Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/1846, 18/543, 18/544, 18/545, 18/546, 18/547, 18/548, 18/549, 18/550, 18/551 en 18/552
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 november 2018 in de zaak tussen
[bedrijf] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R.J.G. Ensink),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 december 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 3E te [woonplaats] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 722.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) (eigenarenbelasting) voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
In deze aanslag is ook de WOZ-waarde van 10 andere winkelruimtes, behorende tot hetzelfde complex als het bedrijfsobject, bekendgemaakt.
Door eiseres is bezwaar gemaakt tegen de hiervoor genoemde beschikking.
Bij uitspraak op bezwaar van 17 mei 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld, welk beroep bij de rechtbank is geregistreerd onder 17/1846. Daarbij heeft zij medegedeeld dat haar beroep eveneens ziet op de waarden van de 10 andere objecten die op het aanslagbiljet staan vermeld. Dit beroep heeft de rechtbank geregistreerd onder de andere in de kop van deze uitspraak genoemde zaaknummers.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2018. De rechtbank heeft de zaak gevoegd behandeld met de beroepszaak van ING Bank N.V. (de gebruiker van [adres] 3E te [woonplaats] ), bekend onder zaaknummer SHE 17/2733
.Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door R. van Lieshout (taxateur) en M. Pullens. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.F. Sijben (taxateur). Na de zitting zijn de beroepen gesplitst en wordt in elk beroep afzonderlijk uitspraak gedaan.
.Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door R. van Lieshout (taxateur) en M. Pullens. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.F. Sijben (taxateur). Na de zitting zijn de beroepen gesplitst en wordt in elk beroep afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
Feiten
Eiseres heeft in 2014 een winkelcomplex aangekocht. Dit in datzelfde jaar gebouwde complex, genaamd “Vughtse Hart”, bestaat uit elf verschillende winkelruimtes (de elf genoemde adressen op het aanslagbiljet), waaronder het bedrijfsobject. De onderhavige winkelruimte heeft een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 217 m² en is in gebruik als filiaal van de gebruiker.
Geschil en beoordeling
1. Eiseres heeft het beroep, voor zover gericht tegen de op het aanslagbiljet beschikte waarden van de andere 10 objecten ter zitting ingetrokken. De rechtbank zal ten aanzien van die objecten dan ook geen uitspraak doen.
2. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2015
Eiseres bepleit een waarde van € 451.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 722.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 juni 2018 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. De stelling van eiseres dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd, omdat daaruit op geen enkele wijze kan worden afgeleid welke vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, slaagt niet. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat, omdat eiseres in het bezwaarschrift slechts heeft aangevoerd dat bij de waardevaststelling van het bedrijfsobject onvoldoende rekening is gehouden met een kettingbeding, er geen aanleiding was nader in te gaan op de gebruikte vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft eiseres ter zitting erkend dat zij de beschikking had over de vergelijkingsobjecten die door verweerder zijn gebruikt ter onderbouwing van de waarde van het bedrijfsobject
5. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen, dan wel getaxeerde huurwaarden dan wel de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject.
6. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van dit bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.
Huurwaarde verweerder
7. In verweerders taxatierapport is voor het bedrijfsobject gerekend met een huurwaarde van € 275 per m² per jaar, inclusief de inrichting. Ter onderbouwing hiervan is aansluiting gezocht bij de huurcijfers van twee in hetzelfde complex gerealiseerde huurcijfers, te weten:
- [adres] 3C (bvo 88 m²), huurovereenkomst op 1 mei 2014 afgesloten voor
€ 24.510 per jaar (berekende cascohuur is € 278 per m² per jaar);
- [adres] 3F (bvo 146 m²), huurovereenkomst op 15 augustus 2014 afgesloten voor
€ 43.719 per jaar (berekende cascohuur is € 299 per m² per jaar).
8. Verweerder heeft gesteld dat, omdat het bij de referentieobjecten gaat om een cascohuur en de door verweerder voor het bedrijfsobject berekende huurwaarde van € 275 inclusief investeringskosten is, de huurwaarde eerst dient te worden gecorrigeerd voor de investeringskosten. Verweerder zoekt hiervoor aansluiting bij de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de taxatiewijzer), waaruit blijkt dat een factor 60% van de totale winkelinvestering bij de huurwaarde gerekend mag worden. Verweerder heeft, hoewel het bedrijfsobject een bankgebouw betreft, aansluiting gezocht bij een gemiddelde inrichtingsprijs van een luxe winkel met een oppervlakte van 200 m². Volgens de taxatieboekjes bouwkosten, uitgegeven door [bedrijf] B.V., bedraagt de gemiddelde investering dan ongeveer € 340 per m². Bij een afschrijving van 10 jaar is dit € 34 per m² per jaar; 60% hiervan is afgerond € 20 per m² per jaar. De cascohuur van het bedrijfsobject zou dan volgens verweerder (€ 275 - € 20)
€ 255 per m² per jaar bedragen. Nu het bedrijfsobject groter is dan beide referentieobjecten, ligt deze huurwaarde volgens verweerder in lijn met de referentieobjecten.
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat het bedrijfsobject is ingericht als een bankgebouw en dat daarmee sprake is van een specifieke investering. Omdat het pand dan vaak na het vertrek van de huurder weer in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd, worden deze investeringen volgens de taxatiewijzer slechts marginaal, voor 10 tot 20%, bij de huurwaarde opgeteld. Bovendien heeft verweerder onvoldoende onderbouwd waarom is aangesloten bij een gemiddelde investering van een luxe winkel, nu het bedrijfsobject niet als winkel is ingericht. Gelet hierop kan verweerder niet worden gevolgd in zijn standpunt dat met € 20 per m² aan inrichtingskosten rekening moet worden gehouden. Daarbij komt dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze het verschil in bvo tussen het bedrijfsobject (217 m²) en beide referentieobjecten (88 m² en 146 m²) in de huurwaarde is verdisconteerd. Dit had op de weg van verweerder gelegen, nu algemeen wordt aangenomen dat, indien het bouwvolume van de referentieobjecten kleiner of groter is dan dat van het object van de belastingplichtige, de eenheidsprijs gecorrigeerd wordt, waarbij in het algemeen de wet van het afnemend grensnut wordt toegepast (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 22 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:618). Gelet hierop valt niet uit te sluiten dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Verweerder heeft de door hem bepleite huurwaarde onvoldoende onderbouwd.
Huurwaarde eiseres
10. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde van het bedrijfsobject. De eigen huurprijs van het bedrijfsobject bedraagt namelijk sinds 20 maart 2013 € 37.313 per jaar (€ 171,95 per m²). Eiseres stelt dat zij op grond van een kettingbeding uit een eerdere koopovereenkomst van 14 oktober 2005, dat betrekking heeft op het bedrijfsobject en dat is gesloten tussen de gemeente Vught en de Maatschappij van onroerende goederen Het Middenstandshuis (onderdeel van de ING groep), geen hogere huurwaarde mag bedingen dan de aanvangshuurprijs uit 2013 van € 171,95 per m². Haar rechtsvoorganger, Centrumplan Vught C.V., heeft op 26 april 2012 de eigendom van het bedrijfsobject verkregen en deze op 16 mei 2014 aan eiseres overgedragen. Als gevolg van het kettingbeding heeft het bedrijfsobject slechts een beperkte terugverdiencapaciteit en vertegenwoordigt het een aanzienlijk lagere waarde dan vergelijkbare objecten waarop een dergelijk kettingbeding niet van toepassing is. Eiseres doet een beroep op een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 19 juli 2010 (ECLI:NL:RBSGR:2010:BN4698). In deze uitspraak ging het om een geval waarin de volgende bepalingen tussen de koper en verkoper golden:
“1. het verkochte mag uitsluitend worden gebruikt voor een bedrijvencentrum met een vloeroppervlak van tenminste tweeduizendvijfhonderd vierkante meter (2.500 m²) bruto vloeroppervlak, waarin kleinschalige bedrijfsruimten worden verhuurd van maximaal eenhonderdvijftig vierkante meter (150 m²) per bedrijf aan beginnende bedrijven met een kennisintensief karakter, die niet langer dan vijf jaar ingeschreven staan in de Kamer van Koophandel. Het bedrijvencentrum moet conform de doelstelling worden geëxploiteerd om betaalbare kleinschalige huisvesting te bieden aan beginnende bedrijven.
2. van de hiervoor onder 1 vermelde bestemming en doelstelling mag niet worden afgeweken, behoudens het gestelde in punt 4. Bij niet nakoming of overtreding van het gestelde onder punt 1 door de koper, verbeurt hij een aan [de verkoper] te betalen, onmiddellijk opeisbare, boete van tienduizend gulden (f 10.000,--) voor elke dag dat de eigenaar van de grond in gebreke is;
3. het gestelde in punt 1 en 2 alsmede de voorwaarde als in dit punt omschreven, moet bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte en bij elke vestiging van een zakelijk genotsrecht daarop of op een gedeelte daarvan, aan de opvolgende eigenaar of zakelijke gerechtigde worden opgelegd en bedongen ten behoeve van [de verkoper], bij gebreke waarvan de koper aan de [verkoper’] een te betalen, onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van eenhonderdduizend gulden (f 100.000).”
11. Verweerder betwist niet dat eiseres is gebonden aan een vaste huursom zolang het bedrijfsobject aan ING Bank N.V. wordt verhuurd en evenmin dat deze afspraak is versterkt met een kettingbeding. Echter, verweerder stelt dat moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, zijnde de waarde die aan het object zou moeten worden toegekend wanneer de zaak vrij en onbezwaard wordt overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Verweerder wijst op het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998 (ECLI:NL:HR:1998:AA2572). In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat met de waardedrukkende werking van zakelijke rechten of daarmee gelijk te stellen verplichtingen, zoals een anti-speculatiebeding met kettingbeding, bij de waardebepaling slechts rekening hoeft te worden gehouden indien dergelijke rechten of verplichtingen invloed hebben op de omvang van het (gebruiks)genot van een onroerende zaak. Bij een anti-speculatiebeding met kettingbeding is dit volgens de Hoge Raad niet het geval omdat een willekeurige gebruiker bij het dagelijks gebruik van een onroerende zaak als gevolg van een dergelijk beding geen beperkingen ondervindt.
12. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat in dit geval sprake is van een gelijke situatie als in de uitspraak van de rechtbank Den Haag. De rechtbank merkt allereerst op dat eiseres, anders dan in die uitspraak, niet de volledige informatie heeft overgelegd, zoals de koopovereenkomst van 14 oktober 2005, waarin volgens eiseres het kettingbeding is vastgelegd. Ook heeft eiseres geen duidelijkheid verschaft over de vraag of een sanctie is gesteld op het niet nakomen van het kettingbeding en zo ja, welke sanctie.
Nu verweerder dit niet betwist, gaat de rechtbank ervan uit dat eiseres op grond van een kettingbeding gebonden is aan een vaste huursom zolang het object aan ING Bank N.V. wordt verhuurd. Deze enkele stelling acht de rechtbank echter onvoldoende om aan te nemen dat zij in de omvang van het (gebruiks)genot van het object wordt beperkt. Verweerder heeft dan ook bij de waardebepaling geen rekening hoeven houden met de waardedrukkende werking van het kettingbeding.
13. De rechtbank oordeelt dat in beginsel bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode bij een marktconforme huur het eigen huurcijfer, indien dit op zakelijke gronden is overeengekomen, het best bruikbaar is bij het bepalen van de huurwaarde. Dit vanwege de omstandigheid dat in dat huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Van dit uitgangspunt kan echter worden afgeweken indien de gerealiseerde huur niet de marktconforme huur is. De rechtbank wijst hierbij op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 december 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016: 9809). Met verweerder oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van een marktconforme huur, omdat eiseres zich heeft verplicht de huur niet te laten stijgen boven een bedrag van € 171,95 per m², zolang het object wordt verhuurd aan de gebruiker.
14. Evenmin heeft eiseres de door haar bepleite huurwaarde van € 171,95 per m² aannemelijk gemaakt met de door haar genoemde referentiepanden te [woonplaats] , te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] en een vraaghuurprijs van [adres] en [adres] te [woonplaats] . Deze huurtransacties zijn zonder nadere gegevens over de wijze waarop met de verschillen tussen deze panden en het te waarderen object, wat betreft ligging, bouwjaar, kwaliteit en onderhoud, rekening is gehouden, niet bruikbaar. Datzelfde geldt voor de door eiseres overgelegde brief van 17 juli 2017 van [bedrijf] B.V., eigenaar van een aantal nog leegstaande winkelruimten in hetzelfde complex waarin ook het bedrijfsobject is gelegen, waarin wordt verklaard dat een huurprijs tussen de € 150 en € 200 per m² reëel te noemen is in de huidige markt. Daar komt bij dat deze verklaring ziet op een periode ruim na de datum hier in geding. De rechtbank merkt tot slot op dat de WOZ-waarde niet kan worden bepaald op grond van vraaghuurprijzen.
15. Eiseres heeft de door haar bepleite huurwaarde evenmin aannemelijk gemaakt.
Kapitalisatiefactor
16. In verweerders taxatierapport is voor het bedrijfsobject gerekend met een kapitalisatiefactor van 12,1. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder, vanwege een beperkt aantal transacties in Vught, verwezen naar één transactie: het op 3 maart 2014 voor € 730.000 verkochte object [adres] te [woonplaats] . De verkoopprijs daarvan, gedeeld door een jaarhuur van € 56.280 van dit pand, komt afgerond uit op een kapitalisatiefactor van 13. Voor de marktconformiteit van de gebruikte jaarhuur van € 56.280 (€ 207 per m²) verwijst verweerder naar de huurcijfers van de objecten [adres] (€ 237 per m²) en [adres] (€ 259 per m²). Verder beroept verweerder zich op de uitspraak van deze rechtbank van 14 november 2016 (zaaknummers 15/2970, 16/950 en 16/952) waarin de rechtbank de waarden van de objecten [adres] , [adres] en [adres] per waardepeildatum 1 januari 2014 schattenderwijs heeft vastgesteld, waarbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,1. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite kapitalisatiefactor verder nog gewezen op de objecten [adres] en [adres] , beide gelegen te [woonplaats] .
17. Nu feitelijke gegevens over de vergelijkbaarheid op punten als de ligging, bouwjaar, kwaliteit en onderhoud van de genoemde objecten ontbreken, acht de rechtbank de verkoopprijs en huurprijs van [adres] en de ter onderbouwing daarvan gebruikte objecten [adres] en [adres] , niet bruikbaar. De verwijzing naar de uitspraak van deze rechtbank van 14 november 2016 gaat al niet op, omdat het daar ging om andere objecten, een andere waardepeildatum en de rechtbank bovendien de waarde van de genoemde objecten schattenderwijs heeft vastgesteld.
18. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt.
19. Eiseres heeft pas voor het eerst ter zitting, niet onderbouwd, gesteld dat zij van mening is dat een lagere kapitalisatiefactor dient te worden aangenomen. Gelet hierop heeft ook eiseres de door haar verdedigde kapitalisatiefactor niet aannemelijk gemaakt.
Conclusie
20. De rechtbank is van oordeel dat partijen aldus de door hen voorgestane waarden van het bedrijfsobject niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank ziet aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van het bedrijfsobject schattenderwijs vast op € 625.000.
21. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2018, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.251 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van
€ 501 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 625.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.251.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer Schotman, voorzitter en mr. F.M. Rijnbeek en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 november 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.