ECLI:NL:RBOBR:2017:348

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/296285 / HA ZA 15-511

Vonnis van 25 januari 2017

in de zaak van

VERENIGING ONDERWIJS HUISVESTING VOORTGEZET ONDERWIJS BREDA EN OMSTREKEN,

gevestigd te Breda,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel.

Partijen zullen hierna de Vereniging en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 24 februari 2016
de akte uitlating bewijslevering en overlegging producties van de Vereniging
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 10 mei 2016
de akte uitlating bewijslevering in contra-enquête en overlegging producties van [gedaagden]
het proces-verbaal van tegenverhoor van 30 augustus 2016
de conclusie na getuigenverhoor van de Vereniging
de antwoordconclusie na getuigenverhoor met productie van [gedaagden]
de akte uitlating productie tevens vermeerdering van eis van de Vereniging
de akte verzet vermeerdering van eis van [gedaagden]
de rolbeslissing van 7 december 2016

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

In het tussenvonnis van 24 februari 2016 is de Vereniging opgedragen te bewijzen dat het schoolgebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven in die zin dat partijen de bedoeling hadden een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden.

2.2.

Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft de Vereniging diverse stukken waaronder een rapport van de heer [A] , taxateur bij ATMP Consultancy, van 18 april 2016 in het geding gebracht, alsmede twee getuigen doen horen, [getuige 1] , directeur van de Vereniging en als zodanig aan te merken als partijgetuige, en [getuige 2] , bestuurder van [Y] sinds 2011 en als zodanig betrokken bij de huurovereenkomst van 6 juli 2011 gesloten tussen [X] en [Y] .

2.3.

In het rapport van ATMP Consultancy concludeert de heer [A] dat het litigieuze gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gebouw middels een fundering, de nutsvoorzieningen alsmede de riolering en hemelwaterafvoer met het onderliggende perceel is verbonden, en niet zonder aanzienlijke schade aan het terrein kan worden afgebroken. Aanwijzingen dat het de aard van het gebouw is om duurzaam ter plaatse te blijven ziet de heer [A] voorts in de gebruikte (beton)vloeren en de aanwezigheid van een lift, alsook in de terreininrichting van straatwerk, hekwerken, sport- en speeltoestellen, die zijn afgesteld op blijvend gebruik van het gebouw. De gebruikte materialen voor de zeer uitgebreide staalconstructie en de samenstelling en afwerking van wanden en kozijnen zijn van zodanige kwaliteit dat kan worden voldaan aan een functionele en technische levensduur van maximaal 60 jaar. De inrichting van terrein en gebouw is van dusdanige complexiteit dat het naar de mening van de heer [A] niet mogelijk is om het gebouw in 500 uur te demonteren op een wijze dat de onderdelen elders herbruikbaar zijn.

2.4.

De rechtbank overweegt dat de bevindingen van de heer [A] in dit rapport onderschrijven dat het gebouw met de grond is verenigd en dat gebruik is gemaakt van klaarblijkelijk duurzame materialen, maar dat uit het rapport niet zonder meer blijkt dat het, voor derden kenbaar, de bedoeling van partijen was een duurzaam gebouw neer te zetten, dat bestemd was duurzaam ter plaatse te blijven. In het rapport wordt niet de stelling onderbouwd dat aanzienlijke schade aan het terrein ontstaat als het gebouw wordt afgebroken. Gesteld is dat de inrichting van een dusdanige complexiteit is dat het gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar ook hier ontbreekt het aan een toelichting waaruit dat kan blijken. Uit de jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2006:AZ2392) volgt dat een aanwezige fundering een factor van betekenis kan zijn voor de vraag of het gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar daarvoor op zichzelf niet beslissend is. Ook de aansluiting op nutsvoorzieningen kan een indicatie zijn dat het gebouw duurzaam bestemd is ter plaatse te blijven. De rechtbank neemt hier in aanmerking hetgeen reeds is overwogen in het tussenvonnis van 24 februari 2016, dat het de bedoeling van alle betrokken partijen was, om een tijdelijk schoolgebouw te plaatsen. De functionaliteit van een dergelijk gebouw brengt mee, dat de aansluitingen op nutsvoorzieningen noodzakelijk zijn, zodat aan de aanwezigheid hiervan door de rechtbank geen beslissende betekenis zal worden gegeven. Voor wat betreft de inrichting van het gebouw blijkt uit het rapport niet waaruit kan worden begrepen dat partijen de bedoeling hadden, kenbaar voor derden, om een duurzaam gebouw te plaatsen. In het rapport wordt slechts melding gemaakt van het gebruik van degelijke materialen met een lange(re) levensduur. Zomin als tijdelijkheid zonder nadere toelichting op één lijn kan worden gesteld met niet-duurzaamheid, kan degelijkheid en deugdelijkheid van constructie en/of materialen worden gelijkgesteld met duurzaamheid. Ten aanzien van de inrichting van het terrein als duiding dat het gebouw bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, overweegt de rechtbank dat uit de jurisprudentie volgt dat de bestemming van een gebouw om duurzaam ter plaatse te blijven naar aard en inrichting naar buiten kenbaar kan zijn, indien het zowel visueel als functioneel een geheel vormt met de overige delen van het complex (ECLI:NL:HR:2013:CA0813). Gelet op het gegeven dat het litigieuze gebouw is geplaatst op een terrein met andere schoolgebouwen en voor die functionaliteit getroffen andere voorzieningen, is de inrichting van de onmiddellijke omgeving van dit gebouw naar het oordeel van de rechtbank niet doorslaggevend. Dit geldt temeer waar de rechtbank in het tussenvonnis van 24 februari 2016 al heeft overwogen dat [gedaagden] onbestreden heeft gesteld dat het schoolgebouw visueel te onderscheiden is van de andere (school)gebouwen, zodat van een visueel en functioneel geheel van het litigieuze gebouw met de overige delen en gebouwen geen sprake is.

2.5.

De rechtbank is van oordeel dat de Vereniging met het rapport van ATMP Consultancy niet het bewijs heeft geleverd dat de bedoeling van partijen was een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden. De rechtbank overweegt of de verklaringen van de getuigen aanvullend het bewijs kunnen leveren. [getuige 1] heeft op 10 mei 2016 verklaard dat hij uit hoofde van zijn functie als voorzitter van het bestuur van de Vereniging betrokken is geweest bij het ter beschikking stellen van het terrein en het onderzoek naar de mogelijkheid om het gebouw te realiseren. Hij verklaart onder meer

“Aan de ene kant moest er gezorgd worden voor een voorziening die aantrekkelijk was. Ouders zouden geen genoegen nemen met een al te eenvoudig schoolgebouw. Expats zouden geen genoegen nemen met een gebouw dat niet voldoet aan hoge veiligheidseisen. Tegelijkertijd was het ook een risico, want als er niet genoeg leerlingen waren dan moesten we ook van het gebouw af kunnen komen. Het moest een overzichtelijke termijn zijn tegen aanvaardbare kosten.

….

Bij de realisatie van het schoolgebouw heeft Building Breda[de Vereniging]
toestemming gegeven voor de bouw en zij was er toen van op de hoogte dat het haar grond was.

....

Ik was ervan op de hoogte dat het een pand was dat gehuurd werd, maar niet van de ins en outs van het huurcontract.

[Y] is eigenaar van het aangebouwde schoolgebouw. Ik weet niet hoe [Y] dat pand gefinancierd heeft. Ik weet dat ze het heeft aangekocht van Building Breda, maar ik weet niet hoe het met de financiering zit. Ik weet dat het een oud verplaatsbaar noodgebouw was dat eigendom was van Building Breda. Building Breda is eigenaar van de grond waar het aangebouwde schoolgebouw op geplaatst is.

Er is geen recht van opstal gevestigd. Building Breda heeft aangebouwde schoolgebouw elders gedemonteerd en hier opnieuw opgebouwd.

....

Destijds in 2011 is met de bewoners rondom het schoolgebouw afgesproken dat het schoolgebouw maar 5 jaar zou blijven staan. Op de plaats waar nu het gebouw in geschil staat komt een “halve gymzaal” en een stuk sportterrein.”

[getuige 2] verklaart op 10 mei 2016 onder meer

“De oprichting van de school was een onderneming. Het risico is ondergebracht in [Y] als stichting…We gingen uit van een lang leven voor de school, maar tegelijkertijd kon het tegenvallen en dan moesten we met de school stoppen. Het model moest exploitabel blijven en levensvatbaar worden. Op grond van mijn waarneming van het gebouw en de bouw zelf ben ik van mening dat het gebouw in geschil ook veel langer kan blijven bestaan. Het schoolgebouw is heel anders dan de later bijgebouwde en aangebouwde lokalen die duidelijk een portacabin-achtige uitstraling hebben.

….

Ik weet niet of als we in 2011 zeker geweten hadden dat de school levensvatbaar zou zijn, er voor dit schoolgebouw gekozen zou zijn.

….

Ik heb regelmatig informatieavonden voor omwonenden voor de bouw van het gebouw bezocht. Tijdens deze avonden is regelmatig gesproken over de tijdelijkheid van het schoolgebouw. Er is met de bewoners besproken dat de schoolgebouwen wellicht in de toekomst gesloopt zullen worden. Wij weten dat het een uitdrukkelijke wens is van de buurt.”

2.6.

De rechtbank leidt uit deze getuigenverklaringen af dat bij de realisatie van het litigieuze schoolgebouw doelbewust is gekozen voor een gebouw dat voor de Vereniging en [Y] qua exploitatie overzichtelijk en aanvaardbaar zou zijn en qua uitstraling voldoende attractief en veilig. De Vereniging is van meet af aan bij de realisatie van het gebouw betrokken geweest en is zich daarbij steeds bewust geweest dat het gebouw op haar grond werd gevestigd. [getuige 2] verklaart bovendien dat met de huidige kennis omtrent de levensvatbaarheid, niet zeker is of voor dit schoolgebouw gekozen zou zijn. Voorts verklaren beide getuigen dat met de omwonenden gesproken en afgesproken is dat het gebouw vijf jaar zou blijven staan.

2.7.

Voor de beoordeling van de aan derden kenbare bedoeling van partijen een duurzaam gebouw neer te zetten neemt de rechtbank voorts in aanmerking de door [gedaagden] in het kader van het tegenbewijs overgelegde stukken met betrekking tot de contacten met de omwonenden en de gemeente Breda. In deze stukken wordt herhaaldelijk gememoreerd dat het tijdelijke noodgebouwen zijn (onder meer productie 7 pagina 3 en productie 10). In het Nieuwsbericht BredaVandaag.nl van 8 februari 2011 (productie 12) wordt de vrees van omwonenden dat de tijdelijke bebouwing uiteindelijk een definitief gebouw zal worden als onterecht weersproken met de mededeling dat men na drie jaar wil starten met de bouw van een nieuw gebouw op een andere plek, hetgeen ook is vastgelegd in een overeenkomst van 19 mei 2011 tussen [Y] , Vereniging van eigenaren Residentie Princenhaghe en de bewonersvereniging Ruitersbos (productie 22). Na contact met de omwonenden naar aanleiding van de voorgenomen uitbreiding van de tijdelijke gebouwen door aanbouw, wordt in een brief van 20 juni 2013 (productie 21) bevestigd dat de plannen voor definitieve huisvesting ongewijzigd zijn en op korte termijn ter hand zullen worden genomen.

2.8.

Uit de diverse overgelegde stukken in onderlinge samenhang beschouwd maakt de rechtbank op dat het gebouw in 2011 is geplaatst op een tijdelijke locatie op het sportterrein van het Mencia de Mendozo Lyceum, op basis van een tijdelijke omgevingsvergunning voor vijf jaar en onder een aantal voorwaarden voor wat betreft de parkeervoorzieningen en de verplichting het gebouw te verwijderen als de nieuwbouw is gerealiseerd, en herstel van de sportterreinen waar het gebouw was geplaatst. De rechtbank zal in het midden laten hoeveel manuren nodig zijn om het gebouw te demonteren en in hoeverre alle materialen en elementen na demontage zijn te hergebruiken maar stelt vast dat, in verband met de beperkte gebruiksduur van vijf jaar van het gebouw, de uitstraling en de exploitatie, is gekozen voor een demontabel systeemgebouw op basis van huur. De rechtbank kent betekenis toe aan de plaatsing op de tijdelijke bijzondere locatie op het sportterrein, de tijdelijke vergunning die is verleend onder voorwaarden in combinatie met de gekozen demontabele bouwconstructie en de vastgelegde beperkte gebruiksduur. Naar het oordeel van de rechtbank is in deze gegeven situatie dan sprake van zodanige bijzonderheden van aard en inrichting dat daaruit naar derden de bedoeling kenbaar was om het gebouw slechts tijdelijk met de grond te verenigen, en niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven.

2.9.

De rechtbank is van oordeel dat de Vereniging niet in de bewijslevering is geslaagd. Nu niet is komen vast te staan dat het gebouw naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven, kan de Vereniging als eigenaar van de onderliggende grond door natrekking geen eigenaar zijn geworden. Dientengevolge kan van overgang van rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst evenmin sprake zijn. De vorderingen zullen worden afgewezen.

2.10.

De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 285,00

- getuigenkosten 1.238,00

- salaris advocaat
1.808,00(4,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 3.331,00

in voorwaardelijke reconventie

2.11.

De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.

2.12.

Het instellen van een voorwaardelijke eis in reconventie is onder de gegeven omstandigheden een redelijke vorm van verdediging voor [gedaagden] . Vereniging wordt daarom ook met betrekking tot het geding in reconventie als in het ongelijk gestelde partij in de zin van art. 237 Rv beschouwd en zal in de kosten van het geding in reconventie worden veroordeeld als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris advocaat €
452,00(0,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00)

Totaal € 452,00

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.331,00,

in reconventie

3.3.

verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft,

3.4.

veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 452,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2017.