ECLI:NL:RBOBR:2022:393 - Rechtbank Oost-Brabant - Waarde vaststelling onroerende zaak hotel/congrescentrum ...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/2507

uitspraak van de meervoudige kamer van 10 februari 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [vestigingsplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,

(gemachtigde: [naam] )

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 5.492.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruiker voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft in beroep brieven ingestuurd in 2020 en in 2021. Ook heeft eiseres nog een aanvullende brief van 11 januari 2022, met bijlagen ingediend, een brief van 14 januari 2022, met bijlagen, bij de rechtbank binnengekomen op 20 januari 2022 en een brief van 28 januari 2022, bij de rechtbank ingekomen op 2 februari 2022.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S.A. van Eck.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, een hotel/congresgebouw (gevestigd in een voormalig klooster), uit 1955. De onroerende zaak is van 2017 tot en met 2018 volledig gerenoveerd. De onroerende zaak heeft 5 bouwlagen (4 boven en 1 onder de grond) en een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 10.004 m². De onroerende zaak bestaat uit 1.350 m² opslag/magazijn (in de kelder), 21.000 m² vergaderruimte (op de begane grond), 985 m² restaurant (op de begane grond), 310 m² opslag/magazijn (op de begane grond), 779 m² kerkzaal/gebedsruimte (op de begane grond), 1.750 m² hotelkamers (op de eerste verdieping), 1.750 m² hotelkamers (op de tweede verdieping) en 980 m² opslag/magazijn (op de derde verdieping). Tussen partijen is tijdens de zitting discussie ontstaan of tot de onroerende zaak ook 17.000 m² grond bij niet-woning en 109.400 m² extra grond behoort.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit in beroep geen waarde (eiseres heeft op de zitting naar voren gebracht dat zij in de bezwaarfase een waarde van € 2.999.000 heeft bepleit). Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 5.492.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 5.539.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 16 juli 2021 is opgesteld door taxateur [naam] (en [naam] ).

Objectafbakening

2. Eiseres heeft voor het eerst op zitting betwist dat zij gebruiker is van de 17.000 m² grond bij woning en 109.400 m² extra grond. Hiermee stelt eiseres dat de objectafbakening onjuist is.

De heffingsambtenaar heeft betwist dat eiseres niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt en wijst op de eerdere belastingjaren, waarin eveneens de WOZ-waarde van dit object is vastgesteld en waarin is uitgegaan van eiseres als gebruiker van de grond. Omdat eiseres pas op de zitting komt met deze grond, was de heffingsambtenaar niet in staat dit nader te onderbouwen. De rechtbank oordeelt dat deze grond van eiseres tardief is en bovendien volstrekt niet onderbouwd. Deze beroepsgrond van eiseres zou bovendien nader feitelijk onderzoek vergen. Om die reden wordt deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten.

Toestandsdatum

3. Eiseres heeft gesteld dat de gigantische gevolgen van de huidige coronacrisis aanleiding geven om van een andere toestandsdatum uit te gaan, namelijk 1 januari 2020.

De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt, reeds omdat het coronavirus op 1 januari 2020 nog niet tot grote en voor het publiek kenbare gevolgen heeft geleid. Die gevolgen kwamen pas medio maart 2020. De stellingname van eiseres op zitting dat het coronavirus al voor de jaarwisseling 2019/2020 in ons land was, is in het geheel niet onderbouwd en kan aan het voorgaande niet afdoen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Taxatie van de heffingsambtenaar

4. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

5. De heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen voor de waardebepaling aan te sluiten bij de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging zoals die gold per waardepeildatum 1 januari 2019 (Taxatiewijzer Verzorging). Bij de waardering van de onderdelen van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar aangesloten bij het archetype L5730000 (een klooster 1945-1965). De heffingsambtenaar heeft hiervoor gekozen, gezien de geschiedenis en oorsprong van het object als klooster en omdat er nog onvoldoende bruikbare omzetgegevens van het hotel/congrescentrum beschikbaar zijn. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar, ter indicatie dat deze waarde juist is, gewezen op het eigen verkoopcijfer van € 7.645.000 van 12 juli 2019.

6. Eiseres heeft ter zitting betwist dat de taxatiewijzer Verzorging als hulpmiddel kan dienen om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen omdat op 1 januari 2019 de onroerende zaak in gebruik was als hotel, zodat het gebruik van de Taxatiewijzer Hotel als hulpmiddel voor het bepalen van de waarde meer voor de hand lag. Ten aanzien van het eigen verkoopcijfer heeft eiseres betwist dat deze ter indicatie kan dienen van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, omdat de onroerende zaak in verhuurde staat is verkocht.

7. De rechtbank is het met eiseres eens dat de taxatiewijzer Verzorging niet als hulpmiddel kan dienen om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen. De rechtbank wijst op hoofdstuk 1 van de taxatiewijzer Verzorging, waarin de strekking van de taxatiewijzer Verzorging staat beschreven. Hieruit blijkt dat deze dient als handvat voor de waardering van de categorie objecten die onder “verzorging” vallen. Om de vervangingswaarde van een object vast te stellen moet worden bepaald bij welk archetype het object hoort. De heffingsambtenaar heeft gekozen voor het archetype ‘klooster’. Onder ‘klooster’ wordt volgens de taxatiewijzer Verzorging verstaan: “een gebouw waarin kloosterlingen zich hebben teruggetrokken om een aan God en godsdienst gewijd leven te leiden.” Nu tussen partijen vaststaat dat deze onroerende zaak op 1 januari 2019 in gebruik was als hotel/congrescentrum, staat vast dat geen sprake was van een klooster als bedoeld in de taxatiewijzer Verzorging. Dat het voor de heffingsambtenaar lastig was om dit object te waarderen, omdat er over onvoldoende jaren omzetgegevens van dit hotel bekend waren en deze gegevens noodzakelijk zijn voor toepassing van de taxatiewijzer Hotel, maakt dit niet anders.

8. De verwijzing naar het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak doet aan het oordeel hiervoor evenmin af. De rechtbank wijst erop dat bij de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Hoge Raad (HR) van 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982 en van 5 december 2014, nr. 14/01110, ECLI:NL:HR:2014:3514). De heffingsambtenaar heeft echter onvoldoende gegevens overgelegd op grond waarvan kan worden beoordeeld wat de invloed is geweest van de huurovereenkomst op de prijs van

€ 7.645.000. Dat sprake is van een ruime marge tussen de verkoopprijs van

€ 7.645.000 en de WOZ-waarde van € 5.492.000, doet niet aan dit oordeel af.

9. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar zijn waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Aan een verdere bespreking van de taxatie van de heffingsambtenaar en van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd komt de rechtbank niet toe.

Slotsom10. De heffingsambtenaar is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Eiseres heeft in beroep geen waarde bepleit. Op de zitting is slechts zijdelings het bedrag van € 2.999.000 uit de bezwaarfase genoemd. Daarvoor heeft eiseres geen onderbouwing gegeven. Daarmee heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag niet te laag is. Daarom ziet de rechtbank aanleiding om het beroep gegrond te verklaren, de uitspraak op bezwaar te vernietigen en het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 4.950.000. De heffingsambtenaar zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB overeenkomstig die waarde te verminderen.

Het verzoek om immateriële schade

11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn voor behandeling van deze zaak is overschreden.

12. De Hoge Raad heeft bij de arresten van 10 juni 2011 (zie onder meer ECLI:NL:HR:2011:BO5046) geoordeeld dat het rechtszekerheidsbeginsel meebrengt dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn moeten worden beslecht en dat het overschrijden van die termijn reden kan zijn voor de vergoeding van immateriële schade vanwege de spanning en frustratie die bij een belastingplichtige ontstaat door de onzekerheid over zijn feitelijke belastingplicht. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.

13. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift van 27 februari 2020 op 3 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op 9 september 2020 uitspraak op bezwaar gedaan, dus iets langer dan een half jaar. De rechtbank doet uitspraak op 10 februari 2022, waardoor de redelijke termijn van twee jaar niet is overschreden. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat door de coronacrisis en de digitalisering die deze tot gevolg heeft gehad, tot een snellere behandeling van de zaak had kunnen worden gekomen. Eiseres bepleit daarom een redelijke termijn van anderhalf jaar. De rechtbank is van oordeel dat de visie van eiseres niet in overeenstemming is met de rechtspraak op dit punt. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 21 december 2020 van gerechtshof Arnhem Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2021:11823, r.o 4.26. en de uitspraak van 18 november 2021 van gerechtshof Amsterdam , ECLI:NL:GHAMS:2021:4066. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Proceskosten en griffierecht

14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.620 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1.

Beslissing

De rechtbank,

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 4.950.000 en vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen gebruiker overeenkomstig deze waarde;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.620;
wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en
mr. F.M.S Requisizione en mr. M. de Vries, leden, in aanwezigheid van
E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
10 februari 2022.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.