ECLI:NL:RBOBR:2015:2029 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarden bedrijfsobjecten nabij Eindhoven...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 14/3398, SHE 14/3757, SHE 14/3758, SHE 14/3760,
SHE 14/3761 en SHE 14/3762

uitspraak van de meervoudige kamer van 9 april 2015 in de zaak tussen

[eiseres], statutair gevestigd te Utrecht, kantoorhoudende te Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: K.K. Engelman),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder

(gemachtigden: F. Fikri).

Procesverloop

Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet (met aanslagnummer [aanslagnummer]), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende onroerende zaken, alle gelegen te Eindhoven, per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op

€ 2.579.000 voor [object 1], € 4.187.000 voor [object 2],

€ 5.537.000 voor [object 3], € 558.00 voor [object 4], € 89.000 voor [object 5] en € 30.000 voor [object 6]. In dit geschrift zijn tevens voor deze objecten de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en rioolheffing eigenaar voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2015. Namens eiseres is [persoon] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. B.J.F.M. Smulders, taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres was op de waardepeildatum in geding, naar de toestand van de zaken op 1 januari 2014, eigenaar van de onroerende zaken. Het betreffen bedrijfsobjecten in het bedrijfsverzamelgebouw [bedrijfsverzamelgebouw A], gelegen op een grootschalig bedrijven- en kantorenterrein, vrijwel direct grenzend aan het vliegveld Eindhoven Airport. [object 1], ook door verweerder aangeduid als: [bedrijfsverzamelgebouw B], staat leeg, de overige objecten hebben afzonderlijke gebruikers.

De bedrijfsobjecten [object 2], [object 1] [object 3], [object 4] hebben kantoorruimte, gelegen op de begane grond en de eerste verdieping. Tevens hebben deze vier objecten een opslagruimte en, met uitzondering van [object 4], ook laad-/losstations.
De bedrijfsobjecten [object 5] en [object 6] hebben enkel kantoorruimte.
Tot alle objecten behoren één of meerdere parkeerplaatsen.

Geschil en beoordeling

[object 7]2. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in de bestreden uitspraak ook heeft beslist dat de waarde van het bedrijfsobject [object 7] wordt gehandhaafd. Weliswaar vermeldt de aanslag van 31 januari 2014 ook de waarde van dit object, maar eiseres heeft de waarde in bezwaar noch in beroep weersproken. De juistheid van waardevaststelling van dit object valt daarom buiten de omvang van het geschil. De rechtbank beschouwt het voor het object gebruikte zaaknummer, SHE 14/3759, als ten onrechte ingeboekt.

Overige objecten3. Verweerder stelt zich in beroep met betrekking tot de overige zes op de aanslag van 31 januari 2014 vermelde objecten op het standpunt dat de waarden van deze onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2013, naar de toestand op 1 januari 2014, als volgt moeten worden vastgesteld:

Zaaknummer

WOZ-object

WOZ-waarde

In beroep

SHE 14/3398

[object 4]

€ 558.00

verlaagd tot
€ 513.000

SHE 14/3757

[object 5]

€ 89.000

gehandhaafd

SHE 14/3758

[object 6]

€ 30.000

verlaagd tot
€ 29.000

SHE 14/3760

[object 3]

€ 5.537.000

gehandhaafd

SHE 14/3761

[object 2]

€ 4.187.000

verlaagd tot
€ 3.882.000

SHE 14/3762

[object 1]

€ 2.579.000

verlaagd tot
€ 2.014.000

4.
Aangezien de waarden voor de objecten [object 4], [object 6], [object 2] en [object 1] lager zijn dan de waarden die in de bestreden uitspraak zijn genoemd, kan de bestreden uitspraak in zoverre niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is gegrond. Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarden voor deze objecten evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank tevens of de door verweerder in beroep voor deze objecten verdedigde waarden niet te hoog zijn.

5. In geschil zijn de waarden van de (hiervoor genoemde) bedrijfsobjecten op de waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld naar de toestand van de zaken op 1 januari 2014.

6. Eiseres bepleit, evenals in bezwaar, voor alle objecten die zijn gelegen in het bedrijfsverzamelgebouw [bedrijfsverzamelgebouw A] samen een waarde van in totaal
€ 8.057.000.
7. Verweerder verwijst, ter onderbouwing van de in beroep verdedigde waarden van [object 4], [object 6], [object 2] en [object 1] en ter onderbouwing van de voor [object 3] en [object 5] vastgestelde waarden, naar de getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport dat op 5 februari 2015 is opgesteld door taxateurs drs. G.M.P de Jonghe BRE. In dit rapport zijn de waarden voor [object 4], [object 6], [object 2] en [object 1] getaxeerd als hierboven vermeld, en voor [object 3] en [object 5] op € 5.842.000 en
€ 104.280.

8. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

9. De rechtbank stelt voorop dat eiseres in het kader van de waardering van de objecten is uitgegaan van een totaalwaarde voor alle objecten samen, en niet van afzonderlijke waarden van de diverse te onderscheiden objecten. In het kader van de Wet WOZ bestaat het bedrijfsverzamelgebouw echter niet als object. De op grond van artikel 16 Wet Pro WOZ afgebakende onroerende zaken – waarvan de objectafbakening niet in geschil is – dienen als zodanig van een WOZ-waarde te worden voorzien.

10. De rechtbank stelt vast dat partijen niet van mening verschillen dat bij de waardebepaling van de onroerende zaken in geschil de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte en bruikbare methode is. Gelet op het verhandelde ter zitting is de door verweerder gehanteerde huurwaarde voor kantoorruimte van € 96 / m² en de gehanteerde huurwaarde voor opslagruimte van € 48 / m² evenmin in geschil. Ook de waardeopbouw van de te onderscheiden objecten en objectonderdelen, zoals weergegeven onder punt 5 in het taxatierapport van 5 februari 2015, is door eiseres schriftelijk voorafgaand aan de zitting noch mondeling ter zitting weersproken.

Gelet hierop is enkel in geschil de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 8.

11. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verweerder onder meer de gerealiseerde verkoopcijfers van de bedrijfsobjecten [object 8] en [object 9] met een kapitalisatiefactor van respectievelijk 10,2 en 12,2 overgelegd. Zoals ook eiseres ter zitting heeft erkend, zijn deze gerealiseerde verkoopcijfers bruikbaar voor het bepalen van de kapitalisatiefactor voor onderhavige objecten. Reeds deze twee transacties maken naar het oordeel van de rechtbank de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 genoegzaam aannemelijk. [object 10] betreft een relatief klein object en [object 11] een groot object, zodat met deze twee transacties de in het bedrijfscomplex van eiseres te onderscheiden grote en kleine objecten kunnen worden vergeleken. Beide vergelijkingsobjecten hebben ook een gecombineerde functie.

Daarnaast heeft verweerder ter controle, zo begrijpt de rechtbank, de kapitalisatiefactor ook berekend op grond van de zogeheten bottom-up methode en dit heeft geleid tot een vergelijkbare kapitalisatiefactor voor het bedrijfsobject. Eiseres heeft deze bottom-up berekening door verweerder niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de kapitalisatiefactor zoals verweerder die hanteert voor het bedrijfsobject zeker niet te hoog is bepaald. De beroepsgrond dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is slaagt niet.

12. Voor zover eiseres de door haar bepleite kapitalisatiefactor van 8 heeft afgeleid uit de referentiecijfers zoals die zijn genoemd in haar beroepschrift overweegt de rechtbank, zoals ook verweerder heeft aangevoerd, dat slechts de drie genoemde referentiecijfers van objecten gelegen in Eindhoven ([object 12], [object 13] en [object 14]) bruikbaar zouden kunnen zijn. Verweerder heeft ten aanzien van [object 12] en [object 13] echter onbetwist gesteld dat deze transacties niet traceerbaar zijn. De rechtbank overweegt voorts dat de transactie [object 12] niet bruikbaar is, omdat [object 12], zijnde een bedrijvencomplex als geheel, qua grootte niet in verhouding staat tot de te waarderen afzonderlijke objecten, onderdeel uitmakend van het bedrijfsverzamelgebouw [bedrijfsverzamelgebouw A]. Ten aanzien van [object 14] heeft eiseres niet inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactor in verhuurde staat van 16,5 wordt gecorrigeerd naar 4,96 in lege staat. Bovendien is de transactie [object 14] geen geschikte onderbouwing voor de kapitalisatiefactor, omdat het transactiecijfer te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Voor alle drie transacties geldt tot slot dat onderliggende gegevens met betrekking tot de objectkenmerken ontbreken, waardoor niet toetsbaar is of de transacties geschikt zijn. Aan de hand van deze drie referentiecijfers heeft eiseres de door haar bepleite kapitalisatiefactor van 8 dan ook niet aannemelijk gemaakt.

13. Voor zover eiseres de kapitalisatiefactor heeft berekend met toepassing van de zogenaamde bottom-up methode, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2013, overweegt de rechtbank dat de bottom-up methode pas aan de orde komt in het geval voldoende marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:NR: ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Zoals onder rechtsoverweging 11 overwogen, zijn er voldoende marktgegevens beschikbaar, te weten [object 10] en [object 11], ter bepaling van de kapitalisatiefactor. De door eiseres voorgestane bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor kan aan verweerders taxatierapport en de door hem gegeven toelichting in het verweerschrift dan ook niet afdoen.

14.
Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem in beroep overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2013, naar de toestand op 1 januari 2014, in beroep bepleite waarden van € 5.537.000 voor [object 3] en van € 89.000 voor [object 5] en de in beroep door verweerder voorgestane waarden van € 3.382.000 voor [object 2], € 2.014.000 voor [object 1], van € 513.000 voor [object 4] en € 29.000 voor [object 6] niet te hoog zijn.

15. Omdat de waarden van de objecten [object 2], [object 1], [object 4] en [object 6] in beroep worden verminderd, zal de rechtbank het beroep in zoverre gegrond verklaren. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover daarbij de waarden van deze objecten werden gehandhaafd. Die waarden waren immers te hoog. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de waarden van het betreffende objecten vaststellen op de door verweerder in beroep bepleite waarden, zoals vermeld in rechtsoverweging 3. Verweerder dient de betreffende aanslagen dienovereenkomstig te verminderen.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

17. Voorts ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de kosten van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 2.202,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 490,- en een wegingsfactor 1,5 omdat sprake is van samenhangende zaken). De rechtbank volgt daarbij de lijn die de hoogste beroepscolleges volgen, namelijk dat in de gevallen waarin op of na 1 januari 2015 uitspraak wordt gedaan en daarbij een proceskostenvergoeding wordt vastgesteld, het tarief wordt gehanteerd dat is neergelegd in de Regeling van de Minister van Veiligheid en Justitie van 12 december 2014 (Stcrt. 2014, 37105) (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 januari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:74; de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 16 januari 2015, ECLI:NL:CRVB:2015:302; en de uitspraak van de Hoge Raad van 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:147).

18. Eiseres heeft verder aangevoerd dat zij ook in aanmerking komt voor de vergoeding van de door eiseres gemaakte taxatietechnische kosten. Naar het oordeel van de rechtbank kan in dit geval niet zowel een vergoeding voor rechtsbijstand als een vergoeding van taxatiekosten worden toegekend. Taxateur en gemachtigde zijn één en dezelfde persoon en er is geen sprake van een afzonderlijk taxatierapport. Wat in taxatietechnisch opzicht naar voren is gebracht, maakt integraal deel uit van het bezwaar- en beroepschrift.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op [object 2], [object 1], [object 4] en [object 6];

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarden van [object 2], [object 1], [object 4] en [object 6] per waardepeildatum 1 januari 2013, naar de toestand op 1 januari 2014, tot een bedrag van respectievelijk

€ 3.882.000,-, € 2.014.000,-, € 513.000,- en € 29.000,- en draagt verweerder op de betreffende aanslagen dienovereenkomstig te verminderen;

- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 2.202,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, voorzitter, en mr. F.M. Tadic en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2015.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.