Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/2637 en SHE 17/3066
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, verweerder
(gemachtigde: mr. J.F. van Dongen).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend en gecombineerd aanslagbiljet (aanslagnummer: [aanslagnummer] ), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de objecten, plaatselijk bekend als [straatnaam] en [straatnaam] te [plaatsnaam] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 1.060.000 en € 144.000. In dit geschrift zijn voor [straatnaam] tevens de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 1.060.000, en OZB gebruiker, naar een grondslag van € 857.000, voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt. Ook is in dit geschrift voor [straatnaam] de aanslag OZB eigenaar voor hetzelfde kalenderjaar bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de objecten gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak met betrekking tot de waarde van beide objecten beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep geregistreerd onder zaaknummer SHE 17/2637 voor [straatnaam] en zaaknummer SHE 17/3066 voor [straatnaam] .
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De meervoudige kamer heeft de zaak op 25 mei 2018 naar de enkelvoudige kamer verwezen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, de kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.P.M. van Haren.
Overwegingen
FeitenEiseres is eigenaar van beide objecten en tevens gebruiker van [straatnaam] .
Het object [straatnaam] (SHE 17/2637) omvat een gebouwd eigendom, bestaande uit een woondeel (bouwjaar 1972, gerenoveerd in 1994, inhoud 504 m3) en een ligboxenstal (bouwjaar 2013) die door tussenbouw met elkaar verbonden zijn, alsmede uit een werktuigenberging (uit 1994), twee plaat-/sleufsilo’s (uit 1980 en 2015), twee mestkelders en een erfverharding met een oppervlakte van 1300 m². Tot het object behoren verder diverse kadastrale percelen, waarvan 500 m² als grond bij woning en 10.000 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken.
Het object [straatnaam] (SHE 17/3066), dat aan de hiervoor genoemde werktuigenberging gebouwd is, heeft een inhoud van 297 m³, is ten opzichte van de werktuigenberging afsluitbaar en beschikt over toilet, badkamer en keuken. Tot het object behoort een perceel grond, groot 500 m². Dit object wordt bewoond door de schoonouders van eiseres.
Geschil en beoordeling
1. Tussen partijen is niet in geschil dat [straatnaam] één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ is, waarbinnen geen zelfstandige gedeelte(n) als bedoeld in artikel 16 aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ kan (kunnen) worden onderkend. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gemeenschappelijke opvatting van partijen. Hetzelfde geldt voor de gemeenschappelijke opvatting van partijen dat het object [straatnaam] een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit voor [straatnaam] een waarde van € 922.000 of € 934.050 en voor [straatnaam] een waarde van € 87.000 en verwijst ter onderbouwing naar het taxatierapport van taxateur mr. A.A.H.M. van Heerebeek. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 1.060.000 voor [straatnaam] en € 144.000 voor [straatnaam] ) naar de getaxeerde waarden (€ 1.061.324,48 voor [straatnaam] en € 144.979 voor [straatnaam] ), zoals opgenomen in de taxatiekaarten die op 17 april 2018 zijn opgesteld door taxateur M. Christenhusz.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep de objecten opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in de taxatiekaarten van 17 april 2018.
5. Eiseres heeft de in de taxatiekaarten opgenomen gegevens onweersproken gelaten, met uitzondering van het door verweerder gekozen archetype ‘werktuigenberging’. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat dit deelobject geen werktuigenberging, maar een schuur is. Verweerder heeft daar tegenover gesteld dat het deelobject aan de kenmerken van een werktuigenberging voldoet en dat dit ook uit het door eiseres zelf overgelegde taxatierapport blijkt, waarin op p. 11 een omschrijving van het deelobject is opgenomen. Voorts heeft verweerder gesteld dat het deelobject ook daadwerkelijk voor de opslag van werktuigen wordt gebruikt. Eiseres heeft in reactie daarop volstaan met een herhaling van haar standpunt dat het een schuur is, zonder op de argumenten van verweerder in te gaan. De rechtbank acht de door verweerder gegeven onderbouwing voor de keuze van het archetype ‘werktuigenberging’ voor het deelobject uit 1994 afdoende en zal daar bij de beoordeling dan ook van uitgaan. Over de overige objectkenmerken van [straatnaam] en die van [straatnaam] , zo hebben partijen ter zitting bevestigd, zijn partijen het eens. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in de door verweerder overgelegde taxatiekaarten beschreven objectgegevens.
6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat er voldoende vergelijkbare verkopen uit de regio zijn, zodat de WOZ-waarden van [straatnaam] en [straatnaam] rechtstreeks uit de bij die transacties gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden herleid. Uit proceseconomische overwegingen zal de rechtbank eerst op deze stelling ingaan. Verweerder heeft er, blijkens de door hem overgelegde taxatiekaarten, voor gekozen bij de waardering gebruik te maken van kengetallen uit landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de landelijke taxatiewijzers), beide per waardepeildatum 1 januari 2016. De stelling van eiseres komt er in wezen op neer dat zij nut en noodzaak daarvan in de onderhavige zaak in twijfel trekt. Eiseres wijst op de verkopen die in het door haar overgelegde taxatierapport worden genoemd. Van deze verkopen acht eiseres zelf overigens alleen [adres] en [adres] geschikt. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport niet alle, voor een beoordeling relevante, (object)gegevens van deze verkopen bevat – zo ontbreekt bijvoorbeeld informatie over de inhoud van de van die objecten onderdeel uitmakende (bij)gebouwen – en verweerder de vergelijkbaarheid van die verkopen heeft betwist. Ook ter zitting heeft eiseres de ontbrekende informatie niet overgelegd en de door verweerder geuite twijfel aan de vergelijkbaarheid niet weggenomen. De rechtbank is van oordeel dat daarmee niet aannemelijk is geworden dat er voldoende goed vergelijkbare verkopen uit de regio voorhanden zijn, die maken dat voor het gebruik van de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzers in dit geval geen noodzaak bestond.
7. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868), dat de door verweerder gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De woning [straatnaam] , die door de schoonouders van eiseres wordt bewoond, is gelegen op hetzelfde perceel als [straatnaam] en aan de werktuigenberging gebouwd. Om die reden, zo begrijpt de rechtbank, heeft verweerder [straatnaam] aangemerkt als agrarische bedrijfswoning. De taxateur heeft [straatnaam] ook getaxeerd aan de hand van de hiervoor genoemde landelijke taxatiewijzers, omdat hij van mening is dat rond de waardepeildatum geen goed vergelijkbare transacties van bedrijfswoningen voorhanden waren. Gelet hierop acht de rechtbank deze keuze van verweerder begrijpelijk.
8. Eiseres voert aan dat de waarden van beide objecten niet in lijn liggen met de waarden zoals die zijn bepaald voor het voorgaande belastingjaar (2016). Deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
9. Eiseres stelt voorts, onder verwijzing naar bijlage 4 (pagina 171) van de landelijke ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2016, dat verweerder de (totale) modelwaarde uit TIOX van het agrarisch object had moeten corrigeren met 13%, omdat daar vermeld is dat vergelijking van de geschoonde koopsommen van de voor de marktanalyse gebruikte transacties van melkveehouderijbedrijven met de in TIOX gevonden modelwaarden een gemiddelde afwijking van 13% heeft laten zien.
10. Verweerder heeft daarop in het verweerschrift gereageerd door te verwijzen naar diezelfde bijlage van de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2016, waarin op pagina 24, 172 en 173 is vermeld dat de kengetallen voor waardepeildatum 1 januari 2015, vanwege de geschetste afwijking (gemiddeld 13% lagere marktwaarde tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2016) zijn aangepast, zodat deze na de doorgevoerde aanpassingen weer bij de markt aansluiten. In de kengetallen voor waardepeildatum 1 januari 2016 is dus reeds rekening gehouden met het door eiseres gestelde. Voor een correctie van 13% op de modelwaarde bestaat dan ook geen aanleiding. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat in haar geval, waarin het bovendien geen ‘zuiver’ melkveebedrijf, maar een gemengd bedrijf betreft, wel aanleiding bestaat voor een neerwaartse correctie op de modelwaarde vanwege de situatie in de melkveehouderij. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar standpunt dat in haar geval door verweerder ten onrechte geen rekening is gehouden met de marktsituatie in de melkveehouderijbranche.
11. De rechtbank overweegt verder dat verweerder de waarden van de objectonderdelen van [straatnaam] en [straatnaam] heeft vastgesteld aan de hand van de landelijke taxatiewijzers. Eiseres is tegen deze deelwaarden niet opgekomen. Bij de hertaxatie in beroep is de taxateur gebleken dat verweerder bij de oorspronkelijke waardering van het object [straatnaam] is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken, waardoor een aantal deelobjecten tegen een te lage deelwaarde in de waardering is betrokken. Zo is verweerders taxateur in beroep voor [straatnaam] uitgegaan van een groter oppervlak voor ‘de grond bij niet-woning’, namelijk 10.000 m² in plaats van 7.000 m², en bij de plaat-/sleufsilo uit 2015, van 450 m² in plaats van 400 m². Daarnaast heeft de taxateur ook in het archetype ligboxenstal het materiaal gewijzigd van steen naar beton. De rechtbank is, gelet op de door verweerder gegeven onderbouwing, van oordeel dat aannemelijk is dat de voor [straatnaam] en [straatnaam] vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
12. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
13. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarden van € 934.050 voor [straatnaam] en € 87.000 voor [straatnaam] verwezen naar het door haar overgelegde taxatierapport van 9 oktober 2017. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres daarmee de door haar bepleite en door verweerder betwiste waarden niet aannemelijk gemaakt. Daarbij acht de rechtbank het volgende van doorslaggevend belang. Bij [straatnaam] is in het door eiseres overgelegde taxatierapport sprake van een waarderingsmix, doordat de ligboxenstal is gewaardeerd op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de overige objectonderdelen van dit object zijn gewaardeerd met behulp van de vergelijkingsmethode. De waarde van [straatnaam] moet worden bepaald op de waarde in het economische verkeer, zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dan wel op de vervangingswaarde als bedoeld in het derde lid van dit artikel, indien deze hoger is. Deze beide maatstaven mogen daarom niet op één of meer van de tot het object behorende objectonderdelen afzonderlijk worden toegepast oftewel worden gemixt. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van 5 januari 2010 van het gerechtshof ’s-Gravenhage, uitdrukkelijk op dat onderdeel bevestigd in het arrest van 28 januari 2011 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BP2132). Reeds daarom kan eiseres niet gevolgd worden in haar onderbouwing van de voor [straatnaam] bepleite waarde met behulp van dit taxatierapport. Daar komt nog bij dat de taxateur van eiseres weliswaar een aantal verkoopcijfers noemt, maar, anders dan in verweerders taxatierapport, een rekenkundige vergelijking waaruit blijkt hoe tot de in het rapport genoemde getaxeerde waarden voor [straatnaam] is gekomen, ontbreekt. Dat geldt ook voor [straatnaam] . Nu in het taxatierapport niet met verifieerbare gegevens inzichtelijk is gemaakt hoe de taxateur tot de bepleite waarden is gekomen, kan de rechtbank deze waarden niet toetsen. Eiseres heeft de door haar bepleite waarden derhalve niet aannemelijk gemaakt.
14. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder per waardepeildatum 1 januari 2016 voor [straatnaam] en [straatnaam] vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.