Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 20/741 en SHE 20/1803
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 februari 2021 in de zaak tussen
Zorgcentra Pantein B.V., te Boxmeer, eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikkingen, vervat in een aanslagbiljet met dagtekening 28 februari 2019 (de beschikkingen), heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ):
de waarde van het de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [vestigingsplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 4.970.000;
de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te Overloon, per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 603.000.
In het aanslagbiljet zijn tevens vervat de aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken voor het jaar 2019 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Boxmeer (de aanslagen).
Met de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft wegens de coronamaatregelen via een skype(-beeld)verbinding plaatsgevonden op 9 februari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door
J.L.G. van Herk en E.M.J. Brandsen, taxateur. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde tevens taxateur.
J.L.G. van Herk en E.M.J. Brandsen, taxateur. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde tevens taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken.
Het object [adres 1] is een zorgcentrum, met bouwjaar 1986 tot 2006. Het zorgcentrum bestaat uit verschillende verpleegruimten, een kantoor en een werkplaats. De bruto vloeroppervlakte (BVO) is 9.168 m2, waarvan 8.828 m2 op de begane grond. De oppervlakte van de grond bij het object is 18.336 m2.
Het object [adres 2] was tot 1 januari 2019 eveneens in gebruik als zorgcentrum.
Geschil en beoordeling
1. Op de zitting heeft eiseres al haar beroepsgronden tegen de WOZ-waarde van de [adres 2] uitdrukkelijk laten vervallen. Hierover bestaat niet langer een geschil tussen partijen. De rechtbank zal in deze uitspraak de beroepsgronden betreffende het object aan de [adres 2] dan ook onbesproken laten.
2. In geschil is de waarde van het zorgcentrum aan de [adres 1] op de waardepeildatum 1 januari 2018.
Eiseres bepleit een waarde van € 2.973.000 en verwijst naar het taxatierapport van 9 maart 2020 van taxateurs E.M.J. Brandsen en E. Oostlander. Daarin is uitgegaan van de kengetallen van de archetypen N5150000 en N516000. Deze archetypen zijn te vinden in de Taxatiewijzer Verzorging [1] .
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 4.970.000) naar de getaxeerde waarde (€ 6.877.433), zoals onderbouwd in de taxatiekaart van 26 januari 2021, die is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar. Daarbij is uitgegaan van de kengetallen van de archetypen N5150000 en N516000, waarvan ook in het taxatierapport van eiseres is uitgegaan, en daarnaast van de kengetallen van de archetypen N264000, I3000130, I37002230, B5101400, B5101200 en X5800552. Deze archetypen zijn te vinden in de Taxatiewijzer Verzorging1, de Taxatiewijzer Algemeen [2] en de Taxatiewijzer Defensie [3] .
3. Volgens eiseres zijn de kengetallen van de van de archetypen N5150000 (Verzorgingshuis, 1986 t/m 2000) en N5160000 (Verzorgingshuis, 2001 en nieuwer, >8.000m3) in de Taxatiewijzer Verzorging onvoldoende onderbouwd. Dit geldt met name voor de bandbreedten voor de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 25% tot 35%, 20% tot 30% en 15 tot 20%. In het taxatierapport van eiseres is uitgegaan van de volgens haar eigenlijk nog te hoge restwaarden van respectievelijk 15%, 10% en 5%. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens en houdt vast aan de door hem conform de kengetallen van de archetypen N5150000 en N5160000 bepaalde restwaarden.
Verder stelt eiseres zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de technische levensduren van de gebouwde delen van de onroerende zaak ten onrechte heeft verlengd. De voorheen bestendig door de heffingsambtenaar aangehouden technische levensduren waren in overeenstemming met de kengetallen van de onder 3 genoemde archetypen bepaald. Voor zover de door hem bepaalde technische levensduren op de waardepeildatum zijn verstreken, heeft de heffingsambtenaar alsnog een resterende levensduur van 5 jaar in aanmerking genomen. Dit betreft met name de afbouw en de installaties van de belangrijkste gebouwde delen van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de technische levensduren van de deze delen van de onroerende zaak terecht heeft verlengd.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het zorgcentrum dient te worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank ziet geen aanleiding te oordelen dat dit uitgangspunt onjuist is. Voorts hebben beide partijen de richtsnoeren van de Taxatiewijzer Verzorging, meer in het bijzonder de archetypen N5150000 en N516000, als uitgangspunt voor de waardebepaling aanvaard.
Juridisch kader
5. Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak.
6. Voor de correctie voor technische veroudering gelden de regels omtrent stelplicht en bewijslast, zoals uitééngezet in het Oostflakkeearrest (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Daarnaast geldt in een geval als het onderhavige, waarin beide partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardebepaling hebben aanvaard, dat de partij die aanspraak maakt op een afwijking van deze richtsnoeren, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken (zie HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:2020:1671). Omdat eiseres aanspraak maakt op een afwijking van de Taxatiewijzer Verzorging op het punt van de restwaarden, dient zij de gronden daartoe te stellen, en – omdat de heffingsambtenaar deze betwist – aannemelijk te maken. Wat betreft de door de heffingsambtenaar voorgestane verlenging van de technische levensduur brengen de regels omtrent stelplicht en bewijslast, zoals uitééngezet in het Oostflakkeearrest, ook los van het feit dat een verlenging van de technische levensduur een afwijking van de richtsnoeren in de Taxatiewijzer Verzorging op dit punt vormt, mee dat de heffingsambtenaar de gronden voor de verlenging dient te stellen en – omdat eiser deze betwist – aannemelijk dient te maken.
7. Volgens eiseres is de heffingsambtenaar uitgegaan van te hoge restwaarden en daarbij behorende kengetallen, zoals ontleend aan de Taxatiewijzers. Eiseres heeft verwezen naar de uitspraken van o.a. het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 juni 2018 en gerechtshof Den Haag van 24 november 2017 (zie ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en ECLI:NL:GHDHA:2017:3378). Aanvankelijk heeft eiseres correcties voor de restwaarde bepleit van 15% voor de ruwbouw, 10% voor de afbouw en 5% voor de installaties van het object, maar op de zitting heeft eiseres bepleit dat de correcties zouden liggen tussen 5% en 10%. Als gevolg van de correcties dient volgens eiseres te worden uitgegaan van lagere restwaarden.
8. Zoals onder 6 is overwogen dient eiseres, die aanspraak maakt op een afwijking van de door beide partijen als richtsnoer aanvaarde Taxatiewijzer Verzorging op het punt van de restwaarden, de gronden daartoe te stellen, en – omdat de heffingsambtenaar deze betwist – aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd.
De beschouwingen van eiseres over wat taxateurs doorgaans als restwaarden aanhouden en over beslissingen van rechters in procedures die niet op de onderhavige onroerende zaak betrekking hebben, brengen zonder nader bewijs dat betrekking heeft op de restwaarden van met name de afbouw en de installaties van de belangrijkste gebouwde delen van de onderhavige onroerende zaak, de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De beroepsgrond slaagt niet.
9. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat met de verlenging van de levensduur van met name de afbouw en de installaties van de belangrijkste gebouwde delen van de onroerende zaak een bedrag van circa € 1.000.000 is gemoeid. Het verschil tussen de getaxeerde waarde van € 6.877.433 die is onderbouwd in de taxatiekaart van 26 januari 2021 (zie onder 2), en de bij de beschikking vastgestelde waarde van
€ 4.970.000, is ruim voldoende om een vermindering van de waarde met circa
€ 1.000.000 te compenseren, aldus de heffingsambtenaar. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
Op de zitting is gebleken dat het verschil tussen de getaxeerde waarde van € 6.877.433 en de vastgestelde waarde van € 4.970.000 met name is veroorzaakt doordat de taxateur de rekenprijs per m2 van de tot de onroerende zaak behorende grond fors heeft verhoogd. Eiseres heeft deze verhoging van de grondprijs per m2, waarvan zij in haar inmiddels vervallen beroepsgrodnen tegen de beschikking en de aanslag voor het object [adres 2] ook is uitgegaan, niet betwist. Andere gronden die tot verdere vermindering van de getaxeerde waarde zouden kunnen leiden, heeft eiseres niet gesteld. Uit de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is de rechtbank niet gebleken dat de getaxeerde waarde, ook na een vermindering met circa € 1.000.000, om andere redenen te hoog zou zijn.
Gelet hierop behoeft de rechtbank de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de technische levensduur van met name de afbouw en de installaties van de belangrijkste gebouwde delen van de onroerende zaak terecht heeft verlengd, niet te beantwoorden.
10. Uit al wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M.J.A. Vermeulen-van Bree, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2021.
griffier de voorzitter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.