Uitspraak
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
Feiten
Beoordeling door de rechtbank
a) WOZ-waarde
- [adres 2] . Dit is een geschakelde woning met een woonoppervlakte van 126 m² met een garage van 21 m² op een perceel van 295 m². Deze woning is verkocht op 2 augustus 2022 voor € 380.000. Geïndexeerd naar waardepeildatum is de verkoopprijs € 364.062.
- [adres 3] in Hoogezand. Dit is een geschakelde woning met een woonoppervlakte van 129 m² op een perceel van 294 m², met verder een berging van 16 m² en een blokhut/overkapping. Deze woning is verkocht op 23 maart 2022 voor € 426.000. Geïndexeerd naar waardepeildatum is de verkoopprijs € 415.470.
- [adres 4] in Hoogezand. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 128 m² met een garage van 17 m² op een perceel van 301 m², met verder een carport van 16 m² en een blokhut. Deze woning is verkocht op 14 april 2023 voor € 377.500. Geïndexeerd naar waardepeildatum is de verkoopprijs € 382.494.
- [adres 5] . Dit is een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 135 m² met een garage van 17 m² op een perceel van 331 m², met verder een berging van 10 m² en een overkapping van 14 m². Deze woning is verkocht op 6 maart 2023 voor € 390.000. Geïndexeerd naar waardepeildatum is de verkoopprijs € 390.000.
- De toegepaste indexering op de verkoopprijzen van [adres 4] en [adres 5] kunnen niet juist zijn. In een stijgende markt zal een geïndexeerde verkoopprijs van een verkoop naar waardepeildatum lager moeten zijn.
- Er is geen toelichting gegeven op de m²-prijs die wordt gebruikt in de taxatiematrix. Dat moet wel op grond van de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 april 2013 en de uitspraak van rechtbank Noord-Nederland van 16 maart 2017.
- Het bijgebouwenmodel is nog steeds niet overgelegd. Daarom kan niet gecontroleerd worden of de bijgebouwen juist gewaardeerd zijn en zodoende ook niet of de waardering van het geheel juist is.
- De waardering van de aangebouwde woonruimte voor € 1.500 per m² is aan de hoge kant in vergelijking met de m²-prijs voor het hoofdgebouw. Normaliter wordt voor aangebouwde woonruimte een grotere afslag gehanteerd.
- De gemiddelde prijs per m² die uit de vergelijkingsobjecten volgt is € 1.917. Voor eisers woning is van een iets lagere m²-prijs uitgegaan, namelijk € 1.851, omdat de m²prijs van het vergelijkingsobject [adres 3] een uitschieter is ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten.
- Bij het maken van de taxatiematrix gebruik gemaakt is van openbare CBS-cijfers. Die cijfers laten rond de waardepeildatum een dip in de ontwikkeling van de huizenprijzen zien. Daarom leidt indexering van de verkoopprijzen van [adres 4] en [adres 5] naar waardepeildatum tot respectievelijk een (iets) hogere en een gelijkblijvende prijs.
- Een inpandige opname is in het verleden geweigerd. Uit de verzorgde staat aan de buitenkant en de aanwezigheid van een airco-unit is afgeleid dat in de woning wordt geïnvesteerd. Daarom zijn de voorzieningen op gemiddeld gesteld.
- De aangebouwde woonruimte is niet gewaardeerd middels een afslag op de m²-prijs. De waardering van de aangebouwde woonruimte is een individuele beoordeling. In dit geval is op grond van kennis en ervaring tot een waardering van € 15.000 gekomen.
- de correctiepercentages die toegepast worden wanneer de KOUDV-factoren afwijken van het gemiddelde;
- de indexeringscijfers die gebruikt zijn voor het indexeren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum;
- het bijgebouwenmodel waarmee de waarde van bijgebouwen wordt becijferd;
- de grondstaffels gebruikt voor het waarderen van de grond bij de woning en de vergelijkingsobjecten;
- de bouwtekeningen van de woning.
- Er zijn geen vaste correctiepercentages voor de KOUDV-factoren. De op het taxatieverslag toegekende sterren zijn slechts een hulpmiddel. Een taxateur maakt steeds op basis van zijn ervaring en kennis een eigen inschatting van de invloed van de KOUDV-factoren. Dat de in beroep overgelegde taxatiematrix wel een staffel bevat doet daar niet aan af.
- Indexeringscijfers zijn openbare cijfers. Eiser had die zelf op kunnen zoeken. Eiser had ook zelf de toegepaste indexering kunnen berekenen. De gebruikte indexeringscijfers worden berekend door taxatiesoftware. Daarom zijn het geen gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
- Het bijgebouwenmodel en de grondstaffels zijn in de bezwaarprocedure aan de gemachtigde van eiser toegezonden.
- De bouwtekeningen zijn geen gegevens als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Bouwtekeningen hoeven alleen overgelegd te worden als eerst aannemelijk wordt gemaakt dat de gehanteerde objectkenmerken onjuist zijn. Verder zijn de bouwtekeningen in procedures over eerdere jaren wel al eens overgelegd.
Conclusie en gevolgen
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan eiser moet vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 467 aan proceskosten aan eiser, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.