Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 15/1948 en SHE 15/2044
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 juni 2016 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: F. Fikri).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend, gecombineerd aanslagbiljet ( [aanslagnummer] ), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] (hierna: de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] . In dit geschrift zijn tevens voor [bedrijfsobject 2] de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en voor [bedrijfsobject 1] de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 1 juni 2015 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de waarden van vijf onroerende zaken verlaagd, en de daarbij behorende aanslagen die staan vermeld op het gecombineerde aanslagbiljet, verminderd, onder toekenning van een proceskostenvergoeding van in totaal € 1.734, en de waarden van [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Bij besluit van 10 juni 2015 heeft verweerder de aan eiseres toegekende proceskostenvergoeding verhoogd tot € 1.856.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juni 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. B.J.F.M. Smulders, taxateur.
Overwegingen
FeitenEiseres, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum eigenaar en gebruiker van [bedrijfsobject 1] en eigenaar van [bedrijfsobject 2] . Beide objecten, showrooms voor meubels, zijn gelegen in de Gildebuurt in de wijk Woensel te Eindhoven.
[bedrijfsobject 1] , gebouwd in 1995, bestaat uit twee showrooms, één op de begane grond , met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1.596 m² en één op de eerste verdieping met een BVO van 1.159 m². De totale kadastrale oppervlakte bedraagt 1.731 m².
[bedrijfsobject 2] is gebouwd in 1922 en gerenoveerd in 1990. Op de begane grond en op de eerste verdieping zijn grote showrooms gelegen. Tevens zijn op de begane grond een balie/receptie en een opslagruimte gelegen. De totale kadastrale oppervlakte bedraagt 4.978 m². Tot het object behoren twintig parkeerplaatsen.
Geschil en beoordeling
1. Eiseres voert allereerst aan dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om (telefonisch) te worden gehoord. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de hoorplicht niet geschonden is, omdat aan eiseres op 3 juni 2014 de gelegenheid is geboden om ter zake van het bezwaar te worden gehoord.
2. De rechtbank stelt vast dat verweerder en eiseres blijkens een e-mailwisseling van 7 en 8 mei 2014 overeenstemming hebben bereikt over 3 juni 2014 als datum waarop een hoorzitting met een inpandige opname ter zake van de ingediende bezwaren kon plaats vinden. Bij e-mailbericht van 8 mei 2014 heeft verweerder eiseres er op geattendeerd dat in het e-mailbericht van eiseres van 7 mei 2014 een aantal adressen ontbreken, en men er vanuit gaat dat deze aansluitend aan de in de mailwisseling wél genoemde adressen ( [adressen] ) worden opgenomen en gehoord. Op 3 juni 2014 heeft vervolgens een hoorzitting plaatsgevonden en zijn de hiervoor genoemde vijf objecten in aanwezigheid van de gemachtigde van eiseres inpandig opgenomen. Blijkens mededeling van verweerder ter zitting zijn de objecten [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] niet inpandig opgenomen, omdat dit recent nog voor het belastingjaar 2013 was gebeurd, en zijn door de gemachtigde van eiseres, H.J.A.A. de Werdt, verbonden aan WOZ-consultants en kantoorgenote van de huidige gemachtigde van eiseres, tijdens de hoorzitting ter plaatse ter zake van beide objecten geen punten aangedragen.
3. Gelet op het e-mailbericht van 8 mei 2014 is de rechtbank van oordeel dat eiseres in de gelegenheid is gesteld op 3 juni 2014 ter zake van haar bezwaar met betrekking tot de objecten [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] te worden gehoord. Op die datum heeft daadwerkelijk een hoorzitting plaatsgevonden in aanwezigheid van de hierboven genoemde gemachtigde van eiseres. Eventuele miscommunicatie binnen het kantoor van de gemachtigde van eiseres als gevolg van de organisatie van de afspraken over het aantal objecten dat op de hoorzitting van 3 juni 2014 op locatie zou worden behandeld, dient daarbij voor rekening en risico van eiseres te worden gelaten.
4. Nu eiseres op 3 juni 2014 in de gelegenheid is gesteld te worden gehoord, is voldaan aan het bepaalde in de artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in samenhang gelezen met de artikelen 30, eerste lid, van de Wet WOZ en artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR). Gelet hierop kan in het midden blijven of verweerder gehouden was om tegemoet te komen aan het verzoek van eiseres om haar op een latere datum (26 november 2015) nog telefonisch te horen. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte een wegingsfactor 1,5 (zwaar) voor de verleende rechtsbijstand in bezwaarfase heeft bepaald. Volgens eiseres doet dit geen recht aan de werkbelasting van de gemachtigde van eiseres. Per object zijn er inhoudelijke bezwaarschriften geschreven en zijn er hoorzittingen gehouden op verschillende locaties. Overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ6822) en de uitspraak van de rechtbank van 29 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:424) is eiseres van mening dat een wegingsfactor 2 (zeer zwaar) dient te worden toegepast.
6. De rechtbank is van oordeel dat eiseres, mede gelet op evenvermeld arrest van 12 april 2013 van de Hoge Raad, alsook het arrest van 9 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:19) van de Hoge Raad, met een wegingsfactor 1,5 niet te kort is gedaan. Uit de onder 5. en 6. genoemde rechtspraak volgt dat ook bij bezwaren, gericht tegen meerdere objecten op één aanslag, doorgaans een wegingsfactor 1 zal volstaan. Wel kan de omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één object betrekking heeft, en sprake is van wezenlijke verschillen tussen de gewaardeerde objecten, een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak. Met het toepassen van een wegingsfactor van 1,5 heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank reeds voldoende gehandeld overeenkomstig het arrest van 12 april 2013. Een met ECLI:NL:RBOBR:2015:424 vergelijkbare situatie doet zich in dit geval bovendien niet voor, reeds nu de gegrond verklaarde bezwaren - anders dan in genoemde uitspraak - in dit geval enkel betrekking hadden een vijftal kleinere woningen, waarvan bovendien drie woningen afzonderlijke WOZ-objecten betroffen in één woning.
7. Ten slotte zijn in geschil de waarden van de objecten [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] op de waardepeildatum 1 januari 2013.
8. Gelet op het verhandelde ter zitting bepleit eiseres voor [bedrijfsobject 1] een waarde van
€ [bedrag] en voor [bedrijfsobject 2] een waarde van € [bedrag] . Eiseres heeft ter onderbouwing gewezen op de door haar ingebrachte taxatiekaarten. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak gehandhaafde waarden van
€ [bedrag] voor [bedrijfsobject 1] en van € [bedrag] voor [bedrijfsobject 2] naar de getaxeerde waarden voor deze objecten, te weten € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] , zoals deze door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe in de op 5 oktober 2015 opgestelde taxatierapporten in beroep zijn getaxeerd.
9. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
10. Partijen zijn het er over eens dat voor de waardering van de bedrijfsobjecten de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden gehanteerd. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor deze gehanteerde methode.
11. Bij de methode van huurwaardekapitalisatie wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat object.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. Ter zitting is door eiseres, onder verwijzing naar de leveringsaktes, terecht gesteld, en door verweerder erkend, dat de verkoopprijzen van twee van de drie verkooptransacties ( [adressen] ), die verweerder voor beide objecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft gebruikt, zijn beïnvloed door op dat moment reeds tot stand gekomen huurcontracten. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) is het onverkort aansluiten bij dergelijke verkoopprijzen in een zodanig geval in strijd met de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij de derde verkooptransactie ( [adres] ) heeft eiseres ter zitting onweersproken gesteld dat ook daar sprake is van een bestaand huurcontract met een aan de verkrijgende vennootschap gelieerde onderneming. De rechtbank is van oordeel dat de drie verkooptransacties onder die omstandigheden, zonder toelichting van verweerder op welke wijze dit is verdisconteerd in de berekende kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten, niet onverkort kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de voor de beide bedrijfsobjecten in geschil gehanteerde kapitalisatiefactoren. Met betrekking tot de zogeheten bottom-up methode waarmee verweerder de kapitalisatiefactoren ter aanvulling heeft onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat die niet gebaseerd zijn op feitelijke marktgegevens, en ook overigens een kenbare motivering voor de bij die berekeningen aangehouden kengetallen ontbreekt.
13. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane waarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Met betrekking tot het object [bedrijfsobject 2] is ter zitting door eiseres erkend dat in het door haar ingebrachte taxatierapport wordt uitgegaan van een onjuiste – te kleine – oppervlakte. Met betrekking tot het object [bedrijfsobject 1] heeft eiseres de in haar taxatierapport gehanteerde huurwaarde van € 54 per m² onderbouwd met huurtransacties van, naar het oordeel van de rechtbank, niet vergelijkbare objecten. Het betreft uitsluitend bedrijfshallen ten behoeve van opslag zonder showroom die - anders dan het object [bedrijfsobject 1] - geen detailhandelsfunctie hebben.
14. Omdat zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, waarbij bij het object [bedrijfsobject 2] van belang is dat eiseres is uitgegaan van beduidend afwijkende lagere metrages, stelt de rechtbank de waarden schattenderwijs vast op € [bedrag] voor [bedrijfsobject 1] , respectievelijk op € [bedrag] voor [bedrijfsobject 2] .
15.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 496 met een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 496 met een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
16. Voorts ziet de rechtbank aanleiding verweerder op navolgende wijze te veroordelen in de proceskosten in bezwaar.
17. In de bestreden uitspraken is reeds een proceskostenvergoeding voor kosten rechtsbijstand in de bezwaarfase ter hoogte van € 1.856 toegekend, waarbij 1 punt is toegekend voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een wegingsfactor van 1,5. Nu de aangevochten beschikkingen zijn vervat in één aanslagbiljet is voor de toepassing van het Bbp sprake van één bezwaar, en bestaat er geen aanleiding meer punten toe te kennen dan in de bestreden uitspraken reeds is gedaan. In de omstandigheid dat de gegrondverklaring van het bezwaar thans betrekking heeft op zeven (in plaats van vijf) objecten ziet de rechtbank geen aanleiding de wegingsfactor hoger te stellen dan op 1,5. Een wegingsfactor 1,5 (zwaar) brengt immers reeds tot uitdrukking dat sprake is van een werkbelasting die in zwaarte in betekenende mate uitstijgt boven hetgeen normaal te achten is. Gelet hierop is een aanvullende proceskostenvergoeding boven hetgeen reeds is toegekend ter zake van de in bezwaar verleende rechtsbijstand niet aan de orde.
18. De rechtbank ziet wel aanleiding de kadasterkosten van € 17,50 en € 10,50, alsmede de kosten van het uitbrengen van twee taxatierapporten in de bezwaarfase, (aanvullend) in de proceskosten bezwaar te betrekken. De rechtbank acht een tijdsbeslag van vier uur per uitgebracht rapport, gelet op de aard en omvang van de getaxeerde objecten, redelijk. Dat eiseres in beroep herziene taxatiekaarten heeft ingebracht, brengt niet met zich dat hiervoor extra taxatiekosten kunnen worden toegekend, gelet op ECLI:NL:HR:2016:420. De vergoeding bedraagt alsdan per rapport (vier uur á € 65, exclusief BTW omdat eiseres de omzetbelasting in aftrek kan brengen, =) € 260, derhalve in totaal € 520. Gelet hierop kan de uitspraak van 10 juni 2015, waarbij de proceskosten in bezwaar zijn vastgesteld op € 1.856, niet in stand blijven. De rechtbank zal de proceskosten in bezwaar vaststellen op (€ 1.856, zoals reeds vervat in de uitspraak van 10 juni 2015 + € 548 aanvullend te vergoeden kosten =) € 2.404.
19. Ten slotte dient verweerder het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken voor zover aangevochten;
- stelt de waarde van object [bedrijfsobject 1] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op € [bedrag] , en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig;
- stelt de waarde van object [bedrijfsobject 2] per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op € [bedrag] , en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in beroep tot een bedrag van
€ 992;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in bezwaar tot een bedrag van
€ 2.404.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. L. Soeteman en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.