 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3658, WR 2024/112, rov. 2.4, volgt dat dit een kennelijke verschrijving is en het 2024 moet zijn.

4. Zie ook rov. 2.2-2.4 en 4.1 van het bestreden arrest.

5. Art. 7:228 lid 1 BW luidt: ‘Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.’ Er is dan geen ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW) en ook geen beëindigingsbescherming ex art. 7:290 e.v. BW.

6. Onder verwijzing naar de al aangehaalde

7. Onder verwijzing naar HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1193:ZC1138 (bedoeld zal zijn, aldus ook s.t. Huurder voetnoot 11: ECLI:NL:HR:1993:ZC1198) en HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172.

8. S. van der Kamp, Kwalificatie van huurovereenkomsten bedrijfsruimte, TvHB 2025-2, p. 71 e.v.; specifiek over ongebouwde onroerende zaken: P. Smithuis en J. Willemsen, De ongebouwde onroerende zaak; een vogelvlucht door jurisprudentie en praktijk, VGR 2023-1, p. 21 e.v., i.h.b. nr. 6.2 over tankstations.

9. Kamerstukken II 1966-1967, 8875, nr. 3 (MvT), p. 7: ‘Het uitgangspunt van de meerderheid der commissie

10. Swaneveld-Bakelaar, De huur van ongebouwde onroerende zaken: een leemte in de wet (R&P nr. VG8), 2017/1.3.1-1.3.2.

11. HR 4 mei 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7309, NJ 1979/509 m.nt. P.A. Stein (

12. Rov. 4e uit het Rb. vonnis is kenbaar uit NJ 1979/509: ‘dat ook de verkoop van benzine uit benzinepompen tot de detailhandel gerekend moet worden, welke exploitatie niet goed denkbaar is zonder een gebouw dat tot onderkomen voor de pompbediende strekt en in zodanig nauw verband staat met werkzaamheden t.b.v. automobilisten die komen tanken en vorenbedoelde artikelen kopen, dat hier van rechtstreekse dienstverlening en levering sprake is, mede in aanmerking nemende dat het gebouwtje en het terrein van vrij geringe oppervlakte waarop de pompen staan, als bedrijfstechnisch economische eenheid zijn te beschouwen en dat het benzinestation cum annexis, voorzien van bedieningsgebouwtje, luifels, pompen en toe- en afritten, is aangepast aan de aard der goederen en de deze kopende consumenten binnen een afzonderlijke voor het publiek toegankelijke ruimte in gelijke zin als een voor het publiek toegankelijk lokaal als bedoeld in het tweede lid van art. 1624 BW;’.

13. Contrair aan de conclusie van P-G Van Oosten vóór dit arrest (ook kenbaar uit NJ 1979/509).

14. rov. 4f: ‘dat krachtens het tweede contract dan ook aan het verhuurde duidelijk de bestemming van bedrijfsruimte is gegeven in de zin van art. 1624 BW, mede omdat dit artikel de strekking heeft de huurder van zulk een ruimte te beschermen i.v.m. de bijzondere ligging van het benzinestation, de aldaar gekweekte goodwill, de gedane investeringen ten bedrage van het reeds genoemde bedrag van ongeveer ƒ 70 000 met overige verplichtingen jegens Aral, en de moeilijkheid elders een geschikte plaats voor vestiging van een rendabel benzinestation te vinden;’.

15. Ook op dit punt had P-G Van Oosten in zijn conclusie vóór dit arrest anders geconcludeerd.

16. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II, 2021/539-540: ziet op ‘detailhandel’, zoals hier brandstof, auto-accessoires en andere artikelen vanuit ‘het gebouwtje’, aan (vooral) particuliere afnemers, althans niet (vrijwel) uitsluitend aan zakelijke afnemers.

17. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II, 2021/546-549: voldoende is dat er een verkooppunt voor het publiek aanwezig is, zoals in die zaak. Zie ook HR 23 september 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4645, NJ 1984/309 (

18. Zo NJ-annotator P.A. Stein in NJ 1979/509, onder verwijzing naar J.G. Middag en G. van Muiden, Nieuw Huurrecht Bedrijfsruimte, 1971, p. 60-61.

19. Zo bijv. HR 2 oktober 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4239, NJ 1982/186 m.nt. P.A. Stein (

20. Smithuis en Willemsen, a.w., nr. 6.2.

21. Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten van motorbrandstoffen, Stb. 2005/324, in werking getreden op 31 juli 2005, Stb. 2005/354, die ziet op verhuur na openbare veiling door de Staat van al dan niet bebouwde grond (in eigendom van de Staat) en gelegen aan Rijkswegen t.b.v. de verkoop van motorbrandstoffen.

22. HR 16 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1760, NJ 1995/705 m.nt. P.A. Stein (

23. HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172, NJ 2013/9 m.nt. A.L.M. Keirse (

24. Zie ook de conclusie van A-G Wissink vóór het in de vorige voetnoot genoemde

25. HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899, NJ 2014/438 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, WR 2014/84 m.nt. M.F.A. Evers en JIN 2014/114 m.nt. E.E. van der Kamp (

26. HR 29 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW1280, NJ 2012/411 en JIN 2012/181 m.nt. E.E. van der Kamp (

27. Wetsvoorstel 24150 tot wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet, waarover Swaneveld-Bakelaar, De huur van ongebouwde onroerende zaken: een leemte in de wet (R&P nr. VG8), 2017/2.7.

28. Kamerstukken II 1996-1997, 24150, nr. 8, p. 8-9.

29. Idem, nr. 9, p. 1.

30. Kamerstukken II 1997-1998, 24150, nr. 13, p. 11, opmerkingen van het lid Dittrich.

31. Kamerstukken II 1998-1999, 24150, nr. 14.

32. Wet tot vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek, Stb. 2002/587 en Wet tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte), Stb. 2002/588, in werking getreden op 1 augustus 2003, Stb. 2003/230.

33. Aldus Swaneveld-Bakelaar, a.w., 2017/2.8. Waarom is onduidelijk.

34. Art. 3 leden 5 en 6 Benzinwet.

35. Kamerstukken II 2004-2005, 29951, nr. 3 (MvT), p. 11.

36. HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899, NJ 2014/438 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, WR 2014/84 m.nt. M.F.A. Evers en JIN 2014/114 m.nt. E.E. van der Kamp (

37. De definitie van ‘gebouw’ in de Woningwet luidt zo: ‘bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;’.

38. Zie ook de conclusie van A-G Wissink vóór de

39. Conclusie van A-G Wissink vóór de

40. T.w. de kwestie of voor 290-bedrijfsruimte niet alleen de eis geldt van een gebouwde onroerende zaak, maar ook dat die geschikt moet zijn voor het bedrijf waar de huurovereenkomst op ziet. Dat lijkt evident niet de bedoeling, aldus Huydecoper, gelet op de praktijk van casco-huur.

41. Dat is een terugverwijzing naar deze passage uit diens annotatie onder 3: ‘Interessant is natuurlijk wel, waar de Hoge Raad aan dacht toen hij neerschreef dat ook zaken die niet geheel aan de omschrijving uit de Woningwet voldoen, wel onder art. 7:230a BW kunnen vallen. Gaat het hier om een slag om de arm, voor het geval de rechtspraak met bijzondere situaties geconfronteerd wordt waarin bescherming misschien gewenst is en de Woningwet-formule geen soelaas biedt, of zijn er in raadkamer concrete grensgevallen de revue gepasseerd (zoals het in voetnoot 45 van de conclusie van A-G Wissink genoemde geval van een (verhuurd?) monument) waarvoor men ruimte voor een uitzondering heeft willen laten? Ik denk: het eerste; en ik denk ook dat de ruimte voor gevallen die buiten de omschrijving van de Woningwet vallen maar die toch onder art. 7:230a BW blijken te vallen, heel beperkt zal blijken te zijn. Ook dat sterkt mij in de mening dat de hier besproken beslissing, niettegenstaande de verschillende voorbehouden die de Hoge Raad maakt, een stevige houvast biedt.’

42. Dit overzicht is niet uitputtend. Zie voor meer feitenrechtspraak het hiervoor geciteerde gedeelte uit Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/532 en, naast de in deze en de parallelle zaak spelende uitspraken in feitelijke instanties, nog Rb. Rotterdam 21 januari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7641 (wel een gebouwde onroerende zaak) en Rb. Noord-Nederland 19 november 2024,ECLI:NL:RBNNE:2024:4547 (geen gebouwde onroerende zaak).

43. Rb. Assen (ktr.) 20 oktober 2011, ECLI:NL:RBASS:2011:BU4747, TvHB 2012/15 m.nt. A.W. Jongbloed (

44. Hof Arnhem-Leeuwarden 9 januari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:162, TvHB 2019/11 m.nt. T.W. de Waard en JHV 2019/7 m.nt. L.J. Smale (

45. Rb. Noord-Nederland (ktr.) 26 november 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:4522, TvHB 2025/04 m.nt. M.E. Hommes en Prg. 2025/66 m.red.aant. G. Kerpestein (

46. Rb. Noord-Nederland (ktr.) 22 juli 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:3135 (

47. S.t. Huurder 5. In voetnoot 2 aldaar wordt verwezen naar BOVAG-cijfers waaruit volgt dat er in 2023 ongeveer 2.300 onbemande tankstations in Nederland waren. Zie https://mijn.bovag.nl/actueel/nieuws/aandeel-onbemande-stations-stijgt-naar-56-procent. In de loop der tijd zijn er relatief steeds meer onbemande tankstations gekomen. Daarbij moet echter wel worden opgemerkt dat de verwachting is dat op termijn het totale aantal tankstations – bemand én onbemand – als gevolg van de energietransitie juist zal afnemen. In dit verband wijs ik op een onderzoek uit 2019 uitgevoerd door organisatieadviesbureau Berenschot in opdracht van de Vereniging Nederlandse Petroleum Industrie (VNPI), te raadplegen via www.berenschot.nl/media/fmab4k0u/cases-tankstations-in-transitie-rapport-vnpi.pdf. De VNPI (sinds 2022 verder onder de naam VEMOBIN, Vereniging Energie voor Mobiliteit en Industrie) is een brancheorganisatie die een aantal belangrijke eigenaren van tankstations vertegenwoordigt, waaronder Huurder in de onderhavige zaken, zie https://vemobin.nl/de-sector/. In het Berenschot-rapport (p. 20-21) wordt onderscheid gemaakt tussen drie typen tankstations: full service tankstations, kleinere bemande tankstations en onbemande tankstations. Voor de onderhavige zaken zijn met name de laatste twee typen relevant. Kleinere bemande tankstations bevinden zich langs provinciale wegen en in dorp of stad en hebben een shop gericht op bijverkoop of een snelle boodschap. Onbemande tankstations bevinden zich vaak op dezelfde locaties als kleinere bemande tankstations en verkopen alleen motorbrandstoffen. Zie voor de verwachtingen ten aanzien van deze beide typen tankstations het Berenschot-rapport, p. 51-52.

48. S.t. Huurder 5.

49. Aldus s.t. Huurder 4.

50. Zie hierover bijv. A.L.M. Keirse in haar annotatie in NJ 2013/9 onder de al aangehaalde

51. Zie bijv. mijn conclusie van 5 september 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:955), onder 3.13, met verwijzingen.

52. In vergelijkbare zin M. van Heeren in zijn TvHB-annotatie onder Rb. Den Haag (ktr.) 28 april 2010, WR 2011/41, TvHB 2011/9, p. 137, waarin de huurrechtelijke kwalificatie van een

53. Zie over het belang hiervan ook E.P.W. Korevaar in zijn WR-noot onder het bestreden arrest in WR 2025/75 en over de retailfunctie het al aangehaalde Berenschot-rapport, p. 16.

54. Zo ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/532, hiervoor geciteerd, waarin dit aan de feitenrechtspraak ontleende geval ‘niet verrassend’ wordt genoemd. Dit was Rb. (ktr.) Noord-Holland 27 september 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:11434, WR 2018/63 en JHV 2018/12 m.nt. L.J. Smale (

55. Zie ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/532 waar wordt opgemerkt dat het oordeel dat sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ in een dergelijk geval ‘wel in zicht [komt]’, onder verwijzing naar de TvHB-annotatie van J.A. le Clerq onder Rb. Zeeland-West-Brabant (ktr.) 12 december 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:6751, TvHB 2019/20 en JHV 2019/10 m.nt. L.J. Smale (

56. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/772. Vgl. de omstandigheden door de ktr. genoemd in het kader van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de ontruiming vóór 1 januari 2025 in het vonnis EA, rov. 4.12 (bekrachtigd in rov. 4.12 van het bestreden arrest).

57. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/589.

58. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/594.

59. Zie art. 7:300 lid 2, tweede zin BW en (over de opzegtermijn) art. 7:300 lid 3 BW jo. art. 7:293 lid 2 BW.

60. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/594.

61. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/596.

62. Zie de in 1.9 hiervoor bedoelde reactie van Verhuurder van 11 augustus 2022 op de brief van 7 december 2021, die is overgelegd als prod. 7 bij inl. dagv. Zie ook MvG, 5.25. De brief van 7 december 2021 is overgelegd als prod. 6 bij inl. dagv. Het hof heeft vastgesteld dat het een aangetekende brief betreft (zie in 1.8 hiervoor). In de brief van 7 december 2021 doet Verhuurder een beroep op twee huurbeëindigingsgronden uit art. 7:296 BW: dringend persoonlijk gebruik en de algemene belangenafweging. Deze gronden zijn in de brief niet nader toegelicht (vgl. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/599: ‘Het beroep op een huurbeëindigingsgrond moet (…) met feiten worden onderbouwd.’), maar dat leidt niet (direct) tot toepassing van de nietigheidssanctie als bedoeld in art. 7:294 BW. Vgl. bijv. Hof Leeuwarden 10 januari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV0693, WR 2012/47 (

63. Zie over dringend persoonlijk gebruik Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/611 e.v. en over de belangenafweging Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/641 e.v.

64. In lijn met het in 3.20 weergegeven citaat uit Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/532. A-G Wissink onderkende in zijn conclusie vóór de

65. ‘In ieder geval’ moet niet in absolute zin worden opgevat, zoals de klacht doet, maar als: ‘in ieder geval hier, in deze zaak’; het blijft een beoordeling van

66. Onder verwijzing naar vindplaatsen in feitelijke instanties van Huurder genoemd in PI, voetnoot 15.

67. PI, voetnoten 16-17.

68. Zie bijv. het al aangehaalde overzichtsartikel over de kwalificatie van huurovereenkomsten bedrijfsruimte van Van der Kamp, p. 72. Zo ook de red.aant. van H.L. Groenenboom in Prg. 2025/34 onder het bestreden arrest in de parallelle zaak over het onbemande tankstation in [plaats 2] (nr. 4).

69. Zie bijv. HR 30 januari 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4143, NJ 1981/378 m.nt. P.A. Stein (

70. HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4824, NJ 1985/31 m.nt. P.A. Stein (

71. S.t. Huurder 44.

72. S.t. Verhuurder 18.

73. Van der Wiel (red.), Cassatie, 2019/131.

74. Onder verwijzing in de PI naar vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties van Huurder in voetnoten 20-25.