Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/429
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 maart 2018 in de zaak tussen
[naam] te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: A.M. Snelders en N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 139.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) eigenarenheffing en gebruikersheffing aan eiseres opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Bij brief van 25 januari 2018 heeft de rechtbank partijen bericht dat de uitspraaktermijn met zes weken is verlengd.
Overwegingen
Feiten
Eiseres heeft samen met [naam 1] op 2 juni 2014 het in 1952 gebouwde object,
zijnde een bedrijfspand met bovenwoning, aangekocht tegen een koopprijs van € 155.000. Hierbij is de koopsom onderverdeeld in € 96.875 voor de bovenwoning (hierna ook: woondeel) en € 58.125 voor het bedrijfsdeel. Bij akte van verdeling van 4 augustus 2015 heeft eiseres de volledige eigendom van het object verkregen.
Geschil en beoordeling
1. De WOZ-waarde van het object is niet in geschil. Ook is niet in geschil dat het woondeel en het bedrijfsdeel één onroerende zaak vormen en dat eiseres bij het begin van het kalenderjaar 2016 (1 januari 2016) eigenaar en gebruiker was van het gehele object.
Wel is in geschil of verweerder het object terecht als niet-woning heeft aangemerkt.
2. Eiseres betoogt dat het object bij aanvang van het kalenderjaar 2016 in hoofdzaak tot woning diende. Daartoe voert zij aan dat het gehele object, met uitzondering van de opslagruimte aan de achterzijde van het object, waarin zij slechts enkele privé-spullen heeft gestald, in 2014 en 2015 is verbouwd tot en geschikt gemaakt als woning. In 2015 is het object als woning in gebruik genomen door eiseres. De bedrijfsactiviteiten van [bedrijf] vonden plaats op andere locaties en de spullen die daarvoor benodigd waren, werden niet in het object opgeslagen. Het object was bij aanvang van het kalenderjaar 2016 dus (hoofdzakelijk) in gebruik als woning en is daardoor ten onrechte aangeslagen als
niet-woning.
3. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het object bij aanvang van het kalenderjaar 2016 niet in hoofdzaak tot woning diende, heeft verweerder gewezen op de volgende omstandigheden:
( i) de onroerende zaak is in 2014 verkocht en geleverd als ‘bedrijfswoning’;
(ii) uit de akte van verdeling blijkt dat de onroerende zaak in 2015 onverdeeld als ‘bedrijfswoning’ is overgedragen aan eiseres;
(iii) van buitenaf beschouwd heeft de onroerende zaak de uitstraling van een bedrijfswoning en
(iv) op het adres van het object staat het bedrijf [bedrijf] ingeschreven.
Wel dient volgens verweerder, nu eiseres de bovenwoning van het object bewoonde, de aanslag OZB-gebruikersdeel naar een grondslag van € 58.000 te worden berekend.
4. Ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
5. Voor de vraag of het object in hoofdzaak tot woning dient, komt het er dus op aan of ten minste 70 % van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie bijvoorbeeld de arresten van de Hoge Raad van 4 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, 10 februari 2012 ECLI:NL:HR:2012:BV3270 en 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125).
6. In dit geval dient dus ten minste 70 % van € 155.000, ofwel € 108.500, te kunnen worden toegerekend aan delen van het object die dienen tot woning (reguliere woningdelen) en/of delen die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (dienstbare woningdelen), wil het object als woning kunnen worden aangemerkt.
7. Partijen verschillen niet van mening over het feit dat eiseres aan het begin van het belastingjaar 2016 in de bovenwoning van het object woonde. De rechtbank stelt, gelet op de in de akte van levering van 2 juni 2014 weergegeven verdeling van de koopsom over het woon- en bedrijfsdeel, vast dat de waarde van de tot het object behorende bovenwoning € 96.875 bedraagt en daarmee 62,5 % van de totale waarde vertegenwoordigt.
8. Bij de beoordeling van de vraag of de benedenverdieping (hiervoor aangeduid met bedrijfsdeel en waarvan de waarde € 58.125 bedraagt) moet worden aangemerkt als wonen dan wel volledig dienstbaar aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, is uitsluitend de feitelijke situatie op 1 januari 2016 van belang. Gelet op het vorenstaande kan aan de door verweerder onder i, ii en iii genoemde omstandigheden niet de betekenis worden toegekend die verweerder daaraan toegekend wenst te zien. Uit die omstandigheden blijkt immers niet wat de feitelijke situatie in het object was op 1 januari 2016. Eiseres heeft in haar beroepschrift en ter zitting in dit verband gemotiveerd gesteld dat er in 2014 en 2015 verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden om het woongedeelte te vergroten. Daartoe is de gehele benedenverdieping, met uitzondering van de voormalige loods die aan de achterzijde van het object is gelegen, aangepakt en geschikt gemaakt voor bewoning. In 2015 is dit deel van de benedenverdieping van het object als woonruimte in gebruik genomen door eiseres. Bij aanvang van het kalenderjaar was het woondeel dus vergroot en in waarde toegenomen. De enkele, niet nader onderbouwde, stelling van verweerder dat de door eiseres beschreven verbouwingswerkzaamheden eerst in 2016 hebben plaatsgevonden, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om het door eiseres gestelde te ontkrachten. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank tevens de ter zitting door de taxateur van verweerder afgelegde verklaring dat er geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft daardoor dus niet vastgesteld dat er op 1 januari 2016 nog verbouwingswerkzaamheden moesten plaatsvinden op de benedenverdieping om (een deel van) de aldaar aanwezige ruimtes geschikt te maken voor bewoning. Als reactie op de stelling van verweerder dat op het adres van het object het bedrijf [bedrijf] staat ingeschreven, heeft eiseres verder gesteld dat in het object weliswaar een computer heeft gestaan en het adres van het object gebruikt werd voor postverkeer, maar dat de weerbaarheidstrainingen niet op deze locatie werden gegeven. Die werden op andere locaties gegeven, zoals in gymzalen van scholen. Het materiaal dat voor deze trainingen werd gebruikt - het betreft volgens eiseres een paar petten - werd daarbij niet in het object opgeslagen, maar in de auto van eiseres. De voormalige loods werd enkel ter opslag van privé-spullen van eiseres gebruikt. Het vorenstaande heeft verweerder ook onvoldoende ontkracht. Ook hier slaat de rechtbank acht op het feit dat verweerder de situatie in het object op 1 januari 2016 niet heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is derhalve voldoende komen vast te staan dat de benedenverdieping van het object hoofdzakelijk privé en dus niet bedrijfsmatig werd aangewend door eiseres, zodat ook dit deel van het object moet worden toegerekend aan woondoeleinden. Dit betekent dat het aandeel van de waarde dat aan wonen moet worden toegerekend op ten minste 70% van de waarde van het object uitkomt.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder het object derhalve ten onrechte als niet-woning heeft aangemerkt. Dit betekent dat de aanslag OZB gebruikersheffing moet worden vernietigd en de aanslag OZB eigenarenheffing moet worden verminderd naar een aanslag geheven naar het lagere woningtarief.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder verder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2018, en de daarbij behorende bijlage. De rechtbank stelt de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 498 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en het horen in bezwaar met een waarde per punt van € 249 en een wegingsfactor 1). De kosten in beroep stelt zij vast op € 1.002 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).
Ter zitting heeft eiseres aangegeven de door haar in beroepschrift geclaimde vergoeding van € 7 voor het opvragen van kadastrale uittreksels niet langer te handhaven. Er bestaat dus geen aanleiding deze kosten te vergoeden.
Met inachtneming van het vorenstaande stelt de rechtbank de kosten voor verleende rechtsbijstand in bezwaar en beroep vast op € 1.500.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep tegen de bestreden uitspraak gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak met betrekking tot de aanslagen OZB;
- vernietigt de bestreden aanslag gebruikersheffing OZB;
- vermindert de bestreden aanslag eigenarenheffing OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar het tarief voor woningen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1500.
- gelast dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Zanlier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
8 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.