Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/2955
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juli 2018 in de zaak tussen
[naam] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 4.335.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Door zowel eiseres als verweerder zijn nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het object betreft een hotel uit 1987 met onder meer twee vergaderruimtes, een zaal (horecaruimte), hotelkamers, een restaurant, twee dagkeukens/pantry’s, drie opslag-/magazijnruimtes, twee sanitaire ruimtes, kantoorruimte, een balie/receptie met een entree, een technische installatieruimte en een fitnessruimte. Tot het object behoort een terras en een perceel grond. Het eigendom van de onroerende zaak berustte tot 1 oktober 2015 bij [naam] BV. Op 1 oktober 2015 heeft deze laatstgenoemde BV de onroerende zaak verkocht aan [naam] BV. Eiseres huurt het object van de eigenaar.
Geschil en beoordeling
1. Voor zover eiseres heeft betoogd dat verweerder ten onrechte niet ook de riool- en zuiveringsheffing op het gecombineerde aanslagbiljet heeft vermeld, overweegt de rechtbank dat het niet verweerder, maar een ander bestuursorgaan is die de zuiveringsheffing oplegt. Daarnaast wijst de rechtbank erop dat, zoals verweerder terecht heeft opgemerkt, er geen rechtsregel is die verweerder verplicht om de genoemde heffingen te vervatten in hetzelfde aanslagbiljet als de WOZ-beschikking en de aanslag OZB. Het betoog van eiseres faalt dan ook.
2. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat met de in beroep aangevoerde ‘meer meer subsidiaire’ grond dat de waarde verhoogd moet worden, niet is bedoeld een hogere WOZ-waarde te bepleiten. Eiseres heeft daarmee enkel willen aangeven dat er argumenten zijn om een hogere waarde aan te nemen, dan door eiseres eerder in de procedure is voorgestaan. Eiseres heeft expliciet verklaard dat zij van mening is dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is.
3. In geschil is daarmee de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is. Eiseres bepleit ter zitting een waarde van € 3.999.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 4.335.000) naar de getaxeerde waarde (afgerond € 5.873.000), zoals die op basis van de eigen verkooptransactie van het pand in het verweerschrift is getaxeerd door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
5. De rechtbank dient allereerst ambtshalve te oordelen over de objectafbakening. Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan verweerder daarbij geen beoordelingsvrijheid toe (ECLI:NL:HR:2003:AD6058). Eiseres voert aan dat sprake is van een onjuiste objectafbakening én dat onduidelijk is welke percelen nu tot het object behoren. Eiseres verwijst naar het taxatieverslag van belastingjaar 2015, waar is uitgegaan van een perceel met perceelnummer 5845, van 16.012 m2 groot. Verweerder verwijst naar de leveringsakte van de onroerende zaak aan [naam] BV op
1 oktober 2015, waarin is vermeld dat perceel 6412 wordt verkocht met een oppervlakte van 10.312 m2. Van deze oppervlakte wordt ook in belastingjaar 2016 uitgegaan, zo blijkt uit het taxatieverslag over dat belastingjaar.
De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening voor onjuist gehouden. Uit de akte van levering en de taxatieverslagen over voorgaande belastingjaren blijkt genoegzaam dat op 1 oktober 2015 een perceel van 10.312 m2 is verkocht en geleverd aan [naam] BV, hetgeen impliceert dat de overige oppervlakte in eigendom is gebleven van [naam] BV. Het enkele feit dat in de huurovereenkomst tussen partijen nog verwezen wordt naar perceel 5845 en niet naar perceel 6412, maakt het voorgaande niet anders. Evenmin is van belang, zoals eiseres stelt, dat in het taxatieverslag over belastingjaar 2018 melding wordt gemaakt van andere kadastrale percelen met een kleiner totaaloppervlak. Verweerder heeft toegelicht dat dit betrekking heeft op de situatie zoals die pas in december 2017 tot stand is gekomen. Verweerder heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat deze wijziging niet relevant is voor het belastingjaar in het onderhavige geschil.
6. De rechtbank stelt vast dat de onroerende zaak op 1 oktober 2015, dus kort voor de waardepeildatum in geschil, door [naam] BV voor
€ 6.250.000 is verkocht aan een nieuwe eigenaar, te weten [naam] BV.
7. De rechtbank overweegt dat in een geval als de onderhavige zaak, waarin de onroerende zaak kort voor de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de door niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit volgt dat deze prijs niet die waarde weergeeft. De rechtbank verwijst in dat kader naar (onder meer) de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 januari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:780) en de uitspraken van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de tussen partijen ( [naam] BV en [naam] BV) overeengekomen koopsom op zakelijke gronden tot stand is gekomen. Hetgeen eiseres ter zitting heeft betoogd over het opdrijven van huur- en verkoopprijzen berust op aannames van de zijde van eiseres, en is op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet dat in dit geval geen sprake is van een marktconforme transactie en de rechtbank is van oordeel dat die koopsom in beginsel als uitgangspunt kan gelden voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Daarnaast wijst de rechtbank erop dat het verkoopcijfer kort voor de waardepeildatum in geschil is gerealiseerd. Wel dient in de regel rekening te worden gehouden met de marktontwikkeling in de periode tussen de datum van de verkooptransactie en de waardepeildatum. Verweerder heeft echter in zijn verweerschrift vermeld dat de verkooprijs niet is geïndexeerd omdat de tijdspanne tussen de koopovereenkomst/verkooptransactie en de waardepeildatum dusdanig kort is dat een indexering niet leidt tot een neerwaartse bijstelling van de WOZ-waarde ten opzichte van de koopsom. De feitelijk te realiseren huurprijs zou volgens verweerder op de waardepeildatum niet hoger zijn. Daar komt nog bij dat ten voordele van eiseres de koper naast de verkoopprijs de overdrachtsbelasting (ter hoogte van € 45.612) voor zijn rekening heeft genomen. Ook dient rekening te worden gehouden met de verhuurde staat waarin de onroerende zaak is verkocht. Aannemelijk is dat in dit geval de gerealiseerde verkoopprijs is beïnvloed door de lopende huurovereenkomst (zie ECLI:NL:HR:2014:982 en ECLI:NL:HR:2014:3514). Bovendien heeft verweerder in kaart gebracht wat de kosten zijn voor de zogenaamde mutatieleegstand. Verweerder heeft deze correctie becijferd op
€ 376.667. De rechtbank is van oordeel dat op deze manier met zowel het tijdsverloop tussen de transactiedatum en waardepeildatum, als de invloed van de huurovereenkomst op de prijsvorming van de verkooptransactie en met de mutatieleegstand voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft de WOZ-waarde immers € 1.915.000 lager vastgesteld dan de verkoopprijs.
9. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van het object verlaagd moet worden omdat er plannen zijn om op korte afstand van het hotel in de aangrenzende plas water, de Rosmalense Plas, een tiental woonboten af te meren overweegt de rechtbank als volgt. Allereerst betreft het hier een mogelijke toekomstige gebeurtenis, waarvan verweerder ter zitting heeft toegelicht dat het om 5 tot 10 ligplaatsen zou kunnen gaan. Bovendien heeft verweerder ter zitting toegelicht dat deze omstandigheid al bekend was ten tijde van de verkoop van de onroerende zaak in oktober 2015, zodat een eventuele waardedruk reeds in het eigen verkoopcijfer verdisconteerd geacht kan worden. Daarnaast merkt de rechtbank op dat een eventuele waardedruk van woonbootligplaatsen op ruim 400 meter van het hotel, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, niet aannemelijk is geworden. Ten slotte wijst de rechtbank erop dat het verschil in verkoopprijs en WOZ-waarde zo groot is, dat een eventuele waardedruk reeds verdisconteerd is in de WOZ-waarde.
10. Tenslotte heeft eiseres in algemene bewoordingen gewezen op een aantal, volgens eiseres, mogelijke waardeverminderende factoren, maar deze verder op geen enkele wijze onderbouwd, noch met concrete stukken noch anderszins. De rechtbank ziet geen aanleiding hier enige consequentie aan toe te kennen, omdat eiseres niet inzichtelijk heeft gemaakt dat bij dit hotel daarvan sprake is.
11. Eiseres heeft daarmee geen feiten en omstandigheden aangevoerd, ook niet ter zitting, op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2016 (aanmerkelijk) lager zou zijn dan de prijs die, na correctie als hiervoor is overwogen, is betaald. Met het voorgaande heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 4.335.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is.
12. Eiseres heeft in haar aanvullende gronden nog opgemerkt dat verweerder ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan de landelijke taxatiewijzer Hotels, deel 25, voor waardepeildatum 1 januari 2016, en dat de huurwaardekapitalisatie-methode in dit geval niet van toepassing is. De rechtbank volgt eiseres niet in deze stelling. Daarbij merkt de rechtbank allereerst op dat verweerder, anders dan eiseres stelt, in dit geval in beroep niet langer gebruik heeft gemaakt van de HWK-methode, maar de waarde heeft bepaald op basis van de eigen verkooptransactie van de onroerende zaak. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het voor de beoordeling verder niet van belang is dat de waarde op een andere manier, bijvoorbeeld door middel van de methode van huurwaardekapitalisatie dan wel de methode die is omschreven in de landelijke taxatiewijzer Hotels, bepaald kan worden. Op verweerder rust geen verplichting om de landelijke taxatiewijzer Hotels te hanteren. De taxatiewijzers, opgesteld door de VNG in samenwerking met onder meer taxatiebedrijven, zijn niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ vast te stellen. De toetssteen blijft evenwel de waarde zoals daarin omschreven en de waarde kan ook op andere manieren worden bepaald. Het staat verweerder dan ook vrij om de waarde op een andere manier te bepalen, zoals in dit geval op basis van een rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooprijs van de onroerende zaak.
13. De overige door eiseres aangevoerde, meer algemene gronden, kunnen naar het oordeel van de rechtbank onbesproken blijven, nu deze voor onderhavige specifieke procedure geen relevantie hebben.
14. Eiseres heeft geen andere gronden aangevoerd die aanleiding geven de waarde van
€ 4.335.000 voor onjuist te houden. De rechtbank wijst daarbij nogmaals op het forse verschil in de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde en het eigen verkoopcijfer dat voor de onroerende zaak voorhanden is. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde van
€ 3.999.000 op geen enkele wijze onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
15. Het beroep is ongegrond.
16. Omdat het beroep ongegrond is, wijst de rechtbank het verzoek van eiseres om schadevergoeding af. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2018.
de griffier is verhinderd om voorzitter
de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.