ECLI:NL:RBOBR:2020:5218 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde en woningvrijstelling recreatiepar...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 19/3219

uitspraak van de meervoudige kamer van 27 oktober 2020 in de zaak tussen

B.V. [naam] , te [vestigingsplaats] , eiseres

gemachtigde: A.M.R.L.M. van der Sande,

de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, verweerder

gemachtigde: J. Roest.

Procesverloop

Met de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van [naam] , gelegen aan [adres] hierna: het recreatiepark) vastgesteld. De waarde voor 2019 is naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 3.707.000. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) aan eiseres als gebruiker opgelegd. Deze is berekend naar een grondslag van € 1.104.000.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft verweerder ongegrond verklaard met de uitspraak op bezwaar van 21 november 2019 (de bestreden uitspraak).

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De online-zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Voor verweerder waren daarbij aanwezig, zijn gemachtigde, H. Avelen, taxateur en J.F. van Dongen, juridisch adviseur.

Overwegingen

Waar gaat deze zaak over?

1. Partijen verschillen van mening over de WOZ-waarde van het recreatiepark op de waardepeildatum 1 januari 2018. Ook is in geschil of eiseres OZB is verschuldigd over het jaar 2019, in verband met de woningvrijstelling. Verder is in geschil of de zogenoemde woondelenuitzondering (waarmee de WOZ-waarde wordt verminderd) niet te laag is vastgesteld. Na een weergave van de feiten en de standpunten volgt het oordeel van de rechtbank.

Feiten

2. Eiseres is gebruiker van het recreatiepark, dat is gelegen op de kadastrale percelen [nummers] Het recreatiepark bestaat uit tientallen recreatiewoningen en wordt in hoofdzaak gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Standpunten

3. Verweerder is van mening dat hij met € 3.707.000 de waarde van het recreatiepark niet te hoog heeft vastgesteld. Dat blijkt volgens hem uit de bijlage bij het verweerschrift waarin hij de gecorrigeerde vervangingswaarde van het recreatiepark heeft berekend op
€ 3.899.946. Verweerder heeft er op de zitting op gewezen dat hij daarbij nog geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om het park met nog eens 96 woningen uit te breiden. Het toepasselijke bestemmingsplan staat die uitbreiding toe. Verweerder heeft op de zitting verder gezegd dat hij – alleen ter controle van zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde – een tweede waardeberekening heeft gemaakt. In die tweede berekening, die ook bij het verweerschrift is gevoegd, is de marktwaarde van het recreatiepark bepaald. Daarbij is uitgegaan van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 22 Recreatie, waardepeildatum 1 januari 2018. De Taxatiewijzer bevat een beschrijving van de zogenoemde operationele cashflow-methode (OCF-methode). Toepassing van de OCF-methode leidt volgens verweerder tot een waarde van het recreatiepark op waardepeildatum van € 3.650.000. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de bestaande mogelijkheden tot uitbreiding van het recreatiepark. Verweerder is ook van mening dat eiseres als gebruiker OZB is verschuldigd. Tot slot is verweerder van mening dat de woondelenuitzondering niet van toepassing is, zodat van een toepassing van de uitzondering tot een te laag bedrag zeker geen sprake is.

4. Eiseres is van mening dat de waarde van het recreatiepark op basis van de kasstromen, zoals vermeld in de bij het beroepschrift gevoegde tabel, moet worden vastgesteld op
€ 1.810.000. Verweerder heeft volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de situatie waarin het recreatiepark verkeert. Zo zijn er geen voorzieningen en heeft het recreatiepark recreanten niets te bieden.

Verweerder is uitgegaan van een onjuist aantal recreatiewoningen. Ook de door verweerder in aanmerking genomen oppervlakten van de recreatiewoningen zijn onjuist. De door verweerder meegetaxeerde kampeerplaatsen en andere plaatsen zoals toeristenplaatsen, seizoenplaatsen etc. (hierna voor het gemak samen ‘de kampeerplaatsen’ genoemd), bestaan feitelijk niet. Voor het realiseren van 96 nieuwe recreatiewoningen, en daar bovenop meer kampeerplaatsen, toeristenplaatsen, seizoenplaatsen etc. en de bijbehorende infrastructuur is op het recreatiepark geen ruimte. Eiseres is verder van mening dat de woondelenvrijstelling onjuist is toegepast en dat geen OZB is verschuldigd.

Hoe oordeelt de rechtbank?

De WOZ-waarde

5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt ook af van wat door eiseres is aangevoerd.

6. Verweerder heeft een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het recreatiepark op waardepeildatum bij het verweerschrift gevoegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarbij van juiste aantallen en afmetingen van de recreatiewoningen en kampeerplaatsen is uitgegaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat sprake is van 41 recreatiewoningen. Daartoe heeft hij verwezen naar de bij het verweerschrift gevoegde kaart en opgemerkt dat eiseres andere in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) geregistreerde gebouwen ten onrechte als recreatiewoningen heeft geteld. Die andere gebouwen zijn een opslagplaats die als supermarkt wordt gebruikt, het receptiegebouw, een bijeenkomstengebouw en een voormalige woning.

De taxateur van verweerder heeft verklaard dat hij, omdat de recreatiewoningen twee verdiepingen hebben, het woonoppervlak van beide verdiepingen in aanmerking heeft genomen en niet het bebouwde oppervlakte zoals eiseres waarschijnlijk heeft gedaan. Verder heeft de taxateur van verweerder op de zitting onweersproken aangevoerd dat hij het recreatiepark op 3 april 2017 heeft bezocht en daar is rondgeleid. Hij heeft toen de kampeerplaatsen gezien en geteld en geconstateerd dat er geen infrastructuur (sanitair, verharde panden en dergelijke) is voor de kampeerplaatsen. In de bij het verweerschrift gevoegde berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft hij hiermee rekening gehouden. Eiseres heeft de verklaringen van de taxateur van verweerder ter zitting niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken. Eiseres heeft op de zitting desgevraagd te kennen gegeven dat het recreatiepark na 2017 niet is gewijzigd.

7. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het recreatiepark heeft verweerder onder meer rekening gehouden met de uitbreidingsmogelijkheden voor jaarplaatsen en stacaravanplaatsen. Verweerder heeft daartoe gerekend met 100 m² per jaarplaats/stacaravan (148 + 85) en een rekenprijs van € 13,80 per m2 . Dit is volgens verweerder een voorzichtige schatting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift een andere, volgens hem betere, schatting gegeven van de waardeverhogende invloed van de uitbreidingsmogelijkheden. Eiseres heeft betwist dat de jaarplaatsen en stacaravanplaatsen er feitelijk zijn, maar heeft de waarde van € 13,80 per vierkante meter niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank neemt de omstandigheid dat de jaarplaatsen, stacaravanplaatsen en andere kampeerplaatsen er – zoals eiseres zegt – feitelijk niet zijn, niet weg dat de mogelijkheid om die plaatsen in te richten en aan recreanten te verhuren er wel is. Die mogelijkheid bepaalt mede de waarde van het recreatiepark. Omdat eiseres de door verweerder aan de plaatsen toegekende rekenprijs van € 13,80 per m2 niet heeft betwist, mocht verweerder bij de bepaling van de waarde van het recreatiepark van die rekenprijs uitgaan.

8. Op de zitting is verder naar voren gekomen dat het recreatiepark op basis van het toepasselijke bestemmingsplan een uitbreidingsmogelijkheid heeft voor nog eens 96 woningen. Deze uitbreidingsmogelijkheid is tussen partijen niet in geschil. Met deze uitbreidingsmogelijkheid heeft verweerder bij de bepaling van de waarde van het recreatiepark (nog) geen rekening gehouden. Gelet ook op deze uitbreidingsmogelijkheid kan de rechtbank niet anders oordelen dan dat verweerder is geslaagd in zijn bewijslast dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde van het recreatiepark met € 3.707.000 niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Gelet op wat hiervoor onder 6, 7 en 8 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het recreatiepark op waardepeildatum niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

10. De berekening van de waarde van het recreatiepark op basis van de kasstromen (hierna: de waardeopbouw) die eiseres bij het beroepschrift heeft gevoegd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Als berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het recreatiepark schiet de waardeopbouw tekort. Uit de waardeopbouw blijkt immers niet dat rekening is gehouden met de aard en de bestemming van het recreatiepark en de technische en functionele veroudering van de gebouwde eigendommen op het recreatiepark.

Als eiseres met de waardeopbouw heeft willen aantonen dat de waarde die het recreatiepark in economische zin voor de eigenaar van het park heeft, niet hoger is dan

€ 1.810.000, dan is zij daarin ook niet geslaagd. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde die het recreatiepark in economische zin voor de eigenaar op 1 januari 2018 heeft, kan worden berekend door vermenigvuldiging van de kasstroom in 2017 van, volgens eiseres, € 1.810.000 met een factor 10. Eiseres heeft dit standpunt niet op inzichtelijke en controleerbare wijze met marktgegevens of andere objectieve gegevens onderbouwd. Daarom volgt de rechtbank dit standpunt niet.

Als eiseres met de waardeopbouw heeft willen aantonen dat de marktwaarde van het recreatiepark niet hoger is dan € 1.810.000 en dat daarom de gecorrigeerde vervangingswaarde ook niet hoger kan zijn dan dit bedrag, dan is zij daarin evenmin geslaagd. De marktwaarde van het recreatiepark is de waarde die daaraan op de waardepeildatum moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom van het recreatiepark zou kunnen worden overdragen en de verkrijger het in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat deze waarde ten hoogste € 1.810.000 bedraagt, volgt niet uit de waardeopbouw, nog daargelaten dat een onderbouwing van dit standpunt met marktgegevens of andere objectieve gegevens ontbreekt. Ook dit standpunt van eiseres volgt de rechtbank niet.

De woningvrijstelling

11. In artikel 220 aanhef Pro en onderdeel a van de Gemeentewet ligt besloten dat onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen zijn vrijgesteld van de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting (woningvrijstelling). Op eiseres rust de last te bewijzen dat deze woningvrijstelling voor het recreatiepark van toepassing is. De beantwoording van de vraag of eiseres aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt ook af van wat door verweerder is aangevoerd.

12. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning als de waarde die op grond van de Wet WOZ voor de onroerende zaak is vastgesteld, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (artikel 220a, lid 2, Gemeentewet). Onder “in hoofdzaak” wordt verstaan voor 70% of meer.
Niet in geschil is dat het recreatiepark één onroerende zaak is. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, opvatting van partijen. De recreatiewoningen zijn op zich zelf beschouwd zowel bestemd als geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke woning te dienen. Ze zijn daarom aan te merken als delen van het recreatiepark die tot woning dienen (vergelijk HR 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2085).

De wezenlijke functie van het recreatiepark is gelegen in het aanbieden van recreatiewoningen en kampeerplaatsen. Voorzieningen op het park die tot doel hebben het park als geheel bruikbaar en/of aantrekkelijk(er) te maken voor de gebruikers ervan, zijn als regel dienstbaar aan zowel de recreatiewoningen als de kampeerplaatsen. Als regel kan worden aangenomen dat de mate waarin dergelijke voorzieningen dienstbaar zijn aan de recreatiewoningen en de kampeerplaatsen moet worden vastgesteld naar rato van de waarden van die woningen en die plaatsen. Dat geldt ook ten aanzien van de overige grond, te weten de grond waarvan het gebruik niet nauw met de recreatiewoningen of de kampeerplaatsen samenhangt. Indien echter grond of voorzieningen direct dienstbaar zijn aan hetzij de recreatiewoningen hetzij de kampeerplaatsen, dient daaraan dezelfde kwalificatie te worden gegeven als aan die recreatiewoningen respectievelijk die kampeerplaatsen (vergelijk HR 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3).

13. Eiseres heeft geen feiten gesteld die, als deze aannemelijk zouden zijn, kunnen leiden tot de conclusie dat de waarde die op grond van de Wet WOZ voor het recreatiepark is vastgesteld, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Hierbij neemt de rechtbank, naast de in de hiervoor genoemde arresten vermelde criteria, ook in aanmerking wat verweerder op dit punt heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee het standpunt van eiseres dat de woningvrijstelling voor het recreatiepark van toepassing is, weerlegd.

14. Naar het oordeel van de rechtbank dient het recreatiepark niet in hoofdzaak tot woning. Eiseres is als gebruiker OZB verschuldigd. Deze beroepsgrond faalt derhalve
.

De woondelenuitzondering

15. Op grond van artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de onroerendezaakbelasting die van gebruikers wordt geheven (OZBG) buiten aanmerking gelaten de waarde van delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelenuitzondering). Omdat eiseres het standpunt inneemt dat verweerder bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de OZBG de woondelenuitzondering tot een te laag bedrag heeft toegepast, rust op haar de last te bewijzen dat dit het geval is. De beantwoording van de vraag of eiseres aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt ook af van wat door verweerder is aangevoerd.

16. Eiseres heeft haar standpunt dat verweerder bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de OZBG de woondelenuitzondering tot een te laag bedrag heeft toegepast niet op een inzichtelijke en controleerbare manier met objectieve gegevens onderbouwd. Met name laat eiseres na te onderbouwen dat de (gezamenlijke) waarde van de woondelen van het recreatiepark hoger is dan de door verweerder bij de vaststelling van de aanslag in de OZBG in aanmerking genomen waarde van de woondelen. Daarom volgt de rechtbank het standpunt van eiseres niet. De rechtbank komt daardoor niet toe aan een beoordeling van het bij nader inzien door verweerder ingenomen standpunt dat er in het geheel geen grond is voor de toepassing van de woondelenuitzondering. Ook deze beroepsgrond faalt.

17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. F.M. Rijnbeek en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 oktober 2020.

De griffier is voorzitter

verhinderd deze uitspraak

te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.