Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/2808
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 februari 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, verweerder
(gemachtigde: P. van Haren).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Voorste [adres] te [woonplaats] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 1.000.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) (gebruikersbelasting) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. B.M.T. Claasen, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. J.F. van Dongen.
Overwegingen
FeitenEiser is gebruiker van de onroerende zaak, een agrarisch bedrijf. Het woondeel omvat een aan een bedrijfsgebouw verbonden bedrijfswoning met aanbouw uit 1900. Het bedrijfsdeel omvat diverse varkensstallen, een werktuigenberging, een bedrijfsgebouw (verbonden met de woning), een sorteerloods, mestkelders en erfverharding. Tot het object behoort ook een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 129.008 m², waarvan 750 m² als grond bij de woning en 15.250 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling is betrokken. De overige 11,3 hectare betreft akkerbouwgrond, waarbij rekening is gehouden met de cultuurgrondvrijstelling. Ook is een aftrek toegepast voor asbesthoudende dakbedekking.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 857.000 en verwijst naar het taxatierapport van 13 oktober 2017 van taxateur M. Emons. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.000.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.123.893), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 april 2018 is opgesteld door taxateur M. Christenhusz.
2. Bij de hertaxatie is de taxateur gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. Volgens de taxateur is sprake van 6.610 m² (in plaats van 6.354 m²) varkensstallen. Het totale erf is 16.000 m² (in plaats van 14.500 m²) groot, waarvan 750 m² als grond bij de woning kan worden aangemerkt. De taxateur heeft de waarde van het object getaxeerd op € 1.123.893. Eiser heeft deze in beroep gewijzigde objectkenmerken niet betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid hiervan.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft het agrarisch object gewaardeerd als gemengd bedrijf, met onder andere 6.610 m² varkensstallen, een werktuigberging, sorteerloods en ongeveer 11,3 hectare akkerbouwgrond. Het object wordt gebruikt voor de akkerbouw, boomteelt en het houden van varkens. In het door Christenhusz opgestelde taxatierapport is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ en de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2016. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ranges van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland.
5. Eiser voert aan dat verweerder het agrarisch object ten onrechte heeft aangemerkt als gemengd bedrijf. Volgens eiser is het agrarisch object een varkenshouderij. Het is in principe juist dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van het agrarisch object is uitgegaan van de landelijke taxatiewijzers voor agrarische gebouwen en grond. Verweerder heeft de waarde echter niet overeenkomstig de taxatiewijzers vastgesteld. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de crisis in de varkenshouderij. Door de crisis in de varkenssector geeft de Taxatiewijzer ’Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2016 in bijlage 4 de ‘taxatie instructie varkens’ (pagina 183) een alternatieve berekeningswijze voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven met meer dan 1.000 m² varkenstallen. Deze berekeningswijze komt er, kort gezegd, op neer dat de waarde van het varkensbedrijf (dus met inbegrip van de eventuele bedrijfswoning, mestkelders, ondergrond van het erf, ondergrond van de bedrijfswoning en eventueel aanwezige bedrijfsgebouwen, verharding en dergelijke) wordt bepaald door het totaal aantal m² van de varkensstallen te vermenigvuldigen met een eenheidsprijs per m². Volgens eiser moet deze eenheidsprijs (rekening houdend met de oppervlakte van de stallen, het bouwmateriaal en de leeftijd van de stallen) hier gesteld worden op € 135 per m². Door deze eenheidsprijs te vermenigvuldigen met 6.354 m² aan stalruimte, komt eiser in zijn beroepschrift uit op de door hem bepleite waarde van € 857.000. Ter zitting heeft eiser bevestigd dat, uitgaande van een omvang van de varkensstallen van 6.610 m², de door hem bepleite waarde dan € 892.350 bedraagt.
6. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ als hulpmiddel kunnen worden gebruikt bij de waardering van dit agrarische object. Deze eensluidende opvatting van partijen vindt steun in bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE: 2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868).
7. De rechtbank volgt verweerder in het standpunt dat sprake is van een gemengd bedrijf, omdat sprake is van een agrarisch bedrijf waarin zowel veeteelt als akkerbouw plaatsvindt en bovendien sprake is van de aanwezigheid van een boomkwekerij. Verweerder heeft verder onbetwist gesteld dat de bestemming van het agrarisch object zowel ziet op agrarisch gebruik als op de intensieve veehouderij. Nu sprake is van meer gebruiksmogelijkheden van het agrarisch object, kan er vanuit worden gegaan dat de waarde van het agrarisch object hoger is dan wanneer alleen sprake zou zijn van een varkenshouderij. Aan deze ruimere gebruiksmogelijkheden voor het agrarisch object doet niet af het gegeven dat een cultuurgrondvrijstelling rust op de akkerbouwgrond. Met deze vrijstelling heeft verweerder rekening gehouden door de waarde van die grond buiten de waardebepaling te laten.
8. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat het onverkort toepassen van de ‘taxatie instructie varkens’ bij de berekening van de WOZ-waarde - zoals door eiser wordt bepleit - leidt tot een onderwaardering van het agrarisch object, aangezien daarin onvoldoende is verdisconteerd dat het agrarisch object een gemengd bedrijf is, en daarmee andere gebruiksmogelijkheden heeft, en niet uitsluitend een varkenshouderij is.
Verweerder heeft ervoor kunnen kiezen de verschillende objectonderdelen vast te stellen en te waarderen, zij het dat daarbij rekening moet worden gehouden met waardebepalende factoren, zoals ouderdom, grootte en staat van onderhoud. Verweerder heeft dat in het geval van eiser naar behoren gedaan. Met de wijze waarop de onderdelen in de waardetabel zijn gewaardeerd, heeft verweerder zich voldoende rekenschap gegeven van het feit dat het een gemengd bedrijf betreft. Ook heeft verweerder (met het toepassen van een correctie van 25% op de waarde van de varkenstallen uit 2010 en een correctie van 50% op de waarde van de overige varkenstallen), welke correcties eiser niet heeft betwist, in voldoende mate rekening gehouden met de slechtere economische situatie in de varkenssector.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van de rekentabel en de daarop gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor het agrarisch object per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde niet te hoog is.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.