Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3193
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 mei 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: drs. K.G. Stenger).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder, voor zover hier van belang, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 425.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
ing. P.H.R.J. Roijmans RMT RT, taxateur.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een intensieve veehouderij voor varkens met een (bedrijfs)woning. Naast de bedrijfswoning (uit 1971) met aanbouw (uit 2003), dakkapel en garage, verbonden aan een bedrijfsgebouw, omvat het bedrijf vijf varkensstallen van verschillende bouwjaren en vijf mestkelders. Tevens omvat het bedrijf een werktuigenberging en een koffie-/theehuis met luifel en een boerderijterras. De erfverharding heeft een oppervlakte van 875 m². Tot de onroerende zaak behoort een perceel, waarvan 800 m² als grond bij woning en 6.725 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken. Verweerder heeft in verband met de ligging in een extensiveringsgebied een neerwaartse waardecorrectie van € 75.000 toegepast. In verband met de aanwezigheid van asbest is bij de waardevaststelling een aftrek toegepast.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarische object op de waardepeildatum 1 januari 2015. Ter zitting heeft eiser bevestigd dat hij de door verweerder in beroep vastgestelde objectonderdelen en de daarbij behorende objectkenmerken niet bestrijdt en dat hij, uitgaande van het door verweerder gehanteerde (juiste) aantal vierkante meters aan varkensstallen, in beroep een waarde van € 361.550 bepleit. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 425.000) naar de getaxeerde waarde (€ 551.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 januari 2017 is opgesteld door taxateur Roijmans.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat ter zitting door partijen is bevestigd dat moet worden uitgegaan van 2.066 m² aan varkenstallen. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de juistheid van de in het taxatierapport van verweerder beschreven objectgegevens.
4. Partijen zijn het erover eens dat de landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de Taxatiewijzer), zoals die jaarlijks door de VNG voor agrarische objecten worden vastgesteld, in beginsel als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van agrarische onroerende zaken als de onderhavige. Deze eensluidende opvatting van partijen vindt steun in bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381 en de uitspraak van
12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2016:2868. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
5. Eiser voert aan dat de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ voor het belastingjaar 2016 in bijlage 4 onder ‘Varkenshouderij’ (pagina’s 169 en 170) een alternatieve berekeningswijze voorschrijft voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij zijn waardering ten onrechte deze alternatieve berekeningswijze niet heeft gevolgd. De alternatieve berekeningswijze houdt (kort gezegd) in dat de waarde van het varkensbedrijf (dus met inbegrip van een eventuele bedrijfswoning, bijgebouwen, mestkelders en ondergrond) wordt bepaald aan de hand van de totale oppervlakte van de aanwezige varkensstallen, vermenigvuldigd met een eenheidsprijs per vierkante meter. Eiser heeft de eenheidsprijs, gelet op de algehele staat en leeftijd van deze stallen, becijferd op € 175 per vierkante meter. Door deze eenheidsprijs te vermenigvuldigen met de 2.066 m² varkensstallen, komt eiser uit op de in beroep voorgestane waarde van € 361.550.
6. Verweerder heeft bij de waardering van de objecten gebruik gemaakt van het rekenmodel TIOX dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. Verweerder zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer.
7. De rechtbank stelt voorop dat de Taxatiewijzer (pag. 169) aangeeft dat bij varkensbedrijven met een omvang zoals die van eiser (meer dan 1500 m² varkensstallen) een optelsom van de waarden van alle deelobjecten in TIOX (woning, erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen enz.) leidt tot een te hoge WOZ-waarde. In de Taxatiewijzer wordt dit verklaard door de aanname dat kopers van varkensbedrijven waarschijnlijk niet meer kijken naar de diverse deelobjecten van het varkensbedrijf, maar primair naar het aantal varkens dat gehouden kan worden (de verdiencapaciteit). Om die reden is er in de Taxatiewijzer voor gekozen bij varkensbedrijven met meer dan 1500 m² varkensstallen handmatig op de kengetallen te corrigeren aan de hand van een eenheidsprijs en het aantal vierkante meters varkensstal. De eenheidsprijs voor vleesvarkensstallen ligt volgens de Taxatiewijzer in de bandbreedte van € 125 tot € 225 per vierkante meter varkensstal; bij zeugenbedrijven ligt de WOZ-waarde in een bandbreedte van € 175 tot € 225 per vierkante meter varkensstal.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder zich er bij zijn waardering rekenschap van heeft gegeven dat de enkele toepassing van de TIOX-systematiek volgens de Taxatiewijzer bij een varkensbedrijf als dat van eiser tot een te hoge WOZ-waarde leidt. Mede om die reden heeft de taxateur de waarden van de deelobjecten op diverse manieren neerwaarts gecorrigeerd. De mestkelders zijn tegen de helft van de eenheidsprijzen gewaardeerd, omdat een aantal mestkelders minder bruikbaar is geworden in verband met milieuregels. Ook is geen toeslag gerekend in verband met renovatiewerkzaamheden aan diverse stallen. Daarnaast is een absolute negatieve waarde correctie toegepast van € 75.000 vanwege het feit dat het agrarisch object is gelegen in een extensiveringsgebied wat beperkingen met zich kan brengen. Tot slot heeft de taxateur de eenheidsprijs voor de hoofdbouw niet verhoogd, terwijl de woning in 2003 is gerenoveerd en is de eenheidsprijs van de aanbouw verlaagd naar die van de hoofdbouw van de woning, ondanks dat de aanbouw van een recenter bouwjaar is. Aldus heeft de taxateur de waarde van het agrarisch object getaxeerd op
€ 551.000. Hierbij is, zo blijkt uit het taxatierapport, aan het koffie-/theehuis met een boerderijterras een waarde toegekend van € 78.925 (recreatieruimte en luifel). Deze deelwaarde is door eiser niet weersproken en ook de rechtbank acht deze waarde aannemelijk. Uitgaande van de juistheid van deze deelwaarde voor het koffie-/theehuis met een boerderijterras en luifel, heeft verweerder aan het varkensbedrijf een (deel)waarde van
€ 425.000 - € 78.925=) € 346.075 toekent, hetgeen omgerekend een eenheidsprijs van
€ 167,50 per m² varkensstal zou betekenen. Nu verweerder daarmee een lagere eenheidsprijs hanteert dan door eiser in beroep wordt voorgestaan (te weten € 175 per m²), is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder voorgestane waarde van het agrarische object niet te hoog is.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarde daarentegen niet aannemelijk gemaakt. Bij de in de Taxatiewijzer voorgestelde alternatieve berekeningswijze wordt ervan uitgegaan dat eventuele kopers (enkel nog) kijken naar de verdiencapaciteit van het agrarische object. In onderhavige zaak omvat het agrarisch object immers niet alleen een varkensbedrijf, maar ook een koffie-/theehuis met luifel en een boerderijterras, waarvan ter zitting is komen vast te staan dat sprake is van een professioneel geëxploiteerde horecagelegenheid. Blijkens de website, en daarmee van algemene bekendheid, is de horecagelegenheid daarbij deels geïntegreerd met de agrarische bedrijfsvoering, in die zin dat er vanuit het koffie/theehuis zichtruimten zijn gecreëerd op het varkensbedrijf. In zo’n geval wordt de verdiencapaciteit naar het oordeel van de rechtbank niet alleen bepaald door de varkensstallen, maar mede door voornoemd koffie-/theehuis met boerderijterras. Zo de voorgestelde alternatieve berekeningswijze (ook) toegepast zou moeten worden in het geval dat, zoals in onderhavige zaak, geen sprake is van een zuiver varkensbedrijf, dan ziet rechtbank niet in waarom aan dit deelobject geen afzonderlijke waarde zou moeten worden toegekend. In hetgeen in de Taxatiewijzer wordt opgemerkt over de waardering van varkensbedrijven ziet de rechtbank voor dit standpunt in ieder geval geen aanknopingspunten. Ook hetgeen eiseres in dat kader ter zitting heeft aangevoerd, overtuigt de rechtbank niet.
10. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.