Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2645
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde [1] van de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 386.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
1.3.
Met de uitspraak op bezwaar van 21 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 4 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van een onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1960. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 100 m², een vrijstaande garage en een vrijstaande berging. Het perceel van de woning is 405 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep van eiser is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde van € 348.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 386.000) naar de getaxeerde waarde (€ 391.000), zoals is opgenomen in de waardematrix opgesteld op 31 maart 2023 door taxateur [naam] .
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is (bewijslast). De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.3.
Eiser voert in zijn beroepschrift aan dat de garage en de schuur in 1960 aan de berging zijn vast gebouwd en een totale oppervlakte van 27 m² hebben in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 38 m². De heffingsambtenaar heeft daarop aangegeven dat de berging en de garage correct zijn geregistreerd. De garage staat los naast de woning en de berging staat achterin de tuin. De oppervlakte van de berging bedraagt 18 m² en de oppervlakte van de garage bedraagt 20 m². Dit is door eiser niet (verder) weersproken zodat de rechtbank geen aanleiding ziet de door de heffingsambtenaar gehanteerde maatvoering voor onjuist te houden.
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
3.5.
De rechtbank vindt dat de verkoop van [adres] bruikbaar is voor de waardering. Dit object is op 17 december 2019 verkocht en vervolgens op 27 februari 2020 geleverd. Het tijdsverloop tussen deze data is minder dan drie maanden, wat betekent dat deze data kunnen worden gelijkgesteld en het verkoopcijfer bruikbaar is voor de waardering. [2] De heffingsambtenaar is niet verplicht om de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten Lindestraat 20 en Hoolstraat 7 te gebruiken, omdat in het belastingrecht een vrije bewijsleer geldt en de heffingsambtenaar dus zelf gaat over de selectie van zijn bewijs. Dat wordt niet anders door eisers verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 29 april 2022, [3] al was het maar omdat eiser geen enkel inzicht heeft gegeven in wat hij met de door hem genoemde objecten wil aantonen (zoals – wat in genoemde uitspraak aan de orde was – dat de door de heffingsambtenaar berekende prijs per eenheid voor de woning te hoog zou zijn).
3.6.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.7.
Eiser vindt de luxe van de woning matig, omdat de keuken 24 jaar oud en het toilet 18 jaar oud is. Ook vindt hij de onderhoudsstaat van de woning matig vanwege achterstallig schilderwerk, houtrot en vochtdoorslag. Ook zou het dak van een bijgebouw aan vervanging toe zijn en zou een bijgebouw vervallen zijn. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De heffingsambtenaar zegt dat eiser dit al in de bezwaarfase had aangevoerd, waarop de hij eiser heeft gevraagd dit met foto’s te onderbouwen. Eiser heeft dit niet gedaan, ook niet in de beroepsfase. De heffingsambtenaar heeft daarom geen aanleiding gezien de door eiser bepleite correcties voor kwaliteit en luxe in zijn waardering door te voeren. De rechtbank kan dat volgen. Met het gemak waarmee tegenwoordig (en ook al bij het opleggen van de aanslag) digitale foto’s door particulieren kunnen worden gemaakt en langs elektronische weg (naar de heffingsambtenaar) kunnen worden verstuurd, mag een onderbouwing van genoemde standpunten door middel van foto’s worden verlangd. Aan het uitblijven van die onderbouwing mag dan ook in beginsel de conclusie worden verbonden dat van de gestelde gebreken niet is gebleken. Eiser heeft niets aangevoerd waarom dat in zijn geval anders moet zijn.
3.8.
Eiser voert aan dat [adres] volgens de verkoopinformatie aan de buitenzijde geheel is gerenoveerd. De woning is voorzien van dak- en spouwmuurisolatie, grotendeels kunststofkozijnen en deels hardhoutkozijnen en de woning is nog rondom voorzien van isolerende beglazing en in 2015 is de buitenmuur van de oorspronkelijke woning vervangen. Daarom zou de kwaliteit van deze woning een 4 moeten krijgen. [adres] heeft een lagere waarde dan de waarde waarmee het onderhavige object wordt gewaardeerd, terwijl deze woning even groot is. De kavel is kleiner, maar de waarde per m² is aanzienlijk kleiner. De woning is gewaardeerd op een 3, maar uit de bijlage blijkt dat wel is gecorrigeerd voor voorzieningen. Daarom zou de prijs per m² uit moeten komen op € 1.415. Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. [4] Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat de voorzieningen van de [adres] op een 2 hadden moeten staan en dat dit ook uit het taxatieverslag blijkt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze toelichting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij voor het voorzieningenniveau van de [adres] en de kwaliteit van de [adres] heeft kunnen komen tot respectievelijk een factor 2 en een factor 3.
3.9.
Eiser heeft op de zitting de indexering bestreden met een verwijzing naar cijfers van de Waarderingskamer en de corop-regio, dat wordt bijgehouden door het CBS, en gesteld dat de gegevens die de heffingsambtenaar heeft gebruikt onjuist zijn. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de cijfers van de waarderingskamer, waarnaar eiser heeft verwezen, stijgingen van WOZ-waardes betreffen en daarom niet relevant zijn. De cijfers van het CBS zijn ook geen goed instrument om een waardestijging vast te stellen, omdat deze gegevens te algemeen zijn. Zo wordt geen onderscheid gemaakt in de waardestijging per type woning. De gegevens die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd zien specifiek op de gemeente Eersel. De percentages die in de beroepenmatrix zijn gebruikt, zijn gebaseerd op de verkopen van vrijstaande woningen in Eersel over een periode van acht kwartalen en daarom geeft de heffingsambtenaar er de voorkeur aan om de cijfers van de gemeente te gebruiken. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar wat ook steun vindt in eerdere rechtspraak. [5]
3.10.
Eiser voert aan dat voor [adres] in het taxatieverslag in de bezwaarfase een woonoppervlakte van 144 m² werd genoemd. In de beroepsfase zou deze woonoppervlakte 136 m² zijn. Woningweter komt bovendien op een woonoppervlakte van 152 m². De juistheid van wat eiser aanvoert kan in het midden blijven. Ook wanneer van een oppervlakte van 152 m² voor genoemd object wordt uitgegaan en de consequenties daarvan in de waardematrix van de heffingsambtenaar zouden worden verwerkt, dan is daarmee alsnog aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
3.11.
Eiser bepleit een waarde van € 348.000, maar heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot die door hem bepleite waarde is gekomen. Hij heeft met de door hem bepleite waarde en wat hij verder heeft aangevoerd derhalve geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
3.12.
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 386.000, per de waardepeildatum 1 januari 2021, niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal (hoger) beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.