Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/361
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2018 in de zaak tussen
[bedrijf] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: U.A.H. Zonnenberg en M. Christenhusz).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , te [woonplaats] , gemeente [gemeente] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 1.050.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het agrarisch object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
FeitenEiseres is eigenaar en gebruiker van het agrarisch object, een varkenshouderij (zonder (bedrijfs)woning), bestaande uit vlees- en fokvarkensstallen (respectievelijk 2.550 en 4.390 m2), mestkelders en een verhard erf. Tot het object behoren tevens een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 11.043 m2 die in hun geheel als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit een waarde van € 867.000 en verwijst daarvoor naar een door taxateur
B. van der Wielen op 27 januari 2017 opgemaakt taxatierapport. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.050.000) naar de getaxeerde waarde van € 1.069.000 (afgerond), zoals opgenomen in de taxatietabel die op 21 november 2017 is opgesteld door taxateur M. Christenhusz.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in een taxatierapport van
21 november 2017. Ter zitting van de rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd zich akkoord verklaard met de in het rapport van verweerder vermelde objectkenmerken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
4. Partijen zijn het erover eens dat de landelijke Taxatiewijzers ‘grond bij agrarische objecten’ en ‘agrarische gebouwen’ in beginsel als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van agrarische onroerende zaken als de onderhavige. Deze eensluidende opvatting van partijen vindt steun in bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381, en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2016:2868.
5. Eiseres voert aan dat de waarde door verweerder niet is vastgesteld conform deze landelijke Taxatiewijzers. Deze beroepsgrond slaagt niet. Blijkens het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatierapport heeft verweerder – anders dan eiseres stelt – kenbaar gebruik gemaakt van de door eiseres bedoelde methodiek van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2015, waar in bijlage 4 (onder ‘Varkenshouderij’, op pagina 169 en 170) voor varkensbedrijven met meer dan 1.500 m2 stalruimte wordt voorgesteld voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven een alternatieve berekeningswijze te gebruiken. Dat verweerder daarbij niet de door eiseres bepleite eenheidsprijs van € 125 per vierkante meter heeft gehanteerd, doet daar niet aan af.
6. Eiseres voert aan dat verweerder bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de crisis in de varkenshouderij. Ter onderbouwing verwijst eiseres naar het door haar taxateur opgemaakte taxatierapport van 27 januari 2017, waarin door de taxateur in paragraaf ‘M. Nadere Mededelingen’ is toegelicht dat, gezien de erg slechte markt voor de varkenshouderijen, is uitgegaan van de Taxatiewijzer agrarisch met waardepeildatum 1 januari 2016, omdat daarin duidelijker dan in de Taxatiewijzer agrarisch met waardepeildatum 1 januari 2015 gespecificeerd is hoe slecht het is gesteld met de varkenshouderijen.
7. De stelling van eiseres dat verweerder gebruik had moeten maken van de betreffende taxatiewijzers die zien op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: Taxatiewijzers 2016) in plaats van de taxatiewijzers die zien op de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: Taxatiewijzers 2015), volgt de rechtbank niet. Ten eerste waren de Taxatiewijzers 2016 pas op 15 november 2016 beschikbaar, zodat de cijfers daaruit alleen daarom al niet aan de waardebepaling ten grondslag konden worden gelegd. Daarnaast zijn de voor de Taxatiewijzers 2016 gebruikte verkoopcijfers vertaald naar kengetallen voor de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2016, zodat zij niet toepasselijk zijn voor de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2015. Bovendien blijkt uit de in de Taxatiewijzers 2015 gegeven marktanalyse die ziet op de varkenshouderij en de in bijlage 4 (‘Varkenshouderij’) gegeven toelichting dat ook bij de totstandkoming van de Taxatiewijzers 2015 rekening is gehouden met de crisis in de varkenshouderij. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder in dit geval terecht is uitgegaan van een waardering op grond van de Taxatiewijzers 2015.
8. In beroep is door eiseres, onder overlegging van enerzijds bijlage 4 van de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ 2016 (‘Varkenshouderij’; pagina’s 177 tot en met 184) en anderzijds een taxatierapport, waarin eveneens naar de Taxatiewijzers 2016 wordt verwezen, betoogd dat de waarde van het agrarisch object dient te worden bepaald aan de hand van een eenheidsprijs per m² stalruimte van € 125, waarbij rekening is gehouden met de oppervlakte van de stallen, het bouwmateriaal en de leeftijd van de stallen. Door vervolgens deze eenheidsprijs te vermenigvuldigen met 6.940 m² aan stalruimte, komt eiseres uit op de in beroep voorgestane waarde van € 867.000.
9. De rechtbank stelt voorop dat de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ 2015 (pagina 169) aangeeft dat bij varkensbedrijven met een omvang zoals die van eiseres (meer dan 1500 m² varkensstallen) een optelsom van de waarden van alle deelobjecten in TIOX (erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen enz.) leidt tot een te hoge WOZ-waarde. De in de Taxatiewijzer ‘agrarische gebouwen’ 2015 beschreven methodiek voor de waardering van varkensbedrijven die over 1.500 m2 of meer aan varkensstallen beschikken, komt er op neer dat de waarde wordt bepaald door uit te gaan van een waarde per m2 varkensstal, waarbij dan alles inbegrepen is “(woning, erf, bijgebouwen, alles…)” en de totale oppervlakte aan varkensstallen wordt vermenigvuldigd met een eenheidsprijs, die voor vleesvarkensbedrijven tussen € 125 tot € 225 per m² varkensstal ligt en voor zeugen- of fokvarkensbedrijven tussen de € 175 tot € 225 per m² varkensstal. Daarbij geldt de onderkant van de marge voor oude bedrijven in de minder sterke varkensgebieden, maar ook voor de grotere bedrijven (hoe meer oppervlakte, hoe lager de m2-prijs). De bovenkant van de marge geldt voor nieuwere bedrijven in de sterke varkensgebieden, maar ook voor de kleinere bedrijven.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder zich er bij zijn waardering rekenschap van heeft gegeven dat de enkele toepassing van de TIOX-systematiek volgens de Taxatiewijzer 2015 bij een varkensbedrijf als dat van eiseres tot een te hoge WOZ-waarde leidt. In het geval van eiseres zou dit volgens de TIOX-systematiek hebben betekend dat de getaxeerde waarde ongeveer € 1.305.000 (afgerond) bedraagt. Mede om die reden is verweerder bij de waardering van het onderhavige agrarisch object (met 6.940 m2 aan vlees- en fokvarkensstallen van voornamelijk recentere bouwjaren), zoals ook blijkt uit de taxatietabel die bij het verweerschrift is gevoegd, uitgegaan van een gemiddelde eenheidsprijs van € 225 per m², zijnde de bovenmarge voor fok- en vleesvarkensstallen, hetgeen voor stallen met een recent bouwjaar, zoals die van eiseres, de rechtbank niet onjuist voorkomt. Vervolgens heeft verweerder, rekening houdend met het bouwjaar en de grootte van de stallen, deze eenheidsprijs per stal naar beneden bijgesteld. Door de aldus gecorrigeerde eenheidsprijs per stal te vermenigvuldigen met de oppervlakte van de betreffende stal en deze deelprijzen bij elkaar op te tellen is verweerder gekomen tot de getaxeerde waarde voor het gehele bedrijf van (afgerond) € 1.069.000, hetgeen omgerekend een eenheidsprijs van € 154,03 per m² varkensstal zou betekenen. Verweerder heeft daarmee de waarde zoals die volgt uit de TIOX-systematiek (€ 1.305.000) in de taxatietabel gecorrigeerd naar (afgerond)
€ 1.069.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich aldus voldoende rekenschap gegeven van het feit dat de enkele toepassing van de TIOX-systematiek volgens de Taxatiewijzer 2015 bij een varkensbedrijf als dat van eiseres tot een te hoge WOZ-waarde leidt en om die reden de waarde op goede gronden neerwaarts gecorrigeerd op de wijze zoals voor varkensbedrijven wordt voorgeschreven in de taxatiewijzer. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder, overeenkomstig de door de taxatiewijzer voorgestelde methodiek, al naar gelang de grootte of ouderdom van de stallen, correcties van 5, 10, en 50% heeft toegepast, ondanks het feit dat alle stallen in een voldoende tot goede staat verkeren.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, alleen al vanwege het feit dat eiseres de door haar bepleite eenheidsprijs per m² heeft gerelateerd aan de Taxatiewijzer 2016, die hier niet van toepassing is. Bovendien heeft eiseres niet gemotiveerd waarom zij de eenheidsprijs per m² stalruimte heeft bepaald op het laagste niveau voor vleesvarkensbedrijven (€ 125 per m²), terwijl het bedrijf van eiseres ook fokvarkensstallen heeft, waarvoor het laagste niveau op
€ 175 per m² ligt.
12. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor het agrarische object per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 1.050.000 niet te hoog is.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.