Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 20/257 en SHE 20/1345
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 juni 2021 in de zaken tussen
Laco Grave BV, te Grave, eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Grave, verweerder
(gemachtigde: G. J. van den Born).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikking van 31 mei 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [vestigingsplaats] (hierna: de (bedrijfs-)objecten/de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op respectievelijk € 269.000 en € 1.850.000. In het aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van beide onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep betreffende het object [adres 1] is geregistreerd onder zaaknummer SHE 20/257 en dat betreffende het object [adres 2] onder zaaknummer SHE 20/1345.
Verweerder heeft voor beide objecten een afzonderlijk verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het beroep voor beide objecten over belastingjaar 2018 is gelijktijdig behandeld met het beroep over dezelfde objecten over belastingjaar 2019 (SHE 20/234 en SHE 20/1538). Nadien zijn de zaken per belastingjaar gesplitst, waarna in die zaken per belastingjaar afzonderlijk uitspraak is gedaan.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, was eigenaar en gebruiker van beide onroerende zaken in het kalenderjaar 2018.
Het object [adres 1] betreft een sporthal/sportzaal met als bouwjaar 1966. Het bedrijfsobject omvat een gymzaal, een was-/kleedruimte, een opslag-/magazijnruimte en een erfverharding. Tot het object behoort een perceel met een grootte van 2.420 m².
Het object Stooflaan 3 betreft een recreatie-/sportcentrum uit 1975. Het bedrijfsobject omvat twee zwembaden uit 1975 en 1986, een sportzaal uit 1977, een fitnessruimte, praktijkruimtes, een restaurant en overige ruimtes uit 2000, een kelder uit 1977, garages uit 1980 en een erfverharding uit 1997. Tot het object behoort een perceel met een kadastrale grootte van 18.695 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil zijn de waarden van de bedrijfsobjecten [adres 1] en [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 157.000 respectievelijk € 1.272.000 en verwijst naar de taxatierapporten van 21 januari 2020 van taxateurs E.M.J. Brandsen en E. Arns voor [adres 1] , en dat van Brandsen voornoemd en E. Oostlander voor [adres 2] . Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden (€ 269.000 voor [adres 1] en € 1.850.000 voor [adres 2] ) naar de getaxeerde waarden (€ 292.000 voor [adres 1] en € 2.557.000 voor [adres 2] ), zoals opgenomen in de (ongedateerde) taxatiekaarten die zijn opgesteld door taxateur G.J. van den Born en gevoegd bij het verweerschrift van 31 maart 2021.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem beschikte waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van incourante objecten en dat de waarde voor die objecten moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
4. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
5. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 18 Sport (hierna: de Taxatiewijzer Sport), de ‘Taxatiewijzer deel 0 Algemeen’ en de Taxatiewijzer deel 26 Algemene kengetallen Infrastructuur, alle per waardepeildatum 1 januari 2017, tot uitgangspunt genomen. De rechtbank acht deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypen in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van deze onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
Correctie voor grootte
6. De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat eiseres ter zitting het standpunt dat verweerder voor beide onroerende zaken ten onrechte (per objectonderdeel) een correctie in verband met grootte heeft toegepast, heeft laten vallen. Verweerder heeft dit namelijk erkend en daar in zijn taxatie rekening mee gehouden. Deze grond zal de rechtbank daarom niet meer bespreken.
Objectkenmerken
7. Verweerder heeft in beroep de beide onroerende zaken getaxeerd en de van toepassing zijnde objectkenmerken vermeld op de taxatiekaarten die door taxateur Van den Born in beroep zijn opgesteld. Eiseres is het niet met al deze objectkenmerken eens.
Voor wat betreft [adres 1] heeft eiseres (met uitzondering van het hierna genoemde geschil over de grondverdeling) zich verenigd met de in de taxatiekaarten vermelde objectkenmerken, inclusief de pas in beroep door verweerder meegenomen erfverharding van 420 m², zoals vastgelegd door taxateur Van den Born. Nu beide partijen uitgaan van deze kenmerken sluit de rechtbank zich daarbij aan.
8. Voor zover de objectkenmerken van de taxatiekaarten afwijken van de objectkenmerken in de aan de waardebepaling ten grondslag gelegde en in bezwaar overgelegde taxatieverslagen, heeft eiseres zich op de zitting op het volgende standpunt gesteld.
9. Eiseres kan zich wat betreft [adres 2] niet verenigen met verweerders vaststelling in beroep dat de totale bruto vloeroppervlakte niet 3.769 m² bedraagt, maar 4.410 m². Eiseres verwijst voor de objectkenmerken naar verweerders taxatieverslag dat ten grondslag heeft gelegen aan de waardevaststelling van [adres 2] en wil daaraan vasthouden. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder met zijn op de zitting gegeven toelichting en de bij het verweerschrift gevoegde bijlagen 2. en 3. de maatvoering van de diverse onderdelen, waaronder de totale bruto vloeroppervlakte, naar behoren heeft toegelicht en daarmee de rechtbank heeft overtuigd van de juistheid van zijn standpunt. De enkele betwisting daarvan door eiseres kan daar niet aan af doen.
10. Voor beide objecten is daarnaast in geschil hoeveel m² grond als gebouwgebonden grond dan wel als restgrond in aanmerking moet worden genomen.
[adres 1]
11. Verweerder is in het taxatieverslag uitgegaan van 815 m² aan gebouwgebonden grond en 1.605 m² aan restgrond. In beroep heeft verweerder toegelicht dat het bijbehorende parkeerterrein (van 335 m²) eerder ten onrechte als restgrond is gewaardeerd, terwijl dit gebouwgebonden grond betreft. Daarom moet worden uitgaan van 1.150 m² aan gebouwgebonden grond en 1.270 m² aan restgrond. Eiseres betwist dat de grond die behoort bij het parkeerterrein gebouwgebonden grond betreft en betwist de grootte van het parkeerterrein.
De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht dat het naast het object gelegen parkeerterrein naar zijn aard dienstbaar is aan het object en om die reden als gebouwgebonden grond moet worden beschouwd. De omvang van dat terrein acht zij met de gegeven toelichting en het door verweerder geleverde fotomateriaal voldoende onderbouwd. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de grondverdeling zoals die volgt uit verweerders taxatiekaart.
[adres 2]
12. Verweerder is in het taxatieverslag uitgegaan van 6.400 m² aan gebouwgebonden grond en 12.295 m² aan restgrond. In beroep heeft verweerder toegelicht dat het bijbehorende parkeerterrein eerder ten onrechte als restgrond is gewaardeerd terwijl dit gebouwgebonden grond betreft. Daarom moet worden uitgegaan van 10.800 m² aan gebouwgebonden grond en 7.895 m² aan restgrond. Eiseres betwist dat de grond die behoort bij het parkeerterrein gebouwgebonden grond betreft.
De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht dat het naast het object gelegen parkeerterrein naar zijn aard dienstbaar is aan het object en het om die reden als gebouwgebonden grond moet worden beschouwd. De rechtbank sluit zich aan bij de grondverdeling zoals deze volgt uit verweerders taxatiekaart.
13. Op grond van het voorgaande gaat de rechtbank uit van de door verweerder in beroep gehanteerde objectkenmerken voor beide objecten.
Waarde van de grond
[adres 1] en [adres 2]
14. Over de waarde per m² van de gebouwgebonden grond (€ 81 per m²) bestaat geen verschil van mening tussen partijen. Voor de restgrond moet verweerder naar de mening van eiseres echter uitgaan van het in het taxatieverslag opgenomen bedrag van € 8 per m² voor belastingjaar 2018. Volgens verweerder zijn dit evenwel bedragen die horen bij de waardering van (bijna) agrarische grond. Dit doet geen recht aan de waarde van die restgrond in dit geval, omdat het hier gedraineerde en bouwrijpe grond betreft die regelmatig wordt onderhouden en toegankelijk is. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de prijs van bouwrijp te maken grond € 26 per m² bedraagt en heeft in de taxatiekaarten de waarde gebaseerd op 50% van dit bedrag per m².
De rechtbank acht aannemelijk dat in dit geval de restgrond met de in het taxatieverslag gebruikte waarden in eerste instantie te laag is gewaardeerd. Daarnaast acht de rechtbank de in beroep toegelichte waarde van € 13 per m² voor de restgrond niet onredelijk, mede in aanmerking genomen dat eiseres op haar beurt de door haar voorgestane waarde van € 8 per m² niet heeft onderbouwd. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de gehanteerde waarden van de grond.
Restwaarden
15. Eiseres is op de zitting akkoord gegaan met de door verweerder gehanteerde restwaarden voor [adres 2] . Bij het object [adres 1] gaat verweerder volgens eiseres echter uit van te hoge restwaarden. Zij bepleit dat wordt uitgegaan van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Als gevolg van de correcties dient volgens eiseres te worden uitgegaan van lagere restwaarden. Verweerder stelt dat de door hem gebruikte restwaarden zijn gebaseerd op de minimale restwaarden, zoals die bij de betreffende archetypen zijn vermeld in de Taxatiewijzer Sport, die zich laten onderbouwen met de door hem genoemde verkooptransacties.
16. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening wordt gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak.
17. Voor de correctie voor technische veroudering gelden de regels omtrent stelplicht en bewijslast, zoals uiteengezet in het Oostflakkeearrest (het arrest van de Hoge Raad (HR) van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Daarnaast geldt in een geval als het onderhavige, waarin beide partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardebepaling hebben aanvaard, dat de partij die aanspraak maakt op een afwijking van deze richtsnoeren, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken (zie het arrest van de HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:2020:1671).
18. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de bepaling van de restwaarden van de verschillende objectonderdelen al de minimale restwaarden (en lager) heeft gehanteerd die als bandbreedte bij de betreffende archetypen zijn vermeld. In zoverre kan de rechtbank verweerder volgen. Het is dan een eiseres om aannemelijk te maken dat van lagere restwaarden moet worden uitgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd. Het naar voren brengen van algemene stellingen door eiseres over wat taxateurs doorgaans als restwaarden aanhouden en de enkele verwijzing naar beslissingen van rechters in procedures die niet op de onderhavige onroerende zaak betrekking hebben, brengen zonder nader bewijs dat betrekking heeft op de restwaarden van de gebouwde delen van de onderhavige onroerende zaak, de rechtbank niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
19. De beroepsgrond dat verweerder ten onrechte de technische levensduur van de gebouwde onderdelen van het object heeft verlengd omdat het object nog functioneert overeenkomstig de bestemming waarvoor het is opgericht, kan eiseres, wat daarvan ook zij, niet baten. Wanneer de rechtbank eiseres al zou volgen in haar stelling, dan leidt dit nog niet tot de conclusie dat sprake is van een te hoge beschikte waarde. Er is immers sprake van een verschil tussen de getaxeerde (€ 292.000) en beschikte waarde (€ 269.000) voor [adres 1] en tussen de getaxeerde (€ 2.557.000) en beschikte (€ 1.850.000) waarde voor [adres 2] . Deze marge omvat onder meer, zoals ook is overwogen in de rechtsoverwegingen 7. tot en met 13., de niet eerder dan in verweerders taxatie meegenomen objectonderdelen. Deze objectonderdelen vertegenwoordigen dusdanige deelwaarden en maken de marge met de beschikte waarden zo groot dat daarmee een eventuele correctie die zou kunnen voortvloeien uit de door eiseres gestelde technische levensduurverlenging teniet wordt gedaan.
20. Gelet hierop behoeft de rechtbank de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de technische levensduur van diverse gebouwde delen van de onroerende zaak terecht heeft verlengd, niet te beantwoorden.
Functionele afschrijving
[adres 1]
21. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat bij dit object een functionele afschrijving cq. correctie niet aan de orde is.
[adres 2]
22. Verweerder is in de taxatiekaart in beroep uitgegaan van een lagere functionele correctie dan bij het vaststellen van de waarde. Eiseres heeft, desgevraagd ter zitting, onder verwijzing naar het beroepschrift het standpunt gehandhaafd dat de in de taxatiekaart in beroep door verweerder gehanteerde functionele afschrijving te laag is. Voor zover zij dat heeft gesteld ligt het op de weg van eiseres om hiervoor als eerste de feiten te stellen en, bij betwisting, aannemelijk te maken. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1818), de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:4755) en de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2847). Eiseres heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou moeten zijn van functionele correctie die verder gaat dan verweerder thans hanteert. Ook heeft eiseres de toelichting van verweerder in het verweerschrift niet gemotiveerd bestreden. Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat de door verweerder toegepaste functionele correctie te gering is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
23. Uit al wat hiervoor is overwogen volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is.
24. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. M. de Vries en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier.
De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 juni 2021.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.