Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/1809
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. M. Peeters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: G.D. Staal).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres over de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een pluimveebedrijf aan de [adres] .
1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het pluimveebedrijf [adres] (by) met de beschikking van 24 februari 2021 vastgesteld op € 519.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 eigenarenheffing en gebruikersheffing en de aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het pluimveebedrijf [adres] (by) met de beschikking van 24 februari 2021 vastgesteld op € 519.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 eigenarenheffing en gebruikersheffing en de aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
1.2
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2021 de waarde van het pluimveebedrijf verlaagd van € 519.000 naar € 357.000, en ook de op die waarde gebaseerde aanslagen OZB en aanslag watersysteemheffing gebouwd verminderd. Daarbij zijn aan eiseres proceskosten toegekend tot een bedrag van € 265.
1.3 Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.3 Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
Eiseres heeft gereageerd op het verweerschrift.
1.6
De rechtbank heeft het beroep op 12 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de heer [naam] namens eiseres
,de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De behandeling van dit beroep heeft gezamenlijk plaatsgevonden met het beroep met het zaaknummer SHE 21/1758. In beide zaken zal afzonderlijk uitspraak worden gedaan.
,de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De behandeling van dit beroep heeft gezamenlijk plaatsgevonden met het beroep met het zaaknummer SHE 21/1758. In beide zaken zal afzonderlijk uitspraak worden gedaan.
Feiten
2. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, [adres] (by), een voormalig pluimveebedrijf te [vestigingsplaats] . Het pluimveebedrijf is gelegen naast de bedrijfswoning [adres] , die [naam] als natuurlijk persoon in eigendom en gebruik heeft.
Het pluimveebedrijf betreft het bedrijfsdeel met bijbehorende grond. Het bedrijfsobject omvat drie pluimveestallen uit 1977, 1978 en 1992, twee werktuigenbergingen uit 2010 , drie tussenbouwen uit 1992, 1994 en 2010, twee schuren uit 1994 en een luifel uit 1994.
Tot het bedrijfsobject behoren ook een viertal kadastrale percelen met een totale oppervlakte van 30.550 m², waarvan door de heffingsambtenaar14.514 m² als grond bij niet-woning en 5.122 m² als (niet-vrijgesteld) grasland in de waardebepaling is betrokken. Ook is een aftrek toegepast voor de aanwezigheid van asbest en is een neerwaartse waardecorrectie toegepast voor de leegstand van de bedrijfsopstallen omdat geen sprake meer is van een pluimveebedrijf.
Het pluimveebedrijf betreft het bedrijfsdeel met bijbehorende grond. Het bedrijfsobject omvat drie pluimveestallen uit 1977, 1978 en 1992, twee werktuigenbergingen uit 2010 , drie tussenbouwen uit 1992, 1994 en 2010, twee schuren uit 1994 en een luifel uit 1994.
Tot het bedrijfsobject behoren ook een viertal kadastrale percelen met een totale oppervlakte van 30.550 m², waarvan door de heffingsambtenaar14.514 m² als grond bij niet-woning en 5.122 m² als (niet-vrijgesteld) grasland in de waardebepaling is betrokken. Ook is een aftrek toegepast voor de aanwezigheid van asbest en is een neerwaartse waardecorrectie toegepast voor de leegstand van de bedrijfsopstallen omdat geen sprake meer is van een pluimveebedrijf.
Beoordeling door de rechtbank
3. Tussen partijen is niet in geschil dat het object [adres] (by), het voormalige pluimveebedrijf met de daarbij behorende grond waarvan het eigendom en gebruik berust bij eiseres, en [adres] , de naastgelegen bedrijfswoning met de daarbij behorende grond waarvan het eigendom en gebruik berust bij [naam] , afzonderlijke WOZ-objecten zijn. Ook zijn partijen het er over eens, zoals is gebleken op zitting, dat tot het pluimveebedrijf vier kadastrale percelen behoren, te weten de percelen [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] . De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen dat, naar haar oordeel, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
4.
In geschil is de waarde van het pluimveebedrijf op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 285.000 en wijst, zoals volgt uit haar brief van 24 december 2021, op het taxatierapport van haar taxateur M.M.J. van der Vleuten. Dat taxatierapport is opgesteld op 23 december 2021. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de in de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde (€ 357.000) ook een taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport is de waarde van het pluimveebedrijf getaxeerd op € 376.000. Het taxatierapport is op 30 september 2021 opgesteld door taxateur G.D. Staal, en gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck.
In geschil is de waarde van het pluimveebedrijf op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 285.000 en wijst, zoals volgt uit haar brief van 24 december 2021, op het taxatierapport van haar taxateur M.M.J. van der Vleuten. Dat taxatierapport is opgesteld op 23 december 2021. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de in de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde (€ 357.000) ook een taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport is de waarde van het pluimveebedrijf getaxeerd op € 376.000. Het taxatierapport is op 30 september 2021 opgesteld door taxateur G.D. Staal, en gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck.
4.1.
Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4.2.
Voor zover eiseres aanvoert dat sprake is van een motiveringsgebrek in de bestreden uitspraak slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar vermeld dat de waarde is bepaald op grond van de landelijke agrarische taxatiewijzers. Dit heeft de heffingsambtenaar nader gemotiveerd met het taxatieverslag dat met de uitspraak op bezwaar is meegezonden. Uit dit taxatieverslag blijkt van welke deelwaarde de heffingsambtenaar per objectonderdeel is uitgegaan, met vermelding van de objectgegevens naar archetypen, zoals die staan vermeld in de agrarische taxatiewijzers. De heffingsambtenaar heeft in de bestreden uitspraak bovendien uiteengezet dat de waarde is verlaagd naar aanleiding van wat eiseres in bezwaar heeft aangevoerd. Weliswaar vindt eiseres dat onvoldoende dan wel onjuist als weerlegging van (al) haar bezwaargronden, maar eiseres heeft in beroep het verweerschrift tijdig ontvangen, te weten omstreeks 5 oktober 2021. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de waarde van het pluimveebedrijf in de uitspraak op bezwaar tot stand zijn gekomen. In het verweerschrift is verder ook nader gemotiveerd en uitgebreider op de standpunten van eiseres ingegaan. Eiseres heeft daarop kunnen reageren en heeft dat ook in haar reactie van 23 december 2021 en op zitting gedaan. Dat eiseres is geschaad in haar processuele belangen is de rechtbank niet gebleken. [2]
4.3.
De heffingsambtenaar heeft in beroep het pluimveebedrijf opnieuw getaxeerd op grond van de landelijke agrarische taxatiewijzers. De heffingsambtenaar heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 30 september 2021. Bij die taxatie is gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. De heffingsambtenaar heeft de objectkenmerken daarom gecorrigeerd. Eiseres heeft dit, behoudens wat eiseres heeft aangevoerd over de in de waardering te betrekken vierkante meters grond, niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep in zoverre uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens.
4.4.
De rechtbank stelt voorop dat taxatiewijzers in beginsel als hulpmiddel kunnen worden gebruikt bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van - in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie. [3]
4.5.
In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde en gebouwde bedrijfsdelen. De heffingsambtenaar heeft daarvoor in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2020. [4] Daarbij heeft de heffingsambtenaar het rekenmodel TIOX gehanteerd dat ten grondslag ligt aan beide agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. De heffingsambtenaar heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar, ter toetsing en ter ondersteuning van de waardebepaling van het agrarische object in geschil, de gegevens overgelegd van drie gerealiseerde regionale transactiecijfers van (intensieve) pluimveehouderijen, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Daarbij heeft de heffingsambtenaar voor de deelwaarde van de bij het pluimveebedrijf behorende grond aansluiting gezocht bij deze regionale verkoopcijfers. Uit de uitgevoerde analyse van die verkoopcijfers, die ook is opgenomen in het taxatierapport, is gebleken dat de kengetallen van de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ goed bruikbaar zijn. In een bijlage van het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar daarom de waarde van de grond berekend op basis van de kengetallen voor ‘Westelijk Peelgebied’, zoals opgenomen in de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’.
4.6.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting gesteld zij niet kan volgen dat de heffingsambtenaar in voorgaande jaren altijd is uitgegaan van ongeveer 7.000 m² grond die in de waarde is betrokken, maar nu uitgaat van 19.636 m². Het staat de heffingsambtenaar echter vrij in om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij aanpassingen te maken. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar met verwijzing naar het taxatierapport en de daarbij behorende stukken uitgelegd dat de kavel opnieuw is ingemeten en dat op basis daarvan is geconcludeerd dat niet 7.000 m² maar 19.636 m² grond in de waardering moet worden betrokken. De heffingsambtenaar is er niet toe gehouden om eenmaal in het verleden gemaakte fouten blijvend te herhalen. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die de rechtbank tot een andersluidende conclusie heeft kunnen brengen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
4.7.
De rechtbank overweegt dat uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport volgt dat de heffingsambtenaar aldus de verschillende onderdelen van het agrarisch object overeenkomstig de toepasselijke agrarische taxatiewijzers heeft getaxeerd. Eiseres heeft deze wijze van waarderen niet weersproken. Omdat de heffingsambtenaar de opstalwaarde van het pluimveebedrijf lager taxeert dan in de taxatie van eiseres, heeft eiseres op de zitting aangegeven de opstalwaarde niet langer te betwisten. Ook heeft de gemachtigde van eiseres ter zitting haar beroepsgrond ingetrokken dat het grasland ter grootte van 5.122 m² buiten de waardering moet worden gehouden. Ook eiseres gaat er vanuit dat het grasland niet-vrijgesteld is voor de waardebepaling en de deelwaarde vertegenwoordigt die de taxateur van heffingsambtenaar heeft berekend.
4.8.
Dit betekent dat partijen het enkel nog met elkaar oneens zijn of de heffingsambtenaar (een gedeelte van) het kadastrale perceel [nummer] had moeten meenemen in de waardebepaling van het pluimveebedrijf. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar buiten de contouren van het vigerend bouwblok gaat als opgenomen in het bestemmingsplan ‘buitengebied Someren’ – Deelgebied 3’ en daarom die grond buiten de waardering moet blijven.
4.9.
De rechtbank stelt allereerst vast dat niet in geschil tussen partijen is dat het perceel [nummer] behoort tot het te waarderen object. Om die reden heeft de heffingsambtenaar (een groot deel van) dat perceel aangemerkt als grond bij niet-woning en betrokken in de eindwaarde van het pluimveebedrijf. Daarbij is niet relevant, zoals eiseres kennelijk meent, dat enkel die grond moet worden gewaardeerd die behoort tot het bouwblok. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt namelijk als één onroerende zaak aangemerkt een geheel van gebouwde en ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige, in dit geval eiseres, in gebruik zijn en die naar omstandigheden bij elkaar horen. De opstallen en de daarbij behorende vier kadastrale percelen, met inbegrip dus van perceel [nummer] , behoren daarom tot de onroerende zaak waaraan door de heffingsambtenaar een waarde wordt toegekend.
4.10.
De rechtbank begrijpt de beroepsgrond van eiseres aldus dat zij zich beroept op een waarderingsuitzondering. De partij echter die een beroep op een waarderingsuitzondering doet, draagt daarvan de bewijslast. Daardoor is het aan eiseres om te bewijzen dat ze met succes zich daarop kan beroepen. In wat eiseres heeft aangevoerd in haar beroep en verder is toegelicht op zitting ziet de rechtbank geen enkel aanknopingspunt om te concluderen dat in dit geval een waarderingsuitzondering van toepassing is. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
4.11. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde in de beroepsfase onderbouwd met een taxatierapport per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres heeft ook ter ondersteuning een zestal vergelijkingsobjecten opgevoerd. De rechtbank stelt vast dat dit taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eiseres hiermee de door haar gewenste waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij is allereerst van belang dat de taxateur van eiseres ten onrechte het niet-vrijgestelde grasland en de grond van perceel [nummer] van het pluimveebedrijf buiten de waardering heeft gehouden. Verder heeft de taxateur gebruikt gemaakt van een zestal transacties en daarvan enkel de verkoopcijfers genoemd. Het enkel noemen van verkooptransacties geeft geen enkel inzicht welke waarde moet worden toegekend aan een object, als niet eerst die onderdelen uit de verkoopprijs worden gehaald die in het kader van de Wet WOZ niet in de waarde moeten worden betrokken (bijvoorbeeld cultuurgrond, roerende zaken als luchtwassers, (pluim)veerechten etc.). In het taxatierapport ontbreekt, anders dan in het rapport van de heffingsambtenaar, ook een analyse van de waarderelevante deelobjectgegevens van de gehanteerde agrarische vergelijkingsobjecten. Bovendien hebben vijf van de gebruikte transacties betrekking op de verkoop van agrarische bedrijven samen met de bedrijfswoning. In het taxatierapport is geen uitsplitsing gemaakt welk deel van de (geschoonde) verkoopprijs moet worden toegerekend aan het agrarische bedrijf en welk deel aan de bijbehorende bedrijfswoning, zodat op basis daarvan geen vergelijking te maken valt met het pluimveebedrijf (zonder de bedrijfswoning) die in deze zaak aan de orde is. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiseres met dit taxatierapport geen of dan wel onvoldoende twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld en met dit taxatierapport de door haar beoogde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
4.11. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde in de beroepsfase onderbouwd met een taxatierapport per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres heeft ook ter ondersteuning een zestal vergelijkingsobjecten opgevoerd. De rechtbank stelt vast dat dit taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eiseres hiermee de door haar gewenste waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij is allereerst van belang dat de taxateur van eiseres ten onrechte het niet-vrijgestelde grasland en de grond van perceel [nummer] van het pluimveebedrijf buiten de waardering heeft gehouden. Verder heeft de taxateur gebruikt gemaakt van een zestal transacties en daarvan enkel de verkoopcijfers genoemd. Het enkel noemen van verkooptransacties geeft geen enkel inzicht welke waarde moet worden toegekend aan een object, als niet eerst die onderdelen uit de verkoopprijs worden gehaald die in het kader van de Wet WOZ niet in de waarde moeten worden betrokken (bijvoorbeeld cultuurgrond, roerende zaken als luchtwassers, (pluim)veerechten etc.). In het taxatierapport ontbreekt, anders dan in het rapport van de heffingsambtenaar, ook een analyse van de waarderelevante deelobjectgegevens van de gehanteerde agrarische vergelijkingsobjecten. Bovendien hebben vijf van de gebruikte transacties betrekking op de verkoop van agrarische bedrijven samen met de bedrijfswoning. In het taxatierapport is geen uitsplitsing gemaakt welk deel van de (geschoonde) verkoopprijs moet worden toegerekend aan het agrarische bedrijf en welk deel aan de bijbehorende bedrijfswoning, zodat op basis daarvan geen vergelijking te maken valt met het pluimveebedrijf (zonder de bedrijfswoning) die in deze zaak aan de orde is. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiseres met dit taxatierapport geen of dan wel onvoldoende twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld en met dit taxatierapport de door haar beoogde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
4.12.
Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor het (voormalige) pluimveebedrijf per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 357.000 en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt in zijn opvatting dat de waarde van het pluimveebedrijf te hoog is vastgesteld. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom die partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.