Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/1755
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
18 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: P.M. van Haren).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser tegen de bestreden uitspraak van de heffingsambtenaar van 29 juni 2021 op 18 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn partner [partner] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar A.L.M. Keeris.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de waarde van zijn woning aan de [adres 1] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde op grond van de Wet WOZ [1] met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 345.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van 26 februari 2021. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2021 het daartegen gerichte bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiser heeft vervolgens schriftelijk op het verweerschrift gereageerd.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1966. De woning is 116 m2 groot en heeft een garage van 15 m2 en een berging van 24 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 257 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het gaat in deze zaak over de waarde van de woning van eiser die per de waardepeildatum 1 januari 2020 door de heffingsambtenaar is vastgesteld op € 345.000. De heffingsambtenaar onderbouwt die waarde in beroep met de taxatie van taxateur A.L.M. Keeris d.d. 8 oktober 2021 waarbij de getaxeerde waarde uitkomt op (afgerond) € 359.000. Eiser bepleit een waarde van € 284.000.
3.1.
De waarde is een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] .
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft inhoud, bijgebouwen, perceeloppervlak, kwaliteit, onderhoud en ligging voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²- en m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De heffingsambtenaar is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.4.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar tot een inpandige taxatie moest overgaan. In het belastingrecht geldt namelijk een vrije bewijsleer, wat betekent dat het niet aan de rechtbank is om voor te schrijven hoe de heffingsambtenaar het bewijs van zijn standpunt moet leveren. Dat bewijs als zodanig moet de rechtbank beoordelen. Dat betekent dus ook dat het de heffingsambtenaar vrijstaat, zoals hij heeft gedaan, om in de beroepsfase zijn waardestandpunt te onderbouwen met verkoopcijfers van andere woningen dan die hij in de bezwaarfase heeft gebruikt. Wat die beoordeling betreft stelt de rechtbank vast dat in de heffingsambtenaar in zijn taxatie is uitgegaan van gemiddelde scores voor kwaliteit en onderhoud van de woning. Eiser heeft op de zitting gezegd dat zijn woning niet luxe is en dat zijn keuken gedateerd zou zijn. Daarmee is niet gebleken dat genoemde scores voor kwaliteit en onderhoud onjuist zouden zijn.
3.5.
Eiser heeft er nog gewezen dat de woningen [adressen] in vergelijking tot het voorgaande belastingjaar in waarde zijn gelijk gebleven of gedaald en dat het om die reden onbegrijpelijk is dat aan zijn woning een hogere waarde is toegekend. De heffingsambtenaar heeft hierop terecht aangegeven dat hieraan geen betekenis kan toekomen. De waarde moet op grond van de Wet WOZ ieder jaar opnieuw worden vastgesteld en voor een vergelijking met eerdere waardes is daarom in principe geen plaats. [3] Voor zover eiser zich beroept op de meerderheidsregel slaagt dat evenmin. Voor een geslaagd beroep daarop is allereerst vereist dat sprake is van identieke woningen waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Niet is gebleken dat daarvan sprake is. Eiser heeft weliswaar gesteld dat deze objecten, net als zijn woning, twee-onder-een-kap woningen betreffen, maar enkel dat gegeven is onvoldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat sprake is van identieke woningen in de hiervoor bedoelde zin.
3.6.
Eiser heeft ook nog gewezen op het verschil in de vastgestelde waarden van zijn woning en die van zijn buren op [adres 2] . De heffingsambtenaar heeft voldoende gemotiveerd toegelicht dat als gevolg van een (veel) te klein geregistreerd gebruiksoppervlak van laatstgenoemde woning daaraan ook een (veel) te lage waarde is toegekend. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat er sprake was van een fout en dat hij die daarom in het geval van eiser niet hoeft te herhalen.
3.7.
Voor zover eiser aanvoert dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zorgvuldig is voorbereid, of onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens vaste rechtsprak hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is voorbereid of onvoldoende gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan. Zulke gebreken hoeven namelijk niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Verder kunnen eventuele motiveringsgebreken in beroep worden hersteld. [4] De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en tijdens de zitting naar vermogen uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt. Eiser heeft het verweerschrift ontvangen en zijn standpunten schriftelijk en tijdens de zitting nader kunnen toelichten. Dat hij is geschaad in zijn processuele belangen, is de rechtbank mede daarom niet gebleken. Wel snapt de rechtbank dat dergelijke gebreken tot irritatie en mogelijk zelfs tot frustratie bij eiser kunnen leiden.
3.8.
Eiser heeft op geen enkele manier aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleitte waarde van € 284.000 de onder 3.1. omschreven waarde vertegenwoordigt. Dat eiser dit zelf een redelijk bedrag vindt is daarvoor onvoldoende.
3.9.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020, vastgestelde waarde van € 345.000 niet te hoog is.
3.10.
Eiser heeft tot slot nog gezegd dat hem op zijn verzoek uitstel van betaling van de OZB had moeten worden verleend totdat de rechtbank uitspraak had gedaan op het beroep. Dat kan in deze procedure niet aan de orde komen. De invorderingsambtenaar van de gemeente Oirschot heeft op dit verzoek van eiser beslist met een besluit van 13 april 2021 en daarbij uitstel verleend tot 14 dagen na de uitspraak op bezwaar. Als eiser het daarmee niet eens was, had hij tegen dat besluit bezwaar moeten maken.
4. Omdat het beroep ongegrond is, wordt het verzoek van eiser om een proceskostenveroordeling afgewezen.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: