Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/5064
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 mei 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: J. de Hoon),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boersma-Verhoeven).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] Deurne, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 572.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 september 2013 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 april 2014. Eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door C.L.M. van Summeren, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vleesvarkensbedrijf met een (bedrijfs)woning in Deurne. De bedrijfswoning uit 1931 bestaat uit de hoofdbouw (622 m³) met een aangebouwde garage (33 m³) uit 1954. Naast de woning omvat het vleesvarkensbedrijf een vijftal werktuigenbergingen, een werkplaats, drie varkensstallen en een mestkelder met verschillende bouwjaren. Tot de onroerende zaak behoort een perceel met een kadastrale oppervlakte van in totaal 32.600 m², waarvan 7.000 m² als grond in de waardebepaling is betrokken. Tevens behoren tot de onroerende zaak twee grote percelen, welke bedrijfsmatig worden geëxploiteerd als cultuurgrond en onder de cultuurgrondvrijstelling vallen.
Geschil en beoordeling
1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.
2.
Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 € 500.000 bedraagt. Verweerder verwijst ter ondersteuning naar het taxatierapport dat op 16 december 2013 is opgesteld door taxateur K.A. Stolker. Aangezien deze waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is genoemd, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. Het beroep van eiser is dan ook gegrond. Omdat eiser zich met de thans door verweerder voorgestane waarde evenmin kan verenigen zal de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde van
€ 500.000 aannemelijk heeft gemaakt.
€ 500.000 aannemelijk heeft gemaakt.
3.
Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat, ook na deze waardevermindering, de waarde nog te hoog is. Eiser bepleit een lagere waarde en verwijst daarvoor naar het taxatierapport van 17 september 2012, dat in bezwaar is opgesteld door taxateurs F.G.J. Bergs van Bergs Advies en G.J.M. van de Ven, taxateur van de Belastingdienst te Roermond. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiser een waarde van € 434.000 voorstaat.
4.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5.
De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in zijn verweerschrift heeft aangegeven dat in de bestuurlijke fase een aantal objectkenmerken onjuist zijn vermeld. In beroep heeft verweerder op grond van de hertaxatie van de onroerende zaak deze objectkenmerken gecorrigeerd. Tevens heeft verweerder vermeld dat de aangebouwde garage over het hoofd is gezien en dit deelobject is in beroep toegevoegd. Bovendien heeft verweerder neerwaartse correcties toegepast op de waarde vanwege de asbest in de dakplaten. Eiser heeft dit alles onweersproken gelaten. Dit betekent dat ook de rechtbank bij de boordeling van het beroep uit zal gaan van deze door verweerder gecorrigeerde gegevens.
6.
Verweerder heeft de waarde onderbouwd door het overleggen van het hiervoor vermelde taxatierapport van taxateur Stolker. In dit taxatierapport is een methode van waardering gevolgd, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen (waaronder de bedrijfswoning). Daarbij wordt gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen voor de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2012. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van zijn stelling dat de bij de waardering gehanteerde taxatiewijzers niet tot een te hoge waardering hebben geleid transactiecijfers overgelegd van een drietal agrarische objecten in de regio, te weten [adres 2], een melkveebedrijf te Boekel, en [adres 3] en [adres 4], beiden intensieve veehouderijen (runderen), gelegen te Odiliapeel.
7.
De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak als de onderhavige. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381.
8.
Eiser voert aan dat verweerder in dit geval onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden. Eiser stelt daartoe dat de waarden van de deelobjecten werktuigenloodsen (De rechtbank begrijpt: de vijf werktuigenbergingen en de werkplaats) en varkensstallen (De rechtbank begrijpt: de drie varkensstallen en de mestkelder) te hoog zijn in vergelijking met de door de taxateurs Bergs en Van de Ven daarvoor getaxeerde waarden. Vanwege de slechte staat van deze deelobjecten dient de gezamenlijke waarde van de varkensstallen op nihil te worden gesteld en die van de werktuigenloodsen op € 103.000. Eiser voegt daar ter zitting nog aan toe dat bovendien sprake is van een kleinschalige varkenshouderij, die dermate verouderd is dat in de huidige tijd een rendabele exploitatie van het bedrijf niet meer mogelijk is.
9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met overlegging van het taxatierapport en wat hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Aan verweerder moet worden toegegeven dat uit het taxatierapport volgt dat de taxateur, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, bij de bepaling van deelwaarden van de varkensstallen en werktuigenloodsen rekening heeft gehouden met de slechte staat van de varkensstallen en de bouwjaren en oppervlaktes van de werktuigenbergingen. Om die reden heeft verweerder bij de bepaling van de deelwaarden van de varkensstallen en de werktuigbergingen een correctie toegepast op de relevante kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met als gevolg dat de waarden per m² die zijn gehanteerd voor de varkensstallen liggen onder de bandbreedte uit die taxatiewijzer. Wat betreft de werktuigenbergingen heeft verweerder daarom waarden per m² gehanteerd aan de onderkant van de bandbreedte uit de Taxatiewijzer. Tevens heeft verweerder een aftrek gehanteerd vanwege de aanwezigheid van asbesthoudende dakplaten. Dit neemt echter niet weg dat de Taxatiewijzer Agrarische objecten een grofmazig karakter draagt, waaruit slechts algemene gegevens en algemene kengetallen over die (deel)objecten zijn af te leiden. Gelet op de staat van met name de stallen en de werktuigenloodsen, zoals deze blijkt uit de door eiser overgelegde taxatie, is de rechtbank van oordeel dat verweerder toch nog is uitgegaan van te hoge prijzen per m². Tevens heeft verweerder eisers stelling dat onderhavig object slechts kan worden gebruikt als kleinschalige varkenshouderij niet of onvoldoende weersproken. De door verweerder opgevoerde referentieobjecten, twee intensieve veehouderijen (runderen) te Odiliapeel en een melkveebedrijf te Boekel, ondersteunen in dat licht de vastgestelde waarde evenmin. De verkooptransacties van deze objecten, zijnde intensieve veeteeltbedrijven, kunnen niet als uitgangspunt dienen voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onderhavige onroerende zaak, zijnde een kleinschalige varkenshouderij. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij met deze referentieobjecten heeft willen onderbouwen dat de in de Taxatiewijzer gehanteerde kengetallen ondersteund worden door lokale transactiegegevens. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarin in zoverre is geslaagd dat deze transactiegegevens onderstrepen dat de kengetallen uit de Taxatiewijzers niet zien op kleinschalige en niet rendabele bedrijven zoals het onderhavige.
10.
Aangezien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Ook eiser is daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Eiser heeft ter onderbouwing van die waarde verwezen naar het eerder in bezwaar overgelegde taxatierapport van Bergs en Van der Ven. Weliswaar is het taxatierapport opgesteld als een minnelijke taxatie tussen twee partijen, de taxateur van eiser en de taxateur van de Belastingdienst, maar het taxatierapport ontbeert onderbouwende gegevens waaruit de door hen getaxeerde waarde valt af te leiden. De rechtbank is dan ook niet in staat te toetsen of deze getaxeerde waarde de waarde is die een potentiële koper als meestbiedende gegadigde bereid zal zijn te betalen. Daarom komt aan dit taxatierapport onvoldoende gewicht in het kader van de waardebepaling van de onroerende zaak op grond van de Wet WOZ toe, om eisers standpunt te volgen.
11.
Omdat zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil finaal te beslechten door met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de waarde van [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, in goede justitie vast te stellen op € 467.000.
12.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13.
Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van de gemaakte proceskosten in bezwaar. Omdat niet is gebleken dat eiser overeenkomstig artikel 7:15, derde lid, van de Awb, voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar bij verweerder daarom heeft verzocht, ziet de rechtbank geen aanleiding om voor die kosten een proceskostenveroordeling uit te spreken.
14.
De rechtbank veroordeelt verweerder wel in de door eiser in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,-.)
15.
De reiskosten van eiser, verband houdend met het bijwonen van de zitting, worden met inachtneming van artikel 1, aanhef en onder c, van het Bpb vastgesteld op € 22,28 (kosten openbaar vervoer met bus/trein, 2e klasse, van woonplaats
–'s-Hertogenbosch vice versa). Voor een afzonderlijke vergoeding van de reiskosten die de gemachtigde van eiser heeft gemaakt, bestaat geen aanleiding. Deze reiskosten zijn reeds begrepen in de vergoeding van de kosten voor rechtsbijstand (vergelijk de uitspraak van 25 juni 2009 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, ECLI:NL:CRVB:2009:BJ0790).
–'s-Hertogenbosch vice versa). Voor een afzonderlijke vergoeding van de reiskosten die de gemachtigde van eiser heeft gemaakt, bestaat geen aanleiding. Deze reiskosten zijn reeds begrepen in de vergoeding van de kosten voor rechtsbijstand (vergelijk de uitspraak van 25 juni 2009 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, ECLI:NL:CRVB:2009:BJ0790).
16.
De kosten die eiser heeft moeten maken in verband met het in bezwaar overgelegde taxatierapport komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dit taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van deze procedure, maar in het kader van een waardebepaling voor de inkomstenbelasting. Evenmin bestaat aanleiding het in het formulier proceskosten vermelde bedrag aan verschotten te vergoeden, omdat deze kosten niet zijn gespecificeerd en evenmin zijn onderbouwd met bewijsstukken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de in één geschrift vervatte bestreden uitspraken op bezwaar van 21 september 2013;
- stelt de waarde van [adres 1]per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op € 467.000,- en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van in totaal
€ 996,28,-.
€ 996,28,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, voorzitter, en mr. A.J. Kromhout en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.