Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3559
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 178.000.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur [naam] .
Overwegingen
Feiten
Eiser is huurder van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kap woning uit 1920. De woning, gelegen in [woonplaats 1] bestaat uit een hoofdbouw van 192 m³, een aanbouw van 62 m³, een berging van 24 m³, en 2 dakkappellen. Het perceel heeft een oppervlakte van 152 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 160.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 178.000) naar de getaxeerde waarde (€ 244.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 14 mei 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met de drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen in Eindhoven. Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Onweersproken is dat deze vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn, en de rechtbank sluit zich daarbij aan. Hoewel de vergelijkingsobjecten alle hoekwoningen zijn, zijn ze goed vergelijkbaar voor wat betreft bouwjaar, inhoud en stijl. Ook zijn ze alle gelegen in dezelfde wijk als de woning van eiser en zijn ze verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. Blijkens zijn taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft kwaliteit, onderhoud, bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
4. Eiser voert op de zitting aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen zijn woning en vergelijkingsobject [adres] . Die laatste is namelijk veel dichter bij het centrum gelegen en dat komt niet tot uitdrukking in de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft in reactie daarop aangegeven dat [adres] weliswaar dichter bij het centrum ligt, maar dat hij wel in hetzelfde waardegebied ligt als de woning van eiser.
4.1
De rechtbank stelt vast dat eiser gelijk heeft waar hij stelt dat het vergelijkingsobject [adres] (veel) dichter bij het centrum van Eindhoven ligt dan de woning van eiser, welke is gelegen aan de rondweg. Verder kan de rechtbank de stelling van de heffingsambtenaar, dat sprake is van eenzelfde waardegebied, niet goed rijmen met de eveneens op zitting ingenomen stelling van de taxateur van de heffingsambtenaar dat het voorstelbaar is dat het verschil in ligging wellicht wel iets kan uitmaken voor de gemiddelde prijs per m².
4.2
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting echter ook onweersproken gesteld dat het verschil in prijs als gevolg van de iets betere ligging van het vergelijkingsobject [adres] niet ontzettend groot zal zijn, misschien € 5,00 per m². Dat betekent dat de gevolgen voor de waardevaststelling van de woning van eiser beperkt zullen zijn. Gelet op het forse verschil tussen de beschikte waarde (€ 178.000) en de in beroep getaxeerde waarde (€ 244.000) ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de beschikte waarde van de woning van eiser als gevolg van het voorgaande te hoog is vastgesteld.
5. Eiser voert aan dat zijn woning weliswaar onlangs gerenoveerd is, maar dat het wel een woningbouwwoning is. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn ook onlangs gerenoveerd, maar dan door particulieren. Een dergelijke renovatie is per definitie veel luxer dan een renovatie door een woningbouwvereniging.
5.1
Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] het cijfer ’5’ hebben gekregen voor kwaliteit en onderhoud. Hoger dan een ‘5’ wordt niet gegeven. In zoverre is dus rekening gehouden met het feit dat die vergelijkingsobjecten in zeer goede staat zijn en beschikken over goede voorzieningen. De rechtbank stelt verder vast dat de woning van eiser een ’4’ heeft gekregen voor kwaliteit. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil in kwaliteit tussen de woning van eiser en de twee genoemde referenties. Dat de woning van eiser een ‘5’ heeft gekregen voor onderhoud, evenals de twee genoemde referenties, acht de rechtbank evenmin onjuist, nu door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld dat de woning van eiser een volledige renovatie heeft ondergaan.
6. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden.
6.1
Voor de waardering van het perceel heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een grondstaffel. Deze is voor alle objecten gelijk. Eiser heeft aangevoerd dat bij deze grondstaffel onvoldoende rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. De eerste staffel eindigt namelijk bij 150 m², terwijl de [adres] een perceel van slechts 73 m² heeft. Deze 73 m² worden volgens eiser met de gebruikte staffel voor een te lage prijs per m² gewaardeerd. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat de basisgrondprijs op € 350,00 per m² staat. De eerste staffel van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel loopt van 0 m² tot 150 m² en in die staffel wordt 100% van de basisgrondprijs gehanteerd. Vanaf 151 m² tot 200 m², de tweede staffel, geldt 75% van de basisgrondprijs. Er wordt in de staffel dus weldegelijk rekening gehouden met het afnemend grensnut. De keuze van de heffingsambtenaar om de eerste staffel tot 150 m² te laten lopen komt de rechtbank niet onlogisch of onjuist voor. Bij percelen die (veel) kleiner zijn dan 150 m² acht de rechtbank het niet onwaarschijnlijk dat een extra m² grond niet meteen zal leiden tot een lagere gemiddelde prijs per m².
6.2
Voor de verschillen in kwaliteit en onderhoud heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat een correctie van 6% per punt is toegepast. De rechtbank ziet geen reden om dit voor onjuist te houden.
7. Eiser voert aan dat niet inzichtelijk is gemaakt welk indexeringspercentage is gehanteerd. Evenmin is onderbouwd hoe de heffingsambtenaar tot dit percentage is gekomen. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift het gebruikte indexeringspercentage reeds inzichtelijk gemaakt. Op 23 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar een onderbouwing van dit percentage in het geding gebracht. Dat betreft een lijst van ruim 600 verkopen van vergelijkbare woningen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat die woningen zijn gecorrigeerd voor de waarde van de grond. Het resterende bedrag is het bedrag dat is betaald voor de opstallen. Dat bedrag is gedeeld door de inhoudsmaat van de opstallen en zodoende is een prijs per m³ voor de woningen berekend. Die prijs is vervolgens gecorrigeerd voor de verschillen in kwaliteit en onderhoud, waarbij is uitgegaan van een gemiddelde woning. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welk indexeringspercentage is gehanteerd en op welke wijze dit percentage tot stand is gekomen. Bij de hiervoor geschetste stand van zaken volstaat het niet dat eiser zich beperkt tot een algemeen geformuleerde hypothese dat het aanleveren van meer gegevens tot een betrouwbaardere uitkomst zou leiden. [1] Om de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages te betwisten had eiser zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan genoemde indexeringspercentages. [2] Dat heeft hij niet gedaan. De algemene stelling van eiser, dat niet inzichtelijk is hoe met de verschillen tussen de verkopen rekening is gehouden, is daarom onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de indexering onvoldoende onderbouwd of inzichtelijk is.
8. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 178.000 niet te hoog is.
9. Eiser verwijst naar de verkoopprijzen van de objecten [adres] , [adres] en [adres] . Afgezet tegen deze transacties is de WOZ-waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Allereerst overweegt de rechtbank dat het enkel inbrengen van verkoopcijfers zonder nadere onderbouwing, middels bijvoorbeeld een taxatierapport, onvoldoende is voor een geslaagde betwisting van de waarde van de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de door eiser genoemde verkoopcijfers niet bruikbaar zijn, omdat dit verkochte uitpondwoningen van de woningbouwvereniging zijn. In de akten van levering zijn diverse kwalitatieve beperkingen opgenomen, zoals een zelfbewoningsplicht, een verhuurverbod en een anti-speculatiebeding van vijf jaar. Eiser heeft deze opmerkingen van de heffingsambtenaar onvoldoende weersproken.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.