Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/1653
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 februari 2016 in de zaak tussen
[eisers] ,
eisers,
(gemachtigde: mr. I.J.J.M. Roorda),
(gemachtigde: mr. I.J.J.M. Roorda),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder,
(gemachtigde: mr. P.W.G.M. Christophe).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen
: Forum Rosmalen B.V., te Naarden, vergunninghoudster,
(gemachtigden: mr. M.H.J. van Driel en mr. G.K. den Uyl-Slagter).
: Forum Rosmalen B.V., te Naarden, vergunninghoudster,
(gemachtigden: mr. M.H.J. van Driel en mr. G.K. den Uyl-Slagter).
Procesverloop
Bij besluit van 16 april 2015 (het bestreden besluit) heeft verweerder aan vergunninghoudster, met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), een omgevingsvergunning verleend voor het herontwikkelen van een deel van Kom Zuid Rosmalen tot commerciële ruimten (winkels en horeca), wooneenheden en het aanleggen van openbaar gebied.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Vergunninghoudster heeft op 4 september 2015 een reactie op het beroepschrift toegezonden.
Eisers hebben op 5 september 2015, naar aanleiding hiervan, de gronden van het beroep aangevuld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Op 24 september 2015 heeft vergunninghoudster een nadere reactie toegezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2015. Aan de zijde van eisers zijn verschenen [namen van personen en bedrijven] .
Verweerder en vergunningshoudster zijn vertegenwoordigd door hun gemachtigden.
Overwegingen
1.1
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
1.2
Het project waarvoor de omgevingsvergunning is verleend betreft de nieuwbouw van winkel- en horecavoorzieningen, met een bruto-vloeroppervlakte (bvo) van ongeveer 8.000 m², 39 woningen en het aanleggen van openbaar gebied. Voor zover het project het bouwen betreft, omvat dit verschillende bouwdelen, waaronder nieuw te ontwikkelen bouwdelen en de uitbreiding van een bestaand gebouw. Deze bouwdelen bestaan uit diverse commerciële ruimten op de begane grond en woningen op de eerste tot en met de derde verdieping. De projectlocatie ligt aan de Dorpsstraat 69, in het centrum van Rosmalen, en is deels nog onbebouwd. De gemeente is eigenaar van de gronden.
Het project wordt ontsloten op de Dorpsstraat. Ten behoeve van het project is voorzien in openbare parkeergelegenheid op onder meer het Gildeplein. Er wordt een nieuw parkeerterrein aangelegd met 170 parkeerplaatsen, bedoeld voor de bezoekers van de winkel- en horecavoorzieningen. Voor de bewoners van de 39 te realiseren appartementen is voorzien in eigen parkeerruimte, op een parkeerdek boven de winkels.
Het project wordt ontsloten op de Dorpsstraat. Ten behoeve van het project is voorzien in openbare parkeergelegenheid op onder meer het Gildeplein. Er wordt een nieuw parkeerterrein aangelegd met 170 parkeerplaatsen, bedoeld voor de bezoekers van de winkel- en horecavoorzieningen. Voor de bewoners van de 39 te realiseren appartementen is voorzien in eigen parkeerruimte, op een parkeerdek boven de winkels.
1.3
Voor de projectlocatie gelden de bestemmingsplannen "Centrum", door de gemeenteraad vastgesteld op 13 december 1974, "Centrum 1994", vastgesteld op 8 december 1994, en "Rosmalen Centrum", vastgesteld op 9 oktober 2012. Het project is op onderdelen strijdig met deze bestemmingsplannen. In de aanvraag is aangegeven dat in een deel van het gebied de beoogde woon-, horeca-, commerciële en verkeersfuncties niet mogelijk zijn.
1.4 De omgevingsvergunning heeft betrekking op de activiteiten "bouwen" en "gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan" als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, respectievelijk onder c, van de van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voor zover het het strijdige gebruik betreft, is de omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, van deze wet. Op grond van deze laatste bepaling kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Die ruimtelijke onderbouwing is neergelegd in de notitie "Ruimtelijke onderbouwing nieuwbouw Kom Zuid (Centrum Rosmalen)" van SO van september 2014.
1.4 De omgevingsvergunning heeft betrekking op de activiteiten "bouwen" en "gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan" als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, respectievelijk onder c, van de van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voor zover het het strijdige gebruik betreft, is de omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3°, van deze wet. Op grond van deze laatste bepaling kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Die ruimtelijke onderbouwing is neergelegd in de notitie "Ruimtelijke onderbouwing nieuwbouw Kom Zuid (Centrum Rosmalen)" van SO van september 2014.
Belanghebbenden
2.1
Slechts belanghebbenden kunnen tegen een besluit beroep instellen. De rechtbank ziet zich daarom eerst - ambtshalve - gesteld voor de vraag of eisers als belanghebbenden in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb kunnen worden aangemerkt bij het bestreden besluit.
Belanghebbende is volgens artikel 1:2, eerste lid, van de Awb: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
Belanghebbende is volgens artikel 1:2, eerste lid, van de Awb: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
Om te bepalen of iemand belanghebbende is, is onder andere van belang of sprake is van een voldoende objectief en actueel, eigen, persoonlijk belang, dat betrokkene in voldoende mate onderscheidt van anderen en dat rechtstreeks wordt geraakt door het bestreden besluit.
Deze criteria moeten in onderlinge samenhang worden bezien.
2.2 Vergunninghoudster heeft zich op het standpunt gesteld dat een aantal van eisers natuurlijke personen betreft, waarvan niet is aangetoond dat zij belanghebbenden zijn in hun hoedanigheid als eigenaar of zakelijk gerechtigde. Uit kadastraal onderzoek is niet gebleken dat zij eigenaar of zakelijk gerechtigden zijn ten aanzien van gronden in of in de onmiddellijke nabijheid van het projectgebied. Ook verder hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat zij in die hoedanigheid rechtstreeks in hun belangen zijn getroffen.
Evenmin worden deze eisers volgens vergunninghoudster in de hoedanigheid als bewoners rechtstreeks in hun belangen getroffen, omdat zij op een te grote afstand van de projectlocatie wonen, dan wel omdat zij geen zicht hebben op de projectlocatie.
Deze criteria moeten in onderlinge samenhang worden bezien.
2.2 Vergunninghoudster heeft zich op het standpunt gesteld dat een aantal van eisers natuurlijke personen betreft, waarvan niet is aangetoond dat zij belanghebbenden zijn in hun hoedanigheid als eigenaar of zakelijk gerechtigde. Uit kadastraal onderzoek is niet gebleken dat zij eigenaar of zakelijk gerechtigden zijn ten aanzien van gronden in of in de onmiddellijke nabijheid van het projectgebied. Ook verder hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat zij in die hoedanigheid rechtstreeks in hun belangen zijn getroffen.
Evenmin worden deze eisers volgens vergunninghoudster in de hoedanigheid als bewoners rechtstreeks in hun belangen getroffen, omdat zij op een te grote afstand van de projectlocatie wonen, dan wel omdat zij geen zicht hebben op de projectlocatie.
Met betrekking tot de rechtspersonen heeft vergunninghoudster opgemerkt dat een aantal daarvan blijkens het kadaster geen zakelijk gerechtigden zijn van percelen of panden in de directe omgeving van de projectlocatie, zij niet aannemelijk hebben gemaakt waarom zij als zakelijk gerechtigde een rechtstreeks (concurrentie-)belang hebben, of daarvan in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en op internet elk spoor ontbreekt, of een onjuiste benaming wordt gebruikt en niet duidelijk is dat beroep is ingesteld door alleen/zelfstandig bevoegde bestuurders.
2.3
Verweerder heeft zich aanvankelijk niet uitgelaten over de belanghebbendheid van eisers. Eerst naar aanleiding van daartoe door de rechtbank gevraagde informatie, heeft verweerder op 24 september 2015, zonder enige toelichting, een groot aantal stukken aan de rechtbank toegezonden.
2.4
Eisers hebben zich primair op het standpunt gesteld dat de belanghebbendheid in de beroepsfase niet meer ter discussie kan staan. Subsidiair betwisten eisers het standpunt van vergunningshoudster. Eisers zijn vastgoedeigenaren en zijn uit dien hoofde bevreesd voor leegstand van het winkelbestand in het noordelijke deel van het centrum van Rosmalen.
2.5
De rechtbank heeft ter zitting de belanghebbendheid van alle (rechts)personen die beroep hebben ingesteld aan de orde gesteld. Uit het onderzoek ter zitting leidt de rechtbank af dat de natuurlijke personen die beroep hebben ingesteld dit niet hebben gedaan als privé-persoon, maar uit hoofde van hun betrokkenheid bij een of meer van de rechtspersonen die beroep hebben ingesteld.
Gelet op de aard van het door eisers gestelde belang, voorkoming van leegstand, is, anders dan eisers hebben betoogd, niet of hun onderneming in hetzelfde verzorgingsgebied en marktsegment werkzaam is, zoals bedoeld in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 29 januari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:240).
2.6
Uit het onderzoek ter zitting is gebleken dat nagenoeg alle (rechts)personen zakelijk gerechtigde zijn met betrekking tot onroerende zaken in het noordelijke deel van het centrum van Rosmalen. Omdat niet op voorhand kan worden uitgesloten dat de uitvoering van het project, dat voorziet in de uitbreiding van bvo aan winkel- en horecavoorzieningen met ongeveer 8.000 m², invloed heeft op het leegstandsrisico, zijn deze eisers belanghebbenden. Hun beroep is dan ook ontvankelijk.
2.7
Met betrekking tot een of enkele van eisers is niet - aan de hand van de door verweerder verschafte gegevens - onomstotelijk komen vast te staan dat zij zakelijk gerechtigden zijn met betrekking tot onroerende zaken in het noordelijke deel van het centrum van Rosmalen.
Omdat het gelijkluidende beroep van de overige eisers ontvankelijk is en dat beroep inhoudelijk zal worden behandeld, ziet de rechtbank, uit het oogpunt van proceseconomie aanleiding om in dit geval af te zien van een verdergaand onderzoek naar de ontvankelijkheid van het beroep van de eisers waarvan niet onomstotelijk vaststaat dat zij belanghebbende zijn. De rechtbank vindt voor deze handelwijze steun in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2938). De rechtbank heeft hierbij betrokken dat de door verweerder aangeleverde informatie hiaten vertoont.
De rechtbank gaat hierom uit van de ontvankelijkheid van de beroepen van deze eisers.
2.8
De rechtbank houdt het er, gelet op het voorafgaande, voor dat alle eisers zakelijk gerechtigden zijn met betrekking tot in het noordelijke deel van het centrum van Rosmalen gelegen onroerende zaken. Voor gedeeltelijke niet-ontvankelijkverklaring van het beroep bestaat hierom geen grond.
Toepasselijkheid Crisis- en herstelwet (Chw)3.1 Op grond van artikel 1.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Chw, is afdeling 2 van die wet van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift zijn vereist voor de ontwikkeling of verwezenlijking van de in bijlage I bij deze wet bedoelde categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten, dan wel voor de in bijlage II bij deze wet bedoelde ruimtelijke en infrastructurele projecten. In categorie 3.1 van bijlage I van de Chw is onder andere de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens een omgevingsvergunning, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied, of de herstructurering van woon- en werkgebieden, als zodanig aangewezen.
3.2
Het project waarvoor omgevingsvergunning is verleend, behelst onder meer de bouw van 39 woningen. Tussen partijen is niet in geschil - en de rechtbank deelt deze opvatting - dat in dit geval de Chw van toepassing is.
Inhoudelijke beoordeling
4.1
Eisers hebben in de eerste plaats aangevoerd dat de financiële haalbaarheid en daarmee de uitvoerbaarheid van het plan niet is verzekerd.
Eisers betogen in dit verband dat het bouwplan financieel niet uitvoerbaar zou zijn zonder de hoge financiële bijdrage (subsidie) van € 10.297.637,00 die de gemeente 's‑Hertogenbosch aan vergunninghoudster heeft verstrekt.
Om de gemeentelijke kosten van grondexploitatie te kunnen verhalen had de gemeente, op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), een exploitatieplan moeten vaststellen of met vergunninghoudster een anterieure exploitatieovereenkomst moeten sluiten. In plaats daarvan heeft de gemeente op 9 juli 2014 een grondtransactieovereenkomst gesloten met vergunninghoudster, buiten de gemeenteraad om en nog voordat het rapport Centrumplan Rosmalen-Effectenanalyse van WPM Groep (het WPM-rapport) gereed was.
In deze overeenkomst is overeengekomen dat de gemeente de gronden die in eigendom waren van vergunninghoudster zou kopen van vergunninghoudster, deze vervolgens op eigen kosten bouwrijp zou maken en daarna voor een substantieel lagere en niet marktconforme prijs weer aan vergunninghoudster terug zou leveren. Dit betekent dat de kosten van het bouwrijp maken van het plangebied niet op vergunninghoudster worden verhaald, maar als subsidie/staatssteun aan vergunninghoudster worden verstrekt.
Dergelijke staatssteun had op grond van artikel 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (Verdrag) vooraf moeten worden gemeld bij de Europese Commissie. Dat is niet gebeurd. Eisers zullen daarom de nietigheid van de aan vergunninghoudster verstrekte subsidie inroepen bij de gemeente en in een civiele procedure. Indien de staatssteun vervalt, is het project niet uitvoerbaar. Bovendien zijn de aanbestedingsregels geschonden.
4.2
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het plan financieel-economisch uitvoerbaar is. In het verweerschrift is toegelicht dat de plannen voor herontwikkeling van het centrum van Rosmalen reeds dateren van medio jaren ’90 van de vorige eeuw. Omdat diverse private initiatieven niet van de grond kwamen en de locatie steeds meer verloederde, is begin 2014 besloten om over te gaan op een actieve grondpolitiek voor dit plangebied. In dat kader is vergunninghoudster - als grootste grondbezitter in het gebied - verzocht haar gronden aan de gemeente over te dragen, om de volledige regie over de herontwikkeling van het plangebied te krijgen.
De actieve grondpolitiek houdt in dat de gemeente alle gronden binnen het plangebied verwerft, deze bouw- en woonrijp maakt en vervolgens uitgeeft ten behoeve van de realisatie van de bebouwing. In verband hiermee heeft de gemeente afspraken gemaakt met vergunninghoudster, die hebben geresulteerd in het Afsprakenkader van 7 maart 2014 en de "Grondtransactieovereenkomst Centrumplan Rosmalen" van 30 juni 2014. In de overeenkomst zijn de voorwaarden neergelegd waaronder de gemeente de eigendommen van vergunninghoudster verwerft, zoals het voorkeursrecht tot koop. Vergunninghoudster beschikt daarmee dus niet over een onvoorwaardelijk recht van koop. De financiële voorwaarden waaronder de gemeente is overgegaan tot het voeren van actieve grondpolitiek zijn gebaseerd op de onafhankelijke taxatie van Arcadis van 17 december 2013. Op basis hiervan is een marktconforme prijs voor de eigendommen van vergunninghoudster vastgesteld. Deze eigendommen zijn inmiddels aan de gemeente overgedragen.
Door het raadsbesluit om niet over te gaan tot betaald parkeren binnen het plangebied, was een substantieel financieel tekort ontstaan, waardoor sprake was van een verlieslatende gemeentelijke grondexploitatie. Daarom is bij raadsbesluit van 22 april 2014 aan de gemeente zelf - en niet aan vergunninghoudster - een krediet beschikbaar gesteld, om het tekort op de gemeentelijke grondexploitatie te kunnen afdekken. Daarmee is het plan economisch uitvoerbaar. Verweerder ontkent dat sprake is geweest van het verlenen van subsidie of staatsteun aan vergunninghoudster. Het beschikbaar gestelde krediet is bedoeld om de gemeente in staat te stellen om een verlieslatende gemeentelijke grondexploitatie te kunnen voeren en hiervoor dekking te creëren, ongeacht de partij die de bouwrijpe grond afneemt. Het krediet is niet gekoppeld aan de betrokkenheid van vergunninghoudster.
Door het raadsbesluit om niet over te gaan tot betaald parkeren binnen het plangebied, was een substantieel financieel tekort ontstaan, waardoor sprake was van een verlieslatende gemeentelijke grondexploitatie. Daarom is bij raadsbesluit van 22 april 2014 aan de gemeente zelf - en niet aan vergunninghoudster - een krediet beschikbaar gesteld, om het tekort op de gemeentelijke grondexploitatie te kunnen afdekken. Daarmee is het plan economisch uitvoerbaar. Verweerder ontkent dat sprake is geweest van het verlenen van subsidie of staatsteun aan vergunninghoudster. Het beschikbaar gestelde krediet is bedoeld om de gemeente in staat te stellen om een verlieslatende gemeentelijke grondexploitatie te kunnen voeren en hiervoor dekking te creëren, ongeacht de partij die de bouwrijpe grond afneemt. Het krediet is niet gekoppeld aan de betrokkenheid van vergunninghoudster.
4.3
Volgens vergunninghoudster kan deze beroepsgrond, gelet op artikel 8:69a, van de Awb, niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, omdat de normen waarop eisers zich beroepen, onder meer artikel 6.12, eerste en tweede lid, van de Wro, niet strekken tot bescherming van hun belangen. Vergunninghoudster verwijst ter onderbouwing van deze opvatting naar rechtsoverweging 28.1 van de uitspraak van de Afdeling van 30 januari 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:BY9957).
4.4
Op grond van artikel 8:69a van de Awb vernietigt de bestuursrechter een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.
4.5
Op grond van artikel 6.12, eerste lid, van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.
In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen om welke bouwplannen het gaat.
In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen om welke bouwplannen het gaat.
In artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro, is, voor zover hier van belang, bepaald dat de gemeenteraad naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo, van het bestemmingsplan wordt afgeweken, kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen. Die mogelijkheid bestaat voor bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of voor gevallen waarin het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins is verzekerd. De gemeenteraad kan deze bevoegdheid, op grond van artikel 6.12, derde lid, van de Wro, met betrekking tot een omgevingsvergunning als bedoeld in het tweede lid, delegeren aan burgemeester en wethouders.
In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder f, van het Bro is bepaald dat een bestemmingsplan, alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld gaan van een toelichting, waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neergelegd. Dit artikel is, op grond van artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor), van overeenkomstige toepassing op het bestreden besluit.
In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder f, van het Bro is bepaald dat een bestemmingsplan, alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld gaan van een toelichting, waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neergelegd. Dit artikel is, op grond van artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor), van overeenkomstige toepassing op het bestreden besluit.
4.6
De Afdeling heeft, in haar uitspraak van 21 januari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:96), overwogen dat de economische uitvoerbaarheid van een bouwplan er mede toe strekt te voorkomen dat belanghebbenden worden geconfronteerd met de nadelige ruimtelijke gevolgen van een bouwplan dat niet uitvoerbaar is. Aldus beoogt artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder f, van het Bro, gelezen in verbinding met artikel 5.20 van het Bro, volgens de Afdeling om de bij het daadwerkelijk realiseren van een bouwplan betrokken belangen te beschermen. Daaronder worden in ieder geval begrepen de belangen van grondeigenaren en grondgebruikers in de nabije omgeving van het perceel waarop het bouwplan is voorzien, maar niet die van een concurrent die niet in de nabijheid van het perceel is gevestigd.
Gelet op rechtsoverweging 2.8 strekken de bepalingen die betrekking hebben op de financiële uitvoerbaarheid van het project mede tot bescherming van de belangen van eisers. Er bestaat dan ook geen aanleiding om de daarop betrekking hebbende beroepsgronden, overeenkomstig het daartoe strekkende verzoek van vergunninghoudster, buiten beschouwing te laten.
4.7
Niet in geschil is dat de gronden voor de realisering van het bouwplan waarin het project voorziet, behoren tot de gronden waarvoor op grond van deze aanwijzing in beginsel een exploitatieplan moet worden opgesteld.
4.8
De rechtbank leidt uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting af dat verweerder in dit geval geen exploitatieplan heeft laten opstellen, omdat het verhaal van kosten op andere wijze is verzekerd door het voeren van een actief grondbeleid door de gemeente. De gemeente heeft zelf de grondexploitatie ter hand genomen, door de gronden in eigendom te verwerven, deze vervolgens bouw- en woonrijp te maken en uit te geven tegen een marktconforme prijs, waarbij vergunninghoudster een voorkeursrecht tot koop heeft.
Om te bewerkstelligen dat zowel de aankoop van de gronden als de verkoop van bouwrijpe gronden geschiedt op basis van marktconforme prijzen heeft Arcadis een taxatie uitgevoerd. Het daarvan opgemaakte rapport "Taxatie Centrumplan Rosmalen" van 17 december 2013 heeft als basis gediend voor de afspraken zoals die tussen de gemeente en vergunninghoudster zijn gemaakt.
Uit de gedingstukken kan verder worden opgemaakt dat eisers hun stelling, dat de gemeente vergunninghoudster een financiële bijdrage (subsidie) van € 10.297.637,00 heeft verstrekt, in essentie baseren op het verschil tussen de kosten van aankoop van de gronden en onroerende zaken en de opbrengsten van de terbeschikkingstelling van bouwrijpe gronden aan vergunninghoudster.
4.9
Verweerder heeft een afdoende verklaring gegeven voor de dekking van het exploitatietekort en voor het verschil van inzicht daarover tussen eisers en verweerder. In dit verband stelt de rechtbank ten eerste vast dat eisers de opvatting van verweerder, dat de bouwrijpe gronden tegen marktconforme prijzen aan vergunninghoudster ter beschikking worden gesteld, niet gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank is er verder van overtuigd geraakt dat eisers bij hun berekening een aantal onjuiste uitgangspunten in acht hebben genomen. Zo zijn zij uitgegaan van een aankoop van de eigendommen van Forum voor een hoger bedrag en hebben zij er geen acht op geslagen dat een groot deel van de in het plan begrepen gronden, zoals het parkeerterrein en de openbare ruimte, eigendom van de gemeente blijft.
Verder heeft verweerder in het verweerschrift, ter verklaring van het verschil in de omvang van het gecalculeerde tekort tussen hem en Arcadis, aangegeven dat hij is uitgegaan van verwerving van de in te brengen percelen op onteigeningsbasis (tegen volledige schadeloosstelling), terwijl Arcadis is uitgegaan van de vermogenswaarde van de in te brengen percelen met bebouwing. Bovendien is Arcadis bij de opbrengstraming uitgegaan van betaald parkeren, terwijl verweerder er rekening mee heeft gehouden dat deze opbrengst niet gerealiseerd kan worden, omdat is afgezien van betaald parkeren.
4.1
Het is niet ongebruikelijk dat er, als een gemeente een actieve grondpolitiek voert, exploitatietekorten ontstaan waarvoor dekking moet worden gevonden. In dit geval is die dekking gevonden door terbeschikkingstelling, door de gemeenteraad, van een bedrag van € 7 miljoen uit het gemeentelijk Structuurfonds en van € 2 miljoen uit het krediet voor de aanleg van openbare ruimte, dat reeds was opgenomen in het Investeringsplan 2014-2017. Niet aannemelijk is geworden dat deze gelden aan vergunninghoudster ter beschikking zijn gesteld of hebben geleid tot het ter beschikking stellen van gronden aan vergunninghoudster voor een andere dan een marktconforme prijs, die ook andere eventuele gegadigden zouden hebben betaald. Dat sprake is van - ongeoorloofde - staatssteun, zonder welke de uitvoering van het plan door vergunninghoudster geen doorgang zou vinden, is hiermee niet aannemelijk geworden.
Voor zover eisers niettemin menen dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun die op grond van artikel 107 en 108 van het Verdrag vooraf had moeten worden gemeld bij de Europese Commissie, staat het eisers uiteraard vrij om dit in het kader van een procedure bij de civiele rechter te bepleiten. Dit kan echter niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
4.11
De conclusie van de rechtbank is dat verweerder zich op het standpunt heeft mogen stellen dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden, anderszins is verzekerd. Verweerder heeft dan ook kunnen besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.
Deze beroepsgrond faalt.
5.1
Eisers stellen, met verwijzing naar de bevindingen van het onderzoek van de gemeentelijke Rekenkamercommissie over de informatievoorziening aan de gemeenteraad in complexe projecten van 25 september 2014, zoals voorgelegd aan de raad op 7 oktober 2014, dat het raadsbesluit van 22 april 2014, waarin de raad onder meer heeft besloten in te stemmen met de in de in het raadsvoorstel voor het project beschreven ruimtelijke kaders, is genomen op basis van onvolledige informatie. Pas later - op 11 oktober 2014 - werd het WPM-rapport van augustus 2014 aan de raad verstrekt. Eisers hebben geen gelegenheid gehad daarover hun zienswijzen te geven. Hierdoor heeft de raad geen kennis kunnen nemen van de zienswijzen van eisers op en van de reële alternatieven, passend binnen de ladder van duurzame verstedelijking, die zij hebben aangedragen voor de ontwikkeling van het centrum van Rosmalen. Aldus heeft geen zorgvuldige weging van belangen plaatsgevonden, voordat de raad besloot om de verantwoording voor de voortzetting van het bouwplan aan verweerder te delegeren.
5.2
Eisers stellen verder dat aan het bestreden besluit geen deugdelijke ruimtelijke onderbouwing ten grondslag ligt, omdat hierin voor het eerst aandacht wordt besteed aan de milieueffecten, zonder dat de achterliggende milieuonderzoeken (volledig) zijn bijgevoegd. Zij hebben hierover geen zienswijzen kunnen geven, terwijl zij wel hadden gewezen op de mogelijke milieueffecten en overlast voor de omgeving. Ook is hun de mogelijkheid onthouden om zienswijzen in te dienen op de essentiële onderzoeken die 3 weken voor aanvang van de werkzaamheden beschikbaar moesten zijn, waaronder het rioleringsplan, het bodemonderzoeksrapport, het archeologische rapport, en het onderzoek over de ontsluiting van het project. Dit betreft aspecten die overlast voor de omgeving kunnen veroorzaken en van invloed kunnen zijn op onder meer de financiële uitvoerbaarheid.
Tot slot zijn eisers van mening dat verweerder in dit geval, vanwege het belang en de noodzaak tot het voeren van een evenwichtig en een actueel ruimtelijk-economisch beleid voor het centrum van Rosmalen, had moeten kiezen voor een bestemmingsplanprocedure.
Tot slot zijn eisers van mening dat verweerder in dit geval, vanwege het belang en de noodzaak tot het voeren van een evenwichtig en een actueel ruimtelijk-economisch beleid voor het centrum van Rosmalen, had moeten kiezen voor een bestemmingsplanprocedure.
5.3
Verweerder deelt niet eisers' opvatting dat de gemeenteraad niet voldoende of onjuist is geïnformeerd. De gemeenteraad is al geruime tijd op de hoogte en heeft op 16 oktober 2014, een week na de behandeling van het rapport van de Rekenkamercommissie, een motie aangenomen waarin een ruime meerderheid van de raadsleden heeft uitgesproken geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen ontwikkeling.
Los hiervan betreft het verlenen van een omgevingsvergunning een bevoegdheid van verweerder. Verweerder heeft daarbij aan alle formele vereisten voldaan. De aanvullende onderzoeken zijn afgerond en hadden geen betrekking op voor de uitvoerbaarheid relevante aspecten. Voor het overige zijn de op het bestreden besluit betrekking hebbende stukken, waaronder de bestaande onderzoeksrapporten, ter inzage gelegd en hebben eisers daarop kunnen reageren. Verder zijn die rapporten in het kader van de beroepsprocedure in het geding gebracht, waardoor eisers inmiddels ruimschoots de gelegenheid hebben gehad hierop te reageren. Aldus valt volgens verweerder niet in te zien dat eisers op enigerlei wijze in hun belangen zouden zijn geschaad.
5.4
Artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo is een zelfstandig instrument om een project planologisch mogelijk te maken. Het staat een aanvrager vrij om een aanvraag om een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan in te dienen. De omvang van een project en de mate waarop inbreuk wordt gemaakt op het bestaande planologische regime brengen niet mee dat een aanvrager moet kiezen voor het volgen van een bestemmingsplanprocedure. Een nadere motivering van die keuze is niet vereist.
Het is in een dergelijk geval aan verweerder om de door de aanvrager gemaakte keuze te respecteren en die aanvraag op haar merites te beoordelen.
Een project dat afwijkt van het geldende bestemmingsplan, moet op alle relevante ruimtelijke aspecten getoetst worden en de uitkomst hiervan dient te blijken uit de ruimtelijke onderbouwing die aan het project ten grondslag wordt gelegd. Bij de vraag of het project is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing die het project en het besluit kunnen dragen, komt het bestuursorgaan beoordelingsvrijheid toe. Dit betekent dat de rechtbank die kwestie terughoudend moet toetsen. Daarbij is van belang dat, naarmate de inbreuk op de bestaande planologische situatie geringer is, minder zware eisen worden gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing van het project. Naarmate de inbreuk op de bestaande planologische situatie groter is, worden zwaardere eisen gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing.
Een project dat afwijkt van het geldende bestemmingsplan, moet op alle relevante ruimtelijke aspecten getoetst worden en de uitkomst hiervan dient te blijken uit de ruimtelijke onderbouwing die aan het project ten grondslag wordt gelegd. Bij de vraag of het project is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing die het project en het besluit kunnen dragen, komt het bestuursorgaan beoordelingsvrijheid toe. Dit betekent dat de rechtbank die kwestie terughoudend moet toetsen. Daarbij is van belang dat, naarmate de inbreuk op de bestaande planologische situatie geringer is, minder zware eisen worden gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing van het project. Naarmate de inbreuk op de bestaande planologische situatie groter is, worden zwaardere eisen gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing.
5.5
De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de afwijking van het geldende bestemmingsplan niet op juiste wijze in kaart is gebracht. Zij overweegt in dit verband als volgt.
5.6
De rechtbank deelt niet eisers' opvatting dat de gemeenteraad onvolledig was geïnformeerd over de plannen en er op basis van onjuiste gegevens van heeft afgezien om, in afwijking van het aanwijzingsbesluit van 12 oktober 2010, alsnog een verklaring van geen bedenkingen, als bedoeld in artikel 6.5, eerste lid, van het Bor, te verlangen. Het raadsbesluit van 22 april 2014, de raadsinformatiebrief van 30 september 2014 en de aangenomen motie van 16 oktober 2014 duiden erop dat de gemeenteraad voldoende op de hoogte is geweest van de ontwikkelingen.
Voor zover eisers hebben betoogd dat zij alternatieven hebben aangedragen, overweegt de rechtbank dat het aan verweerder is om te beslissen op de ingediende aanvraag, tenzij op voorhand vaststaat dat door verwezenlijking van die alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden behaald met aanmerkelijk minder bezwaren. Dat is in dit geval niet, door bijvoorbeeld het overleggen van een ruimtelijke en financieel-economische onderbouwing, aannemelijk gemaakt.
Voor zover eisers van mening zijn dat verweerder de gemeenteraad op het verkeerde been heeft gezet, staat het eisers uiteraard vrij om de gemeenteraad van hun bedenkingen daarover in kennis te stellen.
5.7
Aan de ruimtelijke onderbouwing zijn diverse rapporten ten grondslag gelegd, waaronder het "Inventariserend archeologisch onderzoek Plangebied Rosmalen Dorpsstraat 91", van Raap Archeologisch Adviesbureau van juli 2003, het rapport "Geluidsaspecten Plan Kom Zuid" van Peutz van 15 september 2014, het "Luchtkwaliteitsonderzoek Plan Kom Zuid te Rosmalen" van Peutz van 15 augustus 2014 en het WPM-rapport van augustus 2014. Eisers hebben de gelegenheid gehad om, in het kader van hun zienswijzen, op deze rapporten te reageren. Dat zij niet afzonderlijk inspraak hebben gehad op deze rapporten, maakt niet dat de besluitvorming onzorgvuldig is geweest.
5.8
Wat de in de ruimtelijke onderbouwing genoemde aanvullende onderzoeken betreffende de aspecten geluid, bodemverontreiniging en archeologie betreft, overweegt de rechtbank dat deze als bijlagen bij de omgevingsvergunning zijn gevoegd en er deel van uitmaken. Het gaat om het bodemonderzoeksrapport van 18 februari 2015, het rapport geluidwering gevels woningen van 7 april 2015 en het proefsleuvenonderzoek van april 2015. Eisers hebben hierop inmiddels inhoudelijk kunnen reageren, maar dit nagelaten. Niet valt in te zien dat zij door deze gang van zaken in hun belangen zijn geschaad.
5.9
Wat de onderzoeken betreft, die drie weken voor aanvang van de werkzaamheden moeten worden ingediend (het gaat om het rioleringsplan, het bodemonderzoek na uitvoering van de sloopwerkzaamheden en een archeologisch rapport), overweegt de rechtbank dat niet is gesteld, of is gebleken dat de daarin vervatte gegevens van dien aard zijn dat het ontbreken daarvan aan vergunningverlening in de weg stond. Op welke wijze het ontbreken van deze gegevens invloed zou kunnen hebben op de financiële haalbaarheid van de plannen, hebben eisers op geen enkele wijze handen en voeten gegeven.
Deze beroepsgrond faalt.
6.1
Eisers voeren aan dat verweerder, met verwijzing naar het WPM-rapport, onvoldoende is ingegaan op de eerste trede van de ladder van duurzame verstedelijking, op grond waarvan de actuele regionale behoefte aan nieuwe voorzieningen moet worden aangetoond. Zo maakt het WPM-rapport niet duidelijk of de realisering van Kom Zuid beantwoordt aan de regionale behoefte. Volgens eisers wordt ten onrechte gesteld dat het stadsdeel Rosmalen de regio is, terwijl op pagina 31 is vermeld dat de omzet voor een belangrijk deel wordt bepaald door toevloeiing van de koopkracht uit de regio. Er wordt niet ingegaan op omliggende vergelijkbare centra en 's-Hertogenbosch en op de externe effecten van ruimtelijk-economische ontwikkelingen in die centra.
6.2
Onder het kopje "Duurzaamheidsladder, trede 2" voeren eisers verder aan dat de onderbouwing tekortkomingen vertoont. Eisers verwijzen ter onderbouwing van deze beroepsgrond naar de door hen overgelegde notitie "Reactie op onderbouwing Centrumplan Rosmalen" van Rho-adviseurs voor leefruimte (Rho) van 3 juni 2015. Deze notitie toont volgens eisers aan dat het WPM-rapport van augustus 2014 en de reactie van WPM op de ingediende zienswijzen van 7 april 2015 diverse tekortkomingen vertonen en deze stukken niet hadden mogen dienen ter onderbouwing van het bestreden besluit. Daarbij komt dat de reactie van WPM op de ingediende zienswijzen slechts de visie van de opsteller behelst, maar geen nadere onderbouwing biedt ter weerlegging van de ingediende zienswijzen.
Volgens de notitie van Rho zijn de data en bronnen die zijn gehanteerd bij de toepassing van trede 1 van de duurzaamheidsladder niet verifieerbaar en onvolledig, is de huidige leegstand niet controleerbaar meegenomen, zorgt de uitbreiding van het centrum voor een toename van leegstand en daarmee voor een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat in Rosmalen en wordt volledig voorbijgegaan aan onomkeerbare landelijke tendensen ten aanzien van centrumontwikkelingen. De gekozen benadering is gebaseerd op traditionele rekenmethoden.
Concluderend is in de notitie gesteld dat de toets aan de ladder incompleet is en incorrect is uitgevoerd, dan wel is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten en de planontwikkeling naar aard en omvang niet voldoet aan de duurzaamheidsladder.
6.3
Volgens verweerder is de ruimtelijk-economische haalbaarheid van het centrumplan voor Rosmalen onderzocht door WPM, waarbij de ladder van duurzame verstedelijking is toegepast. In het WPM-rapport is aandacht besteed aan het beleidskader, de ontwikkeling van draagvlak voor voorzieningen, het huidige voorzieningenaanbod, planvorming en leegstand, de regionale behoefte aan detailhandel en effecten die optreden met de realisatie van het plan. In dit rapport is de regionale behoefte op verschillende manieren onderzocht, zowel kwalitatief als kwantitatief. Alle uitkomsten tonen aan dat er genoeg regionale behoefte is aan detailhandel om het plan in Rosmalen te accommoderen. Aan het bepalen van de regio, het primaire verzorgingsgebied, liggen bestaande koopstroomonderzoeken ten grondslag. Dit is een gangbare werkwijze in ruimtelijk-economische effectenstudies ten aanzien van detailhandel. Daarnaast zijn alle bestaande winkelpanden meegenomen in de behoefte. Verweerder verwijst verder naar de rapportage van WPM van 20 september 2015, waarin wordt ingegaan op de beroepsgronden van eisers.
6.4
Vergunninghoudster is in de eerste plaats van mening dat deze beroepsgrond reeds strandt op het relativiteitsvereiste. Uit het WPM-rapport volgt immers dat niet behoeft te worden gevreesd voor significante, laat staan voor onaanvaardbare (structurele) leegstand als gevolg van het vergunde bouwplan.
6.5
Verder stelt zij dat het bestreden besluit niet voorziet in een "nieuwe stedelijke ontwikkeling" als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, zodat daarom niet behoeft te worden getoetst aan de duurzaamheidsladder. Het bestemmingsplan "Centrum 1994" staat ter plaatse al eenzelfde ruimtebeslag toe aan detailhandel, horeca, woningen en openbaar gebied. Voor zover het kleinere, resterende projectgebied is gelegen in het bestemmingsplan "Centrum" uit 1979, is ter plaatse een groot aantal woningen met aanbouwen en bijgebouwen voor andere functies toegestaan, indien deze passen binnen een ontwerp van een uitwerkingsplan, en is de aanleg van openbaar gebied, ontsluitingswegen en parkeerplaatsen toegelaten. Vergunninghoudster wijst daarbij op de recente en bestendige jurisprudentielijn van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 5 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2517), die inhoudt dat een bestemmingsplan of omgevingsvergunning voor afwijking, waarmee niet wordt voorzien in nieuwe bebouwingsmogelijkheden of ruimtebeslag ten opzichte van het vorige bestemmingsplan (inclusief binnenplanse afwijkingsbevoegdheden en overgangsrecht), niet voorziet in een "nieuwe stedelijke ontwikkeling" en niet behoeft te worden getoetst aan de duurzaamheidsladder, ongeacht of het besluit in een al dan niet ingrijpende functiewijziging voorziet. Vergunninghoudster verwijst ter onderbouwing van haar stelling naar de overgelegde publicatie van mr. Van Driel voor "Rechtspraak Vastgoedrecht, Praktisch bewerkt" (Kluwer), editie oktober 2015.
Voor zover wel sprake zou zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, stelt vergunninghoudster zich op het standpunt dat de toetsing aan de tweede trede niet behoeft plaats te vinden, omdat die toetsing alleen plaats zou moeten vinden als de ontwikkeling zou zijn voorzien buiten bestaand stedelijk gebied.
Voor zover wel sprake zou zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, stelt vergunninghoudster zich op het standpunt dat de toetsing aan de tweede trede niet behoeft plaats te vinden, omdat die toetsing alleen plaats zou moeten vinden als de ontwikkeling zou zijn voorzien buiten bestaand stedelijk gebied.
6.6
Voor het overige is vergunninghoudster - kort gezegd - van mening dat verweerder door middel van de aanvullende notitie van WPM van september 2015 de beroepsgronden van eisers over toepassing van de duurzaamheidsladder afdoende heeft weerlegd.
6.7
Op grond van artikel 5.20, in combinatie met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, moet voor zover in dit geval van belang - bij de verlening van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins (…).
6.8
Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro strekt tot bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder het voorkomen van onnodig ruimtebeslag en het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. Dit artikel strekt dan ook mede tot bescherming van de belangen van eisers. De omstandigheid dat, zoals vergunninghoudster aangeeft, niet behoeft te worden gevreesd voor leegstand als gevolg van het vergunde bouwplan is hierop niet van invloed.
De rechtbank volgt vergunninghoudster dan ook niet in haar opvatting dat deze beroepsgrond niet tot vernietiging van het bestreden besluit zou kunnen leiden.
6.9
De rechtbank deelt niet de opvatting van vergunninghoudster dat niet aan de tweede trede van de duurzaamheidsladder behoeft te worden getoetst.
De Afdeling heeft in rechtsoverweging 10.4 van de door vergunninghoudster genoemde uitspraak van 5 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:307, overwogen dat vast staat dat het plangebied buiten het bestaand stedelijk gebied ligt (…) en dit betekent dat de raad ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro moet beschrijven in hoeverre in deze behoefte kan worden voorzien binnen een bestaand stedelijk gebied door herstructurering, transformatie of anderszins. Dit sluit niet uit dat een beschrijving van de mogelijkheden tot herstructurering, transformatie of anderszins ook moet plaatsvinden als sprake is van een plangebied binnen het bestaande stedelijke gebied. Dit is in overeenstemming met de tekst van dit artikelonderdeel en met de bedoeling van deze bepaling - het bevorderen van een zorgvuldig ruimtegebruik - zoals die uit de Nota van toelichting bij artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, blijkt.
6.1
Verweerder heeft aangegeven dat de bouwdelen die onderdeel uitmaken van het plan nagenoeg geheel binnen het bestemmingsplan "Centrum 1994" (bestemmingen: "Centrumvoorzieningen B", "Centrumvoorzieningen C" en "Woondoeleinden A") vallen.
Binnen de bestemming "Centrumvoorzieningen C" moet de goothoogte van de hoofdgebouwen lager zijn dan 9 m, bedraagt het bebouwingspercentage 80%, en moet sprake zijn van gesloten bebouwing. Met name wat de bestemming "Woondoeleinden" betreft, passen de te bouwen woningen niet geheel binnen de daarvoor geldende eisen.
Het resterende deel van de bebouwing bevindt zich binnen het plangebied van bestemmingsplan "Centrum" uit 1979 (bestemming "Woondoeleinden B", met een minimum van 25 en een maximum van 35 woningen en een minimum percentage aan openbaar groen van 5%, met de aanduiding "speelveld". Dit betreft een uit te werken bestemming, waarop vooralsnog niet mag worden gebouwd. Op gronden met de bestemming "Woondoeleinden B" zijn volgens de bouwregels vrijstaande, dubbele en/of aangebouwde eengezinshuizen (niet meer dan 6 aaneen en met een maximale bouw- en goothoogte van 10, respectievelijk 5 m), met bijbehorende aan- en vrijstaande bijgebouwen toegelaten. Ook hieraan voldoet het plan niet geheel. Verder voorziet het bouwplan in een aanzienlijke toename van het toegestane aantal vierkante meters.
Binnen de bestemming "Centrumvoorzieningen C" moet de goothoogte van de hoofdgebouwen lager zijn dan 9 m, bedraagt het bebouwingspercentage 80%, en moet sprake zijn van gesloten bebouwing. Met name wat de bestemming "Woondoeleinden" betreft, passen de te bouwen woningen niet geheel binnen de daarvoor geldende eisen.
Het resterende deel van de bebouwing bevindt zich binnen het plangebied van bestemmingsplan "Centrum" uit 1979 (bestemming "Woondoeleinden B", met een minimum van 25 en een maximum van 35 woningen en een minimum percentage aan openbaar groen van 5%, met de aanduiding "speelveld". Dit betreft een uit te werken bestemming, waarop vooralsnog niet mag worden gebouwd. Op gronden met de bestemming "Woondoeleinden B" zijn volgens de bouwregels vrijstaande, dubbele en/of aangebouwde eengezinshuizen (niet meer dan 6 aaneen en met een maximale bouw- en goothoogte van 10, respectievelijk 5 m), met bijbehorende aan- en vrijstaande bijgebouwen toegelaten. Ook hieraan voldoet het plan niet geheel. Verder voorziet het bouwplan in een aanzienlijke toename van het toegestane aantal vierkante meters.
6.11
Weliswaar voorziet het geldende planologische kader al in centrum- en woonvoorzieningen op de betrokken gronden en heeft de planologische afweging om dit mogelijk te maken al plaatsgevonden in het kader van de procedures die hebben geleid tot de vaststelling van de genoemde bestemmingsplannen, maar de rechtbank is van oordeel dat verweerder er in dit geval, vanwege de omvang van de afwijkingen van de vastgestelde plannen, terecht vanuit is gegaan dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en heeft getoetst aan de zogenoemde ladder van duurzame verstedelijking, neergelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro.
6.12
Verweerder is, bij de bepaling of sprake is van een actuele, regionale behoefte, uitgegaan van de door WPM gehanteerde invulling van het begrip "regio". Op basis van bestaande koopstroomonderzoeken is het stadsdeel als primair verzorgingsgebied aangewezen. Die regionale behoefte is op verschillende wijzen onderzocht, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. Alle bestaande winkelplannen in Rosmalen zijn bij de bepaling van de behoefte meegenomen. Verder is geen rekening gehouden met een toename van de verzorgende rol van Rosmalen in groter verband. In de distributieve berekeningen is de omzet van buiten Rosmalen constant gehouden. Alleen de winkelontwikkelingen binnen Rosmalen zijn daardoor meegenomen in de effectenanalyse.
De rechtbank leidt uit de notitie van Rho van 3 juni 2015 af, dat door WPM zou zijn aangegeven dat sprake zou zijn van een bovenlokale behoefte, maar dat in de voorgaande hoofdstukken van het WPM-rapport op basis van koopstromenonderzoek terecht steeds is uitgegaan van een lokale behoefte, uitgaande van Rosmalen met een beperkte functie voor de omgeving. Vergroten van de regionale rol is hiermee niet in overeenstemming.
WPM heeft dan ook onderzocht wat volgens Rho had moeten worden onderzocht. Alleen noemt WPM dat regionale behoefte, waar Rho dat lokale behoefte noemt.
Er bestaat tussen eisers enerzijds en verweerder en vergunninghoudster anderzijds, behoudens de bewoordingen, dan ook geen verschil van mening over het feit dat de actuele regionale behoefte van Rosmalen doorslaggevend is.
Eisers worden dan ook niet gevolgd in hun aanvankelijke opvatting dat verweerder van een onjuiste regio is uitgegaan.
6.13
Dat wordt voorzien in een actuele regionale behoefte is in de ruimtelijke onderbouwing beargumenteerd met een verwijzing naar het in opdracht van verweerder opgestelde WPM-rapport.
In het WPM-rapport is aangegeven dat er voldoende actuele regionale behoefte is aan aanvullende en vervangende winkelvoorzieningen in het centrum van Rosmalen. Dit komt, aldus het rapport, doordat het voorzieningenniveau in het centrum de afgelopen jaren is achtergebleven ten opzichte van wat gebruikelijk is voor vergelijkbare woonkernen, waardoor veel koopkracht is weggevloeid naar elders, onder meer naar wijkwinkelcentrum De Rompert in 's-Hertogenbosch-Noord. Hierdoor en door het groeipotentieel van het stadsdeel Rosmalen (met name in De Groote Wielen) liggen er kansen in het centrum voor winkeluitbreiding in dagelijkse en niet-dagelijkse goederen. Volgens de ruimtelijke onderbouwing is deze conclusie in het WPM-rapport gebaseerd op distributieve berekeningen en bespiegelingen, op bevolkingsstatistieken, waarneembare ontwikkelingen in de detailhandelsbranche, een vergelijkend onderzoek in relatie met meer dan 40 woonkernen in Nederland met een inwonersaantal tussen de 25.000 en 35.000 inwoners (kwantitatieve benchmarkvergelijking) en is ook gekeken naar welke mogelijkheden er bestaan om landelijke winkelformules te verwerven die in vergelijkbare centra goed vertegenwoordigd zijn (kwalitatieve referentieanalyse ten aanzien van ontbrekende winkelformules).
Uit dit onderzoek is volgens de ruimtelijke onderbouwing naar voren gekomen dat de bestaande winkelmarkt in Rosmalen niet onder druk staat en de winkelgebieden goed functioneren. De leegstand blijft beperkt tot te slopen van panden aan de Dorpsstraat, aanloopleegstand in de Raadhuisstraat en nog wat overige frictieleegstand in verspreid in het centrum gelegen panden (nog geen 400 m2 vloeroppervlakte). De nieuwbouw vormt dus geen bedreiging voor het bestaande centrum, maar een aanvulling die meer bezoekers aan het centrum zal binden.
Daarnaast is nog vermeld dat in de slipstream van de winkeluitbreiding ook de horeca aanvullende ruimte toebedeeld krijgt in het centrum (ondersteunende daghoreca in de vorm van lunchrooms, broodjeszaken). Horeca gericht op bezoekersstromen na winkelsluiting is vooralsnog voorbehouden aan de locaties Dorpsstraat 73 en 69.
6.14
Volgens verweerder wordt niet ontkend dat er gedurende enige tijd leegstand is te verwachten, als gevolg van verplaatsing. Op basis van de, in het kader van de Effectenanalyse, uitgevoerde distributieve toets en referentieanalyse verwacht verweerder echter dat er voldoende uitbreidingsmogelijkheden zijn voor de detailhandelsfunctie in Rosmalen. In de praktijk wordt waargenomen dat zich in leegstaande en vrijkomende winkelunits nieuwe huurders vestigen. Uit de gebruikte gegevens kan worden afgeleid dat van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat geen sprake zal zijn.
6.15
Een bestuursorgaan mag, bij het nemen van een besluit, in beginsel van het advies van de door hem geraadpleegde deskundige uitgaan, indien uit dat advies op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn,
tenzij concrete aanknopingspunten tot twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
Weliswaar hebben eisers in dit geval, met behulp van een eigen deskundige, vraagtekens gezet bij de juistheid van de in die advisering betrokken gegevens, maar zij hebben geen rapportage overgelegd die afbreuk doen aan de aan het WPM-rapport ten grondslag gelegde onderzoeken en gegevens.
6.16
WPM heeft in haar rapport van 20 september 2015 op de bedenkingen van Rho van 3 juni 2015 gereageerd.
Naar het oordeel van de rechtbank vormt wat eisers hebben aangevoerd, mede gelet op de in dit rapport vervatte weerlegging van de bedenkingen van Rho, onvoldoende grondslag om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van het WPM-rapport.
Verweerder heeft dan ook in redelijkheid het WPM-rapport aan het bestreden besluit ten grondslag mogen leggen.
De rechtbank ziet, gelet hierop, geen aanleiding om op alle kritiekpunten van eisers met betrekking tot het WPM-rapport in te gaan.
Deze beroepsgrond faalt.
7.1
Eisers voeren tot slot aan dat niet is voorzien in voldoende parkeerplaatsen.
Volgens eisers bedraagt de parkeerbehoefte, gelet op de ruimtelijke onderbouwing, 819 parkeerplaatsen en zijn in de eindsituatie 838 parkeerplaatsen beschikbaar. Bij de berekening van de beschikbare parkeercapaciteit is ten onrechte het parkeerterrein aan de Rodenborchweg met 33 parkeerplaatsen meegerekend. Dat terrein heeft inmiddels een andere bestemming heeft gekregen. Dit betekent dat er slechts 802 parkeerplaatsen beschikbaar zijn in plaats van 819.
Daarnaast is bij berekening van de parkeerbehoefte op 819 parkeerplaatsen geen rekening gehouden met nieuwe bouwontwikkelingen in de afgelopen 5 jaar (de bibliotheek, De Hooghe Readt en Marquant/Rabobank), waardoor de parkeerbehoefte met 66 parkeerplaatsen is toegenomen. Eisers hebben de actuele parkeerbehoefte berekend op 1.054 parkeerplaatsen, gebaseerd op de actuele ruimtelijke functionele opbouw van het centrum.
Dit betekent volgens eisers een tekort aan 252 parkeerplaatsen, dat met name wordt veroorzaakt door het grote bouwvolume van het project en de te beperkte parkeercapaciteit.
Daarnaast is bij berekening van de parkeerbehoefte op 819 parkeerplaatsen geen rekening gehouden met nieuwe bouwontwikkelingen in de afgelopen 5 jaar (de bibliotheek, De Hooghe Readt en Marquant/Rabobank), waardoor de parkeerbehoefte met 66 parkeerplaatsen is toegenomen. Eisers hebben de actuele parkeerbehoefte berekend op 1.054 parkeerplaatsen, gebaseerd op de actuele ruimtelijke functionele opbouw van het centrum.
Dit betekent volgens eisers een tekort aan 252 parkeerplaatsen, dat met name wordt veroorzaakt door het grote bouwvolume van het project en de te beperkte parkeercapaciteit.
7.2
Volgens verweerder gaan eisers ten onrechte uit van een totaalberekening over het gehele centrumgebied van Rosmalen. De parkeerbehoefte van de bouwontwikkelingen waarnaar eisers verwijzen, is beoordeeld en meegenomen in de verlening van de vergunningen voor die ontwikkelingen en leiden niet tot een tekort aan parkeerplaatsen. Ten aanzien van de ombouw van de bibliotheek merkt verweerder op dat het achterliggende openbare parkeerterrein op korte termijn de behoefte aan parkeren kan opvangen. Ten aanzien van de bouwplannen van de oude Rabobank en de omliggende commerciële ruimten en woningen geldt, dat voor de appartementen voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig is en ook voor de bezoekers van de commerciële ruimtes is voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Er zijn geen ontheffingen verleend.
Verweerder acht de berekening door eisers van het vereiste aantal parkeerplaatsen, waarbij parkeerplaatsen zijn toegerekend aan een activiteit, niet in overeenstemming met de Nota Parkeernormen 2003, omdat geen rekening wordt gehouden met de uitwisselbaarheid van de parkeerplaatsen.
Verweerder acht de berekening door eisers van het vereiste aantal parkeerplaatsen, waarbij parkeerplaatsen zijn toegerekend aan een activiteit, niet in overeenstemming met de Nota Parkeernormen 2003, omdat geen rekening wordt gehouden met de uitwisselbaarheid van de parkeerplaatsen.
7.3
Vergunninghoudster sluit zich aan bij het standpunt van verweerder
7.4
Blijkens de gedingstukken worden er niet alleen woningen en commerciële ruimten gerealiseerd, maar ook gesloopt. Verweerder heeft voor de netto toevoeging van woningen en commerciële ruimten berekend hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn. Daarbij zijn de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen 2003 toegepast.
Verweerder heeft de parkeerbehoefte vanwege de woningen en commerciële ruimten berekend op 179 parkeerplaatsen. Voor de appartementen bedraagt de parkeerbehoefte 12 parkeerplaatsen (39 woningen x 0,3 parkeerplaats per woning). Deze zijn voorzien op het parkeerdek boven de winkels. De parkeerbehoefte vanwege de commerciële ruimten bedraagt 162 parkeerplaatsen (4.142 m2/100 x 3,9, inclusief personeel)
.Hierbij is in aanmerking genomen dat, na sanering van bestaande winkels, circa 4.142 m2 bvo aan winkelruimte wordt toegevoegd. Verder zijn er 5 parkeerplaatsen nodig als compensatie voor de vervallen parkeerruimte aan de Raadhuisstraat.
Verweerder heeft de parkeerbehoefte vanwege de woningen en commerciële ruimten berekend op 179 parkeerplaatsen. Voor de appartementen bedraagt de parkeerbehoefte 12 parkeerplaatsen (39 woningen x 0,3 parkeerplaats per woning). Deze zijn voorzien op het parkeerdek boven de winkels. De parkeerbehoefte vanwege de commerciële ruimten bedraagt 162 parkeerplaatsen (4.142 m2/100 x 3,9, inclusief personeel)
.Hierbij is in aanmerking genomen dat, na sanering van bestaande winkels, circa 4.142 m2 bvo aan winkelruimte wordt toegevoegd. Verder zijn er 5 parkeerplaatsen nodig als compensatie voor de vervallen parkeerruimte aan de Raadhuisstraat.
Op het nieuw aan te leggen parkeerterrein worden 170 (openbare) parkeerplaatsen gerealiseerd. Op het Gildeplein, in de openbare ruimte, wordt voor het winkelpersoneel in 32 parkeerplaatsen voorzien.
7.5
Vooropgesteld kan worden dat verweerder bij de beoordeling of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid terecht alleen rekening heeft gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Dat de parkeerdruk in de buurt al hoog is, wat daarvan ook zij, is in dat kader niet van betekenis. Verweerder heeft daarbij rekening kunnen houden met de uitwisselbaarheid van parkeerplaatsen.
Eisers hebben met hun berekening van de parkeerbehoefte niet aannemelijk gemaakt dat het aantal aan te leggen parkeerplaatsen niet voldoet aan de Nota Parkeernormen 2003 en dat de berekening van de parkeerbehoefte onjuist is. Deze berekeningen zijn gebaseerd op andere uitgangspunten, die niet louter samenhangen met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Aan deze berekening kan dan ook geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.
Deze beroepsgrond faalt.
8. Gelet op het voorafgaande is het beroep van eisers ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.J. de Lange, voorzitter, en mr. J.D. Streefkerk en
mr. H.M.J.G. Neelis, leden, in aanwezigheid van mr. A.G.M. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.
Op het hoger beroep tegen deze uitspraak is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Op grond van artikel 1.6a van de Crisis- en herstelwet kunnen na genoemde zes weken geen gronden meer worden aangevoerd.