ECLI:NL:RBOBR:2022:2700

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3823

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: [naam] ).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 406.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 20 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft een aanvullend beroepschrift ingediend en de heffingsambtenaar een aanvullend verweerschrift.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door J.F.J.M. van Abbe en B. Lemmens als waarnemers van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning met bouwjaar 2005. De woning, gelegen in [plaatsnaam] , bestaat uit een hoofdbouw van 555 m³, zonnepanelen, een overkapping/luifel van 32 m² en een aangebouwde garage met platdak van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 346 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 355.000 en verwijst naar het taxatierapport, dat op
15 januari 2021 is opgesteld door taxateurs D. Foederer en B. Lemmens. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 406.000) naar de getaxeerde waarde (€ 410.000), zoals opgenomen in de aangepaste waardematrix, behorende bij het taxatierapport, dat op 31 mei 2021 is opgesteld door taxateur N. Arts-Puijk.

2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

2.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vijf vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] , alle gelegen in [plaatsnaam] .

2.2.

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

2.3.

Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres heeft verwezen naar de uitspraak van 16 september 2020 van de rechtbank Rotterdam.^[1]

2.3.1.

De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse, maar dat verder niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Het betoog van eiseres, dat de indexering hiermee niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd, slaagt.^[2]Datzelfde lot deelt daarmee ook de eindwaarde. Dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft omschreven hoe hij de indexeringspercentages berekent kan niet tot een andere uitkomst leiden, aangezien uit deze toelichting verder niet blijkt op welke concrete marktgegevens die berust.

2.3.2.

Daar komt bij, zoals eiseres terecht op de zitting heeft gesteld, dat twee van de vijf referentieobjecten ongeveer vijftien maanden voor de waardepeildatum zijn verkocht en twee andere ongeveer zestien maanden na de waardepeildatum. Het verschil tussen de verkoopdata van de referentieobjecten en waardepeildatum is naar het oordeel van de rechtbank dermate ruim dat de indexering betekenisvolle gevolgen kan hebben voor de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. Dit volgt enerzijds uit het feit dat het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 410.000) en de vastgestelde waarde (€ 406.000) gering is (€ 4.000), terwijl anderzijds de verschillen tussen de verkoopcijfers en de geïndexeerde verkoopcijfers aanzienlijk groter zijn (te weten: € 64.018, € 46.339, € 31.501 en € 31.147).

2.3.3.

Op de zitting is door de heffingsambtenaar aangegeven dat eiseres ter onderbouwing van haar waardestandpunt van een groter indexeringspercentage is uitgegaan dan de heffingsambtenaar. Dat is naar oordeel van de rechtbank echter geen reden om de afwezige onderbouwing van het indexeringspercentage van de heffingsambtenaar alsnog te accorderen. Het is aan de heffingsambtenaar om zorg te dragen voor deze inzichtelijkheid. Daarin is hij niet geslaagd zodat de beroepsgrond van eiseres doel treft.

2.4.

Eiseres en de heffingsambtenaar zijn het er (inmiddels) over eens dat er een verschil in afwerkingsniveau en luxe bestaat tussen de woning en vergelijkingsobject [adres] enerzijds en vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] anderzijds. Eiseres vindt echter dat de heffingsambtenaar dit in de taxatie had moeten verwerken door correcties toe te passen bij de woning en vergelijkingsobject [adres] . De heffingsambtenaar heeft echter correcties bij de vergelijkingsobjecten [adressen] gehanteerd en bepleit dat dit juist is.

2.4.1.

De rechtbank overweegt dat correcties die worden toegepast in woningtaxaties deels berusten – en ook mogen berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde factoren aanpassing behoeven.^[3]Daarbij geldt ook dat dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat.^[4]Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en die de rechtbank kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met de (in dit geval) onder 2.4. genoemde verschillen.

2.4.2.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat en hoe hij rekening heeft gehouden met de onder 2.4. genoemde verschillen. Eiseres heeft verder niet bepleit dat die verschillen tot verdergaande correcties aanleiding hadden moeten geven. Haar beroepsgrond slaagt niet.

2.5.

Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de door haar gestelde matige onderhoudstoestand en ligging van de woning.

2.5.1.

De heffingsambtenaar bestrijdt dat sprake is van een matige onderhoudstoestand. Dit kan volgens hem niet volgen uit de door eiseres overgelegde foto waarop een scheurtje onder een vensterbank is te zien. Het door eiseres genoemde achterstallige schilderwerk behoort volgens de heffingsambtenaar tot het regulier onderhoud. Dat de ligging aan een naar een parkeerplaats leidende klinkerweg tot geluidsoverlast leidt, is volgens de heffingsambtenaar een subjectieve beleving waar in de waardering geen rekening mee kan worden gehouden. Daarbij merkt de heffingsambtenaar op dat die ligging ook met zich meebrengt dat vanuit de woning van eiseres – in tegenstelling tot andere woningen in de wijk – vrij uitzicht is wat de ligging juist beter maakt.

2.5.2.

De rechtbank overweegt als volgt. Eiseres heeft gesteld dat de woning een matige onderhoudstoestand heeft en dit is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Bij deze stand van zaken ligt het op de weg van eiseres om de door haar gestelde matige onderhoudstoestand van de woning aannemelijk te maken. Daarin is zij niet geslaagd. De heffingsambtenaar heeft daarbij terecht opgemerkt dat achterstallig schilderwerk in beginsel tot het regulier onderhoud behoort en op zichzelf geen aanleiding vormt om van een matige onderhoudstoestand uit te gaan. De op zitting ingenomen stelling van eiseres dat het plat dak van haar garage in slechte staat verkeert en daarom aan renovatie toe is, is op geen enkele wijze onderbouwd. Wat de ligging van de woning betreft kan de rechtbank het betoog van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft, gelet op wat onder 2.3. tot en met 2.3.3. is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.

3. Ten aanzien van de door eiseres bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiseres tot de door haar bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiseres haar beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar een taxatie overgelegd, maar de daarin toegepaste indexering van de verkoopprijzen van de door haar gebruikte referentiepanden is niet inzichtelijk gemaakt. De algemene verwijzing ter zitting naar (gegevens van) Vastgoedpro is daarvoor onvoldoende.

4. Aangezien geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 400.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.

5. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en het daarover gewezen arrest van de Hoge Raad^[5]voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 2.664,13 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 541 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759, met wegingsfactor 1). De kosten van het door eiseres ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties^[6]en – in dit geval – met inachtneming van de uitspraak van deze rechtbank over taxaties van Phydias.^[7]Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 64,13 (1 uren à € 53 vermeerderd met 21% omzetbelasting). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;
stelt de waarde van de woning vast op € 400.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van

€ 2.664,13;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 1 juli 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.