Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 21/5564
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiser] , te [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van [adresgegevens] (de woning) van € 500.000 voor het belastingjaar 2021 en de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 23 augustus 2022 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [persoon A] en [persoon B] .
De rechtbank heeft bij brief van 5 december 2022 aan partijen medegedeeld dat zij aanleiding ziet om het onderzoek te heropenen en te verwijzen naar de meervoudige belastingkamer. Partijen hebben aangegeven dat zij instemmen dat de rechtbank uitspraak doet zonder een nadere mondelinge behandeling. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een geschakelde woning met garage en berging. Het bouwjaar is 1990. De inhoud van de woning is ongeveer 496 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 235 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Met name is in geschil de vraag of verweerder het gehanteerde indexeringspercentage voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Van de woning is geen verkoopcijfer beschikbaar van rond de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 446.000. Ter zitting heeft eiser zijn standpunten over de inzichtelijkheid van de KOUDV-beoordeling en de in zijn beroepschrift opgenomen vergelijkingsobjecten ingetrokken.
4. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ-waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport van taxateur [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 500.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten:
- [adresgegevens] , verkocht op 14 mei 2020 voor € 507.500;
- [adresgegevens] , verkocht op 20 mei 2019 voor € 485.000 en
- [adresgegevens] , verkocht op 30 oktober 2019 voor € 500.000.
Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in [plaatsnaam] .
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.
7. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn. Zij zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. Voor de woning is een lagere prijs per kubieke meter gehanteerd dan die van twee van de drie vergelijkingsobjecten die een kleinere inhoud hebben. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in inhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de wet van het afnemend grensnut. Uit de matrix volgt ook dat verweerder rekening heeft gehouden met de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren. Zo heeft verweerder voor de [adresgegevens] een waardering van 4 (goed) voor de voorzieningen toegepast, terwijl de woning op dit punt gewaardeerd is met een 3 (standaard). Eiser heeft deze waardering of de waarderingen voor de overige waardekenmerken niet betwist. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage niet voldoende
9. De rechtbank stelt voorop dat verweerder terecht rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de koop en de waardepeildatum. [4] De rechtbank begrijpt vervolgens dat eiser met inzicht in het indexeringspercentage doelt op een percentage dat de verhouding weergeeft tussen het verkoopcijfer op de verkoopdatum van een vergelijkingsobject en van de waarde van datzelfde object op de waardepeildatum.
10. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in de Black Box uitspraak [5] heeft bepaald dat als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens. Het indexeringspercentage betreft naar het oordeel van de rechtbank een gegeven zoals in voornoemd arrest waarvoor verweerder zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. Het indexeringspercentage is naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk en controleerbaar als deze voor eiser kenbaar is. Overigens is in deze zaak, anders dan in het Black Box arrest, in bezwaar niet gevraagd om de onderliggende gegevens waarop het indexeringspercentage is gebaseerd en dus is ook niet in geschil of verweerder deze onderliggende gegevens – voor zover beschikbaar – had moeten overleggen.
11. In bezwaar dient verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op verzoek aan eiser een taxatieverslag te verstrekken waarin van de vergelijkingsobjecten onder meer de verkoopdatum (zijnde in dit geval de datum van overdracht bij de notaris), de verkoopprijs en de vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum worden vermeld. [6] Een dergelijk verslag heeft verweerder aan eiser verstrekt. Uit deze gegevens kan eiser een indexeringspercentage afleiden.
12. In beroep heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is een matrix opgenomen waarin van de vergelijkingsobjecten, naast de datum van levering, ook de verkoopdatum (in dit geval de datum van het sluiten van de koopovereenkomst) en de economische waarde per waardepeildatum zijn vermeld. Ook uit deze gegevens kan eiser een indexeringspercentage afleiden. Het indexeringspercentage is daarmee naar het oordeel van de rechtbank kenbaar voor eiser en dus inzichtelijk. Daarmee is het indexeringspercentage tevens controleerbaar in die zin dat eiser gemotiveerd de (on)juistheid van het gehanteerde percentage aan de orde kan stellen. Vervolgens ligt het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van eiser om de juistheid van het gehanteerde indexeringspercentage gemotiveerd in twijfel te trekken.
13. In zoverre verschilt het indexeringspercentage van de KOUDV-factoren en de
grondstaffel, die niet kunnen worden afgeleid uit het (in de bezwaarfase verstrekte) taxatieverslag. Op grond van vaste jurisprudentie dienen de grondstaffel en de KOUDV-factoren (nog los van de in het taxatieverslag vermelde gegevens) op verzoek te worden verstrekt. [7] De rechtbank overweegt dat, als de grondstaffel niet kenbaar is, de grondwaarden en daarmee ook de opstalwaarden van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk en controleerbaar zijn. Aan de hand van deze opstalwaarden kan daarna de eenheidsprijs (de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte of de prijs per kubieke meter inhoud) van de opstal worden herleid. Vervolgens moeten de KOUDV-factoren kenbaar zijn om uit de vergelijkingsobjecten de gecorrigeerde eenheidsprijs te kunnen herleiden. Tenslotte kan uit de gecorrigeerde eenheidsprijs worden afgeleid hoe met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. Zonder inzicht in de KOUDV-factoren en de grondstaffel kan een belanghebbende de door de heffingsambtenaar gemaakte vergelijking met de vergelijkingsobjecten niet gemotiveerd aan de orde stellen.
14. In lijn met de jurisprudentie rondom het verstrekken van de grondstaffels en de KOUDV-factoren, geldt dat met het inzicht geven in het indexeringspercentage – middels het taxatieverslag (bezwaarfase) of zoals in dit geval met de matrix zoals opgenomen in het taxatierapport (beroepsfase) – is voldaan aan het vereiste van inzichtelijk maken. Daarmee wordt een belanghebbende namelijk in staat gesteld dat percentage gemotiveerd te bestrijden. Anders dan eiser, is de rechtbank van oordeel dat niet is vereist dat verweerder de gebruikte indexeringspercentages van een nadere onderbouwing voorziet, indien de juistheid van dat percentage verder niet in twijfel is getrokken, zoals in deze zaak. De rechtbank maakt dus, met andere woorden, een onderscheid tussen de kenbaarheid van het indexeringspercentage en de overtuigingskracht (heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat dit percentage de waardeontwikkeling correct weerspiegelt?) van dit percentage.
15. In de uitspraken waarnaar eiser heeft verwezen ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. Uit de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant leidt de rechtbank af dat de rechtbank Oost-Brabant in die zaak weliswaar vaststelt dat geen inzicht was gegeven in het indexeringspercentage, maar dat het in wezen kennelijk ging om de vraag of de juistheid van het indexeringspercentage voldoende was onderbouwd met de ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stellingen, hetgeen niet het geval was. In de uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ging het over de vraag of het geïndexeerde eigen verkoopcijfer correct was, gegeven de betwisting door de belanghebbende, en was de kenbaarheid van het indexeringspercentage op zichzelf niet in geschil.
16. In deze zaak is het indexeringspercentage in beroep kenbaar en in zoverre inzichtelijk voor eiser. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser nagelaten om de juistheid van het indexeringspercentage gemotiveerd in twijfel te trekken. De enkele stelling dat het indexeringspercentage onvoldoende is onderbouwd is daarvoor onvoldoende. In dat geval kan van verweerder geen nadere onderbouwing worden verlangd, omdat voor verweerder niet duidelijk is waartegen hij zich moet verweren. Overigens is de rechtbank van oordeel dat verweerder ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat het indexeringspercentage de marktontwikkeling voldoende weerspiegelt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de indexering is gebaseerd op de analyse van gegevens van vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht. In dit geval heeft de taxateur de waardestijging voor woningen vergelijkbaar met de woning geraamd op ongeveer 10-12%, gerekend over het gehele kalenderjaar. Deze percentages zijn vergeleken met gegevens van [bedrijf] . De gemachtigde van eiser heeft ter zitting erkend dat ook hij gebruik maakt van de gegevens van [bedrijf] . De indexering heeft verweerder per maand berekend en hij is daarbij uitgegaan van het meest gunstige indexeringspercentage voor eiser. Eiser heeft daartegenover niets gesteld. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de juistheid van het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage.
Conclusie en gevolgen
17. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daarom moet het beroep ongegrond worden verklaard. Dat betekent dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd blijven.
18. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Wevers, voorzitter, mr. L.Y. Gramsbergen en mr. J.M.W. van de Sande, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.C.H. Graves, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).